【www.gbppp.com--经典美文】
长沙房价走势2012年最大变化要从三个因素看起
长沙房价走势2012年到底如何变化要看三个比较重要的因素
1.政策因素经过这两年的国家调控政策，我们已经渐渐失去了对政策抑制房价的期望，实际的情况是政策确实是抑制过快增长，至于过快增长是什么概念，大概就是每年50%的涨幅，以现在中央对食品上涨的统计来看，只要不超过30%，到了上面都最多只有4%左右。
2. 大环境 股市越发不如从前，经济危机以来一直在喊守3000，来回的让大家失望，实体公司又因为人民币升值的问题，做的十分艰难，所以很多有钱人不再热衷于打造实体产业，如果给你1个亿，要你投资，请问现今中国回报率最高，最稳赚的行业是什么?
3. 城市化带来的需求长沙现在在搞长株潭，城市化建设辐射周边地区，每个地方都有有钱人，记得我04年来深圳的时候听广播说长沙现有常住人口320万今年我再回去已经听到是600多万，也是说在6年时间，有300万人迁移进了长沙，这也就是为什么长沙的房价涨了一倍的原因，现在虽然也有高价楼盘，但是均价还在5000-6000吧，长沙最近又在修地铁，大家都知道国家有规定，人口超过1千万的大城市才有资格，这个野心，你自己算算，按照地铁完工后期望的长沙人口目标，人本身就是一种需求。
长沙房价及长沙房价走势，2011年以来备受长沙市民关注，从长沙2011年1月到5月份的房价走势图可以看出，长沙房价震荡上扬。
这种价格不断上扬，成交量却大幅波动的情况，给房产经纪人和购房者带来了不少的迷惑。在长期一段时间可能都会维持这种价升量减的格局。
对长沙市各个区域的分析：
长沙天心区房价： 6,708元/㎡
长沙岳麓区房价： 5,880元/㎡
长沙开福区房价： 7,491元/㎡
长沙雨花区房价： 6,681元/㎡
长沙芙蓉区房价： 7,084元/㎡
长沙星沙房价： 5,009元/㎡
长沙市天心区，房价高的小区有：奥林匹克花园：￥7,156元/㎡；城市森林：￥8,395元/㎡。房价相对较低的小区有，富兴嘉城：￥5,748元/㎡；广厦新村：￥5,431元/㎡。
长沙市岳麓区，房价高的小区有：湘麓国际：￥6,041元/㎡；房价相对较低的有：长沙玫瑰园：￥4,063元/㎡；长房西郡：￥4,941元/㎡。
长沙市开福区，房价高的小区有：湘江世纪城：￥7,935元/㎡ ；房价相对较低的有：广福园：￥4,662元/㎡。
长沙市雨花区，房价高的小区有：格蓝康都：￥9,293元/㎡；中江国际花城：￥8,156元/㎡，房价相对较低的有：绿城桂花城：￥7,323元/㎡，湘府名邸：￥4,946元/㎡。
长沙市芙蓉区，房价高的小区有：天心华庭：￥9,381元/㎡，星典时代：￥7,732元/㎡
房价相对较低的有：新邮小区：￥4,752元/㎡，上东印象：￥6,709元/㎡。
长沙市星沙，房价高的小区有：尚都花园城：￥5,462元/㎡，尚城：￥5,218元/㎡，房价相对较低的有：红树湾：￥3,600元/㎡，楚天馨苑：￥3,917元/㎡。
天量成交助推 长沙房价走势2011上涨
成交量的大爆发给了开发商涨价的底气
“从9月份开始到现在，绝大多数项目的开盘销售率都是居高不下，造成了长沙楼市短时间内供不应求。”对于近期长沙楼市购买力的旺盛，中原地产湖南分公司总经理胡治钢也表示没有想到。在新华都·万家城，不久前新推的1000多套房原计划销售半年时间，但蜂拥的人群一天之内就把房子抢购一空。
“房价上涨得太快并非好事，我很担忧，这一现象是否会让长沙成为政策调控的重点城市。”合富辉煌湖南公司总经理杨虹薇认为，在经济结构调整的大方针已经确定的现实中，房地产支柱产业的光环已经消退。“任何疯狂都不可能持久，开发商的心存侥幸又可能为楼市的后续发展埋下隐患。”
暗涌的力量
这种担忧得到了经济学家吴敬琏的认同，他表示，如果2010年继续放宽货币政策，让货币发行量保持2009年的增长势头，必定导致房产价格的飞涨，最后的结果可能是出现类似日本的泡沫破裂。
事实表明，中国的房地产市场似乎正朝着这个方向发展。通货膨胀的压力已经渗入到人的骨子里了，国民眼睁睁看着CPI指数从1月份的1.5%一路上涨，势如破竹地突破2%、3%、4%„„而10月份公布的CPI物价消费指数已经达到4.4%，更有众多专家和机构预测11月的CPI指数将创年内新高，甚至有可能突破5%。
今年的政策调控取得的效果并不明显，特别是在长沙，几乎没有受到任何影响。长沙融科智地地产副总经理曾志舜认为，在通胀压力挥之不去的情况下，房子已经成为最稳妥的投资品，再加上一线城市“限购令”的“挤出效应”让投资者的目光盯上了尚处“限购令”政策外的长沙楼市，而房产税离落地还遥遥无期，目前暂时也看不到第三波政策调控的影子。种种因素的融合导致了长沙楼市成交量暴增的现状，而开发商也由此开始了放胆涨价。
