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2010年中国房地产市场跨入了一个新的元年，强者恒强的趋势比以往任何时候都要清
晰。今年，我们有了销售突破千亿成为全球最大房企的万科，也有资金严重短缺求告民间高利贷的小企。2010楼市调控政策出，折腾的2010就要走到年末，楼市调控政策总盘点。 第一，国十条
真正的调控是从4月的“国十条”开始，所谓的Z-turn也由那个转折开始。不情愿与不得不做之间，总有一方要做退让。
2010年新国十条内容
(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
史上最严楼市大调控，背后真相曝光！
自9月30日起，一场轰轰烈烈的监管风暴开始了！短短7天内，连续19道金牌纷至沓来，一道比一道紧迫，一道比一道严厉！有的城市甚至连出两政策！新政的密集程度可谓是史无前例！
第一道、北京：最严限贷！二套房为非普通自住房首付至少七成 第二道、天津：限购+限贷，双管齐下
第三道、苏州：进一步加强商品住房价格监管，2套及以上居民家庭暂停发放商业性住房贷款
第四道、成都：分区域限购，二套房首付比例不低于40%
第五道、郑州：拥有两套房者限购180平米以下住房，楼市限购后再限贷，二套房首付40%，首套房30%
第六道、无锡：暂停对已有一套及以上住房的外地户籍家庭出售新房 第七道、济南：户籍家庭有三套住房的，暂不得再购房
第八道、合肥：市区两套及以上住房者暂停购买
第九道、武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷
第十道、深圳：非深户购房需提供5年社保，二套房首付比例提高到7成 第十一道、广州：限购两套+社保三年＋二套70%
第十二道、佛山：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证
第十三道、南宁：商品房实售价格不得高于预售申报价
第十四道、南京：本市户籍成年单身人士限购1套房
第十五道、厦门：限购面积提至180平方米
第十六道、珠海：恢复限购政策 同批房源分批卖不得涨价
第十七道、东莞：申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%。
第十八道、惠州：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。
第十九道、福州：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制。
如果继续让中国房市如此泡沫下去，到时候美联储一加息，中国房市泡沫破灭，国际资金高位套现走人，留下一地鸡毛。如今中国主动严厉调控，避免了一次被剪羊毛。
这次调控，关门打狗了，保卫了中国的婚姻，保卫了深圳的创新，保卫了中国的实体经济，否则任由房市泡沫发展，后果不堪设想。
这次调控，让我们看到了深圳未来的希望，让我们看到了中国实体经济的希望，否则中国实体经济真的很绝望。
从此，再见了中国房市，未来十年，安心做好实体经济吧，因为这才是中国的战略，这才是中国崛起的根本。
有太多的人为这次调控叫好，内心都是希望房价下跌的，只有这样，我们年轻人才能在大城市看到未来和希望，人们才能有梦想，才能有诗歌和远方，实体经济才有希望和出路，奋斗者才有未来啊！
政策的频繁出台，力度的持续加大，短期内，楼市新政将对房地产行业产生重大影响，主要体现在下面三个方面：
1、房价短期涨势将得到控制。随着楼市新政的逐渐铺开，房地产价格上涨势头将受到明显遏制，如2010年楼市新政后，当年9月、10月份起已经出现房
地产价格下降的现象。
2、房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响。2010年楼市新政后，根据国家统计局发布的数据显示，2011年1～10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1～9月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点。随着限购的越来越严格和限购城市数量的增多，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。
3、限购城市的房价跌幅超过非限购城市。2011年9月份的数据显示，在70个指标城市数据中，限购城市平均环比已经停止上涨，特别是一线城市的房价涨幅已经从7月开始连续3个月停滞；到了10月份，全部城市住宅价格环比出现下降，限购城市的降幅明显超过非限购城市，而限购的40个城市环比涨幅也首次平均为0，同比涨幅仅为3.75，而非限购的城市，平均环比涨幅为0.007，同比涨幅则为3.92，明显高于限购城市。
