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房地产税法最快2017年通过 人均60平米或免税
房地产税法终于有了动静。十二届全国人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，但不会立即实施，建议人均60平方米内免征。长期看，房地产税有望增加持有环节的税负，这将大大抑制投资投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。
重大进展
——房地产税法列入立法规划
房地产税一直存在较大争议。早在2011年，上海和重庆两地曾率先试点向居民住宅征收房产税，此后2013年传出房产税试点扩围的消息，当年公布的《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但最后并未见有具体动作。
直至2013年11月，中共十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后，房地产税的重心转为推进房地产税立法工作。在外界看来，由“房产税”到“房地产税”，虽然只有一字之差，但却意味着房地产税整个大框架将进行再构建。
在经过1年多时间的酝酿后，房地产税立法终于迎来重大进展。昨日的消息显示，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
“推进房地产税立法很有必要”，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文对中新网记者表示，目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，而且多为1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税制度。
据了解，目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。 何时通过？
——房地产税法最快2017年通过
“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”刘剑文表示。
中国政法大学财税金融法研究所教授施正文对中新网记者表示，目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。 “我认为，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。”施正文表示，审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，“最近两三年通过可能性非常大。”
“房地产税立法要加快，这样才能为各个地方开征房地产税提供法律依据。”施正文认为，改革必须于法有据。按照税收法定的原则，只有尽快完成立法，地方才能开征房地产税。 房地产税法通过之后会立即实施吗？“我个人认为不会马上生效，而是要过一段时间。”刘剑文告诉记者，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。
“立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。”施正文则表示，房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。
要交多少？
——建议人均60平方米内免税
房地产税如何设计，征收范围和税率如何确定，要不要设“免征额”，是民众最关心的话题。
对于房地产税的设计思路，施正文认为，现阶段针对房地产的税主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显，未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础。
对于征收范围，施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。”施正文说。
对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。 而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。”
据了解，此前，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。
什么影响？
——促进房地产市场回归理性
虽然房地产税法才列入立法计划，距离正式通过和实施还有一段时间，但房地产税法实施后对房地产市场产生何种影响，已广受关注。
从短期看，中原地产首席分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响非常小。 “长期看，房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展。”施正文认为，房地产税增加持有环节税负，有助于引导人们正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是投资品”的观念，并将会对投资投机产生较大的抑制作用。
施正文表示，开征房地产税后，房子多、房子评估价值高就要多交税，随着成本的增加，很多投资投机者就不会愿意再买房，从而避免社会资源浪费，也有助于财富的调节，实现分配的公平。
财政部财政科学研究所原所长贾康此前接受中新网记者采访时表示，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市更沉稳、稳健，使其以后在运行中间减少泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。
还有分析认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。
除了对房地产市场的影响外，刘剑文表示，房地产税还将成为地方政府财政收入的重要来源。在当前财政压力加大的情况下，解决地方政府的财政收入问题，有助于地方政府为当地居民提供更丰富的公共产品和公共服务。
在施正文看来，房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。
房地产税法最快2017年通过 人均不超60平米或免税
宏观经济中国新闻网[微博] 李金磊2015-08-06 00:20我要分享 166
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中新网北京8月6日电(记者李金磊)房地产税法终于有了动静。十二届全国人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，但不会立即实施，建议人均60平方米内免征。长期看，房地产税有望增加持有环节的税负，这将大大抑制投资投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。
重大进展
——房地产税法列入立法规划
房地产税一直存在较大争议。早在2011年，上海和重庆两地曾率先试点向居民住宅征收房产税，此后2013年传出房产税试点扩围的消息，当年公布的《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但最后并未见有具体动作。
直至2013年11月，中共十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后，房地产税的重心转为推进房地产税立法工作。在外界看来，由“房产税”到“房地产税”，虽然只有一字之差，但却意味着房地产税整个大框架将进行再构建。
