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首套房认定标准松绑的“靴子”终于
落地
观研天下 出版时间：2014年
首套房认定标准松绑的“靴子”终于落地
导读：首套房认定标准松绑的“靴子”终于落地，利率方面，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
参考《》 9月30日，首套房认定标准松绑的“靴子”终于落地。
央行在其网站发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
利率方面，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
央行还提到，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
与此同时，央行要求，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
另一方面，央行同时还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
此外，央行还在文件中鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）大纲
【关 键 字】市场调研 行业调查 前景预测 投资调研
【出版日期】2014
【交付方式】Email电子版/特快专递
【价 格】纸介版：7200元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元
【订购电话】全国统一客服务热线：400-007-6266(免长话费) 010-86825716
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本研究咨询报告主要依据了国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、国家信息中心信息资源开发部、国家住房和城乡建设部、中国指数研究院、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了我国房地产行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对我国房地产市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，重点分析了一线城市和当前热点地区房地产市场发展现状，并对全国和各地区房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操作性投资建议，是房地产业及相关单位准确了解当前我国房地产行业发展动态，把握市场发展动态企业定位和发展方向的重要决策依据。
报告目录 目 录 CONTENTS
第一部分 行业概况分析
第一章 房地产行业相关概述 1 第一节 房地产概念阐释 1 一、房地产的定义 1 二、房地产的特征 1 三、房地产的自然形态 1 四、房地产的类别 3
第二节 房地产行业概述 3 一、房地产行业的定义 3 二、房地产行业的主要领域 4 三、房地产行业的特点 5 四、房地产行业的地位 7
第三节 房地产市场分析的内容和特点 9 一、房地产市场分析的层次 10
上海市公积金贷款金额计算
<以下信息仅供参考若有变动以公积金管理中心、上海置业担保有限公司为准,上海市公积金咨询热线电话：12329>
制表人:王庆年 日期：2017年1月7日
上海重申二套房标准 无房有贷也算二次购房
上海二套房贷认定，从此需要执行“认房认贷认调查”的三重标准。昨天，上海市房管局、人行上海分行、上海银监局三部门联合转发国家住建部通知，再次强调上海二套房贷的认定标准。
近日，上海关于银行放松三套房房贷的消息不绝于耳，舆论压力之下，继上海银监会前日表态并无放松之后，这次转发通知则再次对上海二套房贷标准进行严格认定，除严格执行中央规定的“认房认贷”标准外，还强调要“认调查”，也是表明政府调控的态度。
专业人士认为，此前上海国有“五大行”基本上只认贷不认房，这次“认房认贷认调查”，对市场影响面极大，并把许多刚性需求和改善型需求购房者均纳入了二套房范畴，可能误伤真实的市场需求。
楼市进入深度博弈期
回归理性仍需强化执行力
□据新华社报道
房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效。不过，经济复苏的曲折性超过预期，下半年宏观调控面临的“两难”问题增多。在此形势下，楼市调控如何“迎难而进”？
楼市“半年报”：调控效应正在显现
种种迹象表明，本轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象。国家统计局的最新数据表明，调控效果初步显现。
——房价快速上涨的势头初步得到遏制。 6月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0.1%。进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及至28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。
——成交量从低迷到渐出 “谷底”。 3月，全国商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，全国商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年最高位。
——开发投资保持“高位不落”。尽管遭遇严厉的调控政策，4－6月全国房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。
——开发贷和个贷明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46.1%回落至上半年的34.5%。