这是一次关门打狗的重大策略，这次房价上涨，基本上是国内和国际上最投机的一部分钱进入了房市，这些资金非常投机，杠杆非常高，从深圳开始，到一线城市，到二三线城市，到处都是疯狂的资金。 严厉调控一出，这样一来，就使得这部分国内、国际投机性最强的资金，被套在中国房市顶峰了，只要严格执行这次调控政策，这些投机资金，恐怕多年难以翻身解套。
但是我们必须要明白，房价现象是货币现象，房地产泡沫的抑制，还需要货币政策的收缩，结束当前实质性的宽松货币政策。
至于楼市什么时候跌，跌多少，没有人能够准确回答，也无需回答。如果你能明显地感觉到危险在前方一步步逼近，至少，暂停脚步，勿再前行；如果你能明显得感觉到有人正在给你设下一个局，那么，提高警惕，别被任何花招诱惑入局，是你当前最应该做的。
我们要有这样一个理念：对于难以变现、流动性弱的固定资产的投资，你要逆势，比如房产；而对于变现快、流动性强的资产，要顺势，比如股票等。当前中国的房地产，已经持续了20年的繁荣（08、14年两次小的调整除外），不说势尽，至少已是势不多。此时奋不顾身，投入进去，无异于飞蛾扑火，凶多吉少。凶从何来？凶在杠杆，凶在棋局，凶在不可预知的人性贪婪黑洞！
高房价现状分析
和楼市调控建议
学校： 河北经贸大学 专业： 金融学
班级： 11级公司金融1班 作者： 史新华 15383903730
陈淑花 15369192603
贾楠 18233153373
张环欣 18233185283
王义平 18233137900
指导老师：张大维 13903215932
杨玉洁 18032186117【楼市调控】
摘要
本篇论文针对当前高房价的现象，从现象到本质分析了房价高的原因，以及想到的解决房价快速上涨的建议。房价问题关系到民生问题，是许多人头疼的问题，尤其是对于我们大学生来说，房子就像是梦一样遥远。在这篇论文中，我们用各种方法进行研究分析。主要有列举大量数据，进行定量分析和定性分析；借鉴前人的观点和经验，辩证的分析以及在其基础是深化和提高；运用科学的分析方法，如空置率和收入房价比进行比较分析。从中我们得到一些结论和启发，即房价问题涉及范围非常广，房价高的原因和解决这一问题需要从政治、经济、制度等方面考虑。房价高使得人们幸福感相对下降，把房价调控在合理范围内是我们的目标。
目录
一、我国房地产概述
二、我国楼价高的原因分析
三、国家调控房价效果分析
1、限购
（1）在经济上，限购解决不了房地产市场的问题
（2）政府采用行政手段是因为只考虑短期利益
（3）在法理上，政府可以规范市场秩序，但不能侵犯市场自由
2、户籍制度
（1）各地限购令是对公民权利的区别对待，存在明显违法
（2）在制度上，把户籍当房票破坏社会的平等与公正
3、高房价的幕后推手
四、相关政策建议
1、政治建设
（1）反腐倡廉，让权力在阳光下运行
(2)政务诚信，社会民众诚信先要政务诚信
2、经济建设
（1）提高中低收入者收入
（2）优化土地供应结构
（3）扩大房产税改革试点
（4）强化差别化房贷政策
3、制度建设
(1)严禁阴阳合同
(2)建长效机制防止房价反弹
一、我国房地产概述
最近十年，我国楼市迅速涨价超出了人们的想象，以至于我们以房奴自嘲。《蜗居》就很好的反映了现实问题，一生奋斗只为“蜗居”。那么现在的楼市价格是否合理？我们能否摆脱房奴的窘境？未来中国楼市将何去何从？在此，我们针对这一问题，作了一些资料收集与分析，做出了自己的判断并提出了一些建议。目的是在房地产稳定发展的前提下，满足人们对购房的需求。
最近十年相关楼市政策。
第一季（2003-2004年）：为房地产业正名
2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）中阐明“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。
第二季（2005-2008年）：降温
2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次
2014下半年楼市调控政策走向分析
库存高、去化缓、房价跌、观望浓„„2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产„„
与十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控不同，今年上半年中央并没有出台具体的调控政策，只是针对宏观经济采取了一些“微刺激”措施。而在“分类调控”思想指导下，地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成效并不明显。专家预测，如果经济层面继续下滑，下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大。
