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郑州市实施限购政策以来，新建商品住房销量呈下降趋势，房价走势平缓，房价上涨趋势得到有效遏制；
在时间紧迫、任务艰巨的形势下，郑州市2011年开工建设和筹集6万套保障性住房的目标任务有信心、有能力确保完成；
强力采取有效措施，确保今后郑州新建商品住房按不低于10％的比例配建保障性住房的新规落到实处；
经济适用房一直以来都是新建住宅销售均价统计的一个重要内容，不存在影响真实市场表现的情况；
郑州市房管局发布的市场数据客观、真实、公信，不存在人为干扰市场、拉低均价的情况；
今年1~8月份，郑州市房地产市场运行形势总体平稳、健康，2011年新建住房价格控制目标，通过努力能够实现。
在一年一度的“金九银十”市场旺季到来之际，郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“郑州市房管局”）局长王万鹏接受本报记者独家专访，针对社会各界和本报读者热切关注的事关郑州房地产运行走势、房价控制目标、保障性住房建设、房地产市场数据等方面问题和话题，一一进行了详解和阐释。访谈中，王局长求真务实，娓娓道来，直陈己见，其言也真，其情也切，字里行间诠释着关切民生、把保障性住房建设放在首位的工作重心。 1
限购政策下 郑州新建商品住房销售量降价稳
记者：今年3月2日，郑州再次出台“限购令”，相比于1月份出台的限购令，此次限购扩大了范围和对象，被媒体称之为“史上最严厉的调控政策”，郑州也因之成为继北京、上海、广州等一、二线城市之后正式出台限购令的第16个城市。郑州升级版限购令“靴子”落地之后的5个月来，郑州房地产市场成交量和价格的运行情况有何变化？这项新规的执行落实情况如何？
王万鹏：1月26日“新八条”出台后，郑州市政府及时出台了《关于贯彻落实国办发〔2011〕1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》（郑政〔2011〕13号），按“新八条”、《通知》中对商品住房限购政策的具体要求，市房管局于3月2日出台《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》（郑房管[2011]10号），在原有限购政策基础上，进一步扩大限购范围及对象，严格限购相关工作程序和流程。同时，还通过制定相应配套措施、开发相关软件、组织业务培训、持续宣传报道、设立咨询电话、实时监控核查等有力措施，保证了限购政策的有效执行。
限购政策执行后，我市新建商品住房销售量大幅下降，1~7月，同比涨幅分别为-48.16%、-40.96%、-59.38%、-69.58%、
-2.60%、-32.41%和-51.81%，总成交面积为277.43万平方米，同比下降47.05%。新建商品住房价格的上涨趋势得到有效遏制，根据国家统计局发布的数据显示，1~7月，郑州市新建商品住房销售价格环比涨幅分别为1.2%、1.4%、-0.2%、0.5%、0.2%、0.3%和0.0%，房价走势平缓并呈现出涨幅逐渐放缓的趋势。投资投机性购房需求被挤出商品住房市场，市场供求得到调整逐步趋于平衡，住房刚性需求占据主导地位，投资、投机行为得到有效遏制。 2
开工建设和筹集六万套保障性住房建设的目标有信心、有能力确保完成
记者：保障性住房建设事关民生大计和社会和谐，是房管局各项工作的重中之重。据了解，郑州市今年的保障性住房目标任务是6万套，时至今日，这项目标任务的完成情况如何？今年能否确保这一目标的实现？
王万鹏：郑州市始终把“加快保障性住房建设，确保建设目标任务完成，有效解决中低收入群众住房困难”列为最重要、最急切的民生实事。今年分解到郑州的目标任务是54429套，是去年任务量的2.39倍，我市又在此基础上加压驱动，提出了力争完成开工建设和筹集6万套的目标任务，但受资金、土地等瓶颈制约，可谓时间紧迫、任务艰巨。
为确保目标任务完成，郑州市紧紧围绕“突出公租房，确保廉租房，淡化经适房，加快棚改房”的工作思路，以强化目标管理为抓手，通过增加土地供应、拓宽资金渠道、提高审批效率等多项措施，有效破解制约瓶颈，大力推进保障性安居工程建设，取得了良好成效。【郑州限购令】
截至目前，我市已开工建设和筹集保障性住房57424套，占全年6万套目标任务的95.7%，其中廉租住房新开工2746套，经济适用住房新开工26683套，公共租赁住房新开工24753套、租赁筹集2269套，棚户区改造开工973套。
通过目前实施情况看，我们有信心、有能力完成6万套的目标任务。下一步，将继续强化政府责任，狠抓保障任务落实；加强常态督察，适时把握项目情况；创新工作机制，破解棚改工作瓶颈；实施评优评差，扎实推进项目进展等措施，确保保障性住房目标任务的圆满完成。
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四大举措力保配建保障性住房
