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契税新政执行中存在的问题及建议
2010年10月9日，省财政厅、地税局、住建厅联合出台苏财税[2010]33号《关于调整我省房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》文件，并于12日发布，对江苏省契税政策进行调整，首次区分“唯一住房”和“非唯一住房”适用不同税率。突然而至的新政让征纳双方都是手忙脚乱，执行过程中纳税人反响强烈。
一、文件存在的问题。
1、苏财税[2010]33号文件法律效力的问题。《中华人民共和国契税暂行条例》授权财政部制定细则，授权省级人民政府在条例规定的幅度内确定本地区契税税率。按《契税暂行条例》授权只有财政部和省级政府有权调整契税税率，《立法法》第十条明确，被授权机关不得将该项权力转授给其他机关。省财政、地税、住建部门联合做出调整契税税率的规定于法无依。并且该文件于10月12日发布，但要求政策从10月1日起执行，明显违反税务行政规范向后发生效力原则。
2、家庭唯一住房解释的问题。按字面解释，家庭唯一住房是不限地域的。但现实中，为城市发展需要，许多中小城市都在鼓励农民进城购房，这样许多在农村有住房，进城购房农民都须按新政策执行，严重打击了农民进城购房的刚性需求，这不符合政策出台的本意。另一方面政策对许多改
善型购房、拆迁购房由于先买后卖、先买后拆的情况并没有考虑到。
3、契约鉴证或登记的问题。文件对适用新政的时间明确为：商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准，其实质是将房屋契税纳税义务发生时间确定为房管部门契约鉴证或登记受理的时间。按《契税暂行条例规定》，契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，而新政这一条与《条例》明显违背，变向地否决了纳税人签订购房合同的效力。在实际契税申报受理中就有10月1前签订合同，并已开具购房发票，但契约鉴证在10月1日之后的情况，纳税人对按新政执行就很不理解。
二、实际操作中存在的问题
1、延长登记期的问题。文件规定：凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按新规定执行。现实情况是有的城市房管部门并未开展存量房契约登记受理业务，纳税人10月1日前签订的合同不能够进行契约登记，而契税征收部门则以无契约登记为由，直接按新政执行，纳税人的利益未得到保护。在宿迁就出现了二手房纳税人蜂拥到房
管处要求进行契约鉴证的情况，而房管处却以一直未开展此项业务为由拒绝，后在市政府的的压力下才在19、20日有选择地进行了二手房契约鉴证工作，共鉴证14份合同，而原被告知不能鉴证的申请人都没有另行通知。在一份写给市长热线的投诉资料中，投诉人诉称“过了20号，谁又认可我奔波过、呼吁过、要求鉴证过呢？”，是的，过了20日，所有10月1日前签订的未鉴证二手房购房合同统统按新政执行。
2、唯一住房查询的问题。目前大部分地区不具备家庭住房联网查询条件，有的市各个区房产登记信息也互不联通，唯一住房查询结果的真实性难以保证。而在地税、房管信息相互隔绝的情况下，由纳税人持身份证、户口本、结婚证先到地税部门填写诚信保证书，经审核后到房管部门取得查询函，再回到地税部门申报缴纳契税，纳税人未婚的还需到民政部门取得未婚证明。纳税人多次奔波，意见很大。在宿迁，经地税部门与房管部门协商，从11月2日起，纳税人可进行唯一住房查询，但不能即到即查，纳税人从税务局填写保证书到回到税务局申报纳税一般需三天以上时间。
三、政策出台的影响
1、契税新政对房地产销售影响不大。契税新政提高二套房税率，增加了购房成本，但在购房人对通货膨胀预期增大的前提下，购房热情并没有多少减少，在房价尚在其承受
范围内情况下，购买冲动受契税税率提升的影响极小。根据央行数据显示，今年9月末，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，货币超发量巨大。在巨大的通胀压力下，普通百姓如何保障自家财富不缩水，除了投资基金、股票，买房子似乎仍然是不错的选择。根据宿迁商品房网上备案系统的统计，2010年10月18日-24日，市区商品住宅网上合同备案593套，合计7.13万平方米，成交均价3896元/平方米，销售总额27759万元。商铺共备案0.58万平方米，销售总额2697万元。而新政前9月份全月市区商品住宅网上合同备案1148套，合计12.77万平方米，成交均价3408元/平方米，销售总额43520万元。商铺共备案2.11万平方米，销售总额8014万元。可以看出新政出台后，无论销售量和销售价格都在上升，遏制房价飞速上涨的效果还待进一步观察。
2、契税新政对家庭结构的影响有待关注。新政首次以“家庭唯一住房”区别适用税率，以100万元90平方米商品房为例，购房人如果为家庭非唯一住房，契税需缴纳3万元，而如果离婚后购置只需缴纳契税1万元，再加上货款利率的差额，这绝对不是一个小数目，比一本离婚证9元钱的成本大多了。随着房价走高，这种离婚的冲动越大。新的契税政策会不会成为离婚率暴涨的诱因值得有关方面关注。
四、建议
税收政策的变更要遵循立法原则，建议由省政府在法律
授权下，出台执行细则，在维护国家房地产调控政策的基础上，尽量保护纳税人的权益。
1、将家庭唯一住房限定为城市住房，减少农民进城购房成本。
2、在唯一住房查询上，尽快建立核实网络，不能因为无法查询而不接受纳税人纳税申报。在无法查询的情况下，依据纳税人出具的家庭唯一住房书面诚信保证书适用税收政策。
3、尽量减少纳税人纳税成本，特别是不要纳税人多方奔波“自证清白”，在落实税收合作依赖主义的基础上，税务机关通过与有关部门的信息共享，取得相关涉税信息，依法审核征税，切不可没有充促的依据而对纳税人是否真实申报而有所怀疑，让纳税人自行提供真实纳税的证据。
4、在纳税义务发生时间认定上，尽量按条例规定执行，不可因纳税人未鉴定而代替人民法院否认纳税人的合同效力。
5、商品房做为一种商品，其价格主要由供求关系确定，税收调节的作用很小，稳定房价的根本之道是增加供给，不妨学习新加坡的住房政策，真正使居者有其屋。
宿迁市地税局耕地占用税和契税管理所
朱大庆 汤永军
房屋交易有关税收政策解答：
存量房交易环节涉及哪些税种？税率各是多少？
