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2016年农村宅基地拆迁补偿如何进行？
导读：2016年农村宅基地拆迁补偿如何进行？随着社会的发展与进步,很多农村都面临着城镇一体化的拆迁改造建设，农村宅基地需要拆迁。那么2016年农村宅基地拆迁补偿如何进行呢？下面就让小编给各位看官分析一下2016年农村宅基地拆迁补偿如何进行吧！
专业法律顾问表示，拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
2016年农村宅基地拆迁补偿如何进行？
一、2016农村宅基地拆迁补偿：
1.土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。
2.征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。
3.在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。
二、农村的宅基地和房屋拆迁补偿：【2016城中农村宅基地改革】
1.农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。
一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
2.土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。
还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。
3.现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
4.房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
三、农村宅基地最新政策：
1.宅基地是指农村村民用作居住、生活而占有、利用本集体经济组织所有的土地。
2.农村宅基地所有权属农村集体经济组织所有，农村村民只享有使用权，
3.农村村民建住宅必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村镇建设规划，应有规划、有计划地逐步向城镇和集中居住点集中，禁止散点建房，鼓励农民进镇购房或按规划集中建设公寓式住宅，尽量少占或不占用耕地。
改革完善农村宅基地制度（下）
刘守英
国务院发展研究中心农村经济研究部副主任
三、宅基地制度运行中存在的问题
下面再讲现在宅基地运行中存在的问题。为什么要做一个回顾？因为我们整个这一套宅基地制度太特殊了，从土改一直到现在为止，宅基地制度一直是在不断演变的过程中，形成的这套权利体系也是非常地复杂，而且跟其他的制度安排的差异也是非常大的，如宅基地的基地所有权跟承包地的所有权的差别就很的，农户，有宅基地的使用权，但这个使用权的功能跟承包地差别也是非常大的。另外是房地分离的体制，还有宅基地的无偿分配和按成员身份获得的这一套宅基地制度非常独特。这一套宅基地制度面临的问题在哪里？第三，这套宅基地制度，尽管我们不断地形成了一套独特的宅基地制度的权利体系但它在运行中出现非常大的问题，十八届三中全会这次提这个改，宅基地制度要有一套制度安排，要进行改革。问题在何处？
（一）宅基地大量入市
第一个面临的问题，宅基地在大量地进入市场这是我们面临的一个非常大的问题。宅基地是按成员身份无偿获得的，是无偿地去分配的。但法律上不允许宅基地不允许出租、转让和交易，但农民宅基地进入市场已经成为了普遍化的趋势，这是我们面临的第一个问题，宅基地大量入市。我给大家举几个区域的特点。
第一，沿海地区。沿海地区到什么程度？大家去肯一下珠三角、长三角化和京津唐，这些沿海地区，整个上一轮的工业化、城镇化，一块政府主导的城镇化，政府征地，地方政府独家出让土地，政府主导的城镇化，这是一个路。另外一个路是土地的城镇化，另外一个城镇化的路径是农民自发的城镇化。土地城镇化的同时，人口也在城镇化到目前为止，将近
2.6亿人从农村进到城市，沿海地区装了1亿多人，另外大城市的城乡接合部地区装了1亿多人，这个沿海地区的1亿多人显然不是装到用房地产商的那个国有土地的房子上，因为那个他住不起，那个房子的价格是越来越贵，农民工是住不起那些房子的，住不起在国有土地上盖的房子。