房价走势背后隐藏三大推手
时值岁末，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。
不过，在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。
业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。
流动性管理 能否卡住房企咽喉
在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。
中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。
中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。
“通胀加剧将使政府持续收紧货币，这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。
显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。不过，民生银行地产金融事业部发布的报告却表示，银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。
事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。
统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。
从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。
中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示，短期内防通胀将成为首要任务，但明年信贷不会被大幅压缩。
业内人士预计，明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。
除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。
“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下，中小开发商的日子相对难过，明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。
供地扩张 能否满足增量刚需
事实上，抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于明年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。
乐观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降;但悲观方则表示，无论是明年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。
今年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60%。华泰联合证券鱼晋华表示，以32%的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，2011年预计商品房可售面积12.7亿平方米;在各地限购政策维持明年不放松的假设下，以2007到2010年平
均年销售面积预测，2011年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，明年全年将供过于求。
除了商品房市场的“放量”，超预期建设的保障性住房也增加了供应筹码。明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72%，远高于预期，业内认为，尽管保障性住房与商品房的客户群体有所不同，但如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以部分分流需求、缓解矛盾。
然而，面对明年房价的一片看跌声，悲观者也“不甘示弱”，城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。
社科院绿皮书指出，中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分，目前我国城市化水平还相对较低，还有很大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。
