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上海房产税计算公式
应税面积×单价×70%×0.4%或0.6%
■本市居民家庭定义为夫妻双方+未成年子女；起征点为人均60平方米
■按年征，不足1年按月计算；未按规定期限缴税要收滞纳金和罚款
■新买房要提供家庭成员是否有房材料，买卖房要有税务机关出具的文书
公式核心：如何计算应税面积
以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：
（存量+新购，人均仍低于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
（存量+新购，人均已高于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米
的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
（存量房人均已高于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。
具体适用问题解析
试点范围如何确定？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。
征收对象有哪些？
答：征收对象具体包括两类：
一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
新购住房的时间如何确定？
答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。
居民家庭住房套数如何确定？
答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。
居民家庭是如何规定的？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。
计税依据如何确定？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
适用税率是多少？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。
本市居民家庭如何计算应税面积？【房产税如何征收】
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。
房产税应纳税额如何计算？
答：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。
试点中有哪些税收优惠？
答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。
1.对本市居民家庭换购住房给予优惠。
本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。
2.对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。 对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。
3.对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。
对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
纳税人如何确定？
答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
纳税义务发生时间怎样确定？
答：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
房产税由哪个部门负责征收？
答：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。 试点征收的收入主要用途是什么？
2016房产税征收范围有哪些
征收房产税并不是说见房子就征税，而是要求房屋满足一定条件时，才会对该房屋开征房产税。今天，华律网小编就为大家介绍一下房产税征收范围的相关知识。
一、房产税征收范围：
房产税的征收范围称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
二、房产税征收标准：
房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
房产税的计税依据是什么
国家征收每一种税费都不是平白无故征收的，都有它的计税依据，房产税也不例外。那房产税的计税依据是什么呢？下面华律网小编就将为大家详细介绍一下，希望能够帮助大家！
房产税的计税依据：
1、对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税；没有记载房屋原价，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。
2、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。
如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。
3、投资联营及融资租赁房产的计税依据。
(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
(2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
4、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。【房产税如何征收】
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。
2016房产税如何计算
房产税如何计算，成为很多买房者或卖房者最关心的事情。比较购房款金额大，房产税也会缴纳的比较的。那么在房屋买卖或出租的时候房产税该怎么计算呢？
一、计算方式：
1、从价计征
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%
2、从租计征
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%
二、计税依据：
1、从价计征
按照房产余值征税的，称为从价计征
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、从租计征
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
3、注意事项
（1）房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
2016年房产税如何征收
2013年出台了新的楼市调控政策，房产税调控楼市，2016房产税如何征收呢？华律网小编整理了有关房产税的所有有关问题，帮助你解决对楼市新国五条政策的疑问以及房产税、房产税20%个税等人们关注的热点问题的解读：
新国五条实施细则
2013年3月1日国务院颁布了新的房地产政策，房地产政策新国5条。很多人不知道2013年楼市政策的具体规定有哪些，华律网小编整理了具体内容，细则如下：
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：具体请查看>>>新国五条实施细则全文
新国五条实施细则全文解读
2017年要开征房产税！与咱们每个人都息息相关
2014年11月，财政部财政科学研究所的原所长贾康在一次讲话中说“假如房产税2016年能够完成立法，2017年将正式施行。”作为房产税的积极推动者，贾康期望2015年能够走完全国人大的立法程序。可是，他在2014年就预见到工作不会那么顺畅。他说：“咱们期望下一年房产税的立法程序能够走完，但很可能会呈现走不完的状况，那就要转到2016年，假如依然不出成果，那就会与中央要求相背离了。”
依据最新取得的音讯，那贾康的预言正要变为现实：2016年完结立法，2017年要全国开征！