存量房交易环节涉及税种包括：营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税教育费附加和地方教育附加等。营业税税率为5％。城市维护建设税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。教育费附加率3％。
陕西省地方教育附加费率2％。契税税率为3％。印花税税率万分之五；土地增值税率为四级超率累进税率，税率为30％—60％。个人所得税为财产转让所得的20％。
存量房在交易过程中，相关的税收政策是如何规定的？这其中又能享受哪些优惠政策呢？
自2011年1月28日起，个人购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。相关的税收优惠有：一个是个人无偿赠与不动产属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。还有就是自2008年11月1日起，对居民个人销售住房暂免征收土地增值税、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。
几个关键的时间：购房不足5年的和已经满5年的，那么具体个人购房时间是如何确定的呢？
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。两者时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
个人的普通住房和非普通住房有什么区别？
根据《陕西省财政厅 陕西省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（陕财税［2006］78号），凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件： （一）住宅小区建筑面积容积率在1．0以上；（二）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1．44倍以下。
个人住房转让中个人所得税又有那些优惠政策？
税收优惠：1、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第
162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
在计算要缴纳的契税时候，如何确定它的计税依据呢？
契税的计税依据为土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者税务机关评估的价值。
例如：某房地产开发企业以竞价方式取得一宗土地，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。
某房地产开发企业以协议方式取得一宗土地，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
个人购买经济适用住房是否也要缴纳契税？
对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税„2008‟24号） 按揭、抵押贷款的方式购房，这种情况如何缴纳契税？
购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
个人住房转让中契税还有那些优惠政策？
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
对个人出租自用住房税收方面都有哪些规定？
（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
刘女士在2006年买了一套90平方米的住房，当年8月缴纳了契税，但由于种种原因直到2011年才办理了房产证，2013年12月想转让该住房，是否可以享受满足5年的税收减免？
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。两者时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
刘女士在购买该套房产时，虽然没有及时办理房产证，但在2006年8月缴纳了契税，按照熟先的原则，满足购房时间超过5年，可享受免征营业税的优惠政策。
家里有一套房子被拆迁，拆迁协议补偿30万元，现在重新买套房子需要35万元，是否缴纳契税？
根据财政部、国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》［财税（2012）82号］规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权
调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。据此文件的规定，张先生应按照购房款与拆迁补偿的差额计算缴纳契税。
在2002年购买了一套150平方米的住房，当时对方没有开具发票，现在想转让这套住房，请问如何缴纳营业税？
首先，这套房子建筑面积超过了144平方米，属于非普通住房，其次，从购房时间上已经超过了5年，应该按差额征收营业税。根据财税（2011）12号文件规定：个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。据此文件精神，您需要提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为征税时扣除凭证。因此，您转让这套房产，若不能提供购房的原始发票，则不能享受营业税差额征税的优惠政策，应当按销售收入全额征收营业税。
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2015年长沙购房契税优惠政策退税流程 此退税流程只针对2015年10月13日前签订购房合同的业主。 2015年10月13日起，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税，不需再进行退税。 前提条件（符合其中之一才可申请）：
1.签订购房合同前已是长沙市本地户口（包括集体户口），首套住房，所购房建筑面积90平米以内。
2.非长沙市本地户口，提供签订购房合同前缴满一年以上（包含一年）长沙社保的证明，首套住房，所购房建筑面积90平米以内。 办公地点：德政园长沙市房产交易大楼3楼（公交站：樟木坝，进入房产交易大楼后只能乘坐步行电梯到达3楼）
需要准备的材料（最好自己复印好，复印件都需要2份，那边复印费太贵，要1块一张。）：
