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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 来源: 2009年09月01日 点击:44
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释
第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；【房产出租的含义】
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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同·租房合同注意事项·个人出租房合同什么是房屋租赁合同？——房屋租赁合同的概念和
法律特征（一）概念租赁合同是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金
并于使用完毕后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般
特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。房屋租赁合同与一般租赁合同不同之处，
主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的
承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向
房屋管理部门登记备案等。（二）法律特征房屋租赁合同主要具有以下法律特征：1．房屋租
赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有
权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋
进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回
权。2．房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，
而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义
务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得
房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是
租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容
易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期
限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得
超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但
约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”（三）与其他合同的区别房屋租赁合同属于
一种比较古老的合同，特征比较明确，在实践中一般不会发生歧义。但是，在现代社会，房
屋租赁合同可表现为更多形式，故仍有产生混淆的可能。建设部《城市房屋租赁管理办法》
第三条规定：“房屋所有人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式
与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。”即将以房屋使用权出资行为也纳入了房屋租赁合
同的范围。有些地方立法将很多性质不同的合同都认定为房屋租赁合同。例如，浙江省建设
厅发布的《关于＜浙江房屋租赁管理条例＞若干问题解释的通知》规定：房屋租赁包括以房
产为资本进行联营、人股、承包、带营业执照出租。以物抵租、以修抵租、以息抵租等均属
支付租金行为。因此，有必要区分一下租赁合同和相关合同。1．房屋租赁合同与合建合同的
区别合建合同是指由一方提供或者多方提供建设资金，一方提供土地使用权，共同作为房地
产建设主体向有关部门申报相关手续，共同建设，并按照约定分割建成的房屋或者房屋销售
的款项的合同。合建主体在房屋建成时，是房屋的共同所有者。而房屋租赁合同的主体一方
是房屋的所有者或者拥有授权人，另一方为承租人，其在房屋租赁合同生效前对房屋不享有
权利。所以，合建合同的主体之间不是租赁关系。实践中，存在这样的合作行为：一方提供
土地使用权，另一方提供资金并承建，约定房屋建成后，由提供土地的一方取得所有权，提
供资金并承建的一方则对部分房屋享有若干年的使用权。这个合同实际上不是合建合同，而
是一个混合合同，既有建设工程施工合同的内容，也有租赁合同的内容。2．房屋租赁合同与
合伙、联营、入股的区别有人认为，为联营提供场所，即房地产的产权人将房地产的使用权
部分或全部让渡于联营组织或者其他非产权人使用，并从中获取利益，这种联营合同实质是
一种租赁合同。人股人人股时房地产所有权未发生转移，只是把房地产使用权在一定时间内
转移于他人使用，这种入股亦是一种租赁关系。我们不赞同这种观点。首先，《关于＜浙江省
房屋租赁管理条例＞若干问题解释的通知》规定的立法意图为避免借联营之名，行逃避租赁
税收之实，可以通过行政措施进行管理和制裁。至于合同的法律性质，人民法院应依法予以
认定。在认定合同性质时，不能仅局限于合同名称，而应就其本质进行分析。其次，联营合
同当事人与租赁当事人所享有的权利和承担的义务不同。联营合同中，提供房屋使用权的当
事人一般共同参与经营活动，享有对经营活动的管理经营权利，同时有承担联营活动风险的
义务。提供房屋的联营一方对联营企业的债务亦负有连带责任，并有参与管理联营企业的权
利，同时联营财产具有相对独立性，联营一方不能随意处理合伙的财产。我国《合伙企业法》
规定，合伙财产为合伙人共同管理和使用，任何合伙人未经其他合伙人同意，无权为其个人
目的占有、使用其出资的财产。即使是法人型联营，联营一方将其所有的房屋的使用权出资，
则该房屋的使用权在联营企业存续期间为联营企业的财产。联营一方让渡使用权只是一种出
资方式，联营者获得的是企业的股权。而房屋租赁合同的出租人不参与承租人的任何活动，
也不承担承租人活动的风险，他只对承租人负有提供房屋、房屋的瑕疵担保以及房屋维修义
务，同时享有收取租金的权利，并对房屋享有最终的处分权。总之，我们不能一概而论地认
为，以房产为资本进行联营、合伙和入股即为房屋租赁。