此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成为“看涨”房价的理由。
两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，“那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。”有人士表示。
制度变革 调控重拳会否再出
按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。
不过，住建部有关人士近期表态，房地产业发展上将更加注重其民生属性。当前来看，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式发展和完善。在大力发展保障房建设的同时，作为影响房价走势的核心，商品房未来政策走向引人关注。
在12月召开的中央经济工作会议上，关于房地产市场调控的问题并未被提及，重点则落到了住房保障体系建设的问题上，提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，并未出台更严厉的调控政策。
业内人士认为，由于CPI基数效应影响，12月份将逐步回落。国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期减弱。房地产行业短期政策压力有所缓和。但明年在通胀压力的影响下，不排除出台更严厉政策的可能。
销 方 案
尚都花园城一、二期
招 商 营
招商方案
一、 招商原则与招商对象
招商原则：
必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施。 放水养鱼
商街经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商业街做旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商街“先做人气，再做生意”的战略。
目的：通过前期以优惠的租金、招商政策等措施，来减轻商家资金投入压力与风险；增加其入驻本案场的信心；先将商街做旺，提升商街人气，从而达到旺场效果；同时为三期主力店招商整体提升（价格）起到拉动作用。 招商对象：
1、知名商户或连锁商户 2、个性鲜明有特色商户 3、能吸引人流量的商户
二、租金价格
1楼南向均价为55元/㎡/月 2楼均价为18元/㎡/月
三、招商政策及优惠政策
（1）一楼租赁合同年限为2年，二楼租赁合同年限为5年,若品牌连锁或大型商户要求签定5年以上的长期合同，则需报公司批准后方能执行。
（2）租金递增率第一、二年保持不变，第三年开始逐年递增，递增率为8%。
（3）物业管理费1.5元/㎡/月，半年一交；第一年免物业管理费。管理费的内容包括：人员的管理、公共的卫生、保安、保洁、公共的照明、用水、洗手间、项目外围的清洁、保养、公共设施的更新、维护等。管理费不包括的内容有：店铺内的用电、用水（店铺内有上下水管道者）。水费：3.67元/吨，电费：1.09元/度。
（4）付款方式为：交一押三，即交一个月租金作为押金，租金三个月一交。
（5）销售时如果铺位租期未到，则带租约转让，前期签订的租赁合同中体现出租铺位可带租约转让。 （6）户外广告位优惠政策建议：建议本项目外墙广告在开业初期免费提供给一些知名度高，品牌形象好的商户使用，此项优惠政策能在一定程度上加强对品牌商户的吸引力并可以提升尚都花园街的整体形象。
四、租金总价
五年租金总价：60.57元/㎡/月×591.71㎡×12×5≈215万元
五年租金总价：19.82元/㎡/月×4930.66㎡×12×5≈586万元 1、2层五年租金总价：215＋586＝801万元
五、招商时间
2009年9月1日—2009年12月31日
六、功能分区
七、租金定价分析
营销方案
一、销售价格策略
（1）、建议执行“低开高走”的订价策略 （2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略
二、付款方式
1、一次性付款
客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。 2、5成10年银行按揭贷款（争取6成10年按揭）
客户签订合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。 3、超轻松按揭
客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其余首期无需支付（客户给开发商一定年限的使用权）。
预拌混凝土供销合同