中国房地产协会副会长朱中一表示，这些数据表明，调控政策在短期内已初见成效，特别是从遏制部分城市房价快速上涨的角度看，效果明显。但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。
“本轮调控在抑制投资性需求方面达到了效果。”中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰说，“但一些刚性的购房需求也被抑制了，后期应加大市场供给。”
深度博弈期：五大症状不容忽视
“中国的房地产市场，好比一个高烧不退的病人，主治医生辨证施治，病情暂时缓解了，但要除根，还需要持续治疗，效果有待观察。 ”中央党校研究员曾业松说，“一些症状表明，当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈。”
局部地区楼市“高烧不退”。 6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。
高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。
信贷悄然“放水”。记者13日从上海某房贷机构获知，目前，与该机构合作的一些分行、支行，有选择性地对黄金（1210.50,3.50,0.29%）地段的住宅贷款开了“绿灯”：如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。该机构6月办理的15%的单子都属于这种“放松的二套房贷”，其中大部分都是投资者。
投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。数据显示，目前沈阳投资性购房比例接近30%，而一年前仅为10%左右。
房企逆市拿地风潮涌现。与一些市场传言相反，上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城掠地”开始加速。数据显示，上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35.6%，土地购置费同比增长84.0%，进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。
国家行政学院教授张孝德说，新一轮楼市调控已有3个月，在楼市调控政策重压下，从投机者到房地产商，自然会打个寒噤，但仍在豪赌未来楼市的升值预期。楼市回归理性，仍需相关部门和地方政府强化执行力。
值得注意的是，目前一些地方政府迟迟未出台楼市调控细则，有的甚至宣扬“补涨论”，用买房落户等政策来拉升地产业；有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观。
最复杂之年：“两难”楼市如何调控
在实体经济曲折复苏的背景下，半年房价数据终现“拐点”，市场上出现了 “第三套房贷松动”等难辨真伪的信号，以及类似 “房地产调控政策即将松绑”的论调，已持续3个月的房地产调控到底是“收”还是“放”，调控应如何发力？
权威人士强调，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。长期存在的结构性问题和当前突出的紧迫性问题必须兼顾，而这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。
受访的多位专家和业内人士担心，“放”可能使得之不易的调控成果毁于一旦，随之而来的就是房地产价格出现新一轮报复性反弹，而过度“收”显然也会伤及经济。
一方面，6月70个大中城市的房价同比上涨11.4%，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，说明调控依然任重道远。
另一方面，一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心，而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌，也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住房市场要经历一个相当长的调整期，去消化前几年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。”
尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。专家认为：“房价的暴涨暴跌，对消费者、行业、银行和政府都是一种很大的伤害。”
中国指数研究院副院长陈晟表示，从历年经验来看，处理好房地产与宏观经济关系的一个关键问题，是要让房地产开发投资保持一定的增长。在“两难”形势下推进调控，重点之一就是落实保障性住房计划，强化政策的执行力来干预市场预期。
上海永庆房屋公司总经理陈史翎认为，要保持房地产信贷政策的连续性和稳定性，一手抓“降房价”，一手抓“增供应”，从源头上稳定预期，盘活市场，还要严查开发商的囤地和捂盘行为。
不少专家认为，对于少数房价较高的地区，房价的适当回落是正常的。而楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。专家表示，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”。
“认房又认贷”对上海影响最大
据了解，在全国各大城市中，能做到“认房”的仅有上海，北京等城市均无法做到真正的“认房”，目前仅有上海的房屋登记信息系统可以做到查清户主到底有几套房。这也就意味着，
这一认定标准对上海的打击面最大。
根据市房管局、人行上海分行、上海银监局昨天联合下发的《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，以下简称《转发通知》），明确了上海市核查借款人家庭住房情况等事宜。
