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我国当前房价过高原因分析
摘要：最近几年来我国的房地产市场呈现良好的发展势头，但同时也出现了一系列问题，我主要针对现阶段社会关注的热点问题—房地产价格做出了浅薄的分析。在了解我国房地产价格现状的同时，针对我国房地产价格的不断高涨，影响我国现阶段房地产价格的主要因素包括房地产市场供给因素、房地产需求等因素。在文章的最后针对房地产价格过高的主要影响因素，我根据自身对房地产市场的理解，为了房地产价格的良性发展提出了几条建议。
供求理论：商品的价格是由商品市场的供给与需求关系决定的，当需求量大于供给量时,价格上升;当需求量小于供给量时,价格下降,这是市场价格变化的具体规律。现在目前的状况来看，由于炒房以及地价的高升等原因，即使房价已经很高，但随着人口的增多，就业的影响，还房子还是供不应求的，以至于房价不断高升。
价值规律：商品价格是商品价值的货币表现，有商品价值决定，并通过市场价格围绕价值上下波动来调节。房地产价格由土地价格和建筑物价格构成，建筑物价格不变时，土地价格的上涨必然导致房价的升高；同理，地价不变时，建筑装饰材料等的大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨起了推动力。
我国房地产价格的现状：对于当前住房价格是否过高有很多判断标准，目前比较通用的有房价收入比（房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力）、房地产价格增长指数（全国住房市场一直处于蓬勃向上的发展过程中，全国房屋平均销售价格明显呈现出稳定的上升趋势，尤其与居民生活关系密切的住房价格增速更快。在国家加强了对房地产行业的监管力度，颁布国八条(或七部委八条意见)表明中央加大对房地产业调控的力度和决心，都无法阻止房地产价格进一步上涨）、住房空置率（房
地产出现一定的空置现象是合理的。然而一旦这种空置程度过大，却可以反映出房地产市场中实际价格是否居高，以及主导下的供给与消费需求间的矛盾。在我国房地产市场中(包括住房市场)，2003年底全国商品房的空置面积就超过了1亿平方米;其后的两年时间里，房产空置面积始终维持在9000万平方米以上。截止2006年底，全国商品房空置面积已经达到1.25亿平方米，空置率达到26%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8%。由此可见我国住房空置率已远远超过了警戒线，我国当前房地产高空置率的存在一方面反映出我国当前房地产开发结构的不合理，另一方面当前价格的不合理性）。综上所述，由以上三个经济指标可以看出，近年来房地产价格已大大超出了居民的支付能力，其价格高于市场所应处的正常水平。房价是房地产市场运行情况的集中体现,房地产的价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。其他一切因素对房地产价格的影响，都是通过对供给和需求的影响来实现的。要想分析房地产价格变化的原因，就一定要分析这些因素对于房地产供给和需求的影响。
影响住房供给的因素分析：影响供给的因素主要包括房地产价格、开发成本、开发商对未来的预期等。近年来，在影响住房价格不断上涨的供给因素中，生产成本的变动，尤其是生产要素价格上涨显著，带动了住房价格上涨。
土地供给的宏观调控失灵导致房价上涨：在以往福利分房的情况下，土地是以无偿划拨的形式取得的，因此也就不具有市场价格。随
着我国福利分房制度的废除，住房产业迅速发展，对土地的需求量也随着不断上涨，由于土地是稀缺的资源，是不可再生的，而房地产业对土地又有较强的依赖性。因此，当房地产需求增加时就不能通过增加供给来实现平衡。所以会导致土地交易价格的上涨，继而会推动商品房价格上涨。与此同时，土地招标、拍卖和挂牌等土地供给制度的实行，更使当前的土地供应机制更加市场化，也更具竞争性，土地价格的形成也逐步向实际土地价值靠拢，导致土地价格的上涨。
银行信贷的非理性扩张也导致房价上涨：不同价格水平的住房具有不同的需求价格弹性，价格低的住房需求价格弹性较高，相反价格高的住房则价格弹性低。不同价格弹性的存在客观上会制约住房价格的过度变化，使住房价格处于合理的水平。目前我国消费者的购房资金很大部分来源于银行机构贷款，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。据资料显示，截止2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构(主要是银行)人民币贷款余额的8.9%。因此银行贷款实际己经成为消费者购买住房的一种来源。这就大大降低了消费者的实际收入水平对住房需求的制约，使住房价格无法对消费者形成抑制，价格弹性不起实质性的作用。近几年来，在我国价格持续上涨的情况下，住房需求依旧保持旺盛，这与住房消费信贷供给过大有着直接的影响。
商品住房供给结构的不合理性导致房子价格上涨：住房供给的数量、质量和类别，与住房价格存在相当大的关系。一般而言，住房面