订货单位（甲方）：湖南省第二工程有限公司尚都花园城三期工程项目部 供货单位（乙方）：湖南顺兴砼有限公司
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲方同意将其工程所需的预拌混凝土向乙方订购，为明确甲乙双方权利和义务，经双方协商一致，订立本合同。
第一条、 工程概况
工程名称: 汶上东和园社区南站三村回迁楼工程
工程地点：
合同签订时间：
预拌砼供应范围：汶上东和园社区南站三村回迁楼工程所用混凝土 预拌混凝土单价
1、预拌混凝土单价【尚都花园城】
2方米加20元；防冻每立方米加15元；早强每立方米加10元；泵送每立方米加22元；运费20公里以外每立方米每公里加1元。
3、以上价格不含特殊添加剂（如防水剂、膨胀剂、纤维等），如甲方施工需要，由甲方负责自行采购，并提前五天送至乙方搅拌站。
4、甲方如使用乙方提供的汽车泵，37米汽车泵，混凝土单价在同等级基本单价基础上增加 22元/m3；45米以上汽车泵，混凝土单价在同等级基本单价基础上增加25元/m3。（每次汽车泵泵送砼数量不足50m3时，按50m3进行计算泵送费）。
4、砂浆按普通C30混凝土单价。
5、细石砼在同标号砼单价上加15元/m3。
6、在乙方供货过程中，如遇水泥价格发生波动，砼单价不进行调整，如遇砂、石价格发生波动，则砼单价按砼配合比拆算后进行确定。
第二条、 计量方法：
1、±0.000以下所有混凝土按甲方签认的《预拌混凝土运输单》中的混凝土数量进行结算, ±0.000上按设计图纸通过甲乙双方计算核实量进行结算。但6#栋4层以下（含四层）按实结算，4层以上按设计图纸进行结算。（如因甲方原因多报的砼量，由甲方负责签字认可进行计量）。
2、±0.000以下砼甲方可随时对乙方的混凝土运输车实际装载量过磅抽检，若抽检中发现误差超过国家计算允许范围（±2%）（过磅按C30以上（含C30）按2.4 T/m3，C30以下按2.36 T/m3）,则该批次供应的预拌混凝土计量按照抽检到的比例计算。
第三条、 订货与交货方式：
甲方应于混凝土使用前12小时向乙方提供使用计划，包括具体的浇捣部位、强度等级、使用数量；并于混凝土使用前2小时提供具体浇捣时间、搅
拌车进场速度等信息。交货地点为第一条甲方所施工的工程现场，交接方式为甲方派专人对乙方随车的《预拌混凝土运输单》进行签收。
第四条、 付款方式：
当乙方供给甲方砼达到第一个一万方时，甲方七天内支付给乙方总量30%的工程款，当乙方供给甲方砼达到第二个一万方时，甲方七天内支付给乙方总量40%的工程款，当乙方供给甲方砼达到第三个一万方时，甲方七天内支付给乙方总量50%的工程款，以此类推，但±0.000未封顶前甲方不支付工程款。当有一栋封顶后，甲方七天内支付给乙方单栋砼量65%的工程款，剩余35%在四个月内全部付清。
第五条、 技术要求：
1、预拌混凝土中所使用的各组成材料，甲方有要求必须符合要求，甲方无具体要求必须符合国家现行规定。
2、预拌混凝土的设计配合比由乙方负责；水泥、粉煤灰、外加剂须提供生产厂家营业执照复印件(盖厂家公章)、生产许可证复印件(盖厂家公章)、出厂合格证、强度、安定性检测报告，报甲方后经建设方代表及监理工程师认可方可投入使用。
3、每次浇捣混凝土前，乙方应提供施工配合比及各种原材料检测报告原件4份(资料除签名外不允许手填，不允许涂改)。
4、乙方应整理每批水泥出厂报告(复印件加盖混凝土厂家章)3份,水泥、混凝土28天强度检测报告原件3份，及时移交甲方资料室。
5、混凝土到达现场后，双方根据规范要求检验坍落度，并留置混凝土试块。
第六条、 双方责任：
甲方：
1、甲方应在业主、监理见证下现场留置混凝土试块，养护并送检。
2、甲方应在交货地点设立标志，开设安全通道，有专人指挥车辆，对混凝土运输车在卸料期间的安全承担责任。
3、甲方应保证施工现场场地平整、坚实、畅通，有足够的调车场地和安全操作环境。
4、甲方在施工现场出口处装设水管，给乙方冲洗车辆，以便混凝土运输车进出现场达到环保要求。
5、甲方应按国家、地方及设计部门的有关技术规范要求，对浇筑后的混凝土进行合理振捣、压面和养护，不得随意添加任何材料。由于甲方施工和养护不当、添加材料造成混凝土出现质量问题，责任自负。
6、甲方在混凝土卸料及浇筑过程中不得添加任何材料，如需调整坍落度，应先通知乙方调整，否则造成质量问题由甲方负责。
7、甲方应保证每车砼到达现场后两小时内浇捣完毕。如因甲方原因砼没有按时浇捣，造成砼质量不合格，甲方混凝土质量责任自负，报废的砼甲方应承担乙方损失（砼款和运输费）。
乙方：
1、乙方须确保所供预拌混凝土符合需方及国家现行规定要求，混凝土质量验收标准执行《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002。
