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广州政策调整后 购房违约直接免责之第一案
■CFP供图
房贷新政后，广州终审宣判购房纠纷第一案：政策调整 购房违约可免责
法官：对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响，而导致迟延履行或无法履行的，可认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
新快报讯 记者 刘倩 报道 2010年年底以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国务院出台一系列调控房价的政策措施，随之也出现了大量房产买卖合同纠纷。近日，广州中院就对一起房贷政策调整，引发的房屋合同买卖纠纷进行了终审宣判，法院认为，银行政策调整不属于双方可以预见的情形，因此违约方可免除违约责任。据了解，该案也是2010年房贷新政后广州购房纠纷终审宣判的第一案。
案件：政策有变引起购房纠纷
2010年8月，广州市民白先生与赵先生签订购房合同，将赵先生位于从化市江埔街某房以总价65万元买入。合同签订当日，白先生支付订金6万元及首期购房款20万元，数日后赵先生交付房屋。
按照双方约定，剩余购房款39万元，由白先生公积金贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入赵先生指定的账户内，在2010年11月20日前支付。
随后，赵先生与白先生及中介向建行从化支行申请抵押贷款。白先生也在10月9日到28日期间，办好了房地产权证和他项权证。
按照建行的正常操作习惯，他项权证办妥后三日内就会发放贷款。但由于建行年底信贷规模压缩政策提前实施，以及受2010年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，从化建行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，直至同年12月初才部分开放。
白先生的个人信贷业务也因此停止，直至2010年12月1日才将39万元发放给赵先生，晚于合同约定十日。据此，赵先生将白先生诉至法院，请求法院判令没收保证金6万元，并支付逾期付款违约金6500元。
判决：房贷调整致违约可免责
从化法院一审认为，白先生不能按期付款，是因银行政策突然变化的原因导致，属于合同法不可抗力范畴。因此迟延付款的原因不在白先生，其不应承担违约责任。
赵先生不服该判决，上诉至广州中院。广州中院二审认为，赵先生其实并不否认造成迟延发放的原因是银行方面所致，因此，在买受人已经获得银行贷款审批同意的情况下，赵先生主张白先生应另行选择现金的支付方式，显然有违公平、合理原则。
另外，赵先生在上诉时提出贷款不批、迟批的风险是白先生可以预见和避免的情形，对此，中院认为，因房贷政策导致的银行政策调整，不属于双方当事人可以预见的情形，因此而造成的迟延付款行为，白先生可免除其违约责任。
法官释法
应具体情况具体分析
由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定，那对于这起“广州第一案”的宣判结果，新快报记者采访了该案广州中院二审审理法官。
该法官认为，房贷新政不是“不可抗力”，但是否属于“情势变更”要具体情况具体分析，对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响，而导致迟延履行或无法履行的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
2015年广州积分入户新政策细则
2015年积分入户广州市新政策的细则有如下：
一、积分入户年龄：年龄在26-40周岁，高级技师在45岁以下。
二、积分入户对象：凡持有广东省或广州市职业技能鉴定中心考取的一级(高级技师)、二级(技师)，技师、高级技师工种范围不受限制。
三、积分入户有住所：(下列条件之一)已婚、未婚有广州市房产(不包括从化、增城)，或者未婚无房产
四、积分入户学历：高中或中专以上学历
五、积分入户缴交社保：技师、高级技师有一定年限的广州社保;
六、积分入户计生情况：无出现未婚先育，超生等违反计划生育规定
2015年积分入户广州市新政策需要准备的资料
社保参保证明和历史缴费记录，房产证，计生证明，无犯罪记录证明，身份证，学历证，技能证，职业资格证书，工作证明等。
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2016年2月房地产政策汇总
1.【土地】2月23日，财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发布关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知，提出要清理压缩现有土地储备结构、进一步规范土地储备行为、规范土地储备自己使用管理等行为。
2.【营改增】2月22日，住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，明确建筑业的增值税税率拟为11%。
3.【城市规划】2月21日，国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性。
4.【住房公积金】中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率（1.50%）执行。
5.【资产证券化】中国人民银行、发展改革委等八部委联合发布了《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，表示将加快推进住房和汽车贷款资产证券化。