在经过1年多时间的酝酿后，房地产税立法终于迎来重大进展。昨日的消息显示，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
“推进房地产税立法很有必要”，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文对中新网记者表示，目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，而且多为1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税制度。
据了解，目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。
何时通过？
——房地产税法最快2017年通过
“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”刘剑文表示。
中国政法大学财税金融法研究所教授施正文对中新网记者表示，目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。
“我认为，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。”施正文表示，审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，“最近两三年通过可能性非常大。”
“房地产税立法要加快，这样才能为各个地方开征房地产税提供法律依据。”施正文认为，改革必须于法有据。按照税收法定的原则，只有尽快完成立法，地方才能开征房地产税。
房地产税法通过之后会立即实施吗？“我个人认为不会马上生效，而是要过一段时间。”刘剑文告诉记者，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。
“立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。”施正文则表示，房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。
要交多少？
——建议人均60平方米内免税
房地产税如何设计，征收范围和税率如何确定，要不要设“免征额”，是民众最关心的话题。
对于房地产税的设计思路，施正文认为，现阶段针对房地产的税主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显，未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础。
对于征收范围，施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。”施正文说。
对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。
而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。”
据了解，此前，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。
什么影响？
——促进房地产市场回归理性
虽然房地产税法才列入立法计划，距离正式通过和实施还有一段时间，但房地产税法实施后对房地产市场产生何种影响，已广受关注。
从短期看，中原地产首席分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响非常小。
“长期看，房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展。”施正文认为，房地产税增加持有环节税负，有助于引导人们正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，
不是投资品”的观念，并将会对投资投机产生较大的抑制作用。
施正文表示，开征房地产税后，房子多、房子评估价值高就要多交税，随着成本的增加，很多投资投机者就不会愿意再买房，从而避免社会资源浪费，也有助于财富的调节，实现分配的公平。
财政部财政科学研究所原所长贾康(微博)此前接受中新网记者采访时表示，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市更沉稳、稳健，使其以后在运行中间减少泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。
还有分析认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。
除了对房地产市场的影响外，刘剑文表示，房地产税还将成为地方政府财政收入的重要来源。在当前财政压力加大的情况下，解决地方政府的财政收入问题，有助于地方政府为当地居民提供更丰富的公共产品和公共服务。
在施正文看来，房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。(完)
第十章 房产税法 打印
预计2007年本章内容没有大的变化，考生仍可以按2006年的内容预习本章。
本章主要考点：
一、税义务人、征税对象及征税范围
（一）目前，我国只对国内单位和个人征收房产税，对外商投资企业和外国企业以及外籍个人征收城市房地产税。（容易出客观题）
（二）房产税的纳税义务人包括：
1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。
3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
（三）征税对象及范围
房产税的征税对象是房产。（房屋是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所）
例如室内游泳池是房产，室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、酒窖、养花的暖房都不是房产。（注意选择题）
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但在出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区；开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准；房产税的征税范围不包括农村。
二、计税依据和税率
计税依据：
（一）从价计征：依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。【房地产税法】
1、房产原值是指在账簿“固定资产”科目中记载的房产原价。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、注意以下问题：
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
3、房屋附属设备和配套设施的计税规定：
从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：
（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（二）从租计征：
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产租金收入，包括货币收入和实物收入。