面向全国征收，存量房也要交税是两大根本原则。
按千分之四税率核算（房产计税价）测算，房产税开征之初，每年征收额约为4000亿元。
本届政府知难而上、敢啃硬骨头的风格再次闪现，房产税这个久议不决的疑问就要见分晓。只需一些细节需最终敲定：
一是扣减面积。初步计划是第一套房按人每人40平米扣减。也即是说，三口之家住房面积在120平米以下，不必交税。可是不是全国共同履行这个扣减面积，怎样断定人员（户口在外地的父母到子孙打工的城市与子孙同住怎样算？）等疑问需求处理。此外，据传还有二套房之说，即是对第一套房免征。
二是年70土地使用权疑问。不能为征房产税去修改宪法、搞土地私化。处理计划是：满70年后只需持续交税，土地使用权能够续期，居民变相取得持久使用权。
三是中央和地方的分成。初步计划是2：8，中心2、当地8。
四是对现有税种的调整:兼并乡镇土地使用税、耕地占用税、契税和印花税中的有关纳税项目以及某些具有税收性质的政府收费。方针是构成城乡统一、房地统一、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税。
这局势，再讨该不该征已经没有意义，仍是先策画一下房产税是不是与自个息息有关。
首要，房地产业将遭到巨大冲击。开发商拿地的热情会空前失落，去库存化会不惜代价（李嘉诚真有先见之明！）。2016年，房地产市场不容乐观，当地政府“招拍挂”收入亦将巨幅降低。
其次，与房地产直接、间接有关的四、五十个职业，包含银行、建材等都会遭到影响。365行独崩房地产，其它职业蒸蒸日上的景象是不行能出理的。适当一部分人的收入会因而降低。
三是资本市场。那么多职业遭受利空，股市看来要跌。但房产税施行之初，潜在购房者必然选择张望，居民投资主要途径本就不多，或许有一部分资金从楼市转入股市。
最终是房租。有人说，我是搞IT的，我是无产者，我不买房不炒股，房产税与我无关。此言差矣！大都状况下，房东都有不止一套房，而二套、三套房是铁定要交房产税的。这笔费用你租客不担谁担!
房产税的征收对象和征收标准
房产税的征收对象是房产，房产证的征收标准分为从价和从租两种情况，具体房产税征收标准和征收对象的详细内容是怎样的呢？
房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。 房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。房产税征收时间是多少呢?根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。
2016房产税如何计算
一、计算方式：
1、从价计征
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%
2、从租计征
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4% 、计税依据：
1、从价计征
按照房产余值征税的，称为从价计征
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、从租计征
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
3、注意事项
（1）房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
房地产税全面征收临近 买几套房才最合算？
2015年07月20日 07:21
来源：新快报
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三大热点问题答案隐现
最近,“房地产税立法初稿已基本成型”的消息占据了各大网站头条。据悉,房地产税正在内部征求意见并不断完善中,主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。 能打压房价、调节收入分配、成为地方财政收入的主要来源,甚至是反腐?这是房地产税广受关注的重要原因。然而,全国人大房地产税立法的负责人在“两会”上向媒体透露,房地产税承载不了这么多功能,这也是为什么方案迟迟未能达成一致的原因。不过,不可否认,它离全面征收已越来越近。
■新快报记者 黎华联
A 税率怎么定?
以房地产的评估值为征税基础,地方差别化
财政部部长楼继伟日前表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,房地产税立法初稿已基本成型,现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见,进行完善,还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。
“但房地产税改革路径的大框架已基本成型。”施正文说,主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税,随着房地产税征收步入正轨,未来会再进行改革。
国务院发展研究中心研究员倪红日也表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。“新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础,进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置,实行差别税率”。
“房地产税将作为地方税种,给地方一定的征税自主权。比较可能的方式是全国规定一个税率区间,各个地方在这个区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。各地的开征时间、具体征税依据、操作细节也会有细微不同。”施正文说,即便房地产税立法完成,可以开征房地产税,也不会全国范围内统一开征,各地会各自出台征收细则。
B 在哪个环节收?
减轻流转交易税,提高保有环节税负
有分析说,根据房地产税立法改革总体思路,拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下,适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。
长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上。房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前,个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。
在2013年的全部房地产税收中,建设环节收入在房地产税收收入中占35.6%,交易环节收入占54.9%,保有环节税收仅占9.5%。“目前中国主要的房地产税费存在于交易环节,但是在房屋保有环节的税费几乎没有,历次调控均以交易环节税收为主,促进住房资源合理配置效果不够明显。”有业内人士表示。
繁多的税费加重了房地产企业的税费负担,房企将大多数税费转嫁到消费者头上,更成为房价居高不下的原因之
一。由于现行的房地产税对保有环节的税收调节重视不够,导致囤地现象严重。此外,一些具体的税种方面也有重复征税之嫌。有学者认为,在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征税现象。
开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税。减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房投资投机者的投资成本。可以让占有较多房产者更愿意将房产出售而不是保留,从而可以增加房屋供应,起到降低房价效果。
不过,也有学者声音表示,房地产税并不能对房价有多大的抑制作用。全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵称,指望房产税来抑制房价简直就是“天方夜谭”,前两年房地产比较火的时候,一年的投资回报超过10%,企图用1%左右的房地产税来压抑楼价是不可能的。
C 什么时候开始收?