政策空窗
地方成楼市调控新主角
3月5日，国务院总理李克强在两会政府工作报告中提出了“针对不同城市情况分类调控”的指导思想，这是10年来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”。之后，也并未有相关具体调控政策出台。有业内分析，与以往动辄出世的“国几条”相比，今年上半年中央调控可谓处于“空窗期”。
大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断。在进入马年连续几个月的楼市低迷行情后，不少开发商开始降价跑量，多地政府也开始
坐立不安。在“分类调控”趋势下，多个二三线城市“限购松绑”的传闻不断涌现。据不完全统计，今年以来，已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。近日，沈阳、广州、福建等地，更被称已事实上放开限购，但“只做不说”。 值得注意的是，与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默许。不过，不少限购松绑的城市仍在媒体追问中予以否认，沈阳限购放开紧维持一日便是其中一例。地方政府即使有微调的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社会舆论的压力，另一方面在前两年中央政府对限购松绑约谈、问责、叫停时有发生，地方政府不敢拿自己的政治生命开玩笑。
针对上半年楼市调控政策，中国房地产协会秘书长顾云昌表示，今年上半年中央政府已提出进行分类调控 ，并没有再出台具体政策，之后无论是5月央行“喊话”力挺首套房贷，还是6月上旬定向降准，都主要针对宏观经济大层面，对房地产行业而言属于“微刺激”。 上半年更多的是一些地方城市政策的调整，而这也是上半年楼市调控政策不同于往年的全新转变。的确，回顾十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控历程，像2014年上半年这样的中央调控出现“空窗期”、地方政策调整活跃的情形还是首次。
成效微弱
楼市下行周期延长
经历了上半年多地政策的微调，楼市仍以多项数据下滑落定：前5月全国商品房销售面积、金额均同比下降，降幅环比扩大；库存面积同比增加近两成；新房、二手房价格70城中半数城市下跌。
部分地方政策调整的微刺激被过度解读了，这种政策性刺激心理作用更强，但市场作用并不会很明显。”限购放松的市场效应，仍然需要较长的反应期和消化期。
在上半年宏观政策层面变化不大，定向降准以及保障首套房贷款到位等都还有待落实的情况下，楼市调控效果并不会很明显。
事实上，在央行“喊话”支持首套房贷款一个多月后，银行首套房贷政策并无明显松动，利率优惠难寻踪迹，多以执行基准利率或上浮5%为主，个别银行房贷利率不降反升。而定向降准更被多数业内认为：对楼市没多大影响。
目前房地产下行趋势明确，楼市已经开始周期性调整，而本次楼市变化是历史上首次出现的因为“非政策因素”导致的市场萧条。在此背景下，楼市调整将会耗时更久。与往年相比，此次楼市调整幅度可能更大，调整时间可能要2年或更长时间。
业内预测
下半年政策走向看市场
谈及2014下半年楼市调控政策走向，这要看宏观经济及楼市发展如何。要看整个经济层面的情况，经济走稳房地产便不会采取更大的措施，如果经济层面继续下滑，中央在微刺激方面调控力度还会加大。
顾云昌认为，目前决定房地产走向实际上是两方面政策：一是中央的货币政策，一是地方的政策，两方面要结合起来。
今年以来，中央还未出台房地产调控政策，但一些部门的政策已陆续发布，比如六个城市作为共有产权房试点、不动产信息登记等。这些也是房地产政策的一个组成部分，也会对未来房地产市场的发展产生一定影响。
6月23日，保监会宣布，从7月1日起将在北京、上海、广州、武汉四个城市开展为期两年的“住以房养老” 试点。诸如此类非调控政策对楼市所起的作用，还需假以时日进行观察。
不要把很多希望寄托在中央出台宏观调控上，松绑也好，出手救市也好，这个口号要慎用，以后市场将在住房资源的配置上发挥决定性作用。要减少政府的不必要干预。限价、限贷、审批、限购之类，可以
逐步退出调控政策的范畴。
别指望房产税带来房价大降 楼市调控道阻且长 刚一开年，“房产税”就成了舆论热议的话题。 这有现实市场背景：春节刚过，楼市利空连连，多地房贷收紧，融资弹药库——私募资管产品被盯牢，房企尤其是中小房企的钱袋子堪忧。
