【www.gbppp.com--工作总结】
招商运营中心四季度工作计划
编制说明：此表由中心副总经理在上季度末28日前完成下一季度任务编制。表格不够使用时，自行添加。
招商运营管理
高质量的招商是成功运营的前提条件、而成功的运营又是后期高租金回报率的重要保证。因此运营就显得尤为重要。
1、招商运营：阶段性工作流程与内容
在招商的整个过程中，从招商筹备期、商户进驻期、试营业期、运营调整期到运营稳定期，每一个阶段都需要制定详细的工作计划。
每个阶段层层推进，才能将招商、商业运营与物业服务有机结合,充分整合有效资源，深度满足业主、消费者、商家、开发商的多方服务需求。
试营业期
①全面跟进工作，视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；
②商业整体装修风格定调；
③管理公司内部信息系统管理，完善商业经营的各种流程；
④商业整体形象设计；
⑤协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；
⑥协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并作广泛试业宣传；
⑦商业管理信息系统咨询；
⑧筹备商业开业庆典活动。
运营调整期
①梳理商圈辐射空白点
②整理商户数据分析商家优劣势，得出经营调整策略
③日常推广活动，如联合商户促销活动
④客流、车流的合理调配
⑤商户档案管理
⑥租赁管理及商户优化
⑦硬件配合指示引导服务
2、招商推广与运营策略
前期工作完成后，项目开始步入开业阶段。所谓“万事开头难”，一个综合体式物业经营的成功与否，最关键是能否按原有拟定的经营业态分布商铺并全部开张营业（最好是统一
开业）。必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。
以下资料重点从招商安排和运营来展开：
①招商安排：业态布局、市场定位、招商推广、招商计划及时间节点、招商策略与价格策略、租金的收取方式、招商人员配置与岗位职能、
②商业运营：开业旺场策略、几种的常见的运营管理模式、差异化战略、综合型商业常见的几种病症及解决建议、商场可持续经营策略、品牌维护和提升。
3、万达营运部：招商运营管理方案（开业后）
万达营运部制定的开业后的维护方案非常系统和全面，包括以下七点：
①经营状况分析（商铺销售分析、商场客流分析）
②市场调研：制定计划、实施调查、形成报告
③招商方案编制：时机（经营布局、品类发生重大调整，较大范围或重要空铺）、编制方案的依据及内容。
④商源储备：收集整理商户信息、跟踪更新。
⑤租赁情况分析：建立商铺情况档案、空铺情况统计、品牌调整
⑥合同管理：签订前审批、合同签订、归档管理
⑦内场灯箱广告招商：市场调研、招投标管理、广告管理
本资料中对这7点的工作要点、执行管理部门、执行要求做了非常详尽的规划。
参考文献：哈尔滨银泰城商业街招商运营及物业管理方案（100页）
2013年西安小寨金莎国际广场项目招商运营方案
合肥某国际广场招商运营方案
京华财富广场招商运营方案（144页）
万D集团招商管理策划方案(招商后期)
呈：公司领导
中新国际 创意设计产业园招商运营方案
公司领导：【招商运营工作计划】
承蒙信任，本人根据公司相关领导的工作安排。特于此向公司提交《中新国际创意设计产业园招商执行经营方案》，供领导研讨确认。
颂商祺！
中新国际：周建勇
二 〇 一一年六月六日
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第 一 篇 团队组建
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一、1：人员配备
目前部门需配备人数为 人。
部门经理——2名(招商运营部\策划部各一名经理)(待定) 策划师———1名（待定） 招商主管——1名(待定) 招商员——3名(待定) 策划专员——1名(待定) 招商文员——2名（待定）
由管理公司配 备 清洁工———若干名
保安————若干名 服务员———若干名
2：到岗时间【招商运营工作计划】
2011年 月 旬
二、各组织相关职能 营销策划职能
1、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理并请招商部参考后提出改进意见.；
2、负责根据营销部各期的营销计划，制订相应的推广策划方案，配 推广招商工作开展。
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3、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 4、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断 出各种促销手段和措施。
5、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 6、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。
营销招商部职能
1、负责公司物业招商、营销工作；
2、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、营销计划、策略；
4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； 5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题；【招商运营工作计划】
