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海宇物业消防系统维护维修细则
目 录
1.0维保维修细则 ............................................................ 2 1.1各级职责 ................................................................ 2 1.2巡检制度 ................................................................ 2 1.3系统日常运行工作 ........................................................ 4 1.4维保维修要求及规定 ...................................................... 4 2.0附件：表格部分 .......................................................... 5 2.1控制器周检查登记表 .................................................. 4 2.2月巡检细则 ........................................................... 5 2.3季巡检细则 ........................................................... 6 2.4年巡检细则 ........................................................... 7 2.5季（年）检查登记表 ................................................. 8 2.6消防工程维修单...................................................... 10 2.7消防维修工程排故报告单 ........................................... 10 2.8火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(1) ...................... 12 2.9自动报警系统维护保养综合检测记录(2) ........................... 13 2.10火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(3) ..................... 14 2.11自动喷水灭火维护保养综合检测记录（1） ........................ 15 2.12自动喷水灭火维护保养综合检测记录(2) .......................... 16 2.13气体自动灭火保养综合检测记录（1） ............................ 17 2.14气体自动灭火保养综合检测记录（2） ............................ 18 2.15防排烟系统维护保养综合检测记录 ................................ 19 2.16消防系统检测表 .................................................... 20
1.0维保维修细则
为使消防报警及火灾灭火系统正常运行，使系统处于准工作状态，能够随时发现灾情，及时控制联动系统动作，并迅速将灭火系统投入运行并控制灾情，特制定本维护维修细则，以使整套消防系统正常发挥作用。
1.1适用范围
公司所服务各项目消防设施设备维保。 1.2各级职责
1.2.1中控室值班人员
1.2.1.1发现主机报警,立即用对讲机呼叫区域巡逻队员到现场查看,属火警立即通知队长,启动《灭火应急预案》进行灭火,属误报立即消除并做好记录;
1.2.1.2发现主机或设施设备有故障或问题时立即叫队长或工程部确认,确认故障或有问题属实,立即通知维保单位进行维修,并按2.6表或2.7表要求填写,同时做好值班记录； 1.2.1.3通知维保单位时做好:维保人员时间、姓名、电话号码及通话记录；
1.2.1.4当班发现自己处理不了的故障或问题不报告、不填报、报告后不随时跟踪者视为失职，造成经济损失的要追究经济和法律责任； 1.2.2巡逻队员
1.2.2.1当接到中控呼叫到现场查看时,必须立即到现场；
1.2.2.2到现场确认情况立即向中控室回复,不得怠慢,并做好当班记录； 1.2.2.3由于自己工作失误,给公司造成经济损失追究经济和法律责任； 1.2.3队/班长
1.2.3.1每天不定时检查消防设施设备运行情况,发现故障及时联系维保单位修复； 1.2.3.2当队员报告消防设施设备有故障或问题时要亲临现场参加处理,处理不了的向工程部报告；
1.2.3.3遇到重大问题自己不能处理的分别向项目部经理、工程部、公司安全事务部报告； 1.2.3.4要求每天检阅中控值班并签字记录情况,发现问题及时处理；
1.2.3.5对消防设施有故障未排出的,随时跟踪,直到故障消除设施设备正常运行为止； 1.2.4项目部经理
1.2.4.1每月定期或不定期检查消防设施设备运行状况；
1.2.4.2当队员或队长向自己反映消防设施设备有故障时要及时跟进履行职责； 1.2.4.3本项目部处理不了的故障及时向工程部或维保单位报告；
1.2.4.4对重大故障要对维保单位限期修理,不得影响业主或商户的正常使用(运行)；
1.2.4.5如因工作失职造成损失的负经济和法律责任； 1.2.5工程部
1.2.5.1定期或不定期组织相关部门人员检查消防设施设备运行情况,并有记录； 1.2.5.2当接到项目部消防设施设备故障不能处理时,及时到现场处理,处理不了的及时联系维保单位处理；
1.2.5.3督促维保单位履职维保,定期或不定期召开协作单位消防安全工作会,并且每月考评协作单位维保情况；
1.2.5.4定期或不定期召开维保单位协调会，发现问题及时处理；
1.2.5.5每年对消防设施设备维护保养工作制定资金预算计划报公司领导审批； 1.2.6综合部
1.2.6.1参加工程部、项目部消防设施设备定期或不定期检查；
1.2.6.2定期召开消防安全工作会及合作单位协作会,对发现的问题及时讲评； 1.2.6.3重大消防安全问题及时向公司领导汇报； 1.2.7维保单位
1.2.7.1严格履行《维保协议》,遵守物业公司各项管理制度； 1.2.7.2督促维修人员不违章作业,严格按照操作规程操作； 1.2.7.3安排专业人员保证消防设施设备运行正常；
1.2.7.4接到中控队员或项目部等报告消防设施设备有故障时立即处理,不得无故拖延修理；
1.2.7.5维修人员造成物业或商户经济损失的维保单位负连带责任；
1.2.7.6重大节日组织消防安全检查,对发现有问题的单位及时发出整改通知书,没有及时发整改通知书而造成不良后果的负责任； 1.2.8维保单位维修人员
1.2.8.1遵守各项管理制度,不违章作业；
1.2.8.2保证消防设施设备运行正常,不得给物业或商户造成经济损失； 1.2.8.3做到工程部、项目部或中控队员发现有故障时随叫随到； 1.2.8.4每周必须到项目部检查消防设施设备1-2次；
1.2.8.5维保时自己接受物业的监督,每次维保必须到中控签字确认,不签字者视为没有来维保；
1.2.8.6如遇重大节日做好节前消防安全检查,并有记录；
1.2.8.7如因发现故障不及时处理造成物业或商户经济损失的承担全部责任； 1.2巡检制度
建立严格的周、月、季、年巡检制度，使维护维修工作有据可依，有序执行： 1.2.1周、月、季、年巡检内容规定：
1.2.1.1周检规定：每周对每个维护点进行一次巡检。其细则见表一； 1.2.1.2月巡检规定：每月对每个维护点进行一次巡检。其细则见表二； 1.2.1.3季巡检规定：每月对每个维护点进行一次巡检。其细则见表三； 1.2.1.4年巡检规定：每月对每个维护点进行一次巡检。其细则见表四； 1.2.2周、月、季、年巡检其他规定：
1.2.2.1每周检查人数： 1人（中控当班值班员） 1.2.2.2每月巡检参加人数：2人（护卫队/班长、维保单位）
1.2.2.3每季巡检参加人数：3人（护卫队/班长、项目经理、维保单位）
1.1.2.4每年巡检参加人数：4人（护卫队/班长、项目经理、维保单位、公司部门或公司领导）
1.3系统日常运行工作
系统日常运行期间，值班人应细心观察，做好巡检登记表，发现问题应及时通知维护方。具体内容见2.6表、2.7表。
1.4维保维修要求及规定
维保单位、公司工程部维修技师、巡逻队员、中控值班员、队长、项目经理除加强对消防设施设备的巡检外，对出现的隐患、故障将加强监管工作，一旦发现消防各系统隐患故障要立即排除，故障排除是技术性很强、责任心要求很高的工作，因此，要求维保单位的维修人员必须加强本专业的学习、钻研，加强工作责任心，搞好本职工作，为了保障消防系统高效运行可靠，特作以下规定： 1.4.1保持密切联系，经常了解系统的运行情况；
1.4.2维保单位确定专人值班，项目部（工程部）或客户随叫随到及时排除各种故障；
1.4.3若因中控通知维保人员而不到现场处理故障者，项目部或工程部将按有关协议或物业公司制度惩处；
1.4.4中控值班人员发现设施设备有故障，立即填写2.6和2.7表,并立即通知维保单位处理，如果维保单位不处理或不到现场的中控值班人员做好记录，维保人员到场维保一次，要求签字一次，不准作假；
1.4.5每次故障排除后，必须填写维修单（2.6表）及排故报告单（2.7表）。 1.5处罚 1.5.1物业单位
1.5.1.1员工违犯上述职责任何一条的记过；
1.5.1.2员工发现故障（问题）不做记录,不跟踪、不理不问的一次处扣50-200元,情节严重的行政记过并举，情况特别严重的辞退；
1.5.1.3队/班长发现问题不报、不理不问时间超过一周的，一次扣罚100-300元，造成重大损失的追究经济和行政责任；