1.身份证复印件两份（共有人为夫妻双方的，复印件都要）；
2.户口复印件两份；
3.契税发票复印件2份；
4.长沙银行存折或银行卡复印件两份；
5.双方结婚证及复印件2份；
6.非长沙户口的要提供社保证明原件及复印件两份（中间中断缴存的要补上才行）。
简单流程：（周一至周五上午工作时间办理）
第一步：去54号柜台查验身份证、户口本、长沙银行的存折或银行卡、购房合同、契税发票、结婚证等原件，然后工作人员会给你一式
三份的退税申请表和一张个人购买家庭唯一住房诚信保证书，（柜台上有样本，可按照上面标注如实填写。）
第二步：将申请表和诚信保证书填好上交，将相关复印件上交给54号台的工作人员审核。
第三步：审核无误后，54号台会让你提供个人唯一住房证明，到42-47柜台填写查验申请表后，工作人员才会读取你的身份证帮你进行查验，然后打印证明。
第四步：重新回到54号台上交证明，如果审核没问题，恭喜你，退税审核手续完成，契税发票上会注明已经办理退税手续，不需要再去取新的契税发票，工作人员也会告知你退税的时间，大概是3个月后自行到相应长沙银行的账户上。
以上是我个人办事流程的总结，退契税窗口是54号窗就能完成，材料按照要求准备好的话，一次可以办结。预祝大家退税成功。
2008年-2013年中国房地产调控政策
从2003年以来，我国房地产业的快速发展带来了一系列问题，高房价成为我国社会各种问题与矛盾集聚的焦点；而从2007年第4季度开始，伴随着美国次贷危机引发的金融危机的发生，房地产市场短暂低迷后又进入新一轮的上涨。政府通过一系列的政策措施来确保房地产行业的健康发展。
2008年 (16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭) 2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。
2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。
4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点; 5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点; 2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。 2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。 2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。
2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。
2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。
2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。
2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳 10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
2008年10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;
2008年10月12日，系列新政支持房地产
11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。
个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。【2013契税新政策】
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。(杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆)
2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。
2009年
2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。 后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。 2009年5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。
2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
2009年10月，营业税免征优惠政策终止。国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2010年
2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。杭州2010年5月份房地产交易量同比萎缩9成，环比四月份成交量萎缩8成。小幅折扣优惠现象重现楼市，最低达到82折(保利东湾)，但大部分房地产公司仍在观望。
1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导;
1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;
3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容;
3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;
3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,
并在15个工作日内制订有序退出的方案;
4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;
4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;
4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;
4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;