记者：按照郑州市政府出台的相关政策规定，今后郑州商品住房项目需按不低于10%的比例配建公共租赁住房、廉租住房，并将此作为土地出让前置条件，请问王局长，郑州市房管局采取了哪些措施确保该项政策落到实处？
王万鹏：按照郑州市政府《关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》（郑政〔2011〕28号）要求，新建商品房项目需按不低于10%的比例配建保障性住房，这项规定有效缓解了保障性住房用地供应不足和位置偏远的问题。目前，我们已对26宗土地按照文件要求出具了土地出让前置条件，共可配建保障性住房8373套，其中公共租赁住房5479套,廉租住房2894套。上述土地中已有4宗土地完成出让手续，共可配建保障性住房1055套。
为确保政策落到实处，我们将主要采取以下措施：一是严格执行商品住房项目配建保障性住房制度，凡出让方式供应商品住房用地（包含城中村改造项目）都要按照规定的比例配建保障性住房，并作为土地出让前置条件，纳入土地出让合同。
二是开发企业在取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》后，要到市保障性住房办公室进行图审核，签订《商品住房项目配建保障性住房合同》，并按照合同约定，确保保障性住房与商品住房同步备案（立项）、同步设计、优先建设、优先验收。
三是由开发企业提出申请，市房管局为其下达包括商品住房以及配建保障性住房在内的住房套型结构比例认定批复后，市规划、建设等部门再行为其办理后续相关手续。
四是要求在核发《商品房预售许可证》时，将配建的保障性住房单独登记备案。同时，对未按《保障性住房配建合同》实施配建的，将以《保障性住房配建合同》约定的回购基准价格的双倍为基准，并按规定放大配建比例后的配建面积，向政府缴纳保障性住房易地移建款，并将其不良行为记入企业信用档案。
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郑州房管局公布的数据客观、可信
记者：自2003年以来，郑州市房管局逐月发布郑州房地产数据及其分析，面向社会公开一个月度的商品房批准预售面积、市区商品房、二手房销售面积、销售均价等数据。这些透明公开的数据，不仅成为政府部门制定政策、法规的重要依据，也成为房地产开发企业的市场指南和购房者的购房指针。
近来，有读者和业内人士向记者反映，郑州市统计商品房均价的时候，为何将政策性的经济适用房纳入进来？这样会不会影响真实的市场表现？每月发布的市场数据有没有人为操控的因素，比如某一个月份，可以不让高价位的楼盘开盘、签约备案，从而人为地拉低均价？为何房管部门公布的数据与统计部门公布的数据存在差异？哪一种统计方法更趋合理？
王万鹏：经济适用房是保障性商品住房。按国家统计局《住宅销售价格统计调整方案》的统计口径，商品房包括新建住宅和二手住宅，其中新建住宅包括90平方米及以下住宅、90~144平方米住宅、144平方米以上住宅和保障性住房四个基本分类。同时，自2003年建设部开展房地产市场预警预报信息系统试点工作以来，经济适用房均作为商品住宅统计类中的一项。因此，无论是房管部门还是统计部门，无论是郑州还是其他城市，经济适用房一直以来都是新建住宅销售均价统计的一个重要内容，不存在影响真实市场表现的情况。
其次对于楼盘的开盘，我局一直遵循即时申请即时受理、审核、许可的原则，对符合商品房预（销）售许可条件的新建商品房项目，我局会在10日之内及时发放商品房预售许可证，准予其开盘销售；同时为简化程序，提高效率，我局将预售提交资料由以前的24项精简至13项，并将预售许可时限由原来的工作日改为自然日。关于联机备案，自2005年6月20日，我市对新批准销售的房地产开发项目全部实行了网上合同签订和联机备案，开发商和买受人签订商品房买卖合同时，必须通过设在各项目销售现场的“郑州市房地产开发企【郑州限购令】
业管理数据联机备案专网”办理商品房买卖合同备案手续，上传相关信息至郑州市房地产管理信息系统相关数据库，这些数据一旦上传实时生成数据包，无法再予以变更改动。因此，不存在人为操控市场数据、拉低均价的情况。
对于房管部门公布的数据与统计部门公布的数据存在差异的情况，我认为是完全可以理解的，其产生的原因主要在于两个部门统计指标、统计方法和统计用途的不一致。
一是从统计指标来看，房管部门公布的是本地房屋均价比或混合均价，而统计部门公布的是房屋销售价格指数。简单来讲就是前者告诉你现在价格是什么，是对价格状态的反映；而后者则告诉你价格是如何变化的，是价格水平的变化方向、趋势和程度的综合指标。 二是从统计方法上来看，房管系统为算术平均，是将各类房屋混在一起的销售金额除以销售面积得出来的；统计部门为链式拉式公式，即加权平均，是根据楼市产品供应结构，将不同房屋分门别类后，利用统计学方法计算出来的。方法不一样所以数据不一样，这是两个部门数据不一致的最根本原因。
