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浅谈完善我国不动产登记制度
作者：易树钊
来源：《法制与社会》2013年第03期
摘 要 《物权法》的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种，其物权变动模式相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。其次，不动产的变动表现为登记。
关键词 不动产 登记 物权法
作者简介：易树钊，华南理工大学法学院民商法学2010级硕士研究生。
我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。
《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。
一、立法层面
在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制
定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有侧重，法律系统规模庞大，很可能出现法律制度上的冲突。借鉴其他国家的立法，如德国，不动产登记统一适用《土地登记法》，登记机关是地方法院的土地登记局。在日本，统一适用《不动产登记法》，登记机关是不动产所在地的司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所。在我国台湾地区，统一适用《土地登记规则》，土地登记由土地所在地之市县地政机关统一办理。在不动产登记法中，就统一的登记范围、登记机构、登记程序、登记形态、登记责任做出具体的规定。
（一）统一不动产物权登记管理制度，在程序和实体上做出进一步的规定
不动产物权统一登记管理体制的作用在于简化登记程序，有利于不动产的流转，直接服务于统一的不动产的流通。而我国以前的房地产转让或者变更需先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋变更登记，之后在根据变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。房产地产分开登记，手续繁杂重复，耗费时间和物力。我国物权法所规定的“统一”可以从中择一，或者另外组建一个机构，在具体的登记程序、登记范围和登记办法方面则由配套的法律法规进行明确。【我国不动产统一登记制度的目标】
（二）明确登记机构的责任为民事责任
一般来说，登记机构的权力、义务是多方面的，根据有权应有责的原则，如果权责不明可能使登记机构疏忽对当事人提交相关物权证件的真实性、有效性进行严格的审查，这就为转嫁自己的个人成本提供了可趁之机。如果法律规定责任不明，被侵害的当事人寻求法律救济没有依据。在法律条文中明确登记机构的具体责任，一定程度避免因当事人提交的申请资料存在虚假而导致的社会资源的浪费，同时也保障物权变动交易的安全、顺利进行。从世界范围内看，由于不动产登记行为而对登记机构提出的诉讼，绝大部分是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。民事责任的前提是双方地位的平等性，这也是由物权登记的服务性质所决定。
（三）改变现有《物权法》中的折衷审查为实质审查，保护真实权利人的利益
行政机关作为公权力主体的一方，在了解事实方面无疑更有条件，更具有可能性，并且不动产登记的意义重大，涉及到当事人的重要经济权利和国家宏观经济调控，登记机关有必要增强自己的责任，对登记事项的真实性合法性负责，保障登记制度应有的权威。所以，对于产权登记的审查有必要改为实质审查。行政机关的任务加重，一方面可以组建专门的调查机构分摊任务，也可以加大登记费用，作为专项基金专门用于赔偿因登记事项错误给当事人造成的损失。若错误由当事人主观恶意造成，行政机关还可以予以追偿。
（四）进一步规范预告登记制度，对预告登记失效的事项及进行预告登记的范围、种类等做出规定
预告登记的效力属于物权性质，即具有排他性，在我国《物权法》中有所规定。为了使物权不稳定的状态尽早脱离，对于预告登记做出了失效事项的规定。不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段，而《物权法》对过渡期进行限制，就是为了避免最可能发生的偷税现象大量滋生。这是预告登记的积极意义。但为了贯彻预告登记制度，有必要对预告登记的范围、种类等事项进行规范，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权等因法律行为引起的变动，非因法律行为引起的，如自建房屋并不存在预告登记的问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该部动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是上述条款却没有明确规定预告登记失效的事由，会导致一系列的问题。所以需要准确尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定，鉴于预告登记当事人的信息弱势，应尽可能做出有利于预告登记当事人的解释。