《转发通知》明确了以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统 （包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套 （及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。【上海首套房的认定】
业内人士分析，事实上，这份通知的内容和住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会在6月4日发出的联合通知完全相符。据调查，此前，上海的国有银行基本上普遍对于二套房标准只认房不认贷，而外资银行则执行严格，既认房又认贷。
无房有贷被纳入二次购房
但如果实际执行 “认房认贷认调查”的话，对购房者的影响面极大，其中受影响最大的恰恰是有刚性需求的中低收入者。
根据中房信上海事业部的最新研究报告显示，在4月17日房产新政前，实际执行比政策文本的规定更为宽松，无房有贷、一房无贷、一房有贷、二房无贷、二房有贷等购房行为都能够被认定为首次购房。而在4月17日房产新政后，无房有贷（目前没有住房但曾经有过住房贷款记录）、一房有贷、两房有贷均被纳入了二次购房的范畴。
以上海户籍居民为例，如有过任何房屋贷款记录，甚至仅在以前买过社会公房、动迁房，都会被视作是二次购房。而对于非上海户籍人员来说，如果在上海有一年以上的纳税证明，并且外地无房或者是一次性付款买房，那么在上海买的第一套房可视作首次购房。
克而瑞上海事业部项目总监付琦说，“从新政前后的变化可以发现，所受影响最大的恰恰是中低收入的购房人群，如养老房、婚房、买大卖小或卖小买大等改善型购房全部受到限制。”
有贷款记录就代表投资？
此次上海下达的 “认房认贷认调查”能否执行？分析人士对此认为，实际意义并不大。
“并不是有贷款记录就代表是投资，上海各银行应该还是要对具体客户进行考量，具体情况具体分析。 ”付琦认为，如果需要完全按照《通知》条款执行，打击面过大。【上海首套房的认定】
“前后政策无所谓收紧还是放开，现在更多的是提醒要严格执行。”中原地产研究咨询总监宋会雍认为，上海此次通知与银监会之前的要求差别不大，只是多了一个“认调查”。【上海首套房的认定】
在执行中是否会有漏洞？对此，《转发通知》除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料等。需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询，未成年子女为境内居民的，应提交户口簿。
“认调查”基本上较难操作
更值得关注的是，这次上海《转发通知》出台的基础，正是对楼市调控效果的质疑之声。从中房信上海事业部的监测数据来看，5月上海成交量约为31万平方米，6月上海成交量约为42万平方米，都已低于2008年调控期的成交最低谷（除2月以外）的49万平方米。从成交量来看，调控已经达到了明显效果。付琦分析，6月上海成交量比5月上升了36%，并非市场回暖的标志，而是因为绿地、保利、复地、大华等大开发商开始降价。
一位银行业内人士透露，实际上，银行对房贷管理还是很严格的，中国银行目前还不办理三套房贷，而工行、农行、建行等各大银行三套房贷的首付和利率都提高很多。对于“认调查”标准，该人士认为基本上还是较难操作，且严格执行认定标准，势必会影响银行房贷业务。
受新政影响商品房成交量锐减，机构称——
上海存量房足够消化2年
□记者 张骏斓
晚报讯 昨日，来自搜房网分析机构的数据显示，由于受新政影响，上半年商品房成交量为25897套，成交面积为258.886万平方米。而上半年上海商品房供应面积为434万平方米，2009年年底的存量房有500多万平方米，目前楼市存量房面积近675万平方米，将足够消化2年左右时间。
据搜房网统计，房产4月新政刚刚颁布，5月上海商品房 （除配套）的成交量从3月的6600套，4月的近6000套锐减至2327套；成交面积从3月的67.4万平方米，4月的52.8万平方米锐减至23.9万平方米。
搜房网分析师刘畅分析指出，如按上述形势继续发展，即使上海不再新增房源，也将需2年左右时间才能消化。若房价未达到购房者预期，将无法吸引潜在的购房者入市，那么购房者依然会选择持币等待，楼市成交量将继续保持低迷。
另一方面，成交量下降导致开发商资金回笼困难，资金链不完整，或影响下一步的项目开发，造成囤地情况出现，供应量将会继续走低。再加上房价过高无法满足庞大消费群体需要，而成交下滑则使存量房数字不断上升，上海楼市或已陷入“消化不良”，下半年房企拿地速度或将放缓。
4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。
“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
上海二手房交易计算表格
2010年
最新上海二手房交易税费计算明细
普通住房必须同时具备以下三点条件：
1.房屋数目：5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2.建筑面积：140平方米以下
3.总价标准：A:内环线内：总价245万元/套以下
B:内外环间：总价140万元/套以下
C:外环线外：总价98万元/套以下
沪"满城尽是非普通房"? 住宅标准是否该"变脸"2009年10月24日
2008年重新修订后的普通住房标准曾给大多数人带来了福音。然而，2009年以来楼市价格一路高歌猛进，目前新房、二手房的房价都已超过了大多数人的承受范围。一份报告显示的近204万元的公寓均价确实让人“瞠目”，之后慢慢发现绝大多数房源的总价已逐渐越过了普通住宅标准的“雷池”。
有人称，上海很快将再次出现“满城尽是非普通房”的局面，而普通住宅的标准认定极有可能再次被提上议程。
标准修订曾轰动一时