三是统计用途不一致。统计部门是按照《中华人民共和国统计法》要求进行统计的，其调查统计范围深入国民经济各个领域，房地产只是其中一个方面，其意义在于整体把握各行业发展现状及走势，为制定、调整和检查各项经济政策提供依据。而房管部门是按照住建部信息公开的要求，根据行业惯例对本地区本行业相关数据的调查、统计、公布，其目的在于为本地行业发展及群众置业提供直观指导。因此我们认为统计部门的数据更权威，这也是为什么国务院把统计部门发布的价格统计指标作为考核各地新建住房价格控制目标是否实现的原因。
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郑州房地产运行走势总体平稳 前景看好
记者：请您从宏观大势上对今年1～8月份郑州房地产运行走势进行归结。
王万鹏：2011年以来，按照中央房地产宏观调控政策精神，我市房地产调控力度不断加大，行政和经济手段并用，通过实施限购、出台房价控制目标、调整税费、收紧货币政策、严厉信贷政策等措施，有效遏制了房地产市场的投资投机性需求，使供求关系更加平衡合理，房价涨幅逐步缩小，房价过快上涨势头得到遏制，房地产市场整体走势平稳。
2013限购令下外来人口在郑州买房资格需达到什么条件?
1郑州是户口 2 一年以上个税证明或一年以上社保证明
1，一年以上的纳税证明 2.一年以上的社保 3.一年以上的公积金。 如果是一次性付款的话，一年以上暂住证。
需要有购房资格：到现在为止连续缴纳一年以上个税证明；连续一年以上缴纳社保证明；连续一年以上郑州市居住证明；三个条件满足一个即可。不过前两个条件可以提供银行按揭贷款买房，后者只能是一次性买房使用。
郑州取消限购影响解读
消息：8月9日郑州正式“取消房产限购”
8月9日晚上20点整，郑州市房管局微博发布消息，经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
目前全国实施住房限购政策的40多个城市中已有30多个城市取消或者放松了住房限购政策。这些城市中，绝大多数没有出现住房销售量和销售价格的大幅波动，基本保持了房地产市场的平稳运行状态。
截至目前，官方确认取消限购城市包括呼和浩特，济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、石家庄、杭州、徐州、温州、宁波、青岛、合肥、金华、太原、绍兴、长沙、佛山、郑州20个。包括北上深三个一线城市在内，还有27个城市在执行限购政策。 形势：郑州房价仍一路上涨 楼市成交量势头稍减
国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格显示，新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比(环比)，价格下降的城市达到55个。与5月相比，价格下降的城市数量又增加了20个。
无论是一线城市还是二三线城市，价格都处于波动期。但市场降温的态势并没有改变，整个市场仍然处偏冷态势，不排除下半年出现进入过冷。下半年，全国楼市的首要任务就是“去库存”。
据统计，上半年全国商品房销售同比下降6.0%，商品住房销售同比下降
7.8%，同期郑州全市的商品房销售同比增长15.58%，商品住房销售同比增长15.06%，销售情况明显好于全国。此外，今年上半年，郑州商品住房供销比为
1.14∶1，处于较为合理的区间。
根据7月18日郑州市住房保障和房地产管理局公布的2014年上半年“郑房指数”，郑州房价一路高歌猛进，在交易量上势头不减，表现远胜全省乃至全国的大部分城市。
今年前6个月，郑州市区商品住房销售均价出现“六连涨”，6月份更是首次突破8000元/平方米，达到破纪录的8045元/平方米，比今年1月上涨了755元/平方米。
上半年郑州商品住房销售727.58万平方米，比去年同期增长15.06%。截至6月底，郑州市区商品住房累计可售面积继2009年5月之后，首次超过500万平方米，达到513.55万平方米，比去年同期增长四成。按过去12个月的商品住房月均销售72.18万平方米计算，6月底商品住房的库存量可销售7.1个月。与一些楼市冷清的城市库存量动辄可销售十几个月相比，郑州的库存量并不算很大。
但是是在销售情况似乎向好的情况下，郑州楼市观望的情绪在蔓延。目前来看，郑州楼市整体成交量已经出现萎缩，市区内购房需求提振不力。 历史：调控如影随形 郑州楼市走过增长十年
过去十年，是郑州楼市迅猛发展的十年。十年间，国内知名房企绿地、绿城、升龙、恒大、万达、华润、万科、保利、金地、雅居乐纷纷进入省会郑州市场，本土房企建业、鑫苑、正商、美景、正弘等，也在市场化大潮中获得快速发展。
十年前，郑州楼市一年成交量不过二三百万平方米，如今，成交量保持在700万平方米以上。十年前，所谓居住不过是一套房子;如今，居住则指生活方式。当然，十年来房价也在不断攀升，从每平方米2616元逼近万元大关。 郑州限购三年 房价每平米涨三千