现行房产税采用的是比例税率：
（1）按房产余值计征的，年税率为1.2%；
（2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
对于个人出租的住房，各税税率如下：
※个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税；个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10％的税率征收个人所得税；对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3％的税率征收营业税。
注意前后章节结合着学习。
三、应纳税额的计算
（一）从价计征的计算
应纳税额＝应纳房产原值×（1－扣除比例）×1.2％
（二）从租计征的计算
应纳税额＝租金收入×12%（或4％）
注意：从价计征的1.2％是年税率。
因为房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，所以从价计征的税率1.2％为年税率。 例如某企业原有房屋4月1日对外出租，1－3月应按余值计税，按余值×1.2％÷12×3计算房产税，4月以后按租金收入×12％的比例税率计算房产税。
四、税收优惠
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。
※自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税，具体内容见第四章《营业税法》。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支
后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不予免税。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。（客观题中经常考这一考点）
（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
以上五条是法定优惠政策，对于符合优惠条件的房产，无需相关部门批准即可享受优惠。
（六）经财政部批准免税的其他房产：
1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
2、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
3、对高校后勤实体免征房产税。
4、年服务机构自用的房产免税。
5、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
6、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。
五、征收管理与纳税申报
纳税义务发生时间：
重点掌握：纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起，缴纳房产税。 其他六点都是“次月起”：
【注意】纳税人出租、出借房产，注意计算题：如果是在月初对外出租的，一定要在当月开始计算房产税。（见下面的例5）
顺便看一下《房产税纳税申报表》的内容、格式及各行各列的勾稽关系，有助于本章内容的理解。
本章例题：
例1：下列是房产税纳税人的是（ ）。
A．房屋的出典人
B．拥有房产的中外合资企业
C．允许他人无租使用房产的房管部门
D．产权不明的房屋的使用人
答案：D
解析：房屋出典的，由承典人纳税；外商投资企业和外国企业缴纳城市房地产税，不是房产税的纳税人；无租使用房产的，由使用人纳税；产权未确定的，由代管人或使用人纳税。 例2：某国有企业在其所在城市有房屋三幢，其中两幢用于本企业生产经营，两幢房产账面原值共为400万元。2004年12月对这两幢房屋进行改建装修当月完工，支付费用50万元（当地政府规定允许按房产原值一次扣除30％）；另外一幢房屋租给某私营企业3年，年租金收入为20万元。该企业2005年应缴纳的房产税为（ ）
A．6.18万 B．2.18万
C．6.40万 D．4.80万
第一节 房产税法
本章作为非重点税种，近三年注会考试的试题中，分数为1～3分，题型为选择、判断题，题量2～3题。
【重点与难点】
重点：房产税的计税依据、房产税的计算、房产税的减免税规定。
难点：税收优惠
一、 概念和特点
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。
1、 房产税的征税对象为房产，但是①仅以城镇房产为限，不包括农村房屋。
【“城镇”房产，即“城市、县城、建制镇、工矿区”的房产。】②仅以经
营性房产为限，不包括居民自住房。【经营性房产包括两种a.将房产用作营
2、 业使用；b.将房产用于出租】 房产税针对的是“经营使用行为”，而不是针对“转让行为”。转让房产的，
可能要缴纳土地增值税、营业税、城建税和教育费附加。经营使用行为分
为两类：一为将房产用于营业使用；二为将房产用于出租。
房产税的计税依据有两种:房产余值和房产租金。这是根据房产的不同使用
方式而做区分的。如果房产是用作营业使用，则按房产余值计征，【房产余
值=房产原值×（1—扣除比例）扣除比例为10%至30%之间，由省级政
府确定】，此时适用税率为1.2%；如果房产用于出租，则按房产租金收入
计征，税率为12%【个人按市场价出租居民住房用于居住的，按4%税率
计征】
房产税实行按年计征、分期缴纳的征收方法。
由地税局征收，税收收入归地方政府。 3、 4、 5、
二、 纳税人
2008年12月31日之前，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，而缴城市房地产税。
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。
产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。【比如：国有企业的厂房属于国家所有，但是该房产税应有该企业向税务机关缴纳】
同时为了便于税务机关征收管理，税法又做如下规定：
（1）产权出典的，由承典人纳税。【房屋出典后，承典人享有典权，他支配着房产，因此由承典人缴纳房产税。】（2）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（3）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（4）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
三、 征税对象和范围
（一）征税对象
征税的对象是房产
它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与
房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【例题·判断题】（2005年）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。（ ）
【答案】×
（二）征税范围
房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村的房屋。
四、 减免税的规定
免税：
（一） 公益性房产
1、 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；
