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下调公积金贷款利率比降息更能利好楼市 丁祖昱评楼市 07:42 57 0 0 降息 | 楼市 | 住房公积金 | 自媒体- A+
上周五晚央行刚刚发布降息消息，周六各地政府就纷纷开始行动，据不完全统计，北京、上海、广州、深圳 、天津、南京、合肥、苏州、沈阳、郑州、南昌、青岛、长沙、昆明、东莞等近20个城市宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。在10月以来的这轮救市中，公积金政策一直是各个城市普遍采用的一大招，上海、厦门、苏州、杭州、成都等城市或在公积金缴存期限、或在贷款额度、或在首付比例方面都做出了不同程度的调整。
我认为公积金政策利好楼市有三个优势：
首先，公积金政策是最靠谱的政策。政府主导性强，作为政策性贷款，基本是由政府说了算，中央政府给个口径，地方政府马上就能执行起来，也不会受到商业银行的制肘。
其次，公积金政策对刚需最有效。只要你缴纳了公积金，理论上每人都可以申请，贷款额度各城市不尽相同，最高的北京已经突破至104万元。对于一般的二三线城市而言，目前的公积金贷款额度，已经足够支撑刚需房70%的贷款额。更有甚者，如湖南、贵阳等省市，公积金贷款首付比例最低只要两成，对刚需而言也是大大的支持。
最后，公积金政策越来越灵活。目前越来越多的城市在公积金提取方面放宽条件，如长沙住房公积金新政规定，在长沙市无自有产权住房的，可提取住房公积金支付房租，且租房提取不需再提供租赁合同，实行诚信申报即可。漳州也提出可以用提取公积金支付房租、物业费，一年提取一次。除此之外，长沙、西安、常州、徐州等多个城市还提出取消住房公积金个人贷款担保收费，降低公积金贷款成本。安徽、山东等省市在省内异地贷款方面也放开了口子。
但是公积金政策也不是万能的，目前来看，有以下几个方面的问题急需解决。 首先，公积金异地贷款的问题。目前工作流动导致人员流动的现象越来越频繁，而跨城市之后就会导致公积金贷款缴存期限要重新算起，公积金异地贷款问题凸显。10月9号住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。但是到目前为止，除了四川泸州、成都、呼伦贝尔、杭州、济南等少数几个城市支持全国范围内公积金贷款，兰州、长春、武汉和长沙等少数几个市允许省内办理公积金贷款之外，公积金异地贷款业务普遍未能展开。即便是已经出台相关政策的这些城市，也存在只针对本市户籍人口、满足条件但无法实现贷款等种种问题。实际上我认为公积金异地贷款根本就没有那么难，只是地方政府本位主义在作祟。
其次，公积金贷款额度问题。今年8月以来广州住房公积金贷款收紧，每月向已经通过审批的申请者只发放10亿元贷款，为此不少楼盘都拒绝公积金贷款，对此广州出台新的管理办法——如果开发商拒绝或者限制购房者使用住房公积金贷款支付购房款，将面临1万元的处罚。根据广州住房公积金管理中心发布的公告，截至2014年9月23日广州市公积金贷款本年发放金额约163.27亿，处于审批流程尚未放款的贷款金额26.23亿。此外，已录入贷款系统、因额度限制未能进入审
批流程，排队等候的贷款申请金额19.54亿(已包含广州市住房置业担保中心预受理的贷款数据)。按照每月限贷10亿元、今年限贷170亿元的额度，9月底时广州今年公积金贷款额就只剩不到7亿元。我认为，政策性贷款必须要确保额度，公积金政府余额不足，政府也要给予相应的支持，不然公积金政策就很难持续下去。