2011年1月5日，郑州市出台的《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。无法提供这两种证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。
2011年3月3日，郑州市政府发布《关于贯彻落实国办发(2011)1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》，业界称为“郑十五条”。自3月4日起，对在郑州市区(含市内五区、郑东新区)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，具备相关条件的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及不符合购房条件的非本市户籍居民家庭，暂停在市区向其售房。
2013年9月3日，郑州限购令再次升级：持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房;对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。
但是房价上：
2011年1月 销售5100套 均价6559元/平方米；
2011年3月 销售3460套 均价5521元/平米；
2013年9月 销售6028套 均价7561元/平米；
2014年6月 销售6368套 均价8045元/平米。
限购取消评价：
1、取消限购大势所趋，具有一定合理性
基于限购政策本身的行政手段性质，取消限购是必然的，只是对时机的理解仁者见仁智者见智。这次郑州市场取消限购，是一个市场要素的理性回归，也是之前短期行为的纠偏。从今年两会提出楼市“双向调控”来看，结合各地“松绑”的实际，取消限购是一种趋势。
郑州房地产市场相比同类型市场已经比较健康。目前郑州市场活跃程度既不需要行政控制、也不需要行政刺激，最关键是一个稳定的金融政策。
由于房地产是一个特殊的投资性商品，其政策不稳定直接导致投资预期忽高忽低，而房地产的波动又直接影响政府财政收入。新一届政府强调资源市场配置的合理性在于，就是减少人为干预房地产波动，真正实现一个健康的房地产市场。
2、限购取消后，市场稳定是大趋势
郑州取消限购不会对房地产市场产生立竿见影的影响，能释放的购房需求仍然十分有限。目前购房人观望情绪还有，城市取消限购，对下半年郑州楼市有一定刺激，预计下半年郑州房地产市场将略优于上半年。
在楼市走向不太明朗的情况下，投资投机者认为房价上涨的概率小，入市的积极性也就不会很高。加之房地产正在开展实名制登记，二手房被抛售的可能性反而增多。改善型需求虽有可能有少量增加，但这对于提振市场作用十分有限。房价暴涨的可能性很小。
从目前松绑限购的城市来看，限购的放松对楼市的销售影响并没有想象中大。以济南为举例，限购放松初期住宅成交套数出现跳涨，两周以后成交量恢复正常状态，趋于平稳。
郑州楼市在下半年，甚至未来2-3年之内应该会是整体稳定，略有微涨的态势。宏观层面上来看，房地产行业牵一发动全身，房价大起大落将会对整个社会经济产生巨大冲击。房地产健康稳定发展也是政府，还有市民共同的追求目标，政府应该会让郑州房地产有一个合理、可控的发展走势。
3.影响楼市发展的主要因素是银行信贷
限购只是影响市场变动的因素之一，取消限购对于楼市进一步回暖虽然可能产生积极的影响，但是现在影响楼市发展、影响购房者买房的主要因素还是银行信贷。银行信贷限制不取消，取消限购对郑州房价的影响不会太大。
只有各银行保证首次置业的贷款额度，提高审批和放款速度，合理的制定差别化房贷利率，才会对消费者入市起到积极的拉动作用。
郑州最严“限购令”出台 二手房首次被纳入限购范围
随着 “郑十五条”一起发布的，还有配套细则《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》（以下简称 《通知》），《通知》对限购进行了更加明确和细致的解释。
对于购房者来说，“郑十五条”的楼市限购令比之前 “郑六条”的限购令更加严厉，不仅限购区域扩大很多，限购的范围除了新建商品住房外，还加上了二手住房。同时，对于居民现有住房套数的界定、开发企业和中介机构的责任也有了明确规定。
郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处处长江文静提醒，限购令实施后，居民购房流程发生很大变化，一些具体事项一定要注意。
□东方今报记者
王献军 刘长征/文
沈翔/图
【限购解读】二手房纳入限购范围
今年元旦之后发布的“郑六条”调控举措，因限购令范围孝措施“温柔”备受责难。不过，此次发布的“郑十五条”，其限购令之严厉前所未有。
江文静介绍，新的限购令包含两个层次的意思——限购和停购。