（五）完善异议登记制度
《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。”可见，异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权不稳定的消极作用。为了避免恶意的侵权，有必要对其进行一些限制，以使不动产物权的不稳定状态不致长期得以持续。在主体方面，只能是真正的权利人或者利害关系人，对真正的权利人或利害关系人的认定需要行政机关的严格审查，同时，为了防止不特定的人利用法律提供的为真正受害人寻求权利救济的平台为自己谋取利益或滥用权利损害他人，可以在所谓的真正权利人或者利害关系人提出异议登记申请时，要求提供相应的担保，以保障真正的利益不受侵害。
（六）保障《政府信息公开条例》的有效实施，以建立具体、统一、公开的物权变动信息查询制度
《物权法》第十八条规定了登记资料公开的制度，但是并没有对具体应用程序进行明确的规范，世界上许多国家和地区在相应的法律法规中都规定了不动产登记的公开查阅制度并制定了具体的程序。查阅制度障碍繁多，可能导致物权变动信息不对称。因为“如果而且只有一种行动的边际利益大于边际成本，一个理性决策者才会采取这种行动”。而我国《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”并不具体，难以避免实践中当事人被登记机关以各种理由拒绝查阅的情况，这样不仅使纠纷长期难以解决，哪怕诉诸法律，在举证方面也存在这样那样的困难。因而，建立具体、统一和公开的物权变动信息查询制度将有利于实现法律的效率价值。
二、行政制度方面
我国的行政制度是国家根本政治制度和中央地方关系模式的产物，包括全国人民代表大会体制下的中央行政体制、中央行政机关对地方各级行政机关的领导关系以及地方各级行政体制。这也导致了实践中我国不动产登记薄存在多部门、多类型和多级别的登记，如有一些权利登记在土地部门的土地登记簿上，有一些权利登记在房产部门的房产登记簿上，这是多部门多类型的登记；有一些权利是登记在中央部门的登记簿上，有一些权利是登记在地方部门的登记簿上，这是多级别多部门的登记；这样的权利无法形成一个权利束，分散混乱。有的机关为了部门利益，强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必造成法律基础不统一，产生法律相克，即权利实现的法律不能。所以说，在行政制度方面，我国可以规定相应的辅助措施。
（一）透明行政登记过程
这主要是针对实践中行政机关的以下几种行为：其一，超越职权和滥用职权，包括横向和纵向两个层次。前者指具有行政隶属关系或上下级关系的不动产登记主体间的越权行为，后者指无行政隶属关系的行政主体之间，一方行使另一方法定职权的行为。尤其注意的是，不动产登记机关在行使职权实施具体行政行为的过程中，故意违背法定目的，背离基本法理造成后果显示公正而应予撤销的违法行政行为也构成行政滥用职权。其二，不如实登记。包括客观因素导致的错误登记或主观人为的虚假登记。如不动产登记申请人提交材料属实，但不动产登记管理部门错误登记，交易一方当事人提供虚假材料，而不动产登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记，不动产登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记、虚假登记等。其三，不依法办理登记。指申请人提交材料属实齐全，但行政机关未尽审查义务，不办理或不及时办理履行登记责任。针对这些问题，透明行政执法过程，依靠舆论监督的力量，相关权利人的利益才能得到保障。
（二）完善监察制度
行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员，行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关具备独立的法律地位，从外部对包括登记行为在内的行政行为进行监督，事实上是对我国不动产登记制度的贡献。
三、结论
不动产登记制度的价值不仅在于界定和确认产权，发生物权变动的效果，更在于从动态上维护交易安全、提高交易效率，使事实上的权利获得法律上的外观，不动产的权利状态由此得到了确认。而当前不动产登记制度存在的主要问题有：登记机关分兵把守，登记程序各行其规，权属证书各不相同，登记效力各不相同，查阅制度障碍繁多等等。《物权法》第十条确立了统一登记制度，要求登记范围、登记机构和登记办法统一。但无论是统一公示登记机构，明