最后，一线城市的缴存比例和贷款额度问题。一线城市房价较高，即使是刚需房总价也不低，最高贷款额度应该进一步提升。比如上海，目前家庭公积金贷款额度最高60万元，有补充公积金的为80万元，但是经过这么多年的房价上涨，现在上海外环甚至郊环随便一套刚需房子都要150万，70%的贷款额就是105万，80万的公积金贷款额度远远不够。现在普通住宅的标准都提高了，是不是公积金贷款额度也应该随之提高。我认为北上广深的公积金贷款额度完全可以提高到100万以上。
公积金是好政策，对推动自住型住宅消费有极大的促进作用，而且作用直接，效果可控，政府应该力挺该政策实施并不断完善其中存在的各类问题，真正为消费者做点实事！
住房公积金贷款利率是否随着银行贷款利率调整而调整？
答：在贷款期间。如遇中国人民银行调整住房公积金贷款利率，则新的贷款利率从第二年的1月1日起执行。
利率下调公积金陷入尴尬
来源：住房公积金与住房保障网作者
马少华发表时间：2008—1 1—3 8：31：1 6【公积金利率下调】
自g月1 6日央行首次下调贷款利率以来，个人住房公积金贷款和银行房贷利率都在不到两月内连续3
次下调。前两次下调利率，5年期以上公积金贷款与银行贷款基准利率同步同幅下调，两者的利率差距保
持不变。与银行贷款优惠利率(下限)；fll J；D，利率差则逐步增大。l o月27日公积金贷款利率下调，银行
贷款基准利率虽然未作调整，其优惠利率调整幅度却从原来下浮l 5％扩大为下浮30％，从表面上看，5年
期以上公积金贷款与银行贷款基准利率相比利率差扩大，公积金贷款利率优势更加明显，但与银行贷款
优惠利率；fll J；D利率差则从原l 49个百分点的高点跌落到罕见的只差0 64个百分点。20万元、20年期贷
款，公积金比银行基准利率贷款总计少付利息从此前的72726 4元扩大到79796 1 4元。与银行优惠贷款
利率比，少付利息则从40570 6元减少到l 6899 5元：l 0万元、1 0年期贷款，公积金比银行优惠利率贷款
少付利息从原来的8884 5元减少到只差3744 4元。l o月30日银行下调存贷款利率后5年期以上公积金贷
款与银行贷款基准利率的差距回落到今年首次调息前的水平而与银行优惠利率；fll J；D利率差则缩小到0 45
个百分点，创历史新低。贷款20万、20年期，公积金比银行基准利率贷款少付利息减少到7 1 9 1 9 1元。
与其优惠利率比公积金比银行贷款少付息减少到1 1 83 1 8元；l 0万元、1 0年期贷款，公积金比银行优惠
利率贷款少付息则减少到只差2626元。
一般来讲，各商业银行为争取个人房贷客户资源，大都愿意为信用较好的借款人提供优惠利率贷
款。因此，实事求是的讲，住房公积金贷款与银行贷款优惠利率；fll J；D才有意义。于是乎，经历了3次贷款
利率下调后，公积金贷款无端陷入到较为尴尬的境地。
诚然，房贷利率无论怎样调整，都不会撼动公积金贷款的低息(与银行利率比)优势，公积金管理
部门也大可不必杞人忧天。但在这连续3次的利率下调过程中，公积金与银行贷款基准利率及优惠利率的
比较优势却着实经历了四次迭宕起伏的变化，甚至还演绎了冰火两重天的一幕。从规避金融
风险，实现
宏观调控，刺激住房消费的角度，依现行的贷款利率水平，还有进一步下调的空间和可能。我们所要关
注的是，下一步的利率下调将会呈现出怎样的情形?如何在既实现经济调控目的又有利于发挥住房公积
金制度的住房保障作用的前提下合理安aE年"J率的调整?
