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一、雾霾成因
雾是大气中因悬浮的水汽凝结，能见度低于1千米时所形成的天气现象，霾是空气中悬由浮着大量的烟、尘等微粒（灰尘、硫酸、硝酸、有机碳氢化合物等粒子）组成的气溶胶系统导致水平能见度低于万米的自然现象。我们平常所说的“雾霾”是雾、霾的混合物。雾霾天气的成因是多方面的，下面仅以北京市为例进行浅近的分析：
1、北京属于温带半湿润季风型大陆性季候，位于太行山和燕山山脉脚下的华北平原北端，西，北和东北部环山，大气流动受到阻挡，大气自净能力差。援引北京市气象台高级工程师魏建明的解释，自2013年2月20日北京市的持续雾霾天气部分原因归结为东亚中纬度地区上空大气环流形势稳定，高空盛行纬向型气流，北京地区在较长时间内被同一气团控制，包括京津地区在内的华北广大地区地面受到弱气压场的控制，风力不大，不利于污染物的水平扩散。
2、月份冬去春来、冷暖交替，暖空气水平移动到冷的地面或气层上，由于 1
暖空气的下层受到冷地面或气层的影响而迅速降温高空会变暖，导致上层温度增加，形成“上热下冷”的逆温层，北京市环保监测中心主任张大伟表示垂直方向的扩散能力非常弱，同时地面的静风、风力还很低，由此导致垂直和水平方向的扩散能力都很低，形成有利于雾霾持续存在的“静稳天气”。
3、北京为特大型城市，城市运行管理所造成的污染十分严重，污染物的过度排放是导致雾霾天气的根本原因，中科院最新研究发现，土壤尘、燃煤、生物质燃烧、汽车尾气与垃圾焚烧、工业污染和二次无机气溶胶等来源的对北京雾霾的平均贡献分别为15%、18%、12%、4%、25%和26%，京津冀及周边地区的严重污染与市区内自身污染叠加提升了北京市上空大气的污染物浓度，使得雾霾天气频发。
在《决定性的非周期流》一文中，洛伦兹阐述了在气候不能精确重演与长期天气预报者无能为力之间必然存在着一种联系，这就是非周期性与不可预见性之间的关系。当动力系统进入混沌状态时，它是非线性的，即使初始发生细微的差别，足够长的时间后也会发生巨大的改变。系统趋于一定的稳定状态，如果受到外界变化力量作用，系统起初将试图通过反作用来吸收外界压力，大气环境容量的存在就是这样的情形，它本身具有一定的自净能力，系统将趋于原有的稳定状态，如果过于强大的作用难一被系统本身吸收中和，系统将发生突变进入新的稳定状态，在这一过程中，由于连续性行动突然中断发生质变，系统不可能通过连续性的方式回到原来的稳定状态。人类生产生活活动所产生的颗粒污染物超出大气系统的承载能力，遇到特殊的气象条件（即使是这个系统中随时间变化的温度、湿度、风速、气压等变量的偏离原来理想状态的细微差别），形成特殊的“静稳天气”而阴“霾”不散。
二、雾霾的影响
1雾霾天气对生态系统有极大的危害，雾霾天气易引发呼吸道系统和心脑血管疾病，容易诱发心理抑郁，近年研究显示雾霾天气的增多可能与肺癌发病率的升高有关；同时“雾霾还会造成植物的光合作用减弱，影响植物的生长速度，对植物叶片造成污点。雾霾中的硫化物、氢化物等使得电线绝缘性能下降，易发生电线短路现象。”
2雾霾天气对于行业产业有着显著影响。
2.1根据国家旅游局公布的数据，2013年来华旅游入境总人数同比下降
2.51%，今年１月份外国人入境旅游人数同比下降7.11%，而北京市统计局发布的数据则显示，去年北京国内旅游总人数和入境旅游总人数分别同比下降8.9％和27.5%。雾霾天气的频发也对钢铁行业产生一定影响，2013年下半年，国务院提出将在未来5年内压缩8000万吨钢铁产能，这在一定程度提升了钢材的市场价格，同时也将改变大型和中小型钢材的市场份额格局。
而在另一方面，长期的雾霾天气也一改往昔一蹶不振的新能源板块。我国火力发电量约占总发电量的70%，从长期看来，新能源发电比重必将上升。以光伏产业为例资本向清洁能源的注入使得2013年受到产能过剩和欧盟“双反”的低迷的光伏产业逐渐回暖。而国家对新节能和新能源补贴提高也使得新能源行业有望迎来另一个春天。
2.2 混合动力汽车和电动汽车以及与此相关的产业行业也面临发展的新契机。中国行业研究网发表数据称截止2013年底，我国汽车保有量达1.37亿辆，全国有31个城市的汽车数量超过100万辆。北上广等一线城市实行的汽车限购举措大有向二、三线城市扩散的趋势。2013年一季度美国电动汽车公司特斯首 2
次盈利，电动汽车在美销量持续上升，赢得市场对于此行业及其相关产业的关注。对比中国，我国节能与新能源汽车的私人使用量远没有达到预期，略显低迷，但随着政府补贴力度的加大和补贴形式的优化以及相关技术的突破，海外市场影响和国内市场的巨大潜力作用， 对于中国混合动力汽车和电动汽车以及与此相关的产业行业将极为有利。
