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物业管理方案中质量保证体系及措施
建立质量管理体系保证管理目标的实现
ISO9001国际质量管理体系作为先进的管理模式和可靠的管理平台，在物业管理企业中的应用，可以有效的控制管理水平在一个稳定的范围内。通过ISO9001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制，根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要程序及操作规程规范化、程序化、文件化，确保质量管理体系具有可行性、有效性。
ISO9001标准是由ISO/TC176质量管理和质量保证技术委员会制定所有国际标准的一个组成部分，它的质量管理八项原则体现在标准的各项条款中，对产品的质量保证及提高有着重要意义。
一、以业主为关注焦点
组织依存于业主。因此，组织应当理解业主当前和未来的需求，满足业主要求并争取超越业主期望。
物业管理服务中最根本的要求是识别并满足业主的需求，
二、领导作用
领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。
本物业将公司领导提出的各项管理服务理念及要求通过建立质量方针和质量目标等方式落实并固定到各项管理服务程序之中，保证公司所有管理服务水平在公司有效控制之下。
三、全员参与
各级人员是组织之本。只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。
四、过程方法
将活动和相关资源作为教程加以识别、理解和管理，可以更高效的得到期望的结果。
本物业经过长时间运作识别出物业管理八大过程：物业接管验收程序、房屋管理及公共设施管理程序、机电设备管理控制程序、安全管理程序、环境管理程序、文化服务程序、维修安装服务程序、紧急突发事件处理程序。公司将这些过程的程序及操作规范以文件的方式固定下来，通过服务质量内部检查等制度有效的保证了管理服务质量。
五、管理的系统方法
将相互关联的过程作为系统加以识别、理解和管理，有助于组织提高实现目标的有效性和效率。
嘉爱物业将物业管理中的所有过程有效的结合起来，形成一套切实可行的质量管理体系。
六、持续改进
持续改进总体业绩应该是组织的一个永恒的目标。
XX物业将持续改进作为一个主要的工作目标，对日常管理服务及质量管理体系，不断进行改进，以保证提供的管理服务水平与像是情况相适应。
七、基于事实的决策方法
对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础。
XX物业通过各种有效手段获取具体数据，通过科学的数据统计分析法从中提取各种有效信息，作为决策的基本输入项。
八、互利的供方关系
通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。
XX物业根据专业化分工原理，充分利用社会资源，一方面能有效的提高管理服务质量，另一方面也能有效的节约社会资源。
（二）、X 物业质量管理体系的运作
一、XX物业质量管理体系文件的编写
XX物业在充分理解吸收质量管理八大原则内涵的基础上，根据ISO9001国际质量管理体系标准，利用各方面的资源，充分识别物业管理及公司运作的各项程序，组织专业人员编写出公司质量管理体系文件。
经过一段时期的试运行，对质量管理体系文件进行修改，确定公司质量管理体系文件，同时为了提高质量管理体系的完整性、有序性，公司提请质量认证中心对本公的质量管理体系进行认证。
Xx物业质量管理体系中分的体现了质量管理八大原则，同时通过持续改进保证质量体系的适宜性及有效性，现已成为公司各项管理服务水平重要的支撑线。
二、Xx物业质量管理体系文件
XX物业质量管理体系文件的结构包括四个层次、五个部分：
1.质量手册
2.程序文件
3.作业指导书
4.质量记录
5.质量计划
质量手册是质量管理体系中最高层次的文件，规定公司质量方针、描述质量体系各项要求，是公司有关质量管理的纲领性文件。公司程序文件是支持质量手册的第二层次的文件，明确规定各有关质量活动的途径。作业指导书是指导完成某项具体工作任务的方法和操作规程。项目质量计划用于标示质量管理体系如何应用于某一具体项目或合同文件。
三、XX物业质量管理体系的具体运行
总体运作系统以操作运行系统为主的质量保证组成，“优质服务”理念贯穿管理思想之中，在各项管理制度中均有体现。同时在具体运作过程中通过一系列有效手段进行控制，保证所提供的管理服务水平在体系控制范围之内。
1.规范内部质量控制程序
以ISO9001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制。根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要操作过程规范化、程序化、文件化，引入信息化管理，确保作业具有可追溯性、验证性。
2、明确内部质量运作、各岗位分工与职责
内部运作中坚持管理层指挥、监督环节的封闭性，管理层将计划、组织、控制、反馈、整改集于一身，避免管理环节出现盲点与断点，保
证管理及时到位；明确操作层岗位职责，严格按照工程程序作业，充分授权，在权限范围内最大限度电动员工积极性和主动性。
3、外部质量监督、控制
（1）合同方监督、控制
（2）业主、住户监督、控制
（3）第三方检查、评审
（4）意见调查
4、具体运作机制
（1）激励机制
激励机制是我们人性化管理的主要方式，尊重个体权利。保持团队精神，奖优劣汰。
效益激励--建立完善的薪酬体系，充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，并以此吸引人才。
岗位激励--建立灵活的晋升体系，在人才选拔提升上不拘泥形式，“能者上，平者让，庸者下”为内部人才脱颖而出创造良好环境。
目标激励--建立有效的沟通体系，重视员工思想动态，增强员工队伍的凝聚力、向心力，实现企业发展与个人发展完美结合。
（2）监督机制
管理组织行为及所有内、外部管理制度合乎法规、政策要求，并接受主管部门的监督。
履行管理者应享有的权利和义务，自觉接受监督。
在收费标准、管理质量、消防、治安、财税等方面接受政府等相关部
物业服务内容、标准及质量保证措施