1 0月27日银行贷款基准利率下浮范围扩大，在基准利率不变的情形下，对其优惠利率的下降产生了
倍增效应，起到了加速放大的作用。下降幅度高达l l 205个百分点相当于在原贷款基准利率下浮范围内
基准利率作5次左右中等幅度的下调。按当时的银行贷款基准利率，下浮范围即便只扩大5％，下限利率
就要减少0 3735个百分点，仍高于公积金贷款利率作一次较大幅度的下调。下浮范围的扩大，表明了国
家鼓励和支持个人住房消费，促进房地产业稳定发展的政策取向，自然无可厚非。我们倒愿意相信国家
有关部门是出于对经济能否稳定增长的担忧而不得已亮出的杀手锏，以此来大幅压低银行贷款利率。同
时，我们还充满信心地认为，央行的房贷新政令公积金贷款的利率优势受挫只是不经意之间的一种“错【公积金利率下调】
杀”，或是短期之内不得已而为之的举措。没有人敢去猜想，这会是针对公积金利率优势的一种刻意打
压或是一种制度上的安排。但无论出于怎样的考虑，在我们看来，要从把握公积金贷款利率优势的角度
来判断下一步贷款利率下调的具体情形，除了要分析银行贷款基准利率和公积金贷款利率下调幅度的大
小外，也要关注银行基准利率下浮幅度是否还会继续扩大。
在银行基准利率下浮幅度扩大时，公积金贷款与银行贷款基准利率下调的情形共有6种：(1 1丰昆行贷
款基准利率和公积金贷款利率都不变；(21丰昆行贷款利率不变，仅下调公积金贷款利率；(31丰昆行贷款利率
下调，而公积金贷款利率不变；(41丰昆行贷款利率与公积金贷款利率同步同幅下调；(51丰昆行贷款利率下调
幅度略大于公积金利率下调幅度；(61丰昆行贷款利率下调幅度略小于公积金利率下调幅度。在现行贷款利
率水平下，上述各种情形的发生，都会使得公积金贷款与银行贷款优惠利率差距有不同程度的减小。通
过对具体数据的分析比较，可以得出，在以上可能出现的各种情形中，利率差缩小最多的是第3种情形，
依次的情形是第5、第l、第4、第6、第2。
通过进一步的分析推导，也可以得出在银行贷款基准利率下浮幅度不变时的以下结论：
(1偌银行贷
款基准利率与公积金贷款利率同步同幅下调，则公积金与银行贷款优惠利率的差距扩大；(2偌银行贷款
基准利率下调幅度小于公积金贷款利率下调幅度，公积金与银行贷款优惠利率的差距扩大；(3偌银行贷
款基准利率下调幅度大于公积金贷款利率下调幅度，公积金与银行贷款优惠利率的差距则要减少。在上
述三种情形中，第2种情形下两者利率差距最大。
按照以上结论，1 0月27日推出的央行新政，属于在银行基准利率下浮幅度扩大时的第2种情形，它
使公积金贷款利率与银行贷款基准利率的差距减少了0 85个百分点。虽是该类别6种情形中利率差距减少
幅度最小的一种但其调控力度之大却令人瞠目。1 0月30日，在银行基准利率下浮范围不变情况下央行单
方面下调银行贷款基准利率0 27个百分点属于在这一类别的第3种情形，它使得公积金与银行贷款优惠
利率差距继续缩小。本月内央行的两次利率调整措施相隔仅3天，且各自独立互不重迭，我们有理由认为
这只是央行施行的一次调息、分两步到位的策略。依此推断，这次调息对公积金贷款利率的影响则属于
在基准利率下浮范围扩大的情况下公积金和银行贷款利率同步同幅下调的第4种情形，是一次中等强度的
利率打压过程，也是分两步调整变动下对公积金贷款优势影响效果的累加。事实也的确如此。
随着l o月30日央行下调存贷款利率的实施， “第二只靴子”也应声坠地，对银行贷款利率的高压态
势似乎也应有所缓和该是理智而审慎地考虑下一步贷款利率该作如何下调了。按照惯例以及目前的现
状，可大致判断，央行在下一阶段(至少在一年左右时间内)不大可能再采用扩大银行贷款基准利率下
浮范围的做法。因为1 0月27日的房贷新政实施后，对银行贷款利率的打压效果已是相当明显，过低的优