确登记机构的职责，还是建立统一的公开的无权变动信息查询制度，具体的登记程序和办法还需要其它的法律法规加以明确，这一点我们还需拭目以待。波斯那认为，“法律是功能性的”法律的功能在于调节、调和与调解各种错杂和冲突的利益，以便使各种利益中大部分或我们文化中最重要的利益得到满足，而使其他的利益最少的牺牲。在以物的利用为中心的社会中，法律制度的主要任务是确保与各时代社会经济体制相关的财务的安全利用。如果没有良好的法律的抑制，则交易双方制造虚假信息的行为也会普遍化，以通过这种虚假信息骗取交易对方的利益。综观以上，对不动产登记制度分别从立法与行政制度方面进行有效的完善，不动产权利人及利害关系人的权利才能真正得到保障，这也正是法律的意义之所在。
参考文献：
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浅析不动产统一登记制度之必要性与重要性 作者：于振琪
来源：《法制博览》2014年第10期
【摘要】长期以来，我国一直未能建立不动产统一登记制度，这在一定程度上制约了不动产物权正常秩序的形成和发展。2007年颁布的《物权法》明确了“国家对不动产实行统一登记制度”这一原则，但并未做出详细规定，几年来这一规定一直悬在空中，导致不动产登记信息混乱，不动产交易缺少安全保障。2013年3月，十二届全国人大一次会议将建立不动产统一登记制度提上议事日程。2014年3月，国土资源部的部长姜大明提出：“用三年的时间全面建立不动产统一登记制度，用四年的时间运行统一的不动产登记信息管理技术平台，实现不动产的审批、交易和登记信息时实互通共享和依法查询，最终要形成不动产统一登记的体系。”未来几年我们期待不动产统一登记制度的大力推进，当然，建立不动产统一登记制度的必要性及意义也是不言而喻的，本文着重对其加以分析。
【关键词】不动产；物权变动；统一登记
一、建立不动产统一登记制度之必要性
（一）相关法律规定混乱不一
《物权法》实施之前，我国对于不动产登记的法律法规主要是针对房屋和土地，此外，关于草地的物权变动根据《草原法》，林地的物权变动主要根据《森林法》，还有《矿产资源法》等对相关不动产的物权变动也有所规定。可见，对于不动产的物权变动登记多部法律都有所涉及，而且各个部门法对相关的登记事项也各不相同，甚至存在矛盾冲突。从而使我国不动产登记呈现出房产和地产的不统一，登记机关的不统一，登记程序的不统一，登记效力的不统一，登记权属证书的不统一的状况，既影响了法律的权威性和严肃性，也制约了不动产物权正常秩序的形成和发展。
（二）有权实施不动产登记的机关混乱不一
我国现行的不动产物权变动登记制度与行政机关的职权有所关联，不同类别的不动产物权变动登记归不同的行政部门管理。比如一套商品房，土地管理部门分管建设用地使用权的登记，房产证由房产管理部门颁发，意味着房屋登记则在房产管理部门登记。不同类型的不动产，如森林，耕地，房屋以及宅基地等分别由林业部，农业部和建设部门登记。当然，这与我国各个部门法对相关不动产登记的规定不同有密切联系。一直以来我国忽视了不动产物权变动登记的公示公信功能，而强化对不动产登记的行政管理及国家对其的宏观调控职能，致使登记机关各自为政，多头登记。然而，事实上实现对不动产的确认或变动以达到公示公信的功能才是不动产物权登记之根本目的，而并非是对不动产进行行政干预管理。多头登记既不便于不动产所有人进行登记，也不利于相关交易人对有关不动产进行查阅；由于其他人无法查询有关不
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我国不动产统一登记制度构建研究
作者：付大勇
来源：《房地产导刊》2015年第02期
摘要：随着物权法的不断推行，人们越来越意识到不动产在财产权中所发挥的作用，因此进一步完善不动产统一登记的制度体系对于人们未来的财产安全也起到至关重要的作用。由于目前的不动产统一登记制度虽然在一些领域有所改善，但是对于不动产的一些细节的问题还没有相关的制度加以规范，因此，本文首先对于我国不动产统一登记制度的基本理论加以阐述；其次，对于我国不动产登记制度中存在的问题加以分析；最后根据在我国不动产登记制度中存在的问题给出相应的解决方案。
关键词：不动产统一登记；制度；问题；解决方案
引言：随着人们生活水平的不断提升，以及社会经济的不断完善，因此这就使得不动产的购置量逐步增加，所以根据目前的情况，如何完善和规范目前的不动产统一登记制度就变得越来越重要，因为人们意识到了只有在制度的层面加以规范和管理，才能使得人们的不动产和财产权得以保护，进而也促进了不动产交易方式和过程的安全。因此本文首先阐述了我国不动产统一登记制度的基本理论；其次，分析了我国不动产登记制度中存在的问题；最后针对出现的问题给出相应的对策和建议。
一、构成不动产统一登记制度的基本理论
（一）不动产的内涵
由于我国目前推行的《物权法》中对于不动产也没有做出明确的诠释，但是依据我们自己的理解，不动产主要是指根据它的自然属性或者法规上的界定，它是属于不可移动的物体，或者说这种物体一旦移动对于物体本身会造成一定意义上的破坏，物体的形式主要包括土地、树木、草地等不可移动之物[1]。
（二）不动产登记的涵义