6、负责办理招商、营销中的各项手续，做好售后服务工作； 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8、配合其他部门做好客户服务工作。 策划部职能
1、向营销策划中心和招商中心负责；
2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； 3、负责房地产广告的制作及实际操作；
4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；
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2016公司年度工作计划范文
今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，"XX"品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好"一个中心"、搞好"两个建立"、做到"三个调整"、进行"四个充实"、着力"五个推行"。以下是本公司的年度工作计划： 一、切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
1、实行置业任务分解，确保策划代理合同兑现
20xx年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按 XX所签协议书，该任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划代理公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在20xx年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造"XX"品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。 二、全面启动招商程序，注重成效开展工作
1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划代理公司所签合同规定，XX应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。 为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总代理商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总代理商、医药商业代理机构等任务为300家。由策划代理公司与招商部共同承担。
4、做好物流营运准备，合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进
行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定XX医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。
三、以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础
XX的企业精神"三生万物，以人为本;和合求实，科学求真"决定了XX品牌的打造，XX集团的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在"四个充实"上扎扎实实开展工作。
1、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督，公司在新的年度由办公室承办编制《XX工作动态》，每半个月一期。
2、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20xx年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于XX的各类人才，并相应建立XX专业人人才库，以满足XX集团公司各岗位的需要。
注：
招商运营浅谈
罗 文 东
虽然做招商工作时间不长，仅仅几年的时间。但从事这家居行业已有十多年了，有些市场基础。自己曾经做过投资，做过广东一些品牌商场的经理，做过厂家的销售总监，因此对家居业的渠道管理和终端市场还算大致了解，对投资者心理分析也比较清楚。
近期加盟和记万佳，介于目前的工作状况，结合近期招商工作中出现的问题，有些比较浅薄的认识，不管正确与否，还是希望与各位同事一起分享：不妥之处还望海涵。
一、招商必须注意的问题
1、坚决理解、吃透公司制定的招商策略及方向，按照公司的战略决策制定自己的工作方向。
招商的定位、策略方针、招商政策是不可以随意更改的，它的解释是唯一性的，执行中不能有任何偏差，要求全体招商人员要一个声音、一个口径，并熟记于心。
2、招商工作要以结果、数据说话
招商是一项艰苦的工作，但招商是否成功的衡量标准只有一个，就是是否按时完成预定目标（结果），这是一项不要苦劳只要功劳的工作。数据报表时少不了的基础性工作，根据不同的品类和区域，制定相应的管理办法，最后用结果说话，总之，花小钱签大单的就对了。