3 在国际多边贸易中，传统贸易壁垒以逐渐向非传统贸易壁垒转变，而环境壁垒则在进口国以环境保护的名义制定严格的环境和技术标准限制外国商品的进口，中国对外贸易则在这方面屡遭掣肘。而在最近由美国主导的“环太平洋经济合作协定（TPP）”中要求合作国放宽严格的环境标准并且严格遵守环境公约，尽管中国并未在邀约之列，但不难看出环境问题将成为日后中国对外贸易的巨大阻力。同时在国际关系和中国国家形象方面，中国持续性的雾霾天气更是引得的周边国家怨声连连。
三、雾霾的治理
生态系统中包括人在内的生物与环境之间相互影响，相互制约，环境问题的治理不是简单的、单一的，而在这个混沌系统中，环境治理的初衷不是使环境回复到原先平衡状态（实际上是不可能的），而是通过系统的、协同的控制手段和方法而达到符合当下生态系统中各个组成部分都能接受，并且从长远来看在一定时期内是趋向稳定的，符合各方相对利益最大化的系统平衡状态。因此，治理雾霾也是治理水污染、土地污染等。
对于治理雾霾问题，我提出以下几点建议：
1在维持经济增长在一个稳定较高水平的前提下，调整粗放式的发展，优化产业结构，调整能源使用构成。合理推进城市化，合理布局第一、第二、第三产业，升级或逐步减少高污染、高耗能产业。逐步减少煤炭在我国能源使用中的比重，增加新能源的开发和利用，大力发展公共交通，支持新能源和电动汽车的发展，减少汽车尾气的排放。
2增加科研经费投入，努力提高科学技术水平，争取科研成果和企业产业一体化的实现，以经济杠杆撬动环境保护，同时增加环境保护和治理的投入，系统的解决环境问题。
3提高人口素质，在保证劳动力充足和社会正常发展的前提下合理控制人口数量。
4加强环境保护立法，明确政府、企业和群众的责任和义务，严格执法，做 好监督工作。
5维持社会稳定，维护国家统一。
四、结论
雾霾问题归根到底发展问题，是解决经济发展与环境保护的矛盾问题，在解决雾霾问题上，更需要统筹全局，协调各部门，调整经济发展策略，尊重客观规律，与自然和谐相处，实现生态文明。
大学生环保意识和环保行为
现状的调查与分析
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大学生环保意识调研
（一）调查方法及对象为了较全面了解山东地区高校大学生
对环境知识的掌握状况和环境意识水平以及环保行为习惯，并借机宣传环保知识，增强大学生们的环保意识，高校的学生为对象，组织开展了一次环保意识和环保行为习惯问卷调查活动。为保证结果真实可靠，问卷采用不记名形式现场答卷。调查问卷写明注意事项，要求学生实事求是，严肃认真填写答卷。为保证调查结果具有普遍性，我们分别选择数学、物理、化工、机械、大气科学、电子信息工程、汉语言文学、会计学、国际贸易、环境科学、英语、法学、通信工程、社会学、临床医学、农业资源与环境等16个专业的1000名大二年级的学生，通过书写问卷形式进行调查，收回有效问卷933份，有效回收率为93.3％。本调查问卷分六部分，所涉及的内容主要有：(1)环境保护基础知识的了解程度，包括世界环境日，绿色食品，环境污染等。(2)环保意识水平，包括对世界及本国环境问题、环境状况的认识等。(3)环保行为习惯，包括个人环保行为表现、卫生习惯、污染事件举报等。(4)对高校大学生中开设环境通修与选修课程，系统学习环保知识的看法。(5)对环境保护工作关键环节的认识，包括宣传教育，提高全民的环保意识、从自我做起、政策和法律的制定、政策及法律法规的执行力度、政府的重视程度、资金的投入水平、环保技术的创新等。（6）对高校开展环保方面活动的想法和建议。
（二）调查的结果与分析我们通过对问卷的统计、分析和归纳，反映出大学生环保意识和环保行为以下现状：
1 、环境保护基础知识掌握情况
在调查试卷中环境知识试题选择了世界环境日，绿色食品，大气、水、土壤、动植物、固体废弃物、居室污染等一些常识性问题。统计结果显示：被调查者回答 的平均正确率为68.2％，说明大学生具有一定环保知识，但仍显不足。如对“世 界环境日是哪一天”这样简单的问题只有51.4％的学生答对，约一半的学生答错，这也反映出学校与社会环境知识宣传力度不够。世界无烟日就在5月份，但知道“世界无烟日是哪一天”的学生只有45.6%。学生对“大气中的臭氧层可以吸收过多的紫外线，保护人类生存”，选择“同意”的占8％，正确率较高，反映学生对常识性的环境知识了解较多。对“我国重点治理的‘三河与三湖’是?”，选择正确率仅为29％。在回答“环境保护的目的是什么”这一问题时，48.7％的学生选择改善人类生存的环境，20.9％的学生选择的是“保护生物多样性”、“与动植物和睦相处”，只有29％的学生选择“满足人类发展的需要”。对于学生获得环保知识的主要途径的调查结果是：60％的学生主要是通过电视、广播、报纸、室外广告等媒体，了解环境保护知识，其次是图书、杂志、网络及其它占