积越大，房地产开发商所获的收入越多。因此，对于房地产开发商来说，生产面积大的住房是获取更多利润的一个直接途径。一段时间以来，房地产市场中的经济适用房和普通商品住宅的比例就极低，根据有关部门提供的调研数据显示，我国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，其中16个城市超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143平方米。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，到2005年全国经济适用住房仅仅完成投资600亿元，同比下降13.8%，在房地产开发总投资的比重进一步下降到4.6%。商品住房市场这种供给结构的不合理，造成了大量高价格的高档住房闲置，而中低档住房却供不应求，供给有限。在以开发高档住房为主体的住房市场中，必然拉动整个房价上涨。
最重要的一点就是需求，影响需求的其他因素有：1.人民币汇率的不断提高；2.地方政府的博弈。汇率也是影响资本市场的另一个重要因素。随着我国经济实力的不断攀升，造成目前人民币升值的巨大压力。由于我国经济发展过程中不可能一次性承受较大的人民币汇率变化，因此我国政府只能根据渐进原则，采取逐步升值的办法，这实际上强化了人民币持续升值的预期。按照资本追逐利润的特点，大量短期、中期海外游资为获得最大化利润，在目前我国证券市场制度不健全和银行利率偏低的时期，已经通过各种渠道进入中国房地产市场，以期在人民币升值时取得丰厚回报。这种海外游资的投机行为，无疑扩大了房地产的需求量，引起住房价格变化。房地产行业在产业链条中处于上游，其发展有很大的产业外溢效应和乘数效应，带动各
类相关产业产出的倍数增长，加速经济的发展。那么，各级地方政府就会通过对地方投资施以引导或一定干涉，加大对房地产市场的投资开发力度，以此加速地方经济发展速度，提高本地GDP的增长，以此作为政绩的表现。同时，地方政府对城市建设投资也在不断增加，这对土地价格的上涨产生直接的影响。政府通过基础设施建设投资、公共设施投资和环境治理，改善了城市居民的居住条件，也增加了投资项目附近土地的价值。土地价值的上涨，必然带动住房价格的上升。
炒房：伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手进而达到获利的目的。【香河房价为何那么高】
结语：通过上面的定量定性分析后，本文得出了近年来全国城镇住房价格偏高的各种影响因素，指出目前与今后一段时期内不断扩大的住房需求必将推动住房价格的上涨，而目前住房价格过高的主要原因应来自土地与住房供给机制，而这应是我国政府对住房市场实施宏观调控的重点。最近几年是我国建立社会主义和谐社会的关键时期，希望通过上文的分析，可以给我们一些有益的启示，为下一时期我国社会经济的健康快速发展服务。【香河房价为何那么高】
13级艺术设计系 建筑装饰工程技术2班 学号：1101130229 姓名：王慧超 2014/6/17
中国房价为何居高不下
一、影响因素........................................................................................................ 1
二、控制房价的对策............................................................................................ 3
一、影响因素
究竟是什么原因导致的中国房价在短短的几年的时间里像是坐飞机一样，越来越高？它的主要影响因素是什么？只有找到了问题发生的根源，才能找到合理解决我国房价飞速上涨的对策和建议，才能促进我国房地产行业健康稳定发展。影响因素主要有几个:
第一，供需矛盾造成房价上涨。过去，我国是一个住房困难的大国，人均居住面积较低，居住状况不尽人意。改革开放以来，随着经济的繁荣、房地产业的兴起，人均住房面积大幅提升，使我国告别了城镇住房短缺的时代，同时也大大刺激了人们对住房的需求。
从住房的需求来看：
一是人口的过快增长以及对房屋的供给需求关系。据第六次全国人口普查结果显示，我国目前全国总人数达到13.39亿人，比2000年第五次人口普查相比，增加了约7390万人，按照百分比算的话，大概增加了5.84%，年平均增长0.57%左右。在这些增长的人群中，尤其是以80年代和90年代出生的人为主要增长点，像80年、90年出生的这些群体基本上都属于年轻群体，属于购房需求最旺盛的一个庞大的集团，根据市场经济产品供求关系，我国的住房供给对于这么庞大的需求团体来说是基本上属于供小于求的失衡状态，在供给小于需求的情况下，房价势必会不断高涨。如果按照目前0.57%的年平均增长速度来说的话，预计未来我国房价下降的可能性也不是很大，反而在需求旺盛的状况下出现继续增长的势头。
二是国民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出，许多居民改善住房的需求在不断增长，小居换大居，旧房换新房，许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查，约有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算，他们称，如果有可能的话，是准备购买住房的。此外，城市改造拆迁，涌现出大量无房居民，所有这些都对新住房提出了需求。
