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宏观调控政策对房地产市场的影响
摘要：在当前复杂的市场经济环境中，房地产市场出现很多问题亟需解决，国家宏观调控政策显得务必重要。首先概括了近些年来在调控房地产市场上做的努力工作，然后从信贷政策、保障政策和限购政策几方面分析了对房地产业的影响。
关键词：宏观调控；房地产市场；保障房；限购
0 引言
近些年来，房地产业迅速发展，在国民经济中的地位越来越重要。但由于土地资源有限，出现了一些社会问题，如房价居高不下、房地产商品分配不均、市场运作不规范等。很多人都因买不起房而影响到基本生活保障，同时房地产金融风险增加，长期如此必将阻碍国家经济发展。这就要求，利用国家的宏观调控手段对房地产市场进行调节控制，促进房地产业稳定发展，以缓解当前的社会矛盾。
1 针对房地产市场采取的宏观调控政策
随着我国经济水平的提高，房地产业逐渐成了新的经济增长点，前途广阔。从2004年起，政府就开始加强对房地产市场的宏观调控力度，相继出台了许多政策。按照调控的重点，可大致分为3个阶段：
1.1控制土地供给
就房地产业而言，供销差距不能过大。2000年—2003年，房地产开发投资数额不断增长，产品销售也呈现出稳步上升的趋势。2004年，政府以土地供给为重点，对房地产业做了适当调整。如不断完善土地制度、加大对大型工程项目的检查力度、禁止协议出让土地等。虽取得了一定的效果，但也带来了一些不良后果，主要体现在房价飞涨。当年的开发投资额持续增长，但土地价格和产品价格也随之增长。
1.2抑制过高房价
房价飞涨增加了人们购置房屋商品的难度，而对一些开发商而言，则开始高价炒房，从中获取暴利。为降低高房价带来的不利影响，政府通过宏观调控政策来抑制房价，如2005年颁布的“国八条”，通过对国内房地产市场的整体把握，起到了较好的指导作用。随后限制期房转让等政策，有效缩小了房地产商品供给和需求之间的差距，许多城市的房价都放慢了增长速度，甚至开始下降。
1.3进行全面治理
在政府的抑制下，2006年多地的房价出现反弹现象，政府出台“国六条”及相关具体条例进行管控。2007年，房地产市场呈现泡沫化的趋势，政府一方面采取货币从紧政策，通过增加利息、提高贷款等方法抑制房地产的投机需求；一方面着手建立多层次住房保障体系，以解决住房困难的现状。2008年国际金融危机，政府强调应加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费。2010年房地产市场极不平稳，政府继续利用宏观调控手段加以控制。2011年出台“新八条”等。
2 宏观调控政策对房地产市场的影响分析
2.1信贷政策的影响
首先，房地产业的巨大利益增加了投机需求，不少人开始贷款投资房地产，或囤房待售。同时购买者怕房价继续上涨，也纷纷贷款买房。政府采取加息的政策，抑制投机需求，也迫使购房者退出楼市。而且贷款利息增加，开发商囤地的成本就更高，以至于他们不得不减少购房，如此便能提供更多的房屋，尽量实现供需平衡。
其次，基准利率和存款准备金率对房地产市场都有着重要影响。2008年，央行5次下调基准利率；2010年又连续5次上调，对预期和购房需求都有着重大意义，如降低购房需求、
减少贷款成本。自2007年起，我国的存款准备金率大致呈上升趋势，2010年、2011年均有多次上调，可有效调控货币供应量。
房产税指的是国家以房产为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，有利于抑制房地产市场投资过热和房价虚高现象，从而促进房地产业的稳定。
此外，为进一步控制房屋闲置的现象，政府还出台了二套房贷政策，2008年—2011年，贷款利率和首付金额不断上升。通过宏观调控可增加投资性购房者的成本，对其进行有效抑制，同时也增加社会各界的购房需求，引导房地产市场稳步发展。
2.2保障房政策的影响
随着房价的不断上涨，住房困难现象越来越明显，尤其是低收入者。为此政府积极采取措施，加大保障性房建设力度。如2010年，政府提出到2012年要解决1540万户低收入家庭的住房问题。2010年，保障性住房在商品住房中的比例占了47.3%，2011年上涨到68.2%，达到最高点。之后这几年虽在下降，但都维持在30%以上，比较稳定。保障性住房政策可增加房地产开发投资，即便下滑也能抵消商品住宅投资减少的影响。另外还能解决很多中低收入家庭的住房问题，随着规模扩大，商品住宅需求量必将下降，进而影响到房价走势。
2.3限购政策
2010年，政府提出限购政策，全国城市在执行上的大体思路相同，即当地居民“限二禁三”，非当地居民“限一禁二”。限购政策通过对购买者设置门槛，以减少具有购置资格的潜在消费群。所以其最终影响主要体现在商品成交量上，对房价则没有太大的影响。限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。
至于限购令的实际效果，其实很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。
3 结束语
在当前市场经济环境下，国家宏观调控只是辅助性的手段，只能暂时缓解市场供求矛盾。所以在今后还需从根本上解决问题，对现有的政策体系改进完善，建立起全面的长效机制，包括法律法规建设、完善住房供应体系等，确保国内房地产业能够稳定进步。
参考文献：
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毕业论文
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作者签名： 导师签名 日期：2015 年 5 月 15日
目录
一、我国房地产市场现状 ................................................................................... 5
二、我国房地产市场调控政策的变迁 ............................................................... 6
（一）支持房地产发展的政策时期（1998-2003） ......................................... 6
（二）控制房地产价格的政策时期（2004-2008） ......................................... 7
（三）刺激房地产发展的政策时期（2008-2009） ......................................... 9
（四）严厉控制房地产的政策时期（2010-2012） ......................................... 9
三、三种典型房地产调控政策的实施及效果分析 ......................................... 12
（一）住房限购令 ............................................................................................. 12
1.限购进程................................................................................................... 12