4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;
2011年
2011年1月18日银监会：继续实施差别话房贷政策
2011年1月26日公布的新“国八条”。把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。
2011年1月28日房产税试点：上海;重庆
2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书加大保障性住房建设和供应增加住房用地有效供应
2012年
住房信息系统联网。住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。 四大行首套房贷利率降到基准线
工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。
2013
(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目
标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
2016年2月房地产政策汇总
1.【土地】2月23日，财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发布关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知，提出要清理压缩现有土地储备结构、进一步规范土地储备行为、规范土地储备自己使用管理等行为。
2.【营改增】2月22日，住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，明确建筑业的增值税税率拟为11%。
3.【城市规划】2月21日，国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性。
4.【住房公积金】中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率（1.50%）执行。
5.【资产证券化】中国人民银行、发展改革委等八部委联合发布了《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，表示将加快推进住房和汽车贷款资产证券化。
6.【房地产契税营业税】2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。
契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税；纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
营业税政策方面，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征营业税。
关于实施范围，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39 号）执行。此通知自 2016 年 2 月 22 日起执行。【2013契税新政策】
7．【供应结构·上海】上海市规划国土资源局、市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市商务委四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》，提出将优化住房用地供应结构，增加中小套型商品住房供应，加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出的区域，中小套型住房供应提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。其中，多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米。
《通知》还鼓励公共交通为导向的社区开发模式，把轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。
完善购租并举的住房体系。鼓励开发企业持有一定比例的商品住房用于社会租赁，促进租赁住房市场发展。上海市商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内的新增商品住宅用地，相关区县政府要在出让条件中明确，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%。
在商业办公用地供应结构方面，鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。上海市新增商务办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。
8.【税收优惠】财政部和国家税务总局发布《关于公共租赁住房税收优惠政策通知》，自2016.1.1至2018.12.31，继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税等税收优惠。
9.【首付】中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可上下浮动5个百分点。
10.【棚改】国家开发银行董事长胡怀邦表示，国开行去年共发放棚改贷款人民币7509亿元，今年将增至9500亿元以上，保障续建及600万套新开工棚改任务融资需求。
11.【城市建设】住建部为推进新型城镇发展，保护和改善城市生态环境，住建部组织编制了《城市综合管廊国家建筑标准设计体系》和《海绵城市建设国家建筑标准设计体系》。
海南省购房契税政策 多项房产契税调整
2013-06-28 12:31 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T
[摘要]根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，法律、行政法规规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人为扣缴义务人。
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根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定，契税征收机关有权核定契税纳税期限，为了保护纳税人权益、维护社会安全与稳定，省局出台了《海南省地方税务局关于明确契税纳税期限问题的公告》（2012年第4号），现对相关政策解读如下：