惠利率还会大幅挤压银行盈利空间，会造成银行拒贷而有名无实的现象。更重要的是，现行5年期以上公【公积金利率下调】
积金贷款与银行贷款优惠利率的差距只剩0 45个百分点无论从纯数字的推演还是从体现公积金贷款政策
优势的角度采取这种办法几乎已无操作空间。因此，在保持银行贷款基准利率下调幅度不变的前提下，
下一步的贷款利率下调宜选择让银行贷款基准利率下调幅度略小于公积金贷款利率下调幅度的渐进式调
息方案，以使公积金与银行贷款优惠利率的差距适当拉开。惟有如此，才能缓解人fl'1对两者利率差距进
一步缩小的担忧，也不致于导致这种利率差距大起大落的局面，这对于充分发挥公积金贷款这一政策性
个贷工具的作用、重振住房公积金管理部门的信心也会大有裨益。
·荆卅l住房公积金管理中心马少华
公积金参与“救市”不大妥当
来源：住房公积金与住房保障网作者：张文发表时间：2008—1 0-3 1 1 7：06：23 目前，不少地方'lILlE,放宽公积金贷款政策，作为扭转本地房地产下滑趋势的重要举措之一，本人以
为这种做法不大妥当，有两点值得考虑，一是公积金是否应承担这个责任?二是公积金有没有能力承
担?
首先，公积金制度是住房保障制度的组成部分之一，它的目标是不断扩大制度覆盖面，将更多的职
工纳入本制度，它的主要职能是保障缴存者逐步提高其住房消费方面的支付能力。因此，就其保障职能
而言，应该是有多大的资金供应能力就制定相适应的使用政策。因此，救市要求极有可能超出公积金管
理部门的上述职能。同时，相对于管理者而言，发挥好保障职能还要求保障全体缴存者所缴存资金的安
全性。所谓救市，通常理解为不是指略微或适当放宽政策，而是要大幅度放宽政策，而大幅度放宽政
策，容易导致贷款偿还风险，影响资金安全，这将是有违保障职能的履行，就此而言，公积金也不应该
承担救市责任。
其次，公积金贷款往往仅占一个地方住房贷款市场份额的二至三成，让它发挥救市作用其实是有限
的；更主要的是，公积金受到自身资金封闭运营模式的制约，不能在大范围内调度资金，由于一个地方
管理机构自身资金供应能力的有限性，决定了其参与救市的能力不足。考虑到不少地方个贷比例本来就
在70％左右，有的地方甚至更高，政策再大幅度放宽实际上是缩小资金供求回旋余地，一旦出现需求意
外突增因素，如大规模动迁安置带来的增量提取和贷款需求等，资金供应就会跟不上。这时，当地政府
不会也不可能提供帮助解决资金短缺间题，那么管理机构就只能收缩政策，从而导致政策的不稳定，其
后果是，造成了保障功能的不确定性。这也说明公积金不具备救市能力。
综上所述，本人认为，公积金没有参与救市的义务，公积金应当按照自身资金运营规律
和能力来制
定和调整政策，管理部门应当坚守的原则是保障缴存者始终能享受到与其履行(缴存)义务相对应的使
用权利，也就是让缴存者随着缴存水平的提高相应逐步提高其享受的资金使用权利，而不是使其使用权
利受市场因素的变化而变化。政策如果经常上下调整，必然给保障制度应有的公平性打上折扣。因为政
策上调时，贷到多的满意，但在政策下调时，少贷到的就吃亏了不满意了。当然，也不是说公积金在配
合当地政府救市决策间题上应该袖手旁观。本人以为，公积金政策可以适当配合，但应该建立在自身能
力许可的基础上，如果本来资金运用率就较低，贷款限额等与当地房价水平又有一定差距，经过测算是
可以尽力配合并及时上调的。但绝不能为了救市简单地不顾实际地放宽政策，甚至于相互攀比。
·苏卅l市住房公积金管理中心太仓分中心张文
公积金贷款利率历年调整一览：
住房公积金存贷款利率调整表
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