而国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，本是７０００余字长文，不过稍稍提及房地产税，便被媒体反复咂摸，刷屏朋友圈。 其实，稍读文件便知，原话是“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。
只要见了风，就是满城风雨。房地产税一出现，似乎便显得其他几项探索存在感全无。
房价
说起房地产税改革，这些年着实为媒体贡献了不少流量。从物业税，到房产税，再到如今的房地产税，来来去去提了十几年。而且有热爱观察的有心之士发现，过去数年，凡是楼市调控要紧的窗口期，高层对房地产税往往提得更频繁，引发社会大讨论，各方观望，楼市渐稳后，便再偃旗息鼓一阵子。久而久之，房地产税与房价之间倒是形成了一种貌似形影相随的奇妙关系。
那么这次房地产税真的要来了吗？房价果真要降？楼市眼看要黄？
拜托，明明房地产税的草案还在艰难的起草阶段。看看隔壁的《慈善法》，早在２００８年底，民政部就将起草的草案报送国务院法制办审查，次年全国人大常委会甚至将慈善法列入了年度立法预备项目。由于许多重大问题难以形成共识，搁置数年，又经历全国人大内务司法委员会重新起草，去年３月才正式通过。虽然后期进展神速，但从全周期看也经历了８年。
即使相关立法能够奇迹般地火速通过，房地产税顺利开征，在以供求关系为主导因素的房地产市场上，此税有利于楼市挤泡沫，减少投机，稳定市场，但指望它带来房价大降，恐怕也是想多了。从已试点数年的重庆、上海来看，无论是对高端存量征收，还是对增量征收，由于涉及人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。
那么设计房地产税的目的又是什么？２０１４年时，时任财政部部长楼继伟曾撰文称，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
不过从重庆、上海的试点来看，目前对地方政府财政税收贡献可谓微小，想让房地产税承担大任，道阻且长。
前提
去年７月，被市场认为是直言不讳的改革派人士之一、时任财政部部长楼继伟在Ｇ２０税收高级别研讨会上表示，个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们义无反顾地要做。”１１月４日楼继伟再透露，房地产税等改革正在积极推进。
虽然仅仅３天后的１１月７日，楼继伟便卸任财政部部长之职，但他提到的“真正的”三字，却意味深长。改革进入深水区，触动利益比触及灵魂还要难。
楼继伟所指的两难其一，信息征集能力弱——就如今而言，这方面的能力应该还是有所加强的。日前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）负责人介绍，目前除西藏自治区的部分市、县外，全国都已实现不动产登记“发新停旧”，不动产登记制度顺利落地实施。但在个别地方，农村不动产登记仍存在不规范的问题。
按照国土部２０１５年时公布的路线图——２０１６年基本完成各级不动产登记数据整合建库，２０１７年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。此外还将搭建全国范围内的不动产信息云平台，即运用云计算技术将不动产信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上实现全国共享。
相比建库，全国联网更是核心。今年可谓全国联网的关键一年，不过回想起前财政部财科所所长贾康曾说的话：“房产信息联网技术上没有问题。信息成为
各种各样的孤岛，不是技术问题，而是有些部门和地方顾及相关利益，存在故意控制的冲动。”今年能否顺利实现这一目标，有待观察。
信息征集能力弱自然要不断加强，横亘在其间的利益阻挠更需要勇气和决心去打破，既然流动人口都能查清，不会动的房子难道就查不清吗？
法理与技术【楼市调控】
兜兜转转这么些年，２０１５年８月，房地产税法终于正式进入全国人大立法规划。去年“两会”上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第一类的立法项目。不过到７月时，全国人大财经委副主任郝如玉透露，房地产税仍在起草过程之中，试点虽然征收了５年多，但是操作难度很大。
有专家指出，本届人大任期到２０１７年底，因此，房地产税法最快将在２０１７年底前通过，慢的话可能会在２０１７年底提交审议，在下一届人大任期内通过。就目前而言，这一观点恐怕还是乐观了。
难度大，原因莫过于复杂的利益调整。
与以往只对城镇经营性物业课税的房产税不同，房地产税的课税对象可能将涉及所有房产。而且房地产税的起草，并非在一张白纸上全新设计，而是在现行税制和收费体系下的再设计。在中国目前的税收体制下，围绕房地产的税收及土地费用很多。企业拿地阶段有契税、印花税，建设阶段的建筑业营业税金及附加、【楼市调控】