2、 由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产
税；
3、 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；
4、 中国人民银行总行及其所属分支机构自用的房产，免征；
【这些单位的生产营业用房、出租用房，不属于免税范围，照章纳税。】
5、
6、 非营利性卫生机构自用的房产，免征房产税； 老年服务机构自用的房产，免征房产税；
7、 高校后勤实体免征房产税。【对教育事业的扶持】
（二） 个人所有非营业用的房产
【对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，照章纳税。】
（三） 其它房产
1、
2、
3、
4、
5、 破房、危房停用后，免征； 房屋大修，停用半年以上的，在大修期间免征； 基建工地临时性房屋在施工期间，免征。工程完后，交还或转让基建单位的，次月起纳税； 地下人防设施，暂不征税房产税； 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房【包括企业和自收自支事业单
位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房
政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免
征收房产税】；
（四） 特殊企业的规定
1、 对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围的房产，应当依法征收
房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内
核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房
产税。
2、 向居民供热并向居民则取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”
包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公 对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂
房。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入
占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民
供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。
【例题·多选题】（2005年）下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的
有（ ）。
A.对高校后勤实体免征房产税 B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税 C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税 D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税 【答案】AC
五、 计税依据、税率和计算
房产税的计征方法有二：一为从价计征，适用于“将房产用于生产营业使用”的情形，其计税依据为房产的余值；另一为从租计征，适用于“将房产用于出租”的情形，其计税依据为房产租金收入。
（一） 从价计征
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5、 适用于“将房产用于生产营业使用”的情形。 其计税依据为房产的余值，房产余值：房产原值一次扣减10%-30%后的余值，各地扣除比例由省级政府确定。 按年计征，税率为1.2% 计算公式：应应纳纳税税额额==应应税税房房产产原原值值××（（11－－扣扣除除比比例例））××11..22%% 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的
房屋原价。没有记载房屋原价的，参照同类房屋确定房产原值，按规定计征
房产税。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配
套设施。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 6、 7、
8、 房屋附属设备和配套设施的计税规定
（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
[例题]用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为
1.2%。请计算其应纳税房产税税额。
应纳税额=5 000×（1-30%）×1.2%=42（万元）
（二） 从租计征
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3、 适用于“将房产用于出租”的情形。 其计税依据是房产的租金收入。 按年计征，税率一般为12%；但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居
住的，暂按4%的税率征收房产税。[注：如果个人将房屋租给公司经营的，
仍按照12%税率征收房产税。]
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5、 所谓房产的租金收入，是房屋财产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的
租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
[例题]某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元。计算其应纳房产税税额。 30000×12%=3600（元）
（三） 特殊情形
1、 房产用于投资联营的情形。以房产联营投资的，房产税计税依据应区别
对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据
计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，
只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方
按租金收入计征房产税。[理由：①税人将房产用于联营投资，共担风险【房地产税法】
的——属于“将房产用于生产、营业使用”的情形，因此，适用从价计
征，计税依据是房产的余值。②纳税人以房产联营投资，收取固定收入，
不承担经营风险，只收取固定收入的——该收入从性质上说，是纳税人
将房产出租给联营企业的收入，因此，适用从租计征，计税依据是房产
2、 租金收入。 房屋融资租赁情形。融资租赁与经营租赁不一样，融资租赁情形下的“租
赁费”包括租赁物的价款、手续费、借款利息等，而且租赁期限届满时，
产权一般转移到承租人手中。因此，在征收房产税时采用从价计征，计
税依据为房产余值。至于租赁期间房产税的纳税人，由当地税务机关根
3、 据实际情况确定。 业主共有的经营性房产。居民住宅区内业主共有经营性房产：由实际经
营的代管人或使用人缴纳房产税。其中（1）自营的，依照房产原值减除
10%至30%
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