2.实施效果................................................................................................... 14
3.中英住房“限购”政策比较................................................................... 15
（二）个人住房房产税 ..................................................................................... 18【房产市场调控】
1.政策内容................................................................................................... 18
2.影响及评价............................................................................................... 19
3.美国房产税制度....................................................................................... 20
4.启示........................................................................................................... 20
（三）“以房养老”政策 ................................................................................... 21
1.政策内容................................................................................................... 21
2.可行性分析............................................................................................... 21
2.美国和新加坡的“以房养老”模式 ......................................................... 22
3.启示........................................................................................................... 23
四、建议 ............................................................................................................. 24
（一）实施稳健的货币政策.............................................................................. 24
（二）调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度.. 24
（三）完善住房调控体制.................................................................................. 24
（四）完善住房制度.......................................................................................... 25
参考文献 ............................................................................................................. 26
致谢 ..................................................................................................................... 26
内容摘要
房地产业作为第三产业的重要组成部分，是国民经济的支柱性产业，其发展极大地促进了我国的经济发展。2004年以来，我国房地产市场上出现了严重的的投机现象，造成房地产价格非理性上涨，泡沫化倾向越来越严重，商品房供给和有效需求不平衡。为解决这些突出问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策，如个人住房限购令，征收房产税，推行“以房养老”政策等。本文将在梳理我国房地产政策变迁的基础上，着重对以上三种政策进行研究，分析政策产生的影响和存在的不足，并与其他国家的相关政策进行对比，从中得到完善我国房地产调控的启示。
关键词
房地产； 调控； 房产税； 限购； 以房养老
ABSTRACT
The real estate industry as an important part of the third industry, is a comprehensive industry of national economy, also is the leading and pillar and basic industry, its development has greatly promoted the economic growth of our country. Since 2004, China's real estate market speculation in the non rational price rise, serious imbalance in the supply of commercial housing. In order to solve these problems, China's relevant departments have issued a number of regulatory policy, such as the individual purchase of housing, property tax, the implementation of the "housing endowment" policy. Based on combing China's real estate policy change, this paper focused on the study of the above three kinds of policy, effect analysis of the policy and the existing problems, and comparing with the relevant policies of other countries, to improve our real estate regulation from.