16.l％，认为通过从小学到大学教育了解环境知识的仅占23.9％，学校环境教育功能发挥不够。
2、环境意识水平
调查问卷中我们设计了“你认为我国的环境保护非常紧迫吗?”92．4％以上的 学生已认识到“环境保护非常紧迫，并表示必须从自己、从现在、从每—个人做起”；还有6％的学生则认为“应先把经济发展上去，再谈环境保护”，1.6％的学生选择“确实很紧迫，但那是国家的事”，“人民生活水平提高比环保更重要”。在问到“你和同学、朋友经常谈论环境问题吗?”回答“经常”的仅占38．8％；53.7％回答“不经常”；5.2％很少谈”；从不谈论环境的状况为2.3％。
3、环保行为与习惯在对于“当你看到校园内有人乱丢果皮纸屑时，你会怎么做?” 4
这一问题的回答上，21.6％的同学选择“当场站出来劝阻”；74.1％的同学选择“虽然觉得很不好，但也不好意思出来劝阻”；4.1％的学生选择“根本没想到去劝阻”。反映出学生在制止他人的环境污染和破坏行为时，表现出积极态 度的不多，少数学生也会有这种乱丢果皮纸屑的不良行为。在回答“你经常随地吐痰吗？”问题时，竟然有6%的学生选择“经常”；49.1％的学生选择“偶尔”；42.1％的学生选择“从来不”。
4、对高校大学生中开设环境课程，系统学习环保知识的看法
对于在高校大学生中开设环境通修课程和选修课程这一问题的态度上，学生表 现得较积极。91.6％的学生认为有必要，7．4％的学生认为无所谓，只有1％的同学认为没必要。对于学生普遍关心并希望通过环境课程学习的环境知识内容，通过让学生自由填写“你最想了解的环境知识是什么”，学生关注的环境问题主要集中在这么几个方面：河流与湖泊的污染问题；大气的污染问题；环境污染与健康问题；如何保护地球有限的资源问题；垃圾的分类回收、再利用问题；白色污染的解决办法；中国的环境与环保现状；国际环保合作问题等。
5、对环境保护工作关键环节的认识方面，有64.3%的学生给出了宣传教育，提高全民的环保意识；政策及法律法规的执行力度；政府的重视程度；资金的投入水平、环保技术的创新；国际环保合作这样的顺序选择。反映大学生在对加强环境教育和建立有效的制度约束机制上，有着正确的认 识 。
6、对高校开展环保方面活动的建议
针对这个问题，学生们提出了很多好的意见与建议，如应使教学和活动形式灵 活多样，把宣传教育与环保实践相结合，多组织一些参观访问等实践活动；希望学校加强节水节电宣传活动、开展环保教育讲座，树立破坏环境可耻、保护环境光荣的良好风气。学生们还提出了旧电池的回收利用活动、植树、举办知识竞赛、“大手拉小手”环境支教等活动建议。
三、加强大学生环保意识和环保
行为的对策通过对本次调查结果的分析可以发现，多数大学生比较关心环境问题，有较强的环保意识和较为良好的环保行为习惯，将近70% 的大学生都能了解基本的环保知识，并愿意参与环保公益活动，环境
保护行为积极，能够自觉规范自己的行为，自觉遵守道德规范。但是学生对于环境保护的目的以及环境与人类可持续发展的关系、我国环境政策与环境现状等问题认识还不够深入，对于如何处理经济利益和环境保护之间的矛盾，认识还不一致。调查结果也反映出，目前高校环境教育开展的深入程度及环境教育内容等方面还与现实要求存在明显差距。需要在今后的教育、教学工作中不断探索环境教育与教学模式，加强对学生进行环境教育。同时还需要社会的舆论引导与制度促进。
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聚焦2016楼市开年新政
中央政策：聚焦去库存降低税费首付
第一招：降低首付 2月2日，央行和银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》称，为进一步支持合理住房消费，不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低为30%，而对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
业内人士认为，央行降低首付比例的政策对于扩大购房需求有不错的帮助，利好二三四线城市的房地产市场。此次调整进一步强化因地施策的原则和自律机制的作用，要求对实施“限购”措施的城市，房贷政策仍按原规定执行。同时明确，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。 第二招：降低交易契税和营业税