2、混凝土在道路运输时间不得超过50分钟，运输车到达现场后，须服从甲方有关人员指挥。
3、乙方须自觉接受甲方、建设方代表、监理工程师的随机抽查，接受合
理意见。因乙方原因引起的质量、安全事故由乙方负责。
4、乙方向甲方提供混凝土配合比及随车电脑配料单。
5、乙方应保质、保量、按时为甲方提供混凝土。
6、出厂混凝土质量不合格所造成的经济损失由乙方负责。
7、因现场检验不合格或对检验结果有异议时，可向权威检测机构申请回弹、抽芯等方法进行鉴定，鉴定费和一切质量问题和经济损失由责任方承担。
8、在甲方正常付款的情况下，混凝土供应结束后40日内按国家现行施工要求及《预拌混凝土》GB14902-94的规定向甲方移交预拌混凝土技术资料。
第七条、 违约责任：
1、甲方未按合同约定期限给予货款或支付，乙方可以停止混凝土的供应并向甲方索还所欠货款，并按中国人民银行现行规定承担违约责任。
2、乙方未按合同约定全面履行义务，应按《中华人民共和国合同法》规定承担违约责任。
3、乙方不能满足甲方合同中关于原材料的要求，甲方有权中止合同，办理结算手续。
4、乙方应按甲方要求及时供应，开盘前或浇筑期间每拖延半小时罚款伍千元；如乙方不能满足甲方的进度需求，经甲方书面敦促无效，甲方有权另行选择其他公司混凝土，按本合同单价的三倍价款自乙方价款中扣除，由此引起的延期及经济损失由乙方负责。
5、甲方在保证正常付款的情况下，如乙方不能正常及时提供合同约定资料，经甲方书面敦促无效，甲方有权处以5000元/次的罚款，并从当次应付货款中扣回。
6、除乙方因产品质量及服务问题外,甲方不得中途解除合同,否则甲方必
预拌混凝土供销合同
订货单位（甲方）：湖南省第二工程有限公司尚都花园城三期工程项目部 供货单位（乙方）：湖南顺兴砼有限公司
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲方同意将其工程所需的预拌混凝土向乙方订购，为明确甲乙双方权利和义务，经双方协商一致，订立本合同。
第一条、 工程概况
工程名称： 尚都花园城三期工程
工程地点： 星沙一桥尚都花园城小区内
合同签订时间：2010年4月
预拌砼供应范围：尚都花园城三期工程6#、8#栋及地下室工程和附属工
程所需砼
第二条、 预拌混凝土单价
1、 C30砼单价为230元/m3 ,其他强度等级砼单价都以C30砼为基础，
每提高一个等级，单价加15元/m3，每降低一个等级，单价减少10元/m3。
2、以上价格不含特殊添加剂（如防水剂、膨胀剂、纤维等），如甲方施工需要，由甲方负责自行采购，并提前五天送至乙方搅拌站。
3、甲方如使用乙方提供的汽车泵，37米汽车泵，混凝土单价在同等级基本单价基础上增加 22元/m3；45米以上汽车泵，混凝土单价在同等级基本单价基础上增加25元/m3。（每次汽车泵泵送砼数量不足50m3时，按50m3进
行计算泵送费）。
4、砂浆按普通C30混凝土单价。
5、细石砼在同标号砼单价上加15元/m3。
6、在乙方供货过程中，如遇水泥价格发生波动，砼单价不进行调整，如遇砂、石价格发生波动，则砼单价按砼配合比拆算后进行确定。
第三条、 计量方法：
1、±0.000以下所有混凝土按甲方签认的《预拌混凝土运输单》中的混凝土数量进行结算, ±0.000上按设计图纸通过甲乙双方计算核实量进行结算。但6#栋4层以下（含四层）按实结算，4层以上按设计图纸进行结算。（如因甲方原因多报的砼量，由甲方负责签字认可进行计量）。
2、±0.000以下砼甲方可随时对乙方的混凝土运输车实际装载量过磅抽检，若抽检中发现误差超过国家计算允许范围（±2%）（过磅按C30以上（含C30）按2.4 T/m3，C30以下按2.36 T/m3）,则该批次供应的预拌混凝土计量按照抽检到的比例计算。
第四条、 订货与交货方式：
甲方应于混凝土使用前12小时向乙方提供使用计划，包括具体的浇捣部位、强度等级、使用数量；并于混凝土使用前2小时提供具体浇捣时间、搅拌车进场速度等信息。交货地点为第一条甲方所施工的工程现场，交接方式为甲方派专人对乙方随车的《预拌混凝土运输单》进行签收。
第五条、 付款方式：
当乙方供给甲方砼达到第一个一万方时，甲方七天内支付给乙方总量30%的工程款，当乙方供给甲方砼达到第二个一万方时，甲方七天内支付给乙方总量40%的工程款，当乙方供给甲方砼达到第三个一万方时，甲方七天内支
付给乙方总量50%的工程款，以此类推，但±0.000未封顶前甲方不支付工程款。当有一栋封顶后，甲方七天内支付给乙方单栋砼量65%的工程款，剩余35%在四个月内全部付清。
第六条、 技术要求：
1、预拌混凝土中所使用的各组成材料，甲方有要求必须符合要求，甲方无具体要求必须符合国家现行规定。