Keyword
Real estate; Regulation; Property tax; Restriction;
House-for-pension scheme
我国房地产市场调控政策实施及其影响分析
一、我国房地产市场现状
2008 年全球金融危机对我国经济造成了严重影响，房地产行业首当其冲。作为综合反映全国房地产业发展景气状况的国房景气指数自2007 年12 月起，经历了连续14 个月的下滑(如图1 所示) 。伴随着积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及相应的住房消费优惠政策的实施，2009年我国房地产市场强势回暖，迅速走出了“V”型轨迹。房地产开发综合景气指数由2009 年初的94. 74 迅速飙升至该年末的103. 66，商品房平均销售价格指数更是创造了115. 2 的历史新高。为抑制房地产市场过热现象，政府相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》( 简称新“国十一条”) 、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》( 简称新“国十条”) 和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》( 简称新“国八条”) ，并运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。由图1 可以看出国房景气指数和商品房平均销售价格指数的上升趋势均得到有效抑制，逐步步入景气区间。
房地产业作为国民经济的支柱性行业，自身的发展对于经济社会的发展具有
中国房地产调控历史：2008-2014年房贷政策变化一览
9月30日，央行与银监会正式发布文件松绑首套房认定标准，“认房又认贷”成为过去式。回顾中国房地产调控的历史，几乎每年都有房贷相关的政策出台，房地产与金融息息相关，甚至不可或缺。
梳理2008年以来的贷款政策演变过程，一起回顾那些年“折磨人”的“新政”。房贷，想说爱你不容易。
2008年：住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍
背景：2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。
政策：1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
2、最低首付款比例调整为20%。3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷
款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。
结果：大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。
2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍
背景：11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。房价同比涨幅创年内新纪录，环比涨幅也出现大幅上升的趋势。
政策：1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率
1.1倍的规定。3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
结果：二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。
2010年：非改善二套房首付比例最低40%
背景：由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌。2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
结果：2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。
2011年：国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级
背景：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。
政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、限购城市增加至50多个。
结果：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。 2012年：二套房首付比例改为60%，央行两次降准
背景：由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012 年的1-2月份，成交量延续之前的断崖式下跌，房地产市场仍处于深度调整期。
政策：1、二套房新政首付提至六成。2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。
结果：全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012年1-11 月份，全国房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。
2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税
背景：房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
政策：1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款
HUNAN UNIVERSITY
课 程 论 文
论文题目：
学生姓名：
学生学号： 专业级班：
学 院： 房地产调控对策 肖蕾 20111811314 金融3班 金融与统计学院
房地产调控对策
总体目标