一、关于契税纳税人
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，法律、行政法规规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人为扣缴义务人。按照双方自愿、简便征收、强化管理和依法委托的原则，税务机关委托代征的单位和人员属于扣缴义务人。
房地产开发企业不属于税收法律、行政法规明确规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位，也不属于税务机关委托代征的单位，购买房产、土地的单位或个人仍是契税纳税义务人。纳税义务人未能在规定期限内缴纳契税税款的，主管税务机关将按照《中华人民共和国税收征收管理法》规定追缴税款并加收滞纳金。
购房者委托房地产开发企业代收代缴契税的行为属于民事代理行为。房地产开发企业作为代理人未能在规定的纳税期限内代纳税义务人缴纳契税税款的，纳税义务人根据《中华人民共和国民法通则》规定，有权要求房地产开发企业赔偿税务机关对纳税人处罚的罚款和加收的滞纳金。同时，房地产开发企业没有在规定的纳税期限内缴纳代收的契税税款，属于占有国家税款行为，税务机关可依照《中华人民共和国税收征收管理法》赋予的权力，对占用税款的房地产开发企业予以追缴并作处罚。
二、关于契税纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省人民政府确定的其他凭证的当天。
三、关于契税纳税申报时间
纳税人应当自纳税义务发生之日起至次月15日内，向土地、房屋所在地的地税征收机关办理纳税申报。 由于目前地方税务局征管的其他税种纳税申报时间都统一规定为每月的15内，为了方便纳税人申报，所以也将契税的纳税申报时间调整为至次月15日内。
四、关于契税纳税期限
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条关于“纳税人应在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定和第十一条有关“先缴纳契税，后办理产权证”的精神。我省明确的契税纳税期限有两层意思：一是纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证和土地使用权证之日止，此期限不超过90天的据实核定纳税期限，即办理产权证之前，必须缴纳契税；二是纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证和土地使用权证之日止，此期限超过90天的，以最长90天为纳税期限。超过纳税期限未完税的，地税征收机关将依法追缴税款，加收滞纳金并处以罚款。
五、关于征管措施
（一）严格执行“先税后证”规定
税务机关协同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定。纳税人申报缴纳契税时，提供税务机关要求的相关资料，主管税务机关对资料的完整性、准确性、及时性进行审核无误后，向纳税人开具契税缴税票据和缴税证明，作为纳税人到房地产管理部门办理权属证件的凭据。对购房者委托房地产开发企
业代收代缴契税的，代理人应做明细申报，主管税务机关应分明细开具每户购房者的契税缴税票据和缴税证明。
（二）严格执行“多退少补”规定
对以下几种情形的，根据纳税人申请，可以执行税款“多退少补”和“退还”规定：
1.根据建设部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、办证后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”。
2.购房者以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，购房者委托房地产开发企业已代收代缴契税的，因各种原因把房屋退还给原房地产开发商的，凡已办理房屋权属证书的（未还完贷款房屋权属证书抵押在银行），已征契税不予退还；未办理房屋权属证书的，对已征契税予以退还。
3.购房者未以按揭、抵押贷款方式购买的房屋，交易双方已签订商品买卖合同，买方已缴纳契税，但因各种原因最终未完成交易的，在办理期房退房手续后，对已征契税予以退还。
4.对购房人自行转售（更名），凡未将房屋退还给开发商，开发商也没有退还购房款给原购房者，这种行为不能视为退房，属于自行转售行为，原购房者已缴纳的契税不予退还，并对其自行转售行为依法征收相关税费。
2012年度最新增值税政策 (3课时)
以下各项中，不属于《关于营业税改征增值税试点文化事业建设费申报有关事项的公告》特点的是（ ）。明确了申报内容
营业税改征增值税试点中，建筑图纸审核服务按照“咨询服务”征收增值税。（ ）错误 自2012年4月1日起，密集型烤房设备适用的增值税税率为（ ）。13%
增值税税率和征收率方面的最新规定主要集中在部分农机、农产品等方面。（ ）正确 营业税改征增值税试点中，提供有形动产租赁服务适用的税率为（ ）。17%
在营业税改征增值税试点地区，组织安排会议或展览的服务仍征收营业税。（ ）错误
在我国现行税制结构中，增值税和营业税作为最重要的两个商品与劳务税税种，分立并行。（ ）正确
玉米蛋白粉不属于初级农产品，也不属于免税饲料的范围，2012年5月1日起，明确适用17%的增值税税率。（ ）正确
2012年8月1日起，以下各项中适用17%增值税税率的是（ ）。玉米浆
出租车公司向出租车司机收取的管理费用，按照“陆路运输服务”征收增值税。（ ）错误 营业税改征增值税试点地区，在征税范围的界定上，环境评估服务应（ ）。按照“鉴证服务”征收增值税
我国允许增值税一般纳税人购进免税农产品时自行开具农产品收购发票作为抵扣凭证，计算抵扣进项税额的扣除率为（ ）。13%
增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的全部技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减。（ ）错误
从2005年起，有关部门研究调整农产品抵扣政策遵循的原则不包括（
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