从今天起，在郑州市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
江文静解释，新限购令与老限购令相比，亮点有三：一是区域扩大，由二环限购扩大至市内五区、郑东新区；二是范围扩大，在新建商品住房的基础上，又增加了二手住房；三是限购措施更严厉，明确1套房限购，2套房及以上停购。
【套数认定】查询住房信息非常简单
限购令的对象是居民家庭，标准是现有住房套数，这两项内容是如何认定的呢？
根据《通知》居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。居民家庭已拥有的住房，包括在本市已经完成房屋产权登记的住房，以及已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。
江文静解释，郑州市住房保障和房地产管理局建立有房地产综合业务管理信息系统，输入居民的身份证号码，就可以清晰显示居民家庭在郑州市区所拥有的房产信息，因此，想在这上面弄虚作假，根本就是行不通的。“这个系统目前只能查询郑州市区房产，根据住建部要求，今年年底前，全国400多个城市的房屋登记系统要实现联网。”
在限购期间，通过非市场交易行为取得住房产权的，并不在限购范围之内，这些行为包括继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等。
非居民家庭成员之间共同购买的住房，如何认定家庭住房套数？江文静说，遇到这种情况，共有人可以自行协商并经过公证，将该住房套数确定在其中一个家庭名下，其他共有人在购房时提交公证材料，作为购房资格核查依据。
【购房流程】买房先填写《购房申请表》
今天，房管局将召集所有在售楼盘负责人和中介机构进行培训，解决限购令实施后遇到的具体问题。限购令实施后，购买新房、二手房的流程均有不小的变化，购房人一定要注意。 江文静介绍，限购期间，购房人签订住房买卖合同时，应当向房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口如实申报在本市拥有住房情况，并提交身份证明、婚姻状况证明、户籍证明等资料的原件和复印件，并签署承诺的《郑州市购房申请表》。非本市户籍居民家庭，除提交上述材料外，还应提交在本市1年以上居住证明，或个人所得税纳税证明、社会保险缴纳证明。
限购期间，房管部门将加强对购买家庭现有住房情况的审查，核验购房人提供的《购房申请表》、身份证明、户籍证明等材料。不符合住房限购政策的，一律不予受理，并出具《不予受理告知单》，不予发放房产证。
另外，购房人在住房限购政策实施前，已通过信息系统在网上签订买卖合同的，可按原来的规定正常办理。已交纳定金或部分房款未网上签约的，凭购房协议和银行转账证明，在3月6日（含当天）前办理网上签约手续后，可按原规定办理购房手续，否则按限购政策规定重新核验购房资格。
【明确责任】
提供虚假材料要重罚
《通知》明确了在限购令实施期间，房地产开发企业和中介机构的责任。
江文静说，房地产开发企业、中介机构在办理网上签约手续前，应当在售楼部、营业场所的醒目位置公示住房限购政策，并向购房人解释政策内容。同时，开发企业、中介机构还负有核验购房人材料的义务，购房人提供的各项材料上，开发企业、中介机构在加盖印章，和《申请表》一并作为合同附件，在办理商品房合同信息备案、房屋所有权转移登记时提交。 对于违反规定不履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假证明、信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上销售签约资格，并将其违规行为记入房地产开发企业、经纪机构和执
（从）业人员信用档案。房地产开发企业、房地产中介机构因上述行为给购房人造成的经济损失由其承担。
■ 贴心提醒
购房家庭需要注意的事项
江文静提醒，限购令实施期间，居民购房时要注意以下几方面的内容：
一是购房人及家庭成员在签订住房买卖合同时，应当向房地产开发企业、房地产中介机构如实申报在本市拥有的住房情况；
二是提交身份证明、婚姻状况证明、户籍证明、居住证明（或纳税证明、社保证明）等资料的原件和复印件；
三是如实填写《郑州市购房申请表》，签署《限购住房承诺》。
四是如果购房人提供虚假材料、隐瞒住房状况，房管部门将不予办理商品住房合同信息备案或二手房产权交易登记，由此造成的损失由购房人自行承担。
五是对于限购政策有疑问需要咨询的，可拨打房管 局 电 话 （0371）67889703、67881218、67889900。如果发现开发商、中介有违规行为，也可拨打上述电话投诉。
本文来源：http://www.gbppp.com/yc/398419/
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