1.5.1.4部门发现问题不及时处理严重失职的，经济和行政处罚并举； 1.5.2维保单位
1.5.2.1接电话后不及时到项目处理的一次扣罚300-500元；
1.5.2.2发现严重故障或问题不及时处理(或拖延时间)一次扣处500-1000元； 1.5.2.3发现故障一个周内不处理（无特殊）的一次性扣罚1000-2000元； 1.5.2.4造成重大损失的追究经济和行政责任； 1.5.2.5一年内被处发两次的解除合作协议。
2.0附件：表格部分
2.1控制器周检查登记表
巡检员： 值班员： 第 页 共 页
物业工程部维修管理制度(含水电) 维修班工具使用管理办法
为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 共用工具使用管理：
1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。
3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 私用工具使用管理
4．发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。
5．个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
6.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
维修电工岗位职责【2015水电系统维护维修细则】
1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。
2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。
3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。
4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。
5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。
6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。
7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。
8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。
9. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。
10. 完成领导交办的其它工作。
值班电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度。
2.努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。
3.努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。
4.坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
5.对来人来电报修应及时进行登记，并处理。
6.发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。
7.事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。
8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。
9.完成上级交办的其它工作。
配电房管理规定/配电房安全操作规程
1.配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。
2.值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
3.值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。
4.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。
5.因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。
6.保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。
7.严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。
8.配电房内严禁堆放其它杂物。
配电房安全操作规程
1.严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。
2.操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。
3.操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。
4.下列项目列操作票
A.应拉合的开关和刀闸位置
B.检查接地线是否拆除
C.检查负荷分配
D.装拆接地线
E.安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险
F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给
5.操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。
6.运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。
7.重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。
8.遥测电容或电缆时前后应充分放电。
9.变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。
10.操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。
11.正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。
12.有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。
13.变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。
14.倒闸操作顺序：
停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。
送电与之操作顺序相反
15.电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。
16.变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。
17.巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。
工程部岗位职责和考核细则
工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是： 负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。
2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。
3、负责用户二次装修的审批、监管。
4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责楼宇外判工程的监管工作。
一、工程部各工作岗位职责
（一）工程部经理岗位职责
1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。
2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。
3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。
4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。
5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。
6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。
7、负责审核用户的室内装修
（二）系统工程师岗位职责
在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。
2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。
3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。【2015水电系统维护维修细则】
4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。
6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。
7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。
8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
9、负责室内二次装修的初审。
（三）班组长岗位职责
在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。
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