不动产登记主要是指登记不动产的部门经过申办人的授权，按照相关法律的规定和界定，通过一定的申请和办理的程序，将不动产从设立、中途的变更、注销这一系列的过程详细的体现在不动产的登记本上，从而方便以后人们的审核和查阅。不动产登记的公开透明化的原则，如果有与不动产相关的亲属和其他与不动产相关的人申请查阅和审核的时候，不动产登记部门需要配合出示。【我国不动产统一登记制度的目标】
二、我国不动产登记制度中存在的不足
（一）不动产登记制度的不完善
不动产统一登记制度浅谈
5月23日，国土资源部法律中心向媒体透露，国务院法制办会同住建部、国土部已经开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。
早在今年的3月29日，国务院办公厅就发布了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》，要求于2014年6月底前出台《不动产登记条例》并正式实施不动产统一登记制度。
我国拟建立不动产统一登记制度，这一信息引起了社会各界的格外关注，被多方解读为一项值得期待的好政策。那么，什么是不动产统一登记制度？为什么要进行不动产统一登记？实现过程中有哪些难点？本文将就以上问题作简要探讨。
什么是不动产统一登记制度？
不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，均由统一的机构登记。
中国的《物权法》在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中，《物权法》实施6年来迟迟无法落地。
实际上，我国的不动产登记制度早有实施，但因条件所限，最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，登记体制上出现了“多头登记”、“分散登记”、“标准不一”以及不能信息联网共享的弊端。此次不动产统一登记制度改革，强调的是登记制度中的“统一”，即登记机关、登记规则、登记程序和登记收费等方面的统一。【我国不动产统一登记制度的目标】
为什么要进行不动产统一登记？
一是，更好地保障不动产交易安全，减少欺诈行为，提高交易效率。现在各地各部门单独对不动产进行登记，难免出现漏登、错登情况；各地登记流程不统一，登记费缴纳方式多样，增加了民众的交易成本，而统一登记将改善这一问题。同时，一房多卖、盗卖房产等房产交易风险也将被剔除。比如别人要买你的房子，怎么确定这个房子是你的？以往是查看权属证书，但鉴于证书可以伪造，出现了不少盗卖行为。为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。
此外，不动产进行统一登记，“一套房子两个证”将成为历史。当前，一套房子需领取两本权证、买卖房产要办两道手续，对老百姓来说属于正常现象。房管部负责房屋所有权的登记、发证，国土部负责土地使用权的登记、发证，导致百姓两头跑，效率低。不动产统一登记制度实施后，整合房屋登记、土地登记、林地登记、草原登记的职责，由同一个部门承担，将会大大提高办事效率。
二是，不动产统一登记制度为房产税的征收打下基础。业内普遍认为，此前房产税这个“靴子”一直没有“落下来”，就是因为征收的基本条件—房产信息统一登记的条件不具备。倘若明年6月底前该制度出台，房产税的全面征收也就不再遥远。实施不动产统一登记制度摸清“家底”后，有利于衡量各个收入阶层之间的住房财富分配格局，对每个收入阶层之间财富差距可以做到心中有数。在这个前提下，可以根据不同的状况开征不动产税，特别是对于多套房的累进房产税，加大多套房屋的持有成本，起到长效抑制投机的作用。
三是，不动产统一登记制度有利于稳定房价，为楼市调控提供数据基础。不动产统一登记的消息一出，潘石屹就在微博上表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”而潘石屹的观点也得到了不少人的赞同。概因不动产统一登记后，信息将更加透明。如果一人持有多套住房，就意味着要多缴税，可能会导致大量的囤积住房集中入市、恐慌性抛售，将迅速增加市场供给量，对市场房价将起到平抑作用。但房价由土地制度、税收、成本等几大因素共同构成，不动产登记只是对存量方面进行调整，个人以为房价不会降低，而是趋于平稳。同时，实施不动产统一登记制度有利于更好地进行楼市调控。中国的房地产调控之所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。不动产统一登记，推进全国住房信息联网，有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供更为准确的数据基础。
四是，不动产统一登记制度有助于反腐的推进。从已经公开受到法律惩处的腐败官员看，房产腐败都是“重头戏”。去年后半年至今不断频现的房姐、房妹、房婶、房叔、官员们动辄几十套甚至上百套的住房被网络曝光。不动产统一登记制度迫使腐败官员的不明财产无处遁形，对房姐、房叔、房祖宗会产生巨大的震慑力。为政府严厉打击贪污腐败、治理非法侵占的恶劣行为提供有利的监管渠道。应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐败份子的职能。并且由于登记主要依赖于身份证制度，像龚爱爱那样，有不止一份户籍资料，并且提交的身份资料都是“真”的，那么登记机构是查不出来的。故不动产统一登记不是为了反腐而设立，反腐仅仅是制度完善后的衍生便利。
