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二套房认定标准是怎样 核心内容：央行房贷新政规定了首套房认定标准，那么二套房认定标准又是什么？2010年，住房与城乡建设部、央行、银监会对商业房贷中二套房认定标准为认房又认贷。还有在认贷又认房的政策下，七类借款人应该怎么做？法律快车小编接下来为您详细介绍二套房认定标准，希望对您有所帮助。
二套房认定标准
所谓的“认房”是指借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房(及以上)的，将被认定为二套房(及以上)。其中家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女。
“认贷”，即借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房。即使借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房(及以上)。
根据“认房又认贷”的标准，有三种情形之一的，贷款时将被认定为二套房：一、第一次贷款买房，但在拟购房所在地的房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中，已登记有一套(及以上)住房；二、曾用贷款买过一套(及以上)住房，又申请贷款买房的；三、贷款银行通过调查，发现借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
按照规定，借款人只要贷款买过房子，不管房子有没有卖掉，也不管贷款是否还清，再申请贷款时都算二套。而如果全款买过一套房子，没有出售，也就是按照按照第三种情形“确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的”，再贷款也要算做二套。
七类借款人在买房申请贷款有何注意事项
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
有法律问题，上法律快车/retype/zoom/7ff2e28881c758f5f61f678f?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=2f39a1d42b3b11a0ea4eadb2f247ea3f&sign=0b4c709cb8&zoom=&png=10917-&jpg=0-0" target="_blank">
根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。
5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起 夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付之东流。
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上海明确二套房认定标准
2015-07-23 09:31 来源：纠错 | 打印 | 收
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海市房管局网站于昨日公布了上海市二套房认定标准——“认房认贷认调查”，上海市将从严执行十天前三部委联合下发的二套房认定标准，并细化了上海市核查借款人家庭住房情况的相关事宜。
财新记者了解到，目前上海市房管局房屋登记信息系统已实现全面联网，“认房认贷”已不存在技术上的障碍。 上海市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，下称《转发通知》），内容与此前三部委制定的认定标准完全相符。 《转发通知》明确三种形式需执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭有登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。
根据国务院4月颁布的新政，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，应大幅度提高首付款比例和利率水平。
而在此之前，上海市大部分银行是只认贷不认房，这次“认房认贷认调查”的三道关卡一旦明确，对投资型购买力将产生显著影响。
除此之外，《转发通知》还将借款人家庭住房情况核查的申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化。以文件的形式明确了认房又认贷的操作规范，且对于操作层面可能出现的漏洞予以细化。
【二套房及三套房认定标准】
究竟二套房如何认定，银行房贷标准有何规定需要注意?
二套房如何认定
1、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
3、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
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1 贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。
(算)
2 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。(算)
3 全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套。(算) 4 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套算首套。(不算)
5当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。(算)
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第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
第三种：个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
第五种：夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但
名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。
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转载自：风险投资
到底怎样才算首套房和二套房?
下面为搜淘大家总结了最新的首套房认定标准
(1)贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套
(2)贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套
(3)全款买过一套房贷款买房——算首套
(4)全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套
(5)个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套
(6)个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套
(7)夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例更多签单秘籍政策解读可关注房产经纪人第一微信号北京搜房经纪人
(8)夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套
最新二套房认定标准
(1)贷款买过一套房商业贷款未结清——算二套
(2)个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上
(3)夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上
天津市认定为二套房的七种情况：
一、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
【详解】根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
二、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
【详解】根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
三、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
【详解】过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
四、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
【详解】目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
五、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
【详解】目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。
六、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但
两人户口没有在一起
【详解】夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
七、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 婚后一方贷款买房，离异后房产归贷款一方所有，另一方贷款购房呢？
银行认定的哪些是二套房
哪些属于二套房呢，这是需要买房的朋友都想知道的问题，那下面来看看银行怎么认定二套房。
【父母名下有住房，以未成年子女名义再购房】
家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
【未成年时名下有房产，成年后再贷款购房】
如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
【个人名下有全款购买的住房，再贷款购房】
过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
【个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房】
目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。
【首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款】
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
【婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起】
夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
【婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房】
只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
二套房定义的标准
时 间： 2010-10-12 11:01:00
本人以前在外省通过银行按揭买过两套住房，后来全部卖了，现回西安后没
地方住暂住在老家农村里面，最近想在城里买房不知能否按照首套房屋30%
内 容： 首付政策执行？另外想咨询一下国家政策的第二套住房概念到底是以在银行
贷过按揭款的定义判定还是不管你有无银行贷款记录只要你有一套房子（受
到捐赠或一次性全款买的房）在买第二套房子都按新规定执行？谢谢！
购房指南今日在线主持人『无忧』回复
您好，您的问题是：二套房，定义
据了解，第二套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。所以您再次购买商品房是按照二套房的标准执行。感谢关注！
二套房的界定
时 间： 2010-10-11 22:57:00
内 容： 我五年前在铜川花了八万元买了一套住宅，没办按揭。现在想在西安买房办
按揭能否属于第一套房按揭呢？
购房指南今日在线主持人『无忧』回复
您好！您的问题是：二套房
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，通知中关于二套房的界定内容包括：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
公积金贷款二套房认定
时 间： 2010-10-08 16:23:00
内 容： 未婚，现在以个人名义按揭购买首套商品房；婚后若想换套房子，用公积金
贷款，算二套房吗？
购房指南今日在线主持人『无忧』回复
您好！您的问题是：二套房
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，通知中关于二套房的界定内容包括：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
根据第一条的相关规定，您的这种情况属于第二套房，但是具体建议咨询办理按揭业务的银行方面，各个银行规定也有所不同。认定标准也存在一定的差异性，以上资料仅供参考，感谢关注！
二套房【二套房认定标准】
时 间： 2010-10-08 13:21:00
内 容： 我在高陵工业园区买了一套75平方的商品房，并且使用了商业贷款，现在我
在西安市区重新买房的话，是算第一套房，还是算第二套房？谢谢！
购房指南今日在线主持人『无忧』回复
您好，您的问题是：二套房，界定【二套房认定标准】
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，通知中关于二套房的界定内容包括：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配
偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
根据第一条的相关规定，您的这种情况属于第二套房，以上资料仅供参考，感谢关注！ 二套购房首付多钱
时 间： 2010-10-07 16:55:00
内 容： 你好！二套购房首付多钱？房产证上可以写几个人的名字，能写四个人吗？
如果出现什么问题，是不是四个人平分房产？谢谢！
购房指南今日在线主持人『无忧』回复
您好，您的问题是：二套房，首付，房产证
目前根据国家最新下发规定指出，二套房目前首付提高至50%以上。具体情况您还可以询问您贷款的银行相关规定。如果购买商品房是全额付清的话，可以在合同上写上四个人的签名，办理房产证时，就可申请共有产权证；但如果是贷款买房的话，只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。如果希望房产四人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属。感谢关注！
本文来源：http://www.gbppp.com/jy/445676/
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