6.【房地产契税营业税】2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。
契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税；纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
营业税政策方面，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征营业税。
关于实施范围，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39 号）执行。此通知自 2016 年 2 月 22 日起执行。
7．【供应结构·上海】上海市规划国土资源局、市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市商务委四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》，提出将优化住房用地供应结构，增加中小套型商品住房供应，加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出的区域，中小套型住房供应提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。其中，多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米。
《通知》还鼓励公共交通为导向的社区开发模式，把轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。
完善购租并举的住房体系。鼓励开发企业持有一定比例的商品住房用于社会租赁，促进租赁住房市场发展。上海市商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内的新增商品住宅用地，相关区县政府要在出让条件中明确，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%。
在商业办公用地供应结构方面，鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。上海市新增商务办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。
8.【税收优惠】财政部和国家税务总局发布《关于公共租赁住房税收优惠政策通知》，自2016.1.1至2018.12.31，继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税等税收优惠。
9.【首付】中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可上下浮动5个百分点。
10.【棚改】国家开发银行董事长胡怀邦表示，国开行去年共发放棚改贷款人民币7509亿元，今年将增至9500亿元以上，保障续建及600万套新开工棚改任务融资需求。
11.【城市建设】住建部为推进新型城镇发展，保护和改善城市生态环境，住建部组织编制了《城市综合管廊国家建筑标准设计体系》和《海绵城市建设国家建筑标准设计体系》。
2015年人才引进入户广州最新政策
2015年广州市人才引进入户政策有哪些？在广州很多人都有听说过积分入户，人才引进，但是却不知道具体的细节是怎么办理的，需要了解更多的入户知识，可以咨询广州互易企业管理咨询有限公司旗下的入户易。
2015年广州市人才引进入户新政一：走积分入户
1、条件：在广州的积分入户政策下，要有60积分，年龄45周岁以下，广州基础社保连续购买满4年以上，在广州有房产，符合计划生育政策等条件均可申请积分入户广州。
2、需要准备的资料：社保参保证明和历史缴费记录，房产证，计生证明，无犯罪记录证明，身份证，学历证，技能证，职业资格证书，工作证明等；
2015年广州市人才引进入户新政二：走技能入户
1、条件：拥有二级技师证书(40周岁以内）或者一级技师证书（45周岁以内），广州社保连续购买满一年以上，符合计划生育政策等条件均可申请积分入户广州。
2、需要准备的材料：人才引进申请表，引进报告，表现考核证明，社保参保证明和历史缴费记录，房产证，计生证明，无犯罪记录证明等；
2015年广州市人才引进入户新政三：走人才引进
1、条件：本科学历毕业（成人本科、自考本科、电大本科、函授本科等非统招或统招学历无学士学位），年龄在35周岁以内，有中级职称，均可申请人才引进。
2、需要准备的材料：调动申请、选调人员呈报表、毕业证，计生证等；
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2015年广州积分入户新政策与旧政策对比一览
2016年 4月份最新国家房地产政策目录（ 9条 9 页）
一、国家发展改革委：以房养老试点范围将扩大【广州房产新政】
4月5日，公布的国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，推进住房反向抵押养老保险试点。记者了解到，下一步保监会将在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，扩大业务经营区域。
2014年7月1日起，我国“以房养老”保险在北京、上海、广州、武汉四地进行试点。2015年3月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段，这也是国内首款“以房养老”政策性保险产品。
“房产是中国家庭最重要的资产，老年人养老也是一个关系整个家庭几代人的重大问题。”幸福人寿相关负责人表示，目前“养儿防老”的传统观念依然占据了主流，但部分失独老人、无子女老人、孤寡老人对“以房养老”有需求。