所以在沿海地区的1亿多人基本上都是住在农民宅基地盖的房子上，我们去广东看，整个珠三角地区，建设用地里，60%是属于集体建设用地，集体建设用地将近一半是属于农民
的宅基地，所以非常有意思的一个现象是，我们不允许宅基地出租、出让，但在沿海地区的80、90年代，我们在地方调查的时候就发现一些现象，大量的宅基地，那时候是集体经济组织，没有多少钱，就把宅基地几万块钱，后来是几十万块钱卖给外面的人在那里盖商店等，私下出让现象非常普遍，但这主要是在80、90年代。后来宅基地管制加强以后，私下买卖的现象堵住，在宅基地出租这一块就成普遍化趋势。整个珠三角地区、长三角地区，这里装的农民工基本上都装到宅基地上盖的房子，沿海地区的1亿多人基本上是在农民地的宅基地盖的房子上。
最严重的是在深圳，整个深圳的900多平方公里的土地，被农民占的土地就有400多平方公里，将近一半，一半的这些土地中，将近300个平方公里是法律没法保护的，是农民自己盖的一些宅基地。
大家去深圳看一下，深圳盖的房子全是牵手楼，17、18层，所以在深圳改革的时候就面临着一个非常大的问题，据说政府想管这一块，4层以下合法，4层以上我不管你，农民就跟你讨价还价了，农民说4层以下你认我的帐，那我上面还有十几层怎么办？所以后来就调成8层以下我认你帐，8层以上我不认你帐，那农民说我还有一半怎么办？所以这样就不断地在讨价还价，但我举这个例子说明整个沿海地区上一轮的工业化、城镇化是靠着农民用宅基地的出租和农民用宅基地的商品化，农民盖房出租解决整个上一轮工业化、城镇化进程中1亿多农民工进沿海地区打工以后的居住问题。这是一个现象。宅基地，我们的规定不准出租、转让和交易，但事实上在沿海地区，宅基地的出租和农民盖房早已突破一户一宅，比较规范的地方也是十几层了。
还有一个例子，在义乌看到的情况。义乌现在成为全世界最大的商品市场，但义乌的商品市场，除了比较规范的七个区，基本上是在国有土地上盖的，一区到七区，义乌的整个国际小商品城是在国有土地上盖的。
但我有一次到义乌去看非常有意思，义乌整个除了那一片以外，另外一个是大量的农民的宅基地又规定农民在宅基地上以村为单位进行规划，规划以后，这样宅基地是盖成了四层半。可以看一下，在义乌住的那个酒店非常有意思，你从上到下看，下面全是平的，我开始就很奇怪，怎么整个形态是形成这么一个状态，后来问了，它是最初当全世界那些搞小商品买卖的人到义乌的时候，居住的机会来了，所以农民就自发地用宅基地盖房出租，这样的话整个城市就非常乱，最后是国土出了一条规定，以村为单位，对农民的宅基地进行统一的规划，四层半。所以大家去义乌看，一个城市，四层半，尽管它都是平的，但比较规整，第一层市场，连起来形成了一个市场，一块一块的，以村为单位的那个市场，然而2、3、4层基
本上是全世界在这里做小商品交易居住的地方，这些人基本上是租农民的宅基地的房在那里做生意，最上半层的阁楼就是原住民，原住民是收底下2、3、4层底下居住的房租在过生活。【2016城中农村宅基地改革】
沿海地区，广东珠三角亦如此，如南海、顺德、东莞基本上是这样一个严格。整个沿海地区的宅基地的出租跟宅基地的商品化、资本化非常普遍，其好处是在于解决了城市化过程中，政府主导的城市化，人没地方住的问题。这是在沿海地区。
除了沿海地区以外，另外一个是在城乡接合部地区。城乡接合部地区也是宅基地大量入市最普遍的地区。2.6亿农民工进城，沿海地区容纳下了1亿多人，还有1亿多人是在大中小城市的城乡接合部地区，这些地区的情况是政府征用的耕地，我们把肉给吃掉，最后原来那个村部宅基地，这些基本上我们给留下了，政府在推进城市化的过程中征用农民的耕地，把宅基地留下了。宅基地留下以后，外地人口入城市以后寻求居住的地方，这些地方是农民的宅基地的土地市场非常活跃，土地价值大大攀升，农民利用宅基地盖房出租，农民造房子来得房租，但同时也解决了外地人口在城市居住，流动人口在城市居住的问题。
这个到什么程度？我们到全国各地看城乡接合部的这些宅基地，宅基地到什么程度？如北京前几年做50个城中村的改造，这个大家可以在网上、报纸上看到，当时北京最早是在北坞和大望京两个村子进行城中村改造，这些地区，农民用宅基地盖房出租以后，这些地方整个出现人口的倒挂，原住民和外来人口两者的比例严重不匹配，一般的都到了1：1.5或1：