三是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下，大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求，以北京、上海、广州等城市为例，各自城市的外来流动人口多达 300万到400余万，如此大量的流动人口，不但成为了这些城市房屋租赁市场的消费主体，也壮大了新房购买者的队伍。据笔者了解，这些人中的一些稍有成就者，在所在城市购买住房者是屡见不鲜的。
四是对一些大城市及发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有相当一部分来自其它地区，甚至来自国外。
从住房的供给情况看：
近年来，房地产投资虽然仍在增长，但增速有所回落。住房供给相对较少，人们对住房的需求日益增长，使得供求关系失衡，必然会形成供需矛盾，使住房的价格因需求而上涨。
第二，地价上涨推动房价上涨。由于我国人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈，导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看，土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实
中我们往往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后，有时竟能拍出一个天价来，而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。
城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高，但这并不是地价高的全部原因，甚至不是主要原因。地价高的主要原因是：国有土地被市场化，被用来拍卖，政府此举的目的是要靠卖地来增加财政收入（卖地是最快捷、最轻松、最方便增加政府财政收入的办法）。在我的印象中凡是用来拍卖的东西都是奢侈品，都会高出实际价值很多倍，开发商为了能拿地，也只能频频举牌，拼了老命那怕明天去讨米也得把地拿下，反正最后转嫁给买房者就行了，于是天价地王频频出现了。
第三，经济适用房、廉租房建设不足。住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品，它既是商品，又应更多地体现其社会的特殊保障功能。因此，各国政府在开发住房这一商品时，是十分重视其社会保障功能的。在我国，住房的保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上，而从我国这些年的房地产开发来看，显然，对经济适用房和廉租房的开发比例太低，抓得也不紧，没有把优先开发经济适用房、廉租房、限价房作为房地产开发的重点。以北京来说，该市于2006年初公布了在三年内要建2000万平方米的各种类型的保障性住房，但时至今日，除西三旗限价房和宋庄地块有动静外，其他项目都无动静，照这样下去，恐怕低收入家庭要想得到一套经济适用房或廉租房是很困难的。在这种 情况下，相当一部分低收入家庭在近期看不到解决保障性住房的希望，便无奈地选择借钱购房。无疑，这部分人加入购房者行列，客观上进一步加大了供求矛盾。
第四、群众心理，买涨不买跌的预期消费水平。如同有些人买股票一样，当预期会出现牛市的时候，会大量的买进，反之，熊市的话会大量卖出，一个是能赚钱，一个是能省钱。而相对楼市来说的话，也是同样的道理，都是为了花最少的钱，得到最大的价值。房价如果在一段时间里涨的很厉害的话，反而可能会有更多的人愿意去买，因为未来房价很不可控，大家也都觉得，如果现在不买的话，可能以后房价就更高了。同样，一旦房价下降的时候，大家都会认为现在的房价这么低，以后可能会更低，所以大家会认为等到房价下降低谷的时候再去买，肯定是最划算的。就这样，人越多的时候房价越高，房价越高，大家这种买涨不买跌的购买心态使得房价居高不下。
第五，银行贷款利率的增加。2011年6月14日中国人民银行宣布，自2011年6月20日期，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点，这次调整也是2011年第六次上调，也是2010年10月份以来第8次上调存贷款准备金率。目前，大型的金融机构存款准备金率达到21.5%高位。国家利用宏观调控政策提高存贷款利率，其主要目的是让房地长开发商减少贷款建楼的情况存在，最终目的也就是为了抑制高速增长的房价，起到给楼市降温的作用，这是一方面。另一方面，开发商在高贷款利率的影响下，会把这些利息转嫁给购房者，从而促使房价越来越高。
第六，商业贿赂严重，拉高了房价
我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。
二、控制房价的对策
房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决。
（一）引导居民理性消费，使房价合理回归
加强政策舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。改善居住条件是广大百姓的迫切要求，但住房改善需要一个较长的过程，城市新增人口的住房消费一般经历廉租、合租、租用阶段后，再购买低价房、中高档商品房。【香河房价为何那么高】