2、预拌混凝土的设计配合比由乙方负责；水泥、粉煤灰、外加剂须提供生产厂家营业执照复印件(盖厂家公章)、生产许可证复印件(盖厂家公章)、出厂合格证、强度、安定性检测报告，报甲方后经建设方代表及监理工程师认可方可投入使用。
3、每次浇捣混凝土前，乙方应提供施工配合比及各种原材料检测报告原件4份(资料除签名外不允许手填，不允许涂改)。
4、乙方应整理每批水泥出厂报告(复印件加盖混凝土厂家章)3份,水泥、混凝土28天强度检测报告原件3份，及时移交甲方资料室。
5、混凝土到达现场后，双方根据规范要求检验坍落度，并留置混凝土试块。
第七条、 双方责任：
甲方：
1、甲方应在业主、监理见证下现场留置混凝土试块，养护并送检。
2、甲方应在交货地点设立标志，开设安全通道，有专人指挥车辆，对混凝土运输车在卸料期间的安全承担责任。
3、甲方应保证施工现场场地平整、坚实、畅通，有足够的调车场地和安
全操作环境。
4、甲方在施工现场出口处装设水管，给乙方冲洗车辆，以便混凝土运输车进出现场达到环保要求。
5、甲方应按国家、地方及设计部门的有关技术规范要求，对浇筑后的混凝土进行合理振捣、压面和养护，不得随意添加任何材料。由于甲方施工和养护不当、添加材料造成混凝土出现质量问题，责任自负。
6、甲方在混凝土卸料及浇筑过程中不得添加任何材料，如需调整坍落度，应先通知乙方调整，否则造成质量问题由甲方负责。
7、甲方应保证每车砼到达现场后两小时内浇捣完毕。如因甲方原因砼没有按时浇捣，造成砼质量不合格，甲方混凝土质量责任自负，报废的砼甲方应承担乙方损失（砼款和运输费）。
乙方：
1、乙方须确保所供预拌混凝土符合需方及国家现行规定要求，混凝土质量验收标准执行《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002。
2、混凝土在道路运输时间不得超过50分钟，运输车到达现场后，须服从甲方有关人员指挥。
3、乙方须自觉接受甲方、建设方代表、监理工程师的随机抽查，接受合理意见。因乙方原因引起的质量、安全事故由乙方负责。
4、乙方向甲方提供混凝土配合比及随车电脑配料单。
5、乙方应保质、保量、按时为甲方提供混凝土。
6、出厂混凝土质量不合格所造成的经济损失由乙方负责。
7、因现场检验不合格或对检验结果有异议时，可向权威检测机构申请回弹、抽芯等方法进行鉴定，鉴定费和一切质量问题和经济损失由责任方承担。
8、在甲方正常付款的情况下，混凝土供应结束后40日内按国家现行施工要求及《预拌混凝土》GB14902-94的规定向甲方移交预拌混凝土技术资料。
第八条、 违约责任：
1、甲方未按合同约定期限给予货款或支付，乙方可以停止混凝土的供应并向甲方索还所欠货款，并按中国人民银行现行规定承担违约责任。
2、乙方未按合同约定全面履行义务，应按《中华人民共和国合同法》规定承担违约责任。
3、乙方不能满足甲方合同中关于原材料的要求，甲方有权中止合同，办理结算手续。
4、乙方应按甲方要求及时供应，开盘前或浇筑期间每拖延半小时罚款伍千元；如乙方不能满足甲方的进度需求，经甲方书面敦促无效，甲方有权另行选择其他公司混凝土，按本合同单价的三倍价款自乙方价款中扣除，由此引起的延期及经济损失由乙方负责。
5、甲方在保证正常付款的情况下，如乙方不能正常及时提供合同约定资料，经甲方书面敦促无效，甲方有权处以5000元/次的罚款，并从当次应付货款中扣回。
6、除乙方因产品质量及服务问题外,甲方不得中途解除合同,否则甲方必须支付货款总额30%的违约金。
7、因甲方原因，造成乙方设备及原材料的损失，由甲方照价赔偿。
8、因不可抗力因素(界定详见建筑法)导致合同不能全部履行，则免除相应的违约责任，受影响一方应在10天内书面通知另一方，并提供免责证明。
第九条、 解决合同争议的办法：
甲乙双方在合同履行中发生纠纷，应当及时友好协商解决；如协商不成
尚都商业街销售说辞
第一步：迎客开门
欢迎光临新长海广场，请问您是第一次来吗？
第二步：项目介绍
我是您的投资顾问﹡﹡﹡，您叫我小﹡就可以了。请问老板贵姓？
*老板，请问您对我们新长海广场整体项目情况有了解吗？
（介绍过程中多次提及“新长海广场”以加深客户对项目的印象）
新长海广场商业介绍：新长海广场汇聚十三大主题区，包括精品百货、超市、休闲活力中心、国际会议中心等等主力店。新长海的商业业态丰富，面积大，动辄上千平米，其更适合大型投资者，虽可能有少量小面积街铺，但其推出时间也许是几年以后，价格是我们目前所不能预估的，而目前我们在卖的尚都商业街也属于新长海购物公园的一部分，未来会有空中连廊直接与新长海广场相连，总的来说，尚都的街铺投资门槛低，适合中小投资者，是目前投资商铺的最佳选择。我们的商业街具有三大优势，一大独特卖点。
优势一：本商业街位置极好