3、招商工作必须遵循有序的、周密的、科学的工作计划，按月、周、日来执行、安排工作，所有分期计划不能与总计划脱节、分离或与总计划有任何冲突的地方，同时招商专员都要承担相应的招商责任，即负责某某区域、某某品类或某个专区的招商，招商总监应当挑起重任，与团队一起分品类进行客户拜访，把自己当成一个团队的最基本符号，不应搞特殊，否则会出现领导抢单，专员闷气的后果。就我们团队的工作就更应该如此，招商总监应起到带头外出拓展的作用，自己带领一个团队，给整个团队做一个表率；
4、招商工作除严格按整体计划坚决执行外，还要根据招商中遇到的实际情况和问题进行反馈，招商领导要不断监督和检查整体计划执行情况，计划责任人的工作落实情况，在其间如发现计划没有按期、按内容实施，招商领导要马上给予调整和纠正，以保证招商工作计划正确实施。招商工作是各环节分步连接紧密的工作，如果其中一项或一个步骤出现偏差或按期不能完成都将会使整个招商工作最终失败，为此招商过程中的检查、监督和及时调整、修正是招商工作贯彻实施的保障；
5、招商工作的总结不仅仅是指整个招商工作宣告完成的总结，更是在招商工作过程中的每一阶段及时进行总结，提出前阶段招商工作中值得肯定的以及必须纠正的问题，针对一些问题，提出一些具体解决办法让团队学习借鉴，达成共识意见后，形成下一步招商工作的计划及注意的问题并贯彻到每一位招商人员身上，以杜绝此类问题再次发生，提高以后招商工作的效率，以免再走弯路，同时对前段招商工
作中招商人员的工作完成情况对照招商个人完成指标，进行及时的奖励和处罚，即及时提取招商业绩提成，针对完成招商任务并有超额完成的招商人员，可给予相应的奖励，对未完成招商任务指标，并借口连篇的招商人员给予经济上的处罚，直至按末尾淘汰制解聘；
6、招商要靠一支训练有素并能发挥集体力量的团队来完成
1）招商负责人是整个招商团队的核心，他要有熟练的谈判经验和良好的协调管理能力，他要承上启下，也就是要把公司高层对整体招商战略、策略、深远意义搞清楚，尤其是要善于理解、吃透、贯彻招商总体策略，并组织全体招商人员按招商计划实施，期间随时监督或检查计划的实施情况，以保证按时保质完成招商任务；
2）在招商队伍中要培养业务精英，提升带动、分解完成招商任务，使团队根据招商需要能随时调整。可以把整个招商团队根据招商实际工作需要分成若干小组，以业务精英带领各个小组，各小组在招商过程中再根据招商业绩再培养、发现并培养新的业务精英，以此循环带动，从而提高整个招商队伍的整体招商经验和素质；不至引起客户反感，不至于影响招商的整体质量，在拓展中保障每次洽谈的效果，是我们的招商工作不出现死角疏漏。
3）招商人员要定期、不定期进行培训，培训要有实战性，要以在招商实践中能解决问题为目的。培训中要尽量采取互动式进行，如选两位招商人员就电话营销进行互问式模拟，使模拟人、被模拟人都能如身临其境，以提高培训实战效果同时训练招商人员的现场应变能
力。以及对招商工作经验、招商商户知识的灵活运用来提高他们的综合招商能力；培训不只是对专员，领导也要定期学习管理技能，每一个团队的领导是关键，领导能力决定着团队的战斗力，俗话说，一只羊带领一群狮子绝对是打不过一只狮子带领的一群羊的。一个领导的高度决定团队的高度；
4）在招商过程中，整个招商队伍要始终保持高昂的斗志和激情，招商负责人要有维持和调动、激发斗志和激情的能力，要经常与招商人员进行各种方式的沟通和交流，要懂得及时消除招商人员内部产生的矛盾，即产生矛盾的根源和解决的方法，给招商人员强调整个招商工作不是靠一个特别有能力的人或者一个特别能按时完成招商任务的小组来完成的，你再能干也只能完成整个工作的一部分，所以要求同存异，相互协作，以保证共同完成任务。
5）招商速度是招商的基本保障
招商工作决不仅仅是市场运作前期单纯的工作任务，还与商铺销售、市场人气氛围的提升都密切相关，招商工作做好就能相应促进二期商铺的销售、活跃场内的人气氛围，从而提升项目的整体魅力，极大的增强选购主的购房信心，也会拉动入场商户的商品销售，稳定商户的情绪，增加商户的流动资金，即招商工作做好其它上述问题就会迎刃而解，而这些问题会不断由于各种原因恶化，所以招商速度的快慢就是解决场内所有问题的关键和基本保障，因此招商工作一旦展开，必须保持连贯性，绝不能中间停顿，要做到一气呵成，否则投资
人很生气，后果很严重。
二、招商对象应具备的基本条件
把优质的品类招入市场，不仅能保障前期招商质量（按时签合同、交保证金及租金），同时为今后市场的良好运营、业内口碑及商户自身的生存打下良好的基础，为此入驻客户需要具备以下条件：
1、对入场前期的租金、保证金、水电费、流动资金等有最基本的承受能力。
试想，在政策如此优惠的条件下，一个连基本租金、水电费都付不起的品牌进入市场能对市场今后的发展包括他自身起到作用吗？我们市场是商业运营的市场，是靠管理和服务换取租金的自负盈亏的商业企业，不是福利院，更不是难民营，商户不具备基本的租金承受能力，绝不能招其入场；
2、商户要有基本的行业经验，有一定的营销思路。
有过经商经验，特别是有过经销入场产品的商户与无经商经验的商户一般有着本质的区别。有经验的商户懂得即使是成熟的大市场在目前国内的经济形势下，场内商户也是三分之一赢利、三分之一持平经营、三分之一亏损，那么何况是我们刚刚开市、部分区段开业的新市场呢？所以有经验的商户在懂得市场发展规律的前提下，会积极与市场配合同时能充分发挥主观能动性，自己找市场、找销路。绝不只会靠在大市场的身上，要求该商户自己付出的却要由大市场来承担一切，我们大市场是买家、卖家聚集的载体和平台，绝不是入场商户的
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