尚无定论,专家说2017年能完成配套工作
开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税。而且房地产税是直接税,比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。
据称,此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为,这有利于充分调动地方政府的积极性,增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强,地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源,化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。 财政部副部长朱光耀此前表示,预计到2020年前将完成税收法定的进程。而财政部财政科学研究所原所长贾康给出的说法是,中央要求财税体制改革要在2016年基本完成重点工作、任务,从时间表看,不应拖到2017年全国两会后;不动产登记3月开始实施,到2018年完成,故2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。
易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱撰文称,房地产税虽然在路上,但是一时半会还出不来。经济下行必须靠房产拉动、顶层设计尚未完成、各方面技术问题尚未解决和征收难决定了,短期内(2-3年)征收房地产税的条件完全不具备。
学界声音【房产税如何征收】
●中国社科院财经战略研究院院长高培勇
2017年推出房地产税有很大不确定性
在2017年推出房地产税存在很大不确定性。当前直接税改革主要遇到的障碍有三个方面:一是全社会对于直接税征收缴纳的意识尚未到位;二是间接税占比高虽然有利于筹集税收,但因此将其视为我国税制结构优越性将阻碍改革推进;三是经济新常态下推进直接税改革面临更大挑战。
●财政部财科所原所长贾康
第二套房税率从低有合理性和可行性
按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税,这是房地产税制度设计中争议最多的环节之一。说起来,按套更宽松。如果第一套房不征税,第二套房是不是也可以税率从低?就中国现在的普遍情况和民众心理来看,第二套房可以说是“自己给自己买的商业化社会保险”,征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套,乃至更多套的房子,不应该再给予税收优惠了。
●中国房地产业协会副会长任志强
房地产税和房价没什么关系
房地产税和房价没什么关系。国内的房地产税加起来大体占到国家税收的11%到13%,高的时候占到17%到18%。而土地收入占地方财政收入的比例,高的时候达到78%,收房产税难改地方政府卖地冲动。
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房地产税征收中存在的困难
不久前，全国人大常委会法工委副主任阚珂在接受媒体采访时表示，房地产税已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草。随后有媒体刊文称，开征房地产税需考虑住宅用地的70年使用权，因为居民不拥有私人产权意义上的土地，向其征收房地产税没有法理依据。一直以来，房地产税开征的动力和争议都是充足的，房地产税探索中的问题亟待理顺。
开征房地产税，必须厘清与其有关联的税收内涵
上海、重庆已试点的房产税征收范围，与未来房地产税总体税制设计上有较大的差距
房地产税开征，可谓一个“历久弥新”的话题。多年来，置于税制改革、房地产调控等不同的语境中，其前缀形容词还可以有“千呼万唤”、“箭在弦上”等，显示了这一税种需要之迫切、分歧之严重。
最新最权威的提法是党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。此前，房地产税、房产税、物业税等多个指向相同的词，在不同时期党和政府的文件中都出现过。2003年10月，党的十六届三中全会通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。1986年，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税开征并“暂行”了近30年，其征收范围限于城镇经营性房屋，对于普通住宅免征，因而“鲜为人知”。饱受争议的反倒是在近些年房地产调控中，上海、重庆2011年试点的针对高端或多套住房征收的房产税，不过公众关注点大多偏向房地产调控，没有深入了解其在房地产税收设计中的作用，以及房地产税的整体功能。
综上，可见范围内已经有不动产税、房产税、房地产税、物业税等概念，这些税令人眼花缭乱，它们之间到底有何关系？
国土资源部信息中心土地研究室副研究员郭文华指出，一般而言，房地产税又称物业税、不动产税，属于财产税范畴，主要对房屋与土地等不动产，在持有环节根据房地产价值每年缴纳，在国际上已经是成熟且普遍施行的税种。也就是说，房地产税、不动产税、物业税叫法不同，内涵基本相同，主要区别是不同时期的称谓选择。