据了解，今年年初保监会曾协同民政部、国土资源部、老龄办召开了老年人住房反向抵押保险座谈会，对试点工作进行全面总结和分析，深入谋划如何促进反向抵押养老保险健康可持续发展，使其成为商业保险服务社会养老保障体系的一种有益补充。会议认为，反向抵押养老保险试点是把国务院加快发展养老服务业和加快发展现代保险服务业等文件要求的惠民政策落到了实处，探索出了一条养老融资的新路，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富了老年人的养老选择，增加了养老资源的供给，使老年人的“死房子”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。
社科院世界社保研究中心主任郑秉文表示，住房反向抵押的养老模式在理论上讲是一件好事，在美国早就成为五个养老支柱之一，但在中国情况不一样，它遇到的是文化传统上的“水土不服”。“养儿防老”的观念根深蒂固，给子女遗赠房地产的传统也根深蒂固。“中国有三个特殊群体特别适合以房养老：独生子女国外留学就业的空巢家庭、独生子女国内异地就业的空巢家庭、失独老人群体。但是文化的力量是印刻在心脑里的。”郑秉文认为，以房养老在较长时期内还是个小众产品，要看到这个现实，要有长期准备。
二、土地出让金降逾两成 地方财源受挫
4月5日，财政部综合司公布2015年全国土地出让收支情况。数据显示，2015年我国供给侧结构性改革加快推进，固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，土地市场需求不足，全国土地出让收支规模出现“双降”。专家分析称，土地收入的周期性缩水，短期内将给一些地方政府的财政收支带来压力。
数据 去年全国土地出让收支规模双降
财政部的数据显示，2015年全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元，同比下降2
1.6%。其中，招拍挂和协议出让价款29820.20亿元，下降22.4%；补缴的土地价款1455.18亿元，下降23.0%；划拨土地收入1103.57亿元，增长17.8%；出租土地等其他收入1278.78亿元，下降24.4%。当年，从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69亿元和423.51亿元，同比下降33.4%和35.6%。
财政部称，全国土地出让收入主要呈现两大特征，一方面，2015年前三季度持续下降，第四季度止跌回升。具体来看，从一季度开始，中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策，促使下半年房地产市场需求逐步释放，商品房销售面积增速由负转正，带动第四季度用地需求回暖。另一方面，个别地区逆势上扬，大多数省份降幅明显。其中，深圳市土地出让收入增长较快，主要是该市经济增长强劲，房地产市场交易火爆，土地资源相对稀缺，地价持续偏高所致。
从2015年全国土地出让的支出情况来看，由于受到土地出让收入下降的影响，2015年全国土地出让支出33727.78亿元，同比下降18.5%。财政部表示，2015年全国土地出让支出中，成本性支出占支出总额的比重略有下降，征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升，土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。
财政部指出，当前土地出让收支管理还存在一些问题，主要包括：土地违法案件未得到彻底遏制，大多数违法用地未缴纳土地出让收入，造成土地出让收入流失；土地市场化配置比例偏低，工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象，导致土地价值难以完全实现；一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等问题，违规现象时有发生。
探因 需求不足等因素导致减收
财政部财科所副所长白景明对记者表示，2015年全国土地收支“双降”主要有两个因素，一是在当前经济增速放缓、经济结构调整的背景下，用地需求尤其是工商业用地需求减少，这在面临去产能的行业用地方面更加突出。二是住宅与写字楼的房地产开发层面库存量大，在去库存的过程中，新增用地势必会减少。
财政部指出，随着我国经济进入新常态，受经济增速放缓等因素影响，土地市场需求呈现不足状态。全年当中的国有建设用地实际供应量为53.36万公顷，同比下降12.5%。其中，工矿仓储用地供应12.48万公顷，下降15.2%；房地产用地供应11.98万公顷，下降20.9%；基础设施等其他用地供应28.90万公顷，下降7.1%。
同时，地区间用地结构改变也对土地出让收入减少产生了一定影响。配合供给侧结构性改革，2015年国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%，三类用地占比分别较上年下降0.8个、下降2.4个和提升3.2个百分点。由于基础设施用地价格较低，而房地产用地和工矿仓储用地价格较高，当年用地类型结构的改变对于土地出让收入减收影响较大。
此外，造成2015全年土地出让收入减少的原因，还包括出让面积继续萎缩和地价增幅逐步趋缓。一方面，在房地产高库存压力下，房地产开发企业对购置土地更加谨慎。财政部数据显示，2015年全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%，与上年相比下滑3.1个百分点。另一方面，2015年四季度末，全国105个主要监测城市综合、商业和工业地价同比增幅均有所回落。