[房屋租赁合同的概念(共2篇)]篇一：房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同的概念
[房屋租赁合同的概念(共2篇)] 什么是房屋租赁合同？
——房屋租赁合同
的概念和法律特征
（一）概念
租赁合同是当事人
一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。房
屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同
的一般规定。房屋租赁合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的
房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同
住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
（二）法律特征
房屋租赁合同主要
具有以下法律特征：
1．房屋租赁合同是
移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。
由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收
益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。
2．房屋租赁合同是
诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为
合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出
租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁
合同为有偿合同。
3．房屋租赁合
同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与
临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关
系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》
合建合同，而是
一个混合合同，既有建设工程施工合同的内容，也有租赁合同的内容。
合伙、联营、入股的区别
有人认为，为联营提
供场所，即房地产的产权人将房地产的使用权部分或全部让渡于联营组织或者其他非产权人
使用，并从中获取利益，这种联营合同实质是一种租赁合同。人股人人股时房地产所有权未
发生转移，只是把房地产使用权在一定时间内转移于他人使用，这种入股亦是一种租赁关系。
我们不赞同这种观
点。首先，《关于＜浙江省房屋租赁管理条例＞若干问题解释的通知》规定的立法意图为避免
借联营之名，行逃避租赁税收之实，可以通过行政措施进行管理和制裁。至于合同的法律性
质，人民法院应依法予以认定。在认定合同性质时，不能仅局限于合同名称，而应就其本质
进行分析。其次，联营合同当事人与租赁当事人所享有的权利和承担的义务不同。联营合同
中，提供房屋使用权的当事人一般共同参与经营活动，享有对经营活动的管理经营权利，同
时有承担联营活动风险的义务。提供房屋的联营一方对联营企业的债务亦负有连带责任，并
有参与管理联营企业的权利，同时联营财产具有相对独立性，联营一方不能随意处理合伙的
财产。我国《合伙企业法》规定，合伙财产为合伙人共同管理和使用，任何合伙人未经其他
合伙人同意，无权为其个人目的占有、使用其出资的财产。即使是法人型联营，联营一方将
其所有的房屋的使用权出资，则该房屋的使用权在联营企业存续期间为联营企业的财产。联
营一方让渡使用权只是一种出资方式，联营者获得的是企业的股权。而房屋租赁合同的出租
人不参与承租人的任何活动，也不承担承租人活动的风险，他只对承租人负有提供房屋、房
屋的瑕疵担保以及房屋维修义务，同时享有收取租金的权利，并对房屋享有最终的处分权。
总之，我们不能一概
而论地认为，以房产为资本进行联营、合伙和入股即为房屋租赁。
篇二：房屋租赁合同
的概念
房屋租赁合同的概念
什么是房屋租赁合同？
——房屋租赁合同
的概念和法律特征
（一）概念
租赁合同是当事人
一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。房
屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同
的一般规定。房屋租赁合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的
房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同
住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
（二）法律特征
房屋租赁合同主要
具有以下法律特征：
1．房屋租赁合同是
移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。
由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收
益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。
同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。
3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》
1．房屋租赁合同与合建合同的区别
合建合同是指由一方提供或者多方提供建设资金，一方提供土地使用权，共同作为房地产建设主体向有关部门申报相关手续，共同建设，并按照约定分割建成的房屋或者房屋销售的款项的合同。合建主体在房屋建成时，是房屋的共同所有者。而房屋租赁合同的主体一方是房屋的所有者或者拥有授权人，另一方为承租人，其在房屋租赁合同生效前对房屋不享有权利。所以，合建合同的主体之间不是租赁关系。实践中，存在这样的合作行为：一方[房屋租赁合同的概念(共2篇)]提供土地使用权，另一方提供资金并承建，约定房屋建成后，由提供土地的一方取得所有权，提供资金并承建的一方则对部分房屋享有若干年的使用权。这个合同实际上不是合建合同，而是一个混合合同，既有建设工程施工合同的内容，也有租赁合同的内容。
2．房屋租赁合同与合伙、联营、入股的区别