2006年，国务院发展研究中心与美国林肯土地政策研究院合作对我国的不动产税制进行了前瞻设计，形成《中国不动产税制设计》一书。参与此书撰写的国务院发展研究中心研究员林家彬称，“物业税”这一名称选择不妥。因为国际上一般都使用“不动产税”或“房地产税”的概念，只有我国香港使用“物业税”概念。但香港物业税是对房地产出租收入征税，实际上是所得税，并不是财产税。香港对房地产征收的财产税称为“差饷”。既然中央文件所提的“物业税”是对房地产征收的财产税，就要尽量避免歧义。另外，我国“物业费”的概念已经普及，“物业税”这个名称容易引起民众混淆和误解，于是近两年“物业税”的提法逐渐淡出。
至于2011年上海、重庆试点的房产税，主要对部分存量住房和符合特定条件的增量商品住房征税。郭文华说，其征税范围小，税收规模也小，与未来的房地产税总体设计上还有较大的差距，但其作为一种探索，在未来的房地产税中是一个可被整合的部分。
房地产税的目的在于整合保有环节税费
房地产税主要是整合保有环节的税，要通盘考虑不动产开发、交易、保有整个链条中各个环节的税费，予以归并或废止
现行的不动产税费制度迫切需要改革，这一点已经成共识。构建现代税制，房地产税是不可绕行完成的任务。
中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明指出，目前我国涉及房地产的税种有三类。一是流转税，在不动产流通环节征税，如土地增值税、营业税、契税等；二是财产税，即保有环节征税，即如房产税、城镇土地使用税；三是资源税，为了保护资源、调节资源级差收入，如耕地占用税。党的十八届三中全会提到的房地产税，主要是整合保有环节的税。
郭文华也认为，房地产税开征，必然整合现行房地产保有环节的一些税种整合，如“暂行”了近30年的房产税、沪渝试点了几年的房产税，以及城镇土地使用税等，以避免重复征税。
林家彬曾撰文称，一直以来，房地产保有环节税负畸轻，而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。而在房地产的流转环节，税费种类繁多，土地增值税的税率高达30%～60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平，亟待调整。
财政部财政科学研究所所长贾康对“加快房地产税立法”中的“房地产税”理解更为广义，他认为这不仅是包括上海、重庆两地试点的房产税，而且和房地产相关的各种税都包括在内，“现在实际开征的18种税里面，与房地产相关的就有11种”，在房地产税通盘考虑中，不动产开发、交易、保有整个链条中各个环节，税之外各种费也都要纳入视野，加以整合，否则这些税和费合在一起会成为市场主体的负担。
房地产税和土地出让金并不冲突
房地产税与土地出让金理论上没有关联，在土地公有制前提下，作为财产税征收不存在法理障碍 房地产税的设计复杂是一个问题。但另一个更重要的问题是，其设置有没有法理基础？
一种颇为流行的观点认为，房地产税作为一种财产税，对住宅开征需考虑住宅用地的70年使用权，因为在我国“城市居民不拥有私人产权意义上的土地”。今年全国两会期间，财经评论人周俊生在《新京报》发文指出，“要求民众为一块并不具有所有权的土地纳税，在税理上是很难说通的”。早在2008年，北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾指出，既然物业税的课税对象是土地，那么土地所有者才应是物业税的纳税主体。资本主义国家土地私有，政府对土地所有者征税无可厚非，但在中国，国家才是城市建设用地的拥有者，房屋所有者只获得了一定时期的土地使用权，而且已支付了租金代价，向土地使用者征这种财产税在法理上说不通。
这类观点的错误早已被业界系统批驳。相关的争鸣从物业税提出开始，已持续了十多年，征税不存在法理障碍，之所以仍旧存疑，主要原因在于这方面的知识普及做得不够，这里不妨再细说一下。
首先，土地公有制下开征房地产税有没有法理依据？能不能对土地使用权征收财产税？答案是能。 土地使用权作为一种用益物权，在我国也是一种财产权。《物权法》规定，用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用和收益的权利。土地使用权在我国可以转让、出租、抵押，这不同于一般物租借的使用权，依据这一特性，林家彬等在《中国不动产税收设计》一书总结到，我国“有偿出让的土地使用权是可以被视为承租人在租约所规定的时间内所享有的私有财产”，非私有土地征收财产税的潜在矛盾已经解决，土地公有制前提下，征收房地产税不缺少法律依据。
其次，土地使用权的租与税是两条线，认为土地出让金与房地产税重复收费的观点，正是混淆了这一点。
严金明指出，用地交纳出让金，属于土地有偿使用制度的范畴，地价的本质是地租。即便在土地私有制国家，土地使用权人也是要向所有权人缴纳地租。地租体现的是所有者权益，所有权人收取地租是天经地义。只不过我国城市土地的所有权人是国家，而私有制国家土地所有者可以是个人。
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