财政部表示，下一步应加大对违法用地的打击力度，依法征收土地出让收入，避免土地出让收入流失。同时，扩大国有建设用地有偿使用范围，完善工业用地供应方式，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。此外，应进一步落实土地出让收支管理政策，盘活土地出让收支存量资金，提高资金使用效益，加大对土地供应及收支管理的审计监督力度，建立健全土地供应及收支信息公开制度。【广州房产新政】
承压 地方财政受挫于“地租”减少
2015年财政预算报告显示，地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元。实际上，2015年全国土地出让收入仅33657.73亿元，明显少于2015年预算。
记者了解到，在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。
公开数据显示，2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%；2013年全国土地出让收入4.2万亿元，相当于同期地方财政收入的35.5%；2011年，昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财政一般预算收入。
作为我国地方财政收入的支柱性来源，土地出让金缩水令地方财政承压。西南某地级市财政系统人士此前向记者透露，很多地方土地收储需要先向银行贷款，之后靠未来土地价格的上升归还贷款。“今年我们土地出让金大约1亿元，贷款要还6亿元。地价上不去，土地拍不出，出让金没了，还款的来源就断了，地方政府财政可能会出现危机。”他表示，“还好国家允许用置换债券来归还债务，可以把危机往后拖延。”
白景明表示，土地出让收入下降确实对基层财政有一定影响，不过基层财政收入最主要还是取决于地方经济增长、产业结构调整以及城镇化的进程。“土地是所有经济社会活动的基本要素，都要附着在土地上，不过经济发展最主要依赖于供给和需求以及二者的匹配。比
如经济增速和产业结构调整决定了工商业用地需求，人口和城镇化决定了住宅用地需求。”他说。
展望今年，白景明认为，土地出让收入会有所回暖。经济增速从今年前两个月来看有所回升，土地出让收入也会有所增加。而结构性短缺与过剩并存的问题，随着养老、城镇化等的发展，会消化一部分库存，也会有新建用地需求。
三、过半上市房企年报净利下滑 增收不增利成通病国【广州房产新政】
2015年上市房地产企业年报显示，在已正式公布年报的59家房地产上市公司中，30家净利润同比下滑，其中8家亏损。净利润亏损幅度达1458%的万通地产成“亏损王”，盈利最多的开发商为栖霞建设，净利润增长幅度为1338.13%。
2015年销售额增幅最大的恒大地产，虽同比增长53.1%，但由于急速扩张求规模，净利润被严重侵蚀。其净利润率仅有7.9%，下滑17%;另一家千亿级房企碧桂园，虽合同销售金额和销售面积分别同比增长7.1%、10.7%，但其净利润率仅8.58%，同比下降3.97%。
据中原地产统计，已公布年报的地产上市公司在2015年总营收达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77%;但从净利润率来看，上市房企的平均净利润率仅为9.4%，比上年同期的10.5%有明显下调。
万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等七家“千亿房企”依然保持着“第一军团”的规模优势。行业老大万科年报显示，2015年销售金额突破2600亿元，净利润同比增15%。
金融板块成为上市房企“兵家必争之地”，绿地、万达、恒大、世茂等均重金布局。绿地和万达的金融业务规模2015年超预期大幅增长;恒大金服亦于近日上线，最高年化收益可高达10%。
四、一季度楼市分化依旧
2016年全年房地产价格或将保持明显上涨态势，涨幅将超过去年。4月6日，国家发展和改革委员会价格监测中心发布了《2016年价格运行九大趋势》，对于全国房地产价格走势做出上述预判。
该预测同时提到，房地产价格总体上涨的态势将延续，但不同城市房地产价格的走势将继续分化。中国房地产指数系统数据显示，2016年一季度，其所监测的36个主要城市中近九成成交量同比上涨，其中惠州涨幅最大，达163%，南京、天津同比涨幅分别为138%和134%。
值得关注的是，四大一线城市中除了北京的一季度市场成交均价、成交面积同比下降外，沪广深均是价量齐涨，其中深圳和上海的一季度成交均价同比涨幅分别高达79%和49%。
全国整体价格上涨
国家发展和改革委员会价格监测中心分析，在房价整体呈现上行态势的同时，不同城市的住房价格变化差异巨大，房价既有大幅度上涨甚至暴涨的，也有持续明显下跌的。2015年年末以来，一线城市的房地产市场和少数热点二线城市房地产市场交易火爆、涨幅很大，但三四线城市的房地产市场相对低迷。
该中心预计，今年全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势。预计北京、上海为代表的一线城市和部分热点二线城市的住房价格短期内将呈现明显上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整；热点二线城市住房价格短期内也将呈上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市的房产价格短期内下行压力仍然存在。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前各地频繁出台限购政策，政策面有所波动，但市场并不会轻易改变。“房企如果进行投资，需要警惕或担心的是明年下半年和2018年，因为全国市场或出现一次短周期的降温。”
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/456478/
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