近几年，中国政府对于房地产市场中的房价持续上涨出具了许多治理的文件，也实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观，到目前为止，房价仍未出现下滑趋势。而中国政府对房地产实施的这些调控政策中存在着双重目标：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的，由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型，中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。
因此，调控房地产市场的首要任务就是要控制房价上涨，这就要求政府确立“公平优先，兼顾效率”的总体目标，即按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。
总体思路
为了实现房地产调控的目标，总体思路体现在以下几个方面：完善住房保障机制；做好房地产税立法相关工作；针对不同城市情况分类调控，而非“一刀切”；将政府行政干预与市场机制分开，强调市场自身调节，减少政府调控。
房地产调控全国“一刀切”的时代即将过去。调控更多的放权给地方，未来房地产调控将更注重不同城市、不同区域之间严重分化的现实，进行分类调控。分类调控还意味着未来注重局部调整，减少全国式的整体调控；根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。
强调经济手段调控，减少行政手段；强调地方政府主导调控，弱化由中央政府主导的行政调控。弱化行政手段是房地产调控思路的一大重要转变，未来行政手段对房地产市场的干预将逐步减少。从资本市场来看，房地产行政调控的手段也正在远去，上市房企再融资得以放行，将极大缓解房企资金紧张状况，加大开工建设力度，有利于增加市场供应，改变供需不平衡格局，最终达到稳定房价的目的。
强调完善保障房机制。报告提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设(行情 专区)力度。有针对性的要求提高大城市保障房比例，将有效增加保障房供应，改变供不应求的局面，抑制房价持续上涨。
房地产税也被提到了重要位置，并强调做好房地产税的立法工作，有利于完善房地产领域税制，体现了用经济手段进行调控的全盘思路。房地产税制的完善将能够起到调节房地产供给、抑制投资投机需求、减少资源浪费、改变地方政府土地财政模式的作用。而通过房地产税来增加投机投资者的持有成本，也是调控思路的重要方向。并且房地产税中的消费税和空置税是主要的税种，消费税实行累进税制，对购买首套住房实行免税，二套房实行低税率，三套及以上的住房征收高额税率，空置税则是向空置的房屋征税。
调控手段及其使用
（一）、调控手段
调控房地产市场主要使用的有以下四种手段，即经济手段、法律手段、行政手段和启发引导手段。
1、经济手段
经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。具体来说，指政府通过财政、金融、价格、投资等经济机制引导房地产经济健康运转，并使之与国民经济和城市建设发展相协调，实现房地产总量供需的动态平衡。
经济手段主要涉及财政政策、货币政策、产业政策、投资和价格等：
1)财政政策手段
财政政策一般主要包括两个方面，一方面是政府的财政收入政策，这里主要指税收政策；另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。
2)货币政策手段
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调解的目的。货币政策涉及的内容非常广泛，既包括货币政策的最终目标与货币政策工具，又包括运用这些工具的作用机制、传导过程和据以进行监测控制其进度的各项数量指标。
货币政策对房地产经济的调控对象主要有三方面：一是控制货币发行量，以保证货币供应适应房地产业发展的需求；二是控制房地产业的投资规模，防止投资膨胀；三是控制房地产信贷总规模，防止信贷膨胀。而几种常用的房地产货币政策工具是:利率、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等。
中央银行通过利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率以及贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。房地产业作为国民经济的一个总要组成部分，货币政策的实施对其也产生重大的影响，会使流入到房地产业内部的资金数量发生变化，进而影响到房地产企业和房地产产品的消费者（如一般居民、其他企业）的经济行为，达到调节房地产经济的目的。
3)投资手段
投资手段是指对投资主体投资的总量和结构进行调节和控制的一种手段。投资调控是复杂的，需要计划、财政、金融、价格等各调控手段综合配套运用。当前我国房地产采取的投资政策包括：
a、把房地产开发投资纳入国家固定资产投资计划和国民经济发展中长期计划。房地产投资规模应在固定资产投资计划内实行综合平衡；
b、强化房地产投资结构调控；【房产市场调控】
c、把外商投资房地产总量与结构纳入全国房地产业总量与结构计划；
d、建立科学的房地产项目审批制度和投资信息监测及发布系统。
4)价格手段
房地产价格是房地产市场调控的切入点。发挥价格的杠杆作用，是房地产业发展调控的关键，我国房地产价格政策应包括： 1、建立房地产成交价格申报制度。 2、建立房地产价格评估制度。 3、建立城市基准地价公示制度。确立全国标定地价体系。 4、实行商品房尤其是住宅工程造价全过程的有效控制，规定商品房价格上限，控制商品房价格上涨。
5)产业政策手段
通常意义上讲，产业政策是政府为了提高本国的经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。房地产业是整个国民经济的一个重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业健康发展。
2、法律手段
法律手段也是房地产发展调控的重要手段。法律手段是指根据一定的立法程序，将经济运行运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理
的一种手段。市场经济是法制经济，法律手段一方面是直接管理和调控的手段，另一方面也是运用行政手段和经济手段的依据。
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。我国房地产法的表现形式可分为两大类：专门性规范和相关性规范。
1)专业性规范