“居者有其屋”有两个含意，一是拥有产权房，二是有房住。租房也是解决住房问题的现实选择。要引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等收入、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的性价比较高的中档房、中高档房。住房消费，应该做到量力而行，根本目的是居有所值，居有所住。
在房地产政策上，降低或减免房屋出租方面的相关税费，鼓励开发商将其房产用于出租，以此在刺激租房需求的同时，也对老百姓的住房消费观念进行正确引导。限制潜在需求过早变为超前消费，规范投资需求，抑制投机需求。政府应正确引导资金的合理流动，优化投资环境、拓宽投资渠道，使更多高薪族和富足者将口袋里的钱投资到其它产业去赢利，不通过买房屯房来冲抵通胀的损失，保住资金价值不变，不通过买房卖房来获得资金增值，使城镇居民不多买房，从而减少住房的过度需求，消除房价泡沫。对投资性购房提高贷款门槛，对购而不住的空置房征税，使房价回归到健康轨道。
（二）建立科学的土地供应制度，依法制止炒地现象，有效降低地价
确保土地供应政策的稳定性、连续性和透明性，政府应对土地的供应作好长期规划。作为政府还应综合平衡建设发展与农田保护的问题，统筹安排好建设发展的规模、速度，同时确保粮食生产的耕地数量，进一步完善土地收购储备制度，使土地供应正常稳定，没有很紧张的气氛。加快建立新的土地供应制度，通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住宅市场，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。严格制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击土地囤积行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满2 年未动工开发的无偿收回土地使用权，以此来控制地价，降低房价。
（三）提高资本金比例、逐渐取消预售制度，除去“空手套白狼”现象，让开发商自行降价
1. 严控房地产项目贷款。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不发放任何形式的贷款；对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。
2. 提高资本金比率。将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上，提高开发商在住房投资中所占的比例。
3. 逐步取消预售制度。商品房建设与销售实行预售制度，是我国在改革开放之初，为了加快解决住房问题而采取的吸引投资兴建商品房的优惠政策。此政策经过近30 年的推行，刺激了房地产业的快速发展。但如果再继续推行预售制度，它所形成的商品房虚拟性带来的一些弊端将暴露出来，甚至给一些不良开发商以可乘之机，搞“空手套白狼”的买卖。因此，可以说预售制度当初要实现的目的已经实现，其有效时限已满，现在完全可以考虑取消。
上述措施旨在提高开发商在房地产产品上的投资比重，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回投资，让房价下降成为现实。
（四）调整供给结构，增加中低价位住房供应量，限制高档住宅开发，使房价均价降低
改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发，鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设，将城镇廉租房制度，城镇廉租住房建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。
依据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个市场的均价下降。
（五）治理哄抬炒作行为，不允许房价人为炒热
加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的控管，政府应定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。
严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，对资质条件不够者不让入局，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改，使他们做到诚信经营。对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求的，记入企业信用档案，予以公开曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，及时依法从严处罚，并向社会公布，使房价不至于被人为炒高。
（六）打击商业贿赂，让房价有所回落
执行阳光政策，建立公开、透明的房地产市场。与老百姓利益密切相关的房地产开发规划要办事公开，土地审批
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