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全县2011年城镇棚户区改造拆迁补偿安置方案
为加快我县棚户区改造步伐，改善城镇居民居住环境，维护棚户区居民的合法权益，保障城镇棚户区改造项目和拆迁工作的顺利实施，根据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》和《大庆市城市棚户区改造拆迁安置补偿有关政策》规定，结合我县实际，特制定本方案。
一、改造原则
1. 坚持政府组织，市场运作的原则。棚户区改造工作，在县政府统一领导下，与房地产开发相结合，积极推进住房保障体系建立和完善。
2. 坚持综合开发，配套建设的原则。棚户区改造要符合城市建设总体规划，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一拆迁、统一建设。
3. 坚持依法运作，公正公开的原则。严格执行有关法律法规，切实落实相关政策，公开透明、阳光操作、确保和谐稳定。
二、建设标准
1. 棚户区改造的修建详细规划必须符合泰康镇城市总体规划要求，各建设单位不得降低各项规划指标，严格按照批准规划方案要求，建设完善改造区域内的公共基础配套设施。
2. 棚户区回迁楼实行集中建设、集中安置，户型设计以中、小户型为主，设计分为60、70、80、90、100平方米五种。
3. 建设工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规定要求。回迁房为毛坯房，被拆迁人自主装修，同时拆迁人给予相应的初装修补贴。
4. 棚户区建设项目必须设立项目监理，成立专门机构，加强质量监督。工程竣工后，要按规定组织综合验收，待验收合格后，方可交付使用。
按照全县城镇棚户区改造办法的规定，2011年回迁住宅楼成本价格确定为1030元/m2，回迁商服楼房成本价格确定为2500元/m2（商服不含二楼）。 三、回迁楼价格确定
四、补偿办法
棚户区的拆迁安置采取产权调换和货币补偿两种方式，被拆迁人可以自行选择安置方式。
（一）房屋产权调换补偿办法
1. 在100平方米以内私有产权住宅房屋的拆迁补偿按原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）拆一还一，结算结构差价。超过100平方米以上部分按评估作价补偿。（一个院内拥有两个产权证以上的住户，必须符合长期居住两户以上且持有2009年以前所在地户口，可按两户进行安置）。被拆迁人房屋按市场评估价格计算，回迁楼按成本价格计算，双方结算差价。中间层为楼房成本价格（1030元/m2），回迁楼一层和顶层（一层为住宅）2回迁价格按成本价格下调30元/m。
2. 被拆迁房屋面积以合法建筑面积为基准，临时建筑和违法建筑面积不作为被拆迁房屋面积。
3. 被拆迁房屋建筑面积不足60平方米的，按60平方米安置；60平方米以上不足70平方米的，按70平方米安置；70平方米以上不足80平方米的，按80平方米安置；80平方米以上不足90平方米的，按90平方米安置；90平方米以上不足100平方为的，按100平方米安置。拆迁房屋面积低于安置面积的，在规定面积内按楼房成本价购买，如因图纸设计原因超出所应安置面积部分按1600元/m2购买。拆迁房屋面积大于安置面积的，超面积部分按市场评估价格予以货币补偿。
4. 非住宅房屋实行产权调换。被拆迁房屋产权证注明商服用房，按房屋所有权证注明面积进行产权调换。回迁面积减少的，对其进行货币补偿；被拆迁人自愿增加面积的，增加面积部分需按市场销售价格购买。被拆迁房屋在房产管理部门登记为住宅现为商业用房的，必须同时具备临主干道、持有营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上等四个基本条件，可以回迁商服楼，并在评估标准上增加50%的补偿标准。
被拆迁人曾取得营业执照经营（营业执照经营位置必须是拆迁房屋所在地且位临主干道），现未经营的，经核实后可增加50%补偿标准，但不能回迁商服楼。
临街住宅房屋（临主干道，如一户为前后2座房屋，临主干道的房屋为临街房，后房不能按临街房补偿）在评估基础上增加25%的补偿标准。
5. 拆迁人按回迁楼房面积给予被拆迁人（不含商服房屋）每平方米150元的初装修费补贴。
6. 在过渡期内给予回迁户每月临时住房补助费400元/户，外加两次搬迁费2000元。对非住宅楼采取产权调换的，在停产停业期间给予停产停业补助费。计算公式如下：停产停业补助费＝（月平均应纳税所得额 + 月职工最低工资600元）×过渡期限。事实上已停产停业的不予补偿。对非住宅楼搬迁时产生的搬迁费用按房屋建筑面积每平方米20元予以补偿，对企业搬迁时产生的搬迁费用按实际发生费用结算。
（二）货币补偿办法
选择货币补偿的被拆迁人，按评估机构评估的价格予以补偿，应安置的住宅楼在双方结算完差价后由拆迁人按1300元/m2收回；应安置的商服楼在双方结算完差价后，由拆迁人按3500元/m2收回。
五、奖励措施
对被拆迁人在规定搬迁期限内签定协议，并在规定搬迁期限内能拆扒完毕的，房屋残值归被拆迁人，同时给予一定的奖励资金；超过规定搬迁期限的，房屋残值归拆迁人，同时也不给予任何奖励资金。
注：此方案仅适用于平房改造补偿，不含楼房。
十一团棚户区拆迁改造实施办法
为推进棚户区改造工作，加快十一团城镇化建设步伐，改造
小城镇居民居住条件和生活环境，按照师市党委的统一部署，结
合我团实际，特制定十一团棚户区改造实施方案。
一、指导思想【棚户区拆迁方案】
坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导全面贯彻
落实党的十八大提出的改善民生、促进社会和谐发展、建设“美
丽中国”的要求，坚持统一规划管理范围，突出重点，分步实施，
团场“搭台”，居民“唱戏”模式，实现居民得实惠，小城镇大
变样的要求，加快推进棚户区拆迁、改造，切实改变居住条件和
生活环境，全面提升我团小城镇建设水平。
二、基本原则
目前我团棚户区特点是居住条件差，严重影响小城镇建设步
伐和小城镇整体水平的提升。棚户区拆迁改造的基本原则是：
1、坚持政府主导，市场运作的原则，按照我团党委确定的
原则、政策、目标、认真组织实施。
2、坚持科学规划，配套建设的原则，实行连片改造，不留
死角。
3、坚持量力而行，积极而为的原则，面对现实、突出重点、
先易后难、综合治理、稳步推行。
4、实行阳光操作，依法运作，保持稳定。
三、拆迁改造模式
坚持政府“搭台”，居民“唱戏”模式，充分调动和发挥
居民改善居民条件，提高生活品质的积极性，拆迁、安置过程由
群众参与，协调各职能部门提供支持、服务等工作，社区和各单
位为 主体和实施主体。
四、棚户区拆迁改造计划
1、老加工厂住宅区及其周边乱搭乱建违章建筑物。
2、老农贸市场周边区域乱搭乱建违章建筑物。
3、机关一号住宅区及其周边违章建筑物。
4、团中学、医院住宅区域。
5、修造厂、加工厂周边危旧房屋。
6、六连一区、三连一区、八连住宅区。
五、棚户区拆迁安置办法
1、未经规划、许可、审批而临时搭建，占地就建，扩建或
改建的均为违章建筑物，要一律强行拆除，根据《十一团市场布
局规划方案》，团社区在适当区域协助解决营业场所。
2、棚户区居民房屋拆迁安置按照十一团房屋征收及棚户区
拆迁 实施办法执行，拆迁房屋原有的规划、土地、产权等相关
证件由相关发证机关收缴。
六、具体措施
1、加强组织领导，成立工作小组，组建思想工作、治安救
控、核实搬运、破拆行动、医疗救护、现场警戒，实行领导包片，
干部包户责任制。
2、搞好宣传活动，充分利用广播、电视等媒体，宣传棚户
区改造的重大意义及相关政策、相关措施，召开好棚户区拆迁动
员大会，向居民讲请棚户区改造拆迁目的、意义及工作程序。
3、搞好调查摸底，充分发挥社区、连队居民作用，积极做
好居民思想工作，积极帮助和解决住房，生活上的实际困难，保
质保量完成拆迁任务。
方案一：棚户区改造实施方案