印花税、土地使用税，销售阶段有营业税金及附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等。如果是二手房交易，还有营业税、土地增值税、个税、契税、印花税等。如此多的税种重新调整，复杂程度可见一斑。
还有各界广泛关注的７０年土地使用权问题，如果房地产税在中短期内开征，将与土地出让金并行，又该如何在法理上说通这二者的关系？
在实际操作上，各地发展不均衡，不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定？是否该设置免征额？免征额度又该设置为多大？
由于房地产税是典型的地方税，作为直接税种，让税务局直接面对居民个人征收房地产税，不同的房屋持有者又各有不同的情况，难度可想而知。全国人大财经委副主任郝如玉去年就曾表示，房地产税试点征收了５年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当。
凡此种种选择题背后，都横亘交错着无数利益群体的不同诉求。所有这些博弈的结果，一旦写入法律条文，便不是朝令夕改的事了。看看隔壁的《预算法》，光修订就花了１０年，两度搁浅，仍有遗憾。
浙 江 万 里 学 院
当前楼市调控的经济学原理
—— 微观期末论文
姓名： 陈 明 海
学号： 201201463X
班级：信息与计算科学121
院系：计算机与信息学院
2014年05月31号
当前楼市调控的经济学原理
摘要：楼市即房地产市场。近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。房价的持续攀升，房价调控也因此显得格外重要。此篇论文主要从经济学的角度分析房价上涨以及房价调控的原理。
关键词：经济学原理、房价上涨、经济增长、房价调控 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
一、经济学原理分析楼市上涨原因 从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。
消费者对房价的上涨预期影响购房需求。近年来房价不断持续上涨，认为房价会继续上涨的心理预期使得人们愿意购买住房，需求增加，房地产市场繁荣，形成房价高涨不落的局面。
人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求。近年我国城市化进程持续快速发展，大量农村人口迁移到城市，新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。 根据经济学原理，商品价格由市场供求关系决定，从根本上说，房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本，影响和制约着房地产供给，根据供求关系理论，土地价格由土地供给和需求决定。近年来房地产用地的有限供给，使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求，从而导致住宅用地价格持续上涨，也决定了房价的高位运行。很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得，各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因。
二、运用经济手段调节楼市 在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。从中国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看，中国存在着结构性失衡。一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，中国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。另一方面，经济适用房严重供不应求。房地产开发
商为了获得丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。
为抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，2010年中央政府先后出台了“国十一条”、“国十条”和“9．29新政”，2011年1月国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出“明确房价控制目标，限购政策更广而且更严厉”等一系列政策。限购令的强势出台和实施，不仅是给房地产市场降温的过渡性调控手段，也是为政府大力加强保障性住房建设，落实其余各项房地产调控措施，为更深层次的房地产调控争取时间。