为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。 二、公共服务 （一）安全管理
10、小区主入口24小时执勤； 11、监控室实行24小时监控； 12、别墅区设立专职保安员； 13、小区内每小时保安巡查一次；
14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）环境管理
17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次； 19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏； 20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求； 21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 22、定期清除绿地杂草、杂物； 23、定期预防花草、树木病虫害 （三）房屋管理
24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 26各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）； （四）设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全； 30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复； 32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通； 34、路灯、楼道灯完好率不低于80％ 35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
物业提供的********（共计62项）【物业服务质量保证措施】
四、服务承诺标准
物业服务质量保证书
为了进一步提升中共xx市委党校物业管理水平，优化服务质量，确保教学培训顺利进行，提高物业品牌。根据贵方的要求，我公司对物业管理服务质量承诺做出如下响应：
1.员工持证上岗，着装统一，标识鲜明，礼仪规范；
2.治安、刑事案件发生率为0；
3.消防设施完好率100%；
4.火灾发生率为0；
5.开放场所墙、窗、地、顶洁净；
6.教室、会议室准备及时、布置有序；
7.洗手间设施完好、无异味、无水迹污痕；
8.使用人对物业管理满意率为95%；
9.节能降耗率每年下降4%。
xx物业管理公司
年月日
物业住宅质量保证书
一、质量验收
本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格，并在 建设工程质量监督站进行备案(江苏建设工程竣工验收备案清单附后)
二、保修期限
在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按表1规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。(自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内)
保修项目保修期限
1、屋面、外墙面、渗水漏水。三年
2、厨房、地下室、厕浴间渗水漏水。一年
3、水泥地面空鼓、裂缝、起砂。一年
4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落。一年
5、门窗、壁厨开关不良、缝隙过大或过校一年
6、卫生间、厨房地面积水。一年
7、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通。六个月
8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量。六个月
9、房屋建筑的地基基础工程和主体结构。在合理使用寿命年限内
10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
三、保修处理
我们自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，对影响使用的项目随报随修，其它项目在三日内与用户商定时间保证按期完成。
对紧急问题可组织抢修。
对因气候等因素无法在10日内彻底保修者，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。
四、保修起始日期
自入住通知单通知入住日期开始计算。
五、保修范围内的问题
对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。
六、其它
对超过规定期限或超出保修范围者，在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和较优惠的人工费。
七、监督投诉
凡有关工程人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理，不负责任、为难用户者，客户可向物业公司、直至本公司投诉。
投诉电话：*********
投诉部门：*********【物业服务质量保证措施】
八、物业管理
本公司已委托___________物业管理有限公司对本商品住宅保修，保修时，请客户直接与该物业管理公司联系。
联系电话：********
联系人：**********
办公地点：***********
九、公司为各业主建立维修台帐，如需查询维修记录请到物业公司工程部。
方案一：社区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
站长：储德顺
成员：陶芸
2.街道物业管理应急维修服务站
站长：丁勇
成员：加盟企业
3.街道物业管理服务中心
常务主任：谢洪
成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富
徐长祥周明福陈杰丁勇
孙子明陶芸徐雅珍干程
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物
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