2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率。意见表示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。
首先这是一个差异化契税政策。从城市的角度来看，税费政策在制定中绕开了一线城市，这是“区域分化日渐严重”所致。本次财政部契税新政都是对房地产市场的鼓励和刺激，旨在消化非一线城市的库存。新政不再提及普通住宅和非不同住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率；新政的税率标准也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，重新界定了首套房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
从本次契税新政的市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。
第三招：综合发力构建长效机制
除了降低首付、降低交易环节契税和营业税这些需求侧的刺激，中央还出台了多个文件，包括推进户籍制度改革、控制土地储备规模、大力推进棚户区改造和货币化安等，从需求和供给两侧都进行了着力。总体来说，目前中房在开发供给侧的发力还不够，仅寄希望刺激消费来解决去库存问题，也难以跳出“边去边增”的怪圈。同时，对需求的刺激，还导致了没有库存压力的一线城市房价出现了猛涨。【南京限购政策2016】
推进户籍制度改革。2月2日，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调了新型城镇化对我国现代化建设的重要性，要求加快推进户籍制度改革，提升城市综合承载能力，制定完善土地、财政、投融资等配套政策，充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力。
加大棚户区改造及货币补贴力度。2月6日，中共中央办公厅、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向，即以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求。其中要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。【南京限购政策2016】
控制土地储备的合理规模。2月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》指出，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。
增加公积金缴纳积极性。2月17日，中国人民银行,住房城乡建设部,财政部发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，由目前的0.35%和1.10%统一上调为1.50%。据媒体粗略计算发现，本次住房公积金政策的调整，相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。虽然利率调整幅度不高，但从公积金政策形成机制方面来看，仍具有现实意义。
地方政策：各地打出去库存“组合拳”
一、发文明确去库存 福建>>《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》 海南>>《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》
江西>>《江西省人民政府关于做好化解房地产库存工作的通知》
云南>>《云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》
辽宁>>《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》
二、调整公积金、首付政策
住房公积金已成为各地去库存的重要工具,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如南京明确20种情况可以申请提取公积金。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策,积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围,如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。