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2005年上海市公布了这样的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。而且在当年的这份《通知》上，另有这样一条“上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。”
这条《通知》发布以后，上海楼市就经历了2006年的滞涨和2007年的疯涨，到2008年时，若再以此标准来界定什么是普通住房，那么，尤其是内环内和中内环间，已经几乎没有普通住宅了。而政府相关部门也没有按照《通知》所说的，半年公布一次标准。2005年制定的标准一直到2008年11月份才得以调整。
在市民的呼吁和各方推动下，2008年秋，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。
普通住宅标准的重新修订确实给市场带来了生机，部分开发商甚至主动降低价格贴近标准以促进成交。而单价标准调整为总价标准，也让很多处于普通与非普通价格红线之间的二手房得以松绑，一时间，市场上的房屋“普通化率”激增，成交火爆。
如今的房价行情需要新标准
但从上次重新调整界定标准以来，又一整年过去了，政府在这期间并没有公布新的界定标准。而同时，这一年里，楼市火爆以及房价的节节高升，再次让这个标准遭遇了“尴尬”。
根据网上房地产的统计，截至10月20日，全市可售住宅38731套，其中普通住宅仅16689套，比重不到一半。房价方面，近几个月来的开盘情况，无不透示着这样的信息：上海本地楼盘每平方米单价基本已过万。
在假日楼市房展会上，记者曾粗略盘点了一下，外环线以外区域的房价一般在1.2万元/平方米左右。外环的房价在1.8万元/平方米左右，中环的价格一般则达到2.8万元/平方米。而内环线内的普通楼盘单价也已达每平米4万到5万元，更别提动辄10万元左右开盘的豪宅。
以这样的单价水平折合总价，即使以市民们普遍认为的紧凑房型——90平方米来计算，
1.2万元单价的外环外楼盘总价也要达到108万元，2.8万元单价的中环楼盘也至少卖到250万元，远超过2008年11月出台的标准。而若要以政府界定普通住宅的“140平方米”标准计算，总价则更要远超界线。从板块细节来看，仅从奉贤南桥的绿地领域、嘉定江桥的天际蓝桥、宝山罗店的保利叶上海等几个新近开盘的外环外楼盘的总价范围可以看出，符合98万元标准的房源，仅占这些楼盘总房源的13%不到。
新房如此，二手房情况亦不“乐观”。根据几家中介公司提供的数据，房价上涨后非普通住宅的比例正在逐渐增大，极有可能很快就超过普通住宅的数量。按照总价245万元、140万元、98万元的标准来算，徐家汇、新华路、陆家嘴、源深、天山、莘庄、九亭等多数活跃板块可能将很难找到普通住宅。莘庄板块的一名中介告诉记者，就连老公房，板块内的许多房源单价都已达1.7万元，总价已超120万元。
除了界定的价格和现状脱节以外，还有一个情况也是值得有关部门关注的。之前的两次界定标准，在环线分割上都只有内环和外环。但人们可以看到的是，内环和外环之间因土地稀缺性的截然不同，房价落差极大，因此将内外环间看做是一个区域、执行同一个标准显然是不妥的。另一方面，浦东中环已经在加紧建设中，计划要在明年世博前，即上半年要全面通车，这就意味着中环将贯通整座城市，以往浦东没有中环、无法作为区域划分界线的状况将得到改变。而同时，从2007年开始，中环已经成为诸多购房人参考远近的一个重要标准，“中环效应”持续两年多都不曾降温，可见，“中环”作为房价区域划分界线的重要性。
是否“普通”直接影响税费支出
普通住宅的认定标准大有文章。简单来说，总价245万元和246万元或者面积140平方米和141平方米，所需缴纳的税费就相差甚大。
据了解，在房屋买卖过程中，尤其是二手房交易，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。如果被认定为“非普通住宅”，二手房的买卖双方就要因此多支付税费。
一般来说，对于买方，购买非普通住房的要支付3%的契税，普通住宅仅为1.5%。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过2年免征营业税，非普通住宅即使持有超过2年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55%的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1%，非普通住宅是2%。
除了财税方面，政府在利用金融杠杆等其他渠道调控市场时，也常常是以政府公布的“普通住宅标准”为参考前提，界定是否可享受优惠政策。拿去年市政府公布的房产“14条”优惠政策来说，其中第一条就是：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。”而上海市出台《首次购房证明告知单》，对“首套房”做出官方界定的三条标准之中，也包括了“所购房为90平方米及以下的普通住房”这样一条。
显而易见，在目前的情况下，对于“能否享受优惠政策”以及“是否是首套房”，“是不是普通住宅”已经成了首当其冲的一条标准。
是否“更新”标准还须谨慎对待
那么，对于市场新的变动和行情，政府是否要在第一时间配合这些变化，改变界定标准呢？业内对此各执一词：有业内人士建议放宽“普通住宅”的认定标准，不要让大多数房子成为“非普通住宅”。但也有专家认为，放宽标准要谨慎，因为此举有间接推高房价的可能。
一些中介公司认为，年初以来，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是再一次“满城皆是非普房”的尴尬，也的确给有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担。而在市场追涨的情况下，卖方往往又将税费转嫁到房价上，高税费间接推高了房价。
但同时，更多的专家则表示，现在还不是放宽“普通住宅界定标准”的时候。2008年11月，政府对界定标准调整时，正值市场低迷，上海楼市量价齐跌的时候，标准调整促进了相关房源的交易，刺激了市场。而现在，上海楼市还在热涨期，交易火爆、房价飙升，如果在此时放宽普通住宅标准，必然会导致一大批房源变“非普通”为“普通”，交易成本骤降，这一定会进一步刺激交易，这将对市场回稳和恢复理性化产生负面作用