综合来看，目前我国房地产泡沫有所收缩，房地产投资逐渐趋于理性，房地产市场进一步稳定，刚性需求呈不定期释放。下一阶段，在中央保增长、预调微调，信贷适度宽松的大背景下，市场成交量将逐渐趋稳。
参考文献：
1、吴世源；调控政策对房地产价格的影响[J]；经营管理者；2011年13期
2、谭华风、冯大腾；目前中国房地产供需矛盾分析[J]；特区经济，2011（7）
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从宏观经济看目前楼市调控和走势
尹伯成
一、楼市调控政策不松动的深层原因和带来的问题
今年以来，我国经济走势甚不乐观。出口需求由于欧债危机持续发酵和美国经济复苏迟缓等因素而萎靡不振，甚至有时呈现负增长；国内受房地产调控影响钢材等行业库存增加，价格下调，消费市场也不见有起色，GDP增速降至几年来新底。面临整个经济下行压力增大的局面，要求放松房地产调控的声音一再响起。一些人认为再这样调控下去，尤其是继续限购，中国经济将可能崩溃。然而，始料不及的是，从5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏等六省经济形势座谈会时指出，要稳定房地产市场调控政策。5月23日，国务院常务会议提出要“把稳放在更加重要位置”时依然强调要稳定和严格实施房地产调控政策。我们不禁要问，为何当前经济形势如此严峻，消费一时难以启动，出口受欧债危机影响提振无望，“稳增长”仍得由投资充当首选，包括限购在内的楼市调控政策，为何仍然坚持不松动、不转向？这可能要从我国目前宏观经济运行层面寻找其深刻的原因。
众所周知，我国今年经济工作贯彻的是“稳中求进”的总基调，正确处理保持经济平稳发展，调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系。当前要把“稳增长”放在更加重要位置。坚持和稳定房地产调控，正是贯彻上述总基调的要求。
一、坚持楼市现有调控政策不动摇是改善民生的迫切需要
住房是城镇居民生活必需品。而经过这些年来我国商品住宅价格的持续猛涨，各地房价已高得过分离谱，过分脱离了当地居民实际可支配收入水平，把许多有住房困难的中低收入家庭都关在了门外。为此，中央政府决定从去年起在各地大力发展各种形式的保障性住房，包括公租房、廉租房、动拆迁房以及危房改
造等。然而，即使按计划在近几年内完成4500万套保障性住房开发，也只能覆盖20%城镇居民，80%还得靠商品房解决，可是商品住房价格经过前几年投资、投机者狂购狂炒以后，已为普通居民家庭所望尘莫及。正因为如此，中央政府决心通过限购、限贷等一系列严厉调控政策，促使房价合理回归，回调到和当地居民收入相适应的水平。应当说，经过这一年多的坚决调控，各地的投资、投机潮已开始消退，但是房价还远没有回调到合理价位。因此，只有坚持和稳定当前调控政策，才能实现这次调控目标，才能在住房方面达到改善民生的要求。
二、坚持楼市现有调控政策不动摇，是调整经济结构、扩大内需的迫切需要
我国是一个大国，经济发展必须立足内需，更何况前几年靠出口推动的外需引擎因当前国际金融危机和欧债危机已基本熄灭。因此，经济发展更需要依赖扩大内需，而真正要扩大内需，关键是要大力提高消费需求。然而，过高的住房价格，严重抑制了城镇居民的消费需求。以北京为例来说，一套100平方米的公寓，价格大约在250万元，而平均每一个北京人的毛储蓄不到万元，买一套100平米的公寓，需要三代人的毛储蓄。显然，这样高的房价，不但耗尽了上一代人的储蓄，而且严重透支了下一代人的储蓄。据中国广播网2012年4月3日透露，联合国公布的72个国家工薪阶层收入，人均月工资为9327元，中国工薪阶层月收入为4314元，不到世界一半，而中国城镇住房价格却远远超过国外甚至发达国家的水平。因此，靠按揭贷款购房的许多居民家庭，每月差不多要拿出一半收入来还贷，靠另一半收入来维持生计，就不得不节衣缩食。这样，要启动消费来拉动内需又谈何容易。
三、坚持现有楼市调控不动摇，也是推进我国城市化的需要
众所周知，城市化和工业化是经济现代化的两大动力。目前，我国城市化率已达51%，目标是在20年左右时间里达到70%左右，就是说，今后20年内还有数亿人要从农村人口变为城市人口，这就为城市住房提出了巨大需求。许多房地
产业相关人士都正是拿此说事，宣称我国房价还得涨20年。他们用城市化加速来证明房价进一步上涨的必然性与合理性。然而，他们恰恰把事情说颠倒了，别说房价进一步上涨了，就是目前高企的房价事实上已经严重阻碍了城市化。目前我国农村人口的平均收入差不多是城市人口平均收入的一半。城里人都已买不起房了，要农村里人买房或租房变为城里人，不是天方夜谭吗？高企的房价不仅大大提高了城市商务成本，也成了广大农民进城居住的不可逾越的障碍。只有把过高的房价降下来，我国城市化才会有希望。