不动产统一登记制度实现过程中有哪些难点？
首先，不动产统一登记改革直接关系到权力分配及部门利益博弈。不动产统一登记制度作为一项好政策让人充满期待，但相当部分人对该制度的落实表示了担忧。不动产的统一登记，不同于“信息联网”，是两个概念。信息联网是保存现有多部门登记的局面下实现信息共享，只要技术到位，容易解决。而不动产的统一登记，是把登记权统一收归于某一部门或新设立的某一机构，由其统一行使登记管理权。不动产统一登记制度只能由一个机构实施，现实情况是，各地登记工作分散在不同部门，必须通过职能改革解除一些部门的权力。与相关部门利益直接挂钩，各部门都不会轻易放权。同时，大量的员工安置也是
个难题。土地和房屋登记分开进行时，两个系统已有30万的员工，再加上森林、滩涂、海域等部门，涉及的人员更多。推行不动产统一登记，这么多员工将如何安排？所以不动产统一登记制度涉及到行政体制改革、机构改革、职能转变、人员安置等方方面面，改革难度可想而知。
其次，如何保证不动产统一登记机构的独立性。我国的不动产统一登记权，收归于某一部门，还是收归于一个新设立的机构，这仍未确定。不论何种方式，必须是一个专门的权威的不动产登记机构管理，要把登记本身的功能和附加的行政功能分离开。中国人民大学商法研究所所长刘俊海建议，要建立全国统一的登记机构，并明确该单位独立的法人地位，保证其独立性，确保登记机构免受其他部门的干扰。登记机构最好是垂直化管理。登记机构的人事和经费由中央管理，确保登记机构独立于地方政府和人情的干扰。如果做不到全国垂直管理，也要强调该机构的独立性，明确其独立的事业单位法人地位，否则其权威性将大打折扣。
再次，如何明确不动产统一登记的查询权限、范围。《物权法》明确规定，查询必须是权利人和利害关系人。为了保证交易安全，便于信息公开，专家建议明确公众的查询权。尊重与维护公众的知情权，对法律规定范围内的公职人员的房地产登记信息可以考虑依照法定程序开放公众查询，而对一般百姓的房地产登记信息的隐私权要予以充分保护。全国联网，官员有多少不动产，公民轻点鼠标就一目了然。这种对象仅限于那些掌握了较大公共权力，需要受到民众监督，应当
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我国《不动产登记暂行条例》的立法目的 作者：程啸
来源：《中国房地产·综合版》2015年第02期
引言
近期颁布的 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）是我国第一部不动产登记方面的行政法规。它的颁布意味着我国在建立统一的不动产登记制度，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的 “四统一”上迈出了重要的、关键性的一步。《条例》共分六章，三十五条，依次对立法目的、基本原则、不动产登记簿、登记程序、登记信息和法律责任等做出了规定，笔者将对这些内容进行系列解读。
《条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”这是对立法目的的规定。也就是说，制定《条例》有以下目的。
一、整合不动产登记职责
这一点是毋庸置疑的。《物权法》第十条第二款就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 2013年3月15日十二届人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中就明确要求，“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，……分别整合由一个部门承担”。同年3月26日国务院办公厅发布的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求：由中央编办负责，在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责的整合。由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。2013年11月20日国务院常务会议决定：将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。
《条例》将“整合不动产登记职责”作为立法目的之一，正是为了贯彻落实《物权法》和《国务院机构改革和职能转变方案》的要求。为了实现这一点，《条例》第六条规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。
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