央行、银监会联合发布消息称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，购买二套房且贷款未结清的家庭，最低首付比例不低于30%。分析人士指出，在经济下行、房地产库存高企的背景下，新政意在刺激非限购城市购房需求、促进中国经济平稳运行。 反应
开发商：
新政效果要看落地情况
央行和银监局在春节前颁布新政意味深远，众所周知，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。 事实上，在政策出台前，已经有二、三线城市，甚至四线城市的房企楼盘加入“贺岁返乡置业”促销大军。
“近期来看房的有不少返乡客，我们春节期间每天都有人在售楼处值班，满足广大购房者特别是返乡客的置业需求。”中部某城市项目负责人表示，此次房贷新政出台，为不限购的城市楼市再添政策春风。不过，这位负责人同时承认，与北京、上海一线城市相比，目前
二、三线城市楼市库存仍然较大，“政策对楼市具体有多大利好，还要看具体落地情况。” 购房者
降低门槛但购房成本未降
房贷新政昨天下午一经公布，迅速在购房者中引发热议，不少购房者对房贷新政持乐观态度，一位打算在春节前后置业的购房者表示，自己属于改善型购房，此次政策进一步下降首付比例，可以降低自己的购房门槛。不过，一些购房者对政策持谨慎态度，有人就认为，尽管首付比例下降，但是房子价格没有下降，因此，对于购房者而言，总的购房成本并没有下降。
房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本问题，对于购房者来说，贷款的利率并未降低。 影响
将拉升一线城市楼市信心
“北上广深+海南”的房地产市场在2016年已经迎来“小阳春”，成交量、价稳步升温。尽管新政并未对这些城市的房地产市场形成新的利好刺激，但整体宽松的政策趋势，将会拉升购房者对楼市的信心，同时还将助力这些城市的房地产市场在2016年保持平稳上升。 “虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。”中原地产首席分析师张大伟表示，中原监测的21个城市数据显示，1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。可以看出,购房者入市意愿仍较强烈。预计2016年楼市依然将延续开门红趋势，2016年上半年市场依然将延续上行趋势。
分析
有利于刚需和“首改”需求入市
在当前高库存压力之下，房地产市场及投资开发增速已危及经济增长，尤其是房子严重过剩的三、四线城市及少部分二线城市，库存压力很大。房贷新政一旦全面实施，这些城市将直接受惠。而市场原本就火爆的一线城市，即使不在此次政策范围内，楼市成交量想必也将迎来新一轮的爆发期。
温彬表示，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。
房贷政策是影响楼市的第一重要政策，首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”。因此，这一政策刺激普通住宅需求，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。
对三四线城市去库存作用不大
“首次购房家庭最低20%的首付比例，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线城市(经济发展较好的二线城市)和二线城市将迎来重大利好。”郭毅分析认为，在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的1.5线及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。
新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。
追问
1.首付比例还有下调空间吗?
“首付比”无论横向还是纵向，都还处于偏高水平，有进一步下调空间。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。
2.新政能否提振春节楼市?
目前正值我国农历新年前夕，各大银行的房贷正逐渐趋紧，各大楼盘也即将封盘，此时推出该项利好政策能否起到立竿见影的作用还不好说，对于楼市能够起到多大的提振作用，也还有待后续的进一步观察。我们预计，经过春节的政策发酵，春节后将迎来2016年楼市的第一股暖流。
3.房价接下来会因此飙升吗?