1.2，即一个原住民：两个外地人，在村子里的整个村庄的治理结构变得非常麻烦，整个农村的治理结果以村委会为单位而这个村级组织治理的时候，是以原村民为基本单位的，而且这个村庄的基本公共服务的资金也是以原村民的这个量来配给的。当外地人跟本地人的比例不匹配，尤其是倒挂以后，在城中村出现非常严重的现象是基本公共服务的提供产生非常严重的问题。明显的，人多以后，基本公共服务就会不足，所以在此出现用水的问题、道路的问题、垃圾处理的问题，另外更大的问题是治安的问题。
北京的50个城中村当时为何当时要改造？北京将近70%的治安按进都是发生在这些地区。农民利用宅基地盖房出租，在整个城乡接合部地区成为一个非常普遍的现象。北京50个城中村我们算了一下，每个村差不多是一个平方公里的建设用地，最后50个城中村集体的建设用地达到了将近89个平方公里，一个村差不多是一个多平方公里的农民的原则的宅子和院落进到市场去盖房出租。北京一共有将近330个城中村，整个北京本身农民宅基地入市就将近了几百个平方公里，所以第二个是宅基地在城乡接合部地区大量地进入市场。
第三个特点，人口大量从农村出去。出去以后，在传统的农区，现在碰到一个非常严重的问题在于，农民举家外迁以后就出现了原来的村出现两种现象，一种现象是大量的外地人
口在外面挣钱，挣钱以后回到农村去盖房，这时候因为他有钱了，原来的一层盖成两层、三层，是仿城市的居住情况。第一会突破我们原来的一户一宅。第二，整个宅基地的面积大大超过原来各省（市）规定的宅基地的面积标准，在整个土地的使用上出现了非常严重的问题是城乡双扩，这些年城市化的过程中，城市边界不断地在往外扩张，这些年城市的建设用地达到了四万多平方公里，而农村的居民用地达到17万平方公里，这是全世界非常反常的城市化现象。我们一直讲，城市化是节约土地的，但中国由于整个人口的城市化是不落地的，最后落到一个结果是，城市不断地扩张，政府征地、卖地建城市，另外，整个农村的人在外面打工挣钱回来继续盖房子，所以农村宅基地的面积这些年也是拼命地扩张。第三个特点，在农村大量的人走了以后，农村宅基地私下的出让、租赁、交易也是非常活跃的。这就大大突破我们现行制度的这些规定。
一个问题是宅基地的大量入市，宅基地在不同类型的地区，这种大量入市以后，它的好处是解决了工业化、城镇化过程中原住民的财产收入增长问题。城市化的过程把耕地给征掉，把征地给征掉以后，我们给他的补充是原用地补偿，他的财产收入是靠他宅基地上住房出租来实现剩余宅基地的财产性收入，解决了这一些人了收入增长问题。另外一个，解决了进城人口的居住问题，沿海地区1亿多人，城乡接合部地区1亿多人，2个多亿人基本住在农民的宅基地上。另外一个也降低了城镇化成本，如果没有这一片宅基地，如果这些都是走征地城市化的模式，那整个城市化的成本早就不会是现在讲的低城镇化的成本，如果那样的话，这些人在城市就待不下去，这样的话生活成本会上升，整个城镇化的成本会上升。但现在的问题在于这种宅基地的自发的入市跟现行的法律法规产生直接的冲突，因为的整个法律法规是不允许宅基地出租，不允许宅基地进入市场，不允许宅基地交易，农民对宅基地的权利只有占有权和使用权，他只有居住权，他没有作为实现财产的这个权利，这样跟法律就直接冲突，这是第一个问题。
（二）宅基地的无偿取得和一户一宅难以实施
第二个问题，宅基地的这种无偿取得和一户一宅就难以实现了。无偿取得宅基地是政府给农民的福利，我们现在在整个土地制度中，我们继续采取无偿取得宅基地的制度安排，这跟最严格的耕地保护制度是不相符合的。
但我们继续还是采取无偿取得，无偿取得宅基地制度的结果是农民不断地扩张宅基地面积，因为你宅基地反正是白得来的，所以这就造成我们整个宅基地面积不断地扩张，这是非常严重的一个现象。第二个现象，宅基地的无偿取得，第一个是导致大量土地被占用，而这
个占用，第二个特点也突破了我们最严格的耕地保护制度，我们去底下很多地方调研的时候，因为你是无偿取得，农民说我要成家立户，那村里就得给我一份宅基地，给不了宅基地，有些浅山区、丘陵地区，农民基本上是在半山坡、丘陵地区，不占耕地，盖房子，娶媳妇。但在平原地区就出现了个非常严重的现象，农民认为宅基地使用权是我的，承包地使用权也是我的，所以这就在很多地方出现农民占耕地盖房的现象。在西部地区也发现很多现象，原来的老宅子不行了，最后把整个村子移到路边，两边继续扩，两边基本上是占了耕地，所以就出现了第二个现象，宅基地占耕地的现象非常严重。第三个现象是一户一宅。现在一户一宅在整个农村经济发展以后，一种现象是老村继续存在，有的地方有统一搞新村，老村的宅子还留着，新村又盖一套，另外一个是在老村上一户一宅的整个规模、面积大大突破原来的一户一宅的规定。