四、坚持现有楼市调控不动摇，也是管理通胀预期的需要
说实在的，这些年来我国通胀率居高不下，节节上涨的房价可以说作用不小。尽管房价的上涨没有纳入CPI的统计指标，然而房价的持续上升还是通过多种渠道推高了通胀率。一是高房价提高了包括住宅、商务楼、写字楼等各式用房的租金，日益上涨的房租最终必然分摊到所售商品和劳务的价格中去。二是高房价提高了租用住房的员工的工资，否则这些员工都无法生存。工资上涨造成人力成本上升也只能通过商品和劳务的涨价来消化。三是房价的持续上涨，加速了人们对货币不断贬值即通货膨胀的预期，这种预期一轮一轮地反映到商品买卖合同中去，使不断强化的预期通胀演变成现实的通胀，只有坚持不懈的楼市调控促使房价合理回归，才能不使本来难以控制的通货膨胀火上加油。
五、坚持楼市调控不动摇，也是控制和挤压资产泡沫、发展实体经济的需要
在前几年，由于没有采取限购等坚决而严厉的楼市调控措施，楼市中的投资、投机需求愈演愈烈。只要房价在不断涨，那怕房价已涨到房价收入比和房价租金比极高，人们照样追涨购房投资，而自住消费的购房者唯恐房价再涨，以后更买不起，也会恐慌性地入市购买，使房价越涨越高，越高越涨。尽管地价因房价上升而上升了，但开发商的利润依然远远超过社会平均利润率。结果，不仅手中有钱的居民们都卷入炒房大军，而且各行各业的生产经营的企业也都加入开发商队
伍。做服装的，经营油粮的，经营航运交通的，做化工产品的，做机械设备的，总之，各行各业，千军万马都奔向房地产业，社会资金都涌向房地产，谁还有心思去发展原来的非房产业呢？正如有的开发商所说，做了房地产，再叫我去做毒品生意都没有兴趣了。大家都热衷去炒房了，各路企业都热衷去开发房地产了，我国的实体经济发展还有希望吗？坚持房地产调控不动摇，让房价合理回归，让房产泡沫真正得到挤压，让开发商暴利时代结束，我国各行各业生产经营才会各就各位，实体经济才会真正发展起来。
六、当前我国坚持楼市调控不动摇，也是对以前楼市调控随便松动引起的恶果和教训的深刻总结和吸取
大家知道，我国在2007年9月底开始曾实行楼市调控的二套房贷新政，即规定购买第二套房时按揭贷款首付比例提高到四成，并且贷款利率要上浮10%，这使投资性购房潮迅速消退，房价也开始稳定并在2008年开始逐步下调，成交量也有所萎缩。然而2008年由美国次贷危机引发的世界金融危机和经济危机发生，使我国出口严重下挫，经济面临下行压力。于是中央政府从2008年10月开始陆续出台一系列救市政策。在房地产政策方面，则把前阶段出台的包括二套房贷在内的楼市调控政策统统一风吹，不管买几套住房，在揭贷款和首付比例上都给予优惠，结果使楼市上的投资、投机潮迅速再起，成交量和房价都飞快飙升。从2009年到2010年这短短一年多时间里，几乎全国所有城市房价都在原有高位上涨了50%左右，不少城市房价还实现了翻番。
尽管早在2010年初就停止执行2009年那些救市政策，恢复了过去一些包括差别化信贷在内的楼市调控措施，然而，房价飞涨的快车在投资性购房需求异常强烈的惯性驱动下实在难以刹住。这才迫使中央政府从2011年初起陆续出台了包括在部分城市实行限购的强硬行政措施，彻底击退楼市上的投资、投机潮，并且房价开始有局部性回调。现在，如果松动楼市调控政策，取消限购等抑制投资性购房的政策，那么，投资投机性购买需求热，必会立即东山再起，卷土重来，
房价很快会出现一轮报复性反弹，楼市泡沫将迅速膨胀到不可收拾的地步。历史的经验值得注意。2009年，我国楼市政策和市场走势出现的大反复，为我们当前坚持楼市调控提供了宝贵的前车之鉴。
然而，坚持楼市调控不摇动，又给当前我国宏观经济运行也带来了一系列问题。
首先，严厉的调控使商品住宅成交量明显下降，开发商库存增加，楼价有继续向下调整的压力。例如，今年4月份，我国主要城市新建住宅成交量环比3月份出现14%下滑，尽管还是创出了2011年2月以来第二个新高，但目前市场回暖仍潜伏危机。如果开发商不能继续适度降价，住宅成交就难以继续增加，高库存难以去化。
其次，严厉的调控和成交低糜、房价回调，侵蚀了开发商利润，使开发商投资开发和购地意愿下降，导致土地市场低迷。例如2012年4月份土地成交在低位徘徊，较前三个月的成交均值缩减4成。今年累计前四个月住宅用地共成交1089公顷，同比去年下滑30%。即使成交土地，多半也在底价，溢价很少。这就严重威胁到各地的土地财政。我国各地方政府已形成对土地出让金的极大依赖性。全国各地土地出让金收入已占各地预算外收入的60%。现在土地市场的低迷和地价的回落，对地方政府土地财政构成严重威胁。200
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