考虑到当前房地产市场供求格局未发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。
4.新政的去库存效果会如何?
在2016年去库存的大背景下，房贷新政给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，未来的还款成本就会提高，还款压力就会加大，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。所以，非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整，要靠降房价、减税费等减少购房人负担的有效举措。
5.未来还会以什么措施去库存?
目前政府在全方位加热房地产，除了进一步降低首付比，还可以尝试降低交易环节税费，让有房的人进入市场，盘活市场。
在二套房方面，国家政策不强势，一步一步来，在刺激三、四城市购买力方面会起到一定作用。进城农民工成为城市买房的主要突破口，他们购买力不强，如果采取更多措施激发农民购买力，尝试将宅基地变现，将对去库存有较大帮助。不过这涉及土地制改革问题，估计宅基地变现很难出台，建议加快试点。
2016年房地产政策盘点开发运营研究报告
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2016年 9月 30日 地产痴人 2016年10月
2016 年三季度，城市分化态势延续，热点城市房地产市场持续高温不减，而部 分中小城市库存压力依然严峻。针对市场分化的情况，中央层面坚持因城施策，建立 全国房地产库存和交易监测平台，鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，
一、二线等住房供应紧张的城市防范土地价格快速上涨风险。地方调控也呈现明显差 异化，热点城市政策频频加码，限购限贷限价等收紧政策密集出台且范围不断扩大。 同时，区域一体化、户籍制度改革等长效机制建设持续推进。
1. 热点城市调控蔓延加快，政策收紧力度加码
1.1二线热点城市限购限贷密集出台
限购：厦门、苏州、杭州、南京重启限购。8 月 11 日，苏州印发《关于进一步 加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》，要求非苏州本市户籍居民家庭申 请购买第 2套住房时需缴纳 1年社保（不包含吴江区），9月 26日、27日吴江、昆 山跟进出台限购措施。8月 31日，厦门宣布自 9月 5日起执行住房限购政策，针对 拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非本市户籍居民家 庭以及无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保 险证明的非本市户籍居民家庭三类居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积 144平方米及以下的普通商品住房。杭州宣布自 9月 19日起实施住房限购，在杭州 市区限购范围内，暂停向拥有 1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。9月 25 日，南京宣布对主城区实施限购，限购对象为非本市户籍购买 2 套及以上住房和 本市户籍购买 3套及以上住房。
表：苏州、厦门、杭州、南京限购政策调整
南京 对主城区（不含高淳、溧水、六合）实施住房限购措施，暂停向 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建 主城区内，禁外地购
商品住房和二手住房，暂停向拥有 2 套及以上住房的本市户籍居 2套，禁本地购3套 民家庭出售新建商品住房。
在市区限购范围内暂停向拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民 市区内禁外地购 2 家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。 套
针对拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有 1 套及以上 144平方米以下，全 住房的非本市户籍居民家庭，无法提供购房之日前 2 年内在本市 市限外地购1套（需 逐月连续缴纳 1 年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍 1 年以上社保或纳 居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积 144 平方米及 税），禁外地购 2 以下的普通商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。 套，禁本地购3套 非苏州籍居民家庭申请购买第 2 套住房时，应提供自购房之日起 市区及昆山限外地 前 2 年内在苏州市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社 购2套（需1年以上 杭州 厦门 苏州
会保险（城镇社会保险）缴纳证明。 社保或纳税）
数据来源：中国指数研究院综合整理
限贷：多地收紧信贷政策。7 月 15 日，厦门调整信贷政策，进一步区分和细化
了购房人家庭名下有无住房、贷款次数、所购住房是否为普通商品住房等，全面提高 非普通住房首付，普通住房有一笔贷款记录未结清首付由 4成提高至 6成，有 2笔住 房贷款记录未结清暂停发放贷款。苏州对已有 1套房未结清房贷再购 2套房首付比例 进行调整，苏州市区（不含吴江区）由 40%调整为 50%。南京对已有 1套房且已结 清房贷再购 2套房最低首付比例由 30%调整至 35%，而未结清房贷再购 2套房首付 比例升至 50%（高淳、溧水除外），同时 9月末南京住房公积金管理中心发函，暂停 受理公转商贴息贷款申请。武汉、杭州也加入信贷收紧城市行列，武汉二套首付提高 至四成，杭州针对市区信贷收紧，二套公积金及商贷首付均提高至五成。
表：苏州、南京、合肥、厦门、武汉信贷调整