商业街位于板仓路与长永高速城市广场交汇处的东南角，西临板仓路，北面长永城市广场，东临国防科大商住项目，南临CBD核心金融商业街向阳路。
1、处于星沙板仓路商业街延伸线的桥头堡位置。
板仓路是星沙最繁华的商业主轴，沿线人口密集，长永高速过去把星沙划分为南北两片，影响星沙城市向南发展的趋势和星沙CBD区的规划发展。未来，政府将启动长永高速上盖工程，将成为联结星沙南北的城市人文景观商业主轴，包含多个公园，步行街、星沙艺术中心等。
2、位处政府规划中的东长沙最具规模的商业商务中心
星沙CBD区域预计将在5-8年后形成星沙的商务中心，届时将成为长沙市又一次级商业中心，与河西荣湾镇形成长沙商业东西两翼。CBD将兴建包括财富中心、创意中心、会展中心、写字楼、金融服务中心、现代信息中心、五星级酒店等600多亩商务相关配套，同时引进金融业、会展业、电子商贸等商务服务行业，形成浓厚的商务氛围。（拿CBD规划图与客
户看）
3、位处星沙CBD中心集中商业的核心位置
本商街处于板仓路与向阳路的金十字路口，十字路口西南角是我们公司正在建设的大型综合体项目新长海广场，包含超五星级酒店、甲级写字楼、国际名品商超、精英公寓、五星级影院等按规划；西北角是某大型商业综合体项目；东南角是我们公司的高档公寓项目，目前处于规划设计阶段；本项目的东侧，是国防科大商住项目用地。未来，我们的商业街将与紧邻的几大商业综合体形成东长沙CBD商圈，形成强大的商业合力，不亚于现在已成熟的五一广场商圈，今天的五一广场就是明天的尚都商业街区！
优势二、项目属于核心商业区商铺
商业区商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值,通常商业区商铺的客流量长期比较稳定,换言之,该类商铺的商业运营收益水平较高。我们的商业正属于此类型商铺，是商铺中的绩优股！商业区商铺成功的例子不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街,到上海南京路,其所在地区的商铺都属于典型的商业区商铺。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额? 商业街商铺的租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。这类位置佳、地段好的所谓经典旺铺，其价格一般会被抬升到一个非常高的区间。而本项目正是东长沙商业街商铺的原始股，您不买这里，还有哪里有更好的码头呢？
而像恒大、碧桂园等社区底商，其投资价值是不能与本项目相提并论的，社区底商主要面向社区人群，主要为满足社区人群的生活需要，投资价值有限。
优势三、国际先进的商业运营理念与经营模式
1、 专业的经营管理团队。
对商街来说，只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商业街运营进行管 理，才能长久发展，本项目由深圳华阳建筑设计公司倾力打造，并聘请新加坡新摩尔商业管理公司对商街进行管理，从而达到统一的业态规划、统一的品牌管理、统一的招商管理工作，为投资者、经营者保驾护航。（而像附近周边的香槟小镇、安置区等大批老社区铺面没有合理的业态规划和运营理念，商业形象档次低，购物环境差，业态经营紊乱，配套不齐全，做小本生意的业主居多，租期不稳定流动性大，投资回报将遭遇空档期。）
2、 主力店带动。
主力店有强大的聚客能力，对于区域商业人流的带动作用是显而易见的，而人流是商业 最重要的。长沙的门面很多，但要找个好码头确实很难，机会一定不能错过。
8#栋主力店为国际知名连锁餐饮，现已有肯德基、麦当劳、德克士等聚集人流型商家在与我们洽谈，现公司正在进行选择。
7#栋主力店是大型美容SPA连锁机构，这将作为社区配套服务，如左登妮斯、索菲亚等等。如果您能在旁边购置商铺经营高端美发、高端化妆品等一定是恰如其分的商业补充。
6#栋主力店我们引进的是大型电影院（潇湘或大地影院），上下两层2000多平米，我们以超人气带动周边商业，您如能在此主力店旁购置商业，不管是投资还是自主经营，都是不错的选择。一些特色小吃、特产、冷饮等流动性消费都可以成为您招租的对象。
沿板仓路主力店将打造商业金融街和名品服饰街以及国际会所（其中会所已签约，银行正在恰谈，大型品牌形象店也即将进驻）
3、2/3自持物业，保障投资者权益的稳定
目前许多商铺在销售以后，商气和人气难聚，投资者收益得不到保障，维权声四起。而发展商自持可以进行统一管理和运营，则大大避免这种现象的发生，有利于区域商业的发展。
3、 业态分布广泛，与大型综合体的商业业态形成补充。
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/457100/
推荐访问:尚都花园城邮编 尚都花园城贴吧