有人认为，为联营提供场所，即房地产的产权人将房地产的使用权部分或全部让渡于联营组织或者其他非产权人使用，并从中获取利益，这种联营合同实质是一种租赁合同。人股人人股时房地产所有权未发生转移，只是把房地产使用权在一定时间内转移于他人使用，这种入股亦是一种租赁关系。 我们不赞同这种观点。首先，《关于＜浙江省房屋租赁管理条例＞若干问题解释的通知》规定的立法意图为避免借联营之名，行逃避租赁税收之实，可以通过行政措施进行管理和制裁。至于合同的法律性质，人民法院应依法予以认定。在认定合同性质时，不能仅局限于合同名称，而应就其本质进行分析。其次，联营合同当事人与租赁当事人所享有的权利和承担的义务不同。联营合同中，
提供房屋使用权的当事人一般共同参与经营活动，享有对经营活动的管理经营权利，同时有承担联营活动风险的义务。提供房屋的联营一方对联营企业的债务亦负有连带责任，并有参与管理联营企业的权利，同时联营财产具有相对独立性，联营一方不能随意处理合伙的财产。我国《合伙企业法》规定，合伙财产为合伙人共同管理和使用，任何合伙人未经其他合伙人同意，无权为其个人目的占有、使用其出资的财产。即使是法人型联营，联营一方将其所有的房屋的使用权出资，则该房屋的使用权在联营企业存续期间为联营企业的财产。联营一方让渡使用权只是一种出资方式，联营者获得的是企业的股权。而房屋租赁合同的出租人不参与承租人的任何活动，也不承担承租人活动的风险，他只对承租人负有提供房屋、房屋的瑕疵担保以及房屋维修义务，同时享有收取租金的权利，并对房屋享有最终的处分权。
总之，我们不能一概
而论地认为，以房产为资本进行联营、合伙和入股即为房屋租赁。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过） 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法
庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求
解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应
在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合
同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人
房屋租赁合同的重要性
市民在房屋租赁过程中，不论是出租方还是承租方很少有人认认真真的制定或研究过租赁双方的租赁合同，殊不知多数房屋租赁纠纷的起因，就是由这份租赁合同引起的。市民张先生，在2014年初将自己闲置的一户住宅出租给了外地到牡打工的赵某，赵某提供了一份租赁合同，张先生只是简单看了一下就草草签订了此合同，并收取了赵某半年的房租。半年后张先生给赵某打电话催缴房租，赵某以种种理由拖延，直到2014年末，张先生来到出租房找赵某，才知道赵某在半年前已经将自己的房子转租给了其他人并收取了一年的房租，张先生要求现承租人搬出，可现承租人提供了两份租赁合同证明其是合法租赁，一份是张先生与赵某签订的租赁合同，一份是他与赵某签订的租赁合同。原来张先生在与赵某签订的租赁合同中有一条约定赵某可以将所承租房屋转租，张先生因为当时没有仔细看合同就签了字，现在只能通过法律途径找到赵某要回拖欠租金。这个案例告诉我们，在房屋租赁前，租赁双方一定要坐下来认真逐条核对租赁合同条款，尤其在房屋具体情况及附属设施；租金和押金数额、支付方式；租赁期限、用途；房屋维修责任；水电等相关费用；双方权利义务及法律责任等方面要进行明确约定，并在合同签订30日内到产权处租赁办办理租赁合同备案，取得《房屋租赁登记备案证明》 。只有这样才能使租赁双方的权利和利益得到有效保护，避免双方的产生不必要的纠纷和损失。
参考法规：住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》
牡丹江市房地产产权市场管理处【房产出租的含义】
房屋租赁办公室 耿 滨
二〇一五年七月十五日
关于房屋租赁你不得不知的20条法律常识
屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》实施生效后，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型，以供在解决此类纠纷时有所参考。 1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?
《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。
【提示】
①口头房屋租赁合同风险较大。
当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。 ②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。 租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同
2.什么是定期房屋租赁合同?
定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。 定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;
(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。
3.什么是不定期房屋租赁合同?
不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。
不定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
【提示】
当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。
(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。
【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。
(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。
①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;
②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。
4.房屋租赁合同最长期限是多少年?
《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
【提示】
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
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