第四个特点，我们尽管讲无偿取得，但无偿取得和无偿分配宅基地的这套制度安排就我们的调查来看，90年代中后期以后，在很多沿海地区和城市化进程快的地区和城乡接合部地区已经开始保证不了了，因为建设用地越来越稀缺之后，在政府征地、卖地，建设用地指标都还不够，怎么可能再给农民分宅基地指标？所以在很多沿海地区、城乡接合部地区和城市扩展比较快的地区，90年代中期以后就不再分宅基地指标了。不再分宅基地指标以后，这是我们无偿取得宅基地这套制度安排，也出现很大的问题。所以我们看到的情况是，一户一宅在城市化地区也就很难管理。因为现在的地价那么高，价值开始显化，规划也没法管理，宅基地在整个城市化地区价值显化以后，农民就利用现有的宅基地盖房或加盖，突破原来分配的宅基地的面积，这样整个一户一宅的管理也出现非常大的问题。另外是在传统农区，宅基地的无偿分配也不利于保护耕地。
（三）宅基地的无序扩张不利于城市健康发展
第三个特点，宅基地的无序扩张不以利于城市的健康发展。宅基地的使用的现状与法律已经发生了严重的冲突以后，政府对宅基地使用的管理也是处于缺位的状况，规划和用途管制在整个成为接合部地区基本没法实施因为那个地看着涨钱，政府去管农民，农民就跟政府玩猫捉老鼠的游戏。所以两者制革的这种冲突对你不断地增强，政府的管制成本越来越高，管制的难度也越来越大，所以政府管制难度加大以后，就会导致缺位，农民的宅基地的扩张和盖房就更是处于无序和蔓延的状况，整个城中村的私搭乱建、毫无规划，另外是整个基础设施和公共服务的不足，治理的无组织，无序的状况，整个城市化非常无限，现在基本上是形成政府主导的城市化和农用宅基地推动自发的城镇化两个轨道都在赛跑，政府那一块越来
农村土地实行有序流转，是稳定完善农村土地承包关系的重要环节，也是农业现代化建设的必由之路。当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到当地的发展和社会的稳定。
一、乡基本情况
全乡总面积224平方公里，占全县国土面积的8.44%，全乡共12个行政村，127个村民小组，3474户，人口15356人，其中农业人口3361户，14904人，城镇居民人口113户，452人；全乡农田面积12205亩，人均占地0.9亩；土地面积18188公顷，人均1.4公顷，以丘陵山地为主，占总面积的98.8%。
二、目前土地流转的现状
1、流转主体由个体向多元化转变。过去的土地流转主要是在本村或者隔壁相邻村的农户之间进行，经营主体大多是单一的农户。随着农业结构逐渐调整和现代农业的发展，一些原来的种养大户逐渐扩大经营规模，而且吸引了一些外来投资人员，涌现了新的专业大户。
2、流转收益由低收入向高效益转变。随着农业费税取消，农户的土地流转收益逐年攀升，流转价格从当初无偿代耕，到目前每亩500-1000元，越是种植条件优越、效益高的地方流转价格越高。从调查了解的情况看，流转土地，特别是集中连片流转用于种植果树较多，用于粮食或其他作物种植的较少。
3、流转面积由零散向集中连片转变。以前是小范围零散流转，现在是由点带面，把相对集中成片的零散土地面积都集中有效利用起来。
4、流转用途由单一向多元化转变。过去的土地流转主要用于种植农作物，现在除了种植农作物之外，还有用于养殖业等。
三、土地流转的主要做法及成效
根据目前乡的情况，流转方式主要以转包和出租为主，转让、互换为辅。土地流转的方向主要有四个：一是流向外来果业种植户；二是流向专业承包户，比如竹制品加工企业；三是流向养殖户；四是流向一般农户。
规模经营的优点：有利于土地资源的优化配置，合理利用土地，不浪费土地；有利于改变粗放型生产经营，提高科技化管理，降低生产成本;有利于培养新型农民;有利于引进外资，带动当地经济发展；有利于转变生产经营模式。
取得的成效：一是适度土地流转带动了当地经济发展，比如我乡通过土地流转，开办了果品加工厂8个，促进了农村就业。二是柑橘脐橙果业的连片规模化种植，方便果农统一管理，采用科学的管理方法（例如果园滴灌工程，减少水资源浪费，方便施肥；铺设打药管道，方便喷施农药）节省人工成本，提高经济收入。同时也方便外来采购人员联系果农，成片销售。
四、土地流转面临的主要困难和问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。
1、目前可流转的土地极为有限。是典型的山区乡镇，
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