为全力推进我县棚户区改造工作，改善棚户区居民的居住条件，确保我县2015年棚户区改造目标顺利完成，根据《大兴安岭地区行署、集团公司2015年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区2015年棚户区改造回迁安置实施细则》，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
（一）指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标，统筹规划，精心组织，配套建设，高标准完成棚户区改造任务。
（二）工作目标
于2015年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
（三）主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过1，日照间距系数不小于2.8，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。
三、资金筹措与使用
（一）改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县（局）财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
（二）加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目，经税务部门同意后不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税；与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取，其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置，原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按“部分面积”结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施“阳光拆迁，和谐拆迁”，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。
6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。
实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
（一）组织领导
成立以县委和县政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全县棚户区改造工作。
（二）责任分工
成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作；经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批，向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持；财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款；国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作，协调落实腾空土地出让收益归集工作；民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作；监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督；宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作；信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作；法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作；塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
方案二：棚户区改造实施方案
推进城市棚户区、工矿棚户区改造工作,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措,是市委、市政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策,对提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。为进一步加快推进全市棚户区改造,现提出如下意见:
一、指导思想及原则
(一)指导思想 全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的,加快棚户区改造步伐,改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
(二)基本原则
1.统一领导,属地实施。坚持全市统一领导,因地制宜,加强协调。由各县(市)、区政府负责行政区域内棚户区改造的实施工作,实行县(市)、区长负责制。
2.统筹规划,分步实施。各县(市)、区政府要统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、矿区发展规划,结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作,编制本辖区的改造规划,按照改造工作目标,有重点、有步骤地推进各项工作。
3.市场运作,政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性,以棚户区居民为主,多渠道筹措资金。市政府和各县(市)、区政府在政策与资金上给予必要的支持。
4.多方结合,综合开发。棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
5.整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。
6.因地制宜,多模式改造。对列入改造计划的项目,要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区,应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经当地政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设由政府及有条件的工矿企业承担。
二、工作目标及建设标准
(一)改造范围
列入改造范围的城市棚户区是指城市规划区内国有土地上,建筑面积超过2万平方米并符合下列条件之一的集中居住区:一是房屋破损严重,房龄超过40年的房屋比重达到50%以上;二是符合《建设部关于修订〈城市危险房屋管理规定〉的决定》(建设部令第129号)规定的三、四类条件的房屋占50%以上;三是基础设施配套不全,公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患。
列入改造范围的工矿棚户区是指城市规划区内国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在1万平方米以上或改造户数超过200户以上危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。
(二)工作目标
根据我市各县(市)、区政府调查摸底情况,我市现有95片危旧房屋比较集中的城市棚户和工矿棚户区,建筑面积765万平方米。新乡市区72片,建筑面积531万平方米,其中城市棚户区47片,面积377.6万平方米,工矿棚户区25片,面积153.8万平方米。从2015年起,力争用3年时间,基本完成全市工矿棚户区和城市棚户区改造任务。其中:2015年完成拆迁改造任
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