购房家庭名下在本市无住房且无购房贷款记录的最低首付比例为25％；在本市有住房且无
厦门 购房贷款记录，或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例为30％；名
下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最
低首付比例由40％调整为60％；名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。
首套房（从未购置过住房）首付保持20%不变。
二套房：
有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房、已有1套住房但没有购房贷款记录、
仅有1套住房且贷款已结清，以上三种情形之一的首付30%。 苏州 拥有1套住房且相应购房贷款未结清的，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。
三套及以上：
居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住
房贷款。
对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人
住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例 30%外，其他地区最低首付
款比例调整为不低于35%。
南京 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款
购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例 30%外，其他地区最低首付款比例调
整为不低于50%。
从10月1日起暂停受理公转商贴息贷款申请。
在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付
比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未
武汉 结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为 40%。在武
汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购
买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
在公积金贷款政策方面，明确自 2016 年 9 月 28 日起，在市区限购范围内，职工家
庭拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款，再次申请公积金贷款购买普通自住
住房的，公积金贷款首付款比例由不低于40%调整为不低于50%。 杭州 在商业性住房贷款政策方面，明确自 2016 年 9 月 28 日起，在市区限购范围内，对
拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购
买普通住房，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。
数据来源：中国指数研究院综合整理
限价：苏州、南京、郑州、杭州、福州等地调整土地供应，限制地价房价涨幅。
部分城市土地市场呈现高温态势，地王迭出，为抑制土地过热发展趋势，苏州、南京
8月再次调整土地公开出让竞价方式，南京在此前最高限价基础上规定，竞价达到一 定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，竞价达到最高限价时，仍有 2家以上 单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础 上再加一个加价幅度作为成交价。苏州在设定土地出让市场指导价后也同样提高项目 预售条件，并规定土地竞价超过土地出让市场指导价 25%（不含 25%）的，中止网 上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。郑州、杭州也加入严控土地市场行列， 9 月 14 日，郑州出台九条措施从严调控土地市场，其中针对郑东新区、郑州经济开
发区采取“限地价、竞房价”，市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过 50% 溢价率时，网挂报价中止。9月 26日，杭州出台措施加大土地供应，调整竞价方式， 土地溢价率超过 100%之后，设定三个档次分别对支付土地出让金、获得销售资格及 承建公建配套方面做出不同的规定。9 月 26 日，福州市人民政府办公厅发布《福州 市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，除要求加强商品房预售监 管，商品房实际销售价格原则上不得高于备案价格，同一项目下一批次备案预售价格 原则上不得高于上一批次同类型房屋销售价格的 10%。
监管：杭州暂停购房落户，武汉、廊坊、石家庄、南京、济南等均加强市场监管， 规范市场交易秩序。杭州提出在市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停实 施购房入户政策。厦门从加大居住用地供应力度、调整住房公积金及商业贷款政策、 从严土地供后监管、加强商品房预售监管、打击房地产中介市场违法违规行为等方面 采取措施稳定市场。武汉市房管局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》， 明确提出，取得预售许可的商品房项目，要在 10 日内公开全部准售房源及每套房屋 价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售；在未获得预售许可证的情况下，房地 产开发企业不得以自行或委托方式，通过电商平台收取购房定金。并对捂盘惜售、囤 积房源等违规行为进行严查和处罚。廊坊发布《关于进一步规范廊坊市区房地产市场 秩序的通告》，要求土地出让要遵循招拍挂制度，严禁单位、个人与集体经济组织以 及企业签订土地征收、转让协议；针对销售环节，要求开发商在取得预售证之前不得 宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款；针对交易程序， 要求开发商必须向购房者出示预售许可证、一次性公开全部房源并明码标价对外销售。 石家庄市发展和改革委员会对石家庄市房地产开发企业和商品房经营者发出《规范商 品房价格行为提醒告诫书》，规范该市商品房销售价格行为，并明确处罚制度，哄抬 房价情节严重的最高罚款 300万元。济南出台房地产调控新规，要求提高居住用地（含 兼容居住用地）竞买资金条件，缩短土地出让价款缴清时间，严格商品房预售许可管