上海天津提高居民房贷首付比例 首付认房又认贷
2016年11月29日07:43 每日经济新闻
昨日（11月28日）晚间，上海住建委公布房贷新政：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。
此外，上海市住房公积金管理委员会当天还印发通知，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
值得注意的是，上海原先对首付认定时，是只认房不认贷的，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大审核力度，核查购房者的全国征信。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味着，只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，新政对改善型购房需求的冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到九成，外环平均为六成，新政实施后这部分购房需求会受到制约。
与此同时，此次上海楼市调控要求，首套房比例由30%提高到35%。对此，有分析指出，这对购房者的心理影响大于实际。因首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万元来算，也就多了20多万元的首付，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约。此次楼市新政主要是对于置换购房的影响较大，本来置换是上海购房的主流，这次限制了将近九成的人群。
值得一提的是，上海还将公积金杠杆进行了调整，上海市住房公积金管理委员会表示，此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。 有分析指出，从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。
从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来
一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。 值得注意的是，天津昨日也出台了新的房屋信贷政策，主要内容为：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
上海天津发房产差别化信贷政策 提高首套房首付比例
2016年11月29日06:36 中国证券报-中证网
11月28日，上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策，主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整。天津差别化信贷力度有限，但增加了“930调控”中未涉及的土地政策，其中限总价的政策或将为火热的天津土地市场降温。上海10月调控政策中并未包括信贷政策，本次差别化信贷政策明确了首付比例。对于总价较高的上海楼市，降杠杆将对市场产生较大影响。 上海：二套房“认房又认贷”
11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。其中规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房（须无房无贷）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，同步调整了首套房和二套房首付，同时二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。此外，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。
本次信贷调整与上海今年3月推出的“沪九条”调控比较相似，最大不同是，最新的政策将首套房的比例提高至35%（此前上海最低首付比例在30%左右），同时将二套房的认定从“认房不认贷”改为“认房又认贷”。上海房价目前已居于全国前列，提升首套房首付比例以及严格认定二套房意味着不少购房人要补缴房款，料进一步加剧市场观望心态，市场或将进一步降温。
天津：土地调控成重点
本次天津政策规定，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。对于非津籍家庭限购限贷的政策，则不在调整之列。
天津房地产人士表示，本次差异化信贷政策力度有限，主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。目前，天津市首套房首付比例最低比例为两成，二套房首付最低比例为四成。本次差别化信贷政策实施后，购买首套房的家庭将需要缴纳更高的首付。
“十一”期间出台的相应调控政策后，天津市房地产市场有所降温，住房价格上涨势头得到控制。前述天津房地产行业人士预计，由于今年前10个月购房需求释放，年末购房人数大幅减少，再加上楼市调控政策的进一步落实，预计天津新房、二手房价格平稳的态势会持续到年底或明年春节前后。
不过，10月以来天津土地市场却一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出，房企仍然非常看好天津地产后市，积极在天津储备土地。天津市国土房管局11月25日发布《关于进一步加强房地产市场监管规范市场秩序有关工作的通知》，提出将一步加强天津市房地产市场监管，加强住宅用地出让管理，新建商品住房上市管理和房地产市场监督检查。
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