专门性规范指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政策和法律解释。我国现行房地产重要政策规范主要包括以下方面：
a、保护土地特别是耕地的政策，如中共中央、国务院1986年3月21日发出的《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》
b、对房地产社会经济关系中政治性较强领域的政策，如1984年12月24日发出的《转发关于加快落实华侨私房政策座谈会纪要的意见》
c、房地产社会经济关系中一些边缘性问题的政策，如党和国家关于军队房地产的这个政策性规定等
d、党和政府关于房地产发展方向的一些基本原则性的政策规定，这些政策规范往往是宏观和全局性的，如党的“十五大”提出保证房地产业健康发展的方针，安居工程的政策，房改政策等。
e、改革过程中一些过渡性规范，如我国的房改政策、安居工程政策等。
2）相关性规范
相关性规范指我国各部门法律中直接与房地产有关的规定，其中经济法与房地产法律相关性强。经济法终于房地产法直接相关的主要规范包括：
a、土地管理法，即全国人民代表大会常务委员会1986年通过，1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。
b、城市规划法，即全国人民代表大会常务委员会1989年12月26日通过的《中华人民共和国城市规划法》。
c、公司法，即全国人民代表大会常务委员会1993年通过、1999年修订的《中华人民共和国城市公司法》。
d、社会保障法，是指调整社会保障体系关系的法律规范的总称。
e、其他相关法律，主要包括环境保护法、建筑法、消费者权益保护法等。
3、行政手段
行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。
行政调控手段主要包括计划手段、规划手段和行政管理手段三个方面。
1）计划手段
计划一般分为中长期计划和年度计划。
a、长期计划指房地产业发展远期战略性计划，主要是提出房地产发展的战略目标，战略重点和战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等。
b、中期计划是长期计划的阶段性计划，主要任务是对计划期内发展目标及实现目标的条件进行预测，并提出重要政策措施。
c、 年度计划主要有年度建设用地计划和年度信贷投放计划。年度建设用地计划是根据房地产发展中长期计划及土地利用总体规划、城市总体规划的近期规划和控制规划，对第二年度城市各项土地利用和供应的数量结构、空间布局及其实施组织的安排设计。主要包括新增城市用地的征用地计划、城市和公益事业建设用地计划，旧城改造拆迁周转用地计划、行政划拨用地和有偿出让土地使用权的总用地数量和结构计划等。年度信贷投放计划，是根据国民经济发展计划及房地产发展中长期计划，在固定资产投资年度的基础上，确定房地产资
金投放数量和结构，确定投放重点和限制类型等。
2)规划手段
规划手段可以分为四个层次，国土规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划。 a、 国土规划是最基础的资源配置规划，通过摸清资源底数，最大限度利用和开发资源，提出资源开发的方向、产业布局和国土开发的重点区域。我国在80年代也进行了国土规划工作，但国土规划没有收到应有的效益。
b、区域规划是城市规划的重要基础，是国土规划的“缩影”，它更重视从区域特点着眼，制订发展战略。它从总体上规定和指导区域房地产开发的区位、规模和结构。
c、城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最具有影响，是房地产经纪活动的基本依据。城市规划对房地产开发调控主要内容包括：用地使用控制、建筑控制、环境容量控制、设施配套控制、形体景观控制。
3)行政管理手段
房地产行政管理部门主要包括土地管理部门和房地产行政管理部门。行政管理的主要内容是房地产产权产籍管理，房地产产权产籍管理是房地产业调控的基础，也是调控的重要组成部分，它是政府行政管理的核心。房地产产权产籍管理的具体内容包括：土地总登记、房地产经常登记、他项权利登记、设定登记、嘱托登记、预告登记、异议登记和暂时登记。其他行政管理内容包括企业资质审查、投资程序审批、经纪人资格审查、估价师考试与注册管理等。这些手段可以直接干预房地产市场运行。
4启发引导手段
运用信息、社会舆论、说服教育等方式对房地产市场主体行为施加影响从而达到调控房地产市场的目的。启发引导手段包括的方法主要有信息引导法、舆论导向法和劝告法三种。
1)信息引导法
信息对于企业、消费者、政府的最终决策结果具有前导性作用。政府运用这一原理对房地产市场主体如企业、消费者施加影响。 随着我国房地产市场化程度提高，原来以行政行为进行房地产市场宏观调控的主要手段，必然转变为政府对市场引导、跟踪管理和服务方面。而信息引导将成为未来政府调控房地产市场的主要手段之一。
2)舆论导向法
政府运用强大的舆论工具，产生强大的社会舆论压力，从而影响房地产企业形象、经营活动等。
3)劝告法
政府凭借国家权力对房地产市场主体不规范行为进行说服教育的方法。
（二）、组合使用
对于上面的各种针对房地产调控的各种手段，在不同的时期、不同的环境下应选择更切合调控目标的手段与方法，甚至在有些特殊的情况下，有必要将这些手段综合起来，共同发挥调控作用，利用金融信贷、财政税收、土地供应等多管齐下的方法精密配合，同时实施这些手段，彼此间相互对房地产市场进行多方面的调控，除了遏制高房价、打击投机购房的目标以外，还可以进行行业结构调整，不断抬高企业开发门槛，加强行业管理，规范市场秩序，引导市场供求，来改变目前市场过热局面，帮助房地产行业稳健发展。
房地产市场调查报告（一）
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析
（1）商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
（2）xx商品住宅市场供求关系
1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
（一）xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样
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