理，强化商品房预（销）售行为监管。南京发布《关于进一步加强房地产市场监督管 理的意见》，提出进一步增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品 住房价格以及强化综合执法等。
此外，针对一线城市楼市三季度火热延续，当地相关部门接连出台措施为楼市降 温，北京、上海、深圳加强对市场的监管。7月 26日，北京市住建委发布的 2016年 住房和城乡建设发展白皮书，表示将继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策， 适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。同时强调加强通州及周边区域市场研 究，坚决遏制投机投资性购房需求。8 月 17 日，北京市国土资源和城乡规划委员会 和北京市住房和城乡建设委员会召开关于严格遏制商改住项目研讨会，会上有关高层 明确，将坚决不能再新增商住房，同时暂停商办用地上市；继 2014年北京封堵“假” 结婚购买新房后，北京又出台措施将限制政策范围扩大至二手房及全款客户。9 月 6 日，上海市住建委强调，将继续严格执行 3月 25日发布的政策，保持上海市房地产 市场平稳健康发展。上海银监局召开 2016年上半年中资银行业机构监管情况通报会 上提到，继续加强对传统和新兴金融风险的监测研判，在做好不良“双控”、房地产 信贷风险防控和操作风险管理的基础上，切实防范金融交叉风险，提高跨境业务风险 管理能力。深圳开展房地产市场专项整治工作，对房地产开发企业涉变相捂盘惜售、 操纵价格、囤积截留房源、开展首付贷等行为进行严厉打击。
1.2去库存政策持续，商办库存去化重点推进
中央坚持因城施策，明确加强房地产库存监管。7 月 14 日，国家发改委就宏观 经济运行情况举行发布会，强调下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、 因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况， 加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。8月 3日，发改委发布 的《更好发挥投资对经济增长的关键作用》中提到，进一步促进房地产投资健康发展， 因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取 先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有 地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等 配套服务设施，提高住房吸引力。一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供 地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适 时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面 积。8月 22日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实 施方案，明确根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地【南京限购政策2016】
产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管 理，完善和落实差别化税收、信贷政策。同时还表示要加大对建筑、房地产等企业和 人员的监管，健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制 度、商品房交易资金监管制度。同时，推行权力清单、责任清单、负面清单制度。
地方去库存政策更加精准细化。7月 1日，浙江省发布《浙江省房地产供给侧结 构性改革行动方案》，方案明确短期及中长期目标，措施涵盖供需两端以及健全长效 机制等多个方面。福建发布的推进供给侧结构性改革总体方案，强调按照“一市（县） 一策”原则，区分不同情况，分城分县施策。山东政府印发了《关于运用综合政策措 施支持扩大消费的意见》，提出深化住房分配货币化改革、大力发展住房租赁市场、 积极推进棚户区改造货币化安置、落实房地产税收优惠政策等措施支持扩大住房消费。 长沙市公积金管理中心发布《关于发挥住房公积金政策效应支持房地产市场“去库存” 的通知》及相关配套政策，通过调整公积金政策刺激改善需求释放。芜湖发布的《关 于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，着重鼓励农民进城购房。
表：三季度部分省市出台去库存政策
•有序化解库存，促进供需平衡；优化供应结构，加快转型升级；加强制度保障，健全长效
机制；强化组织领导，落实工作责任。
•加大合理购房消费支持力度用品；推进住房制度改革；优化房地产开发用地供应；推进房
地产业转型升级；支持工业企业开拓市场；推动制造业商业模式创新。
本文来源：http://www.gbppp.com/yc/400359/
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