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购房秘笈：2016年北京买房都需要啥条件？
首先，针对军人、外籍、港澳台人士、未成年人和公司购房，政策各有不同，侃家网咨询师comjia.com整理的详细信息如下：
（一）北京户口
（1）单身
北京户口+单身=1套房
自2013年3月31日起，北京户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房。对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
贷款：首付比例30%
若个人名下存在一次住房贷款记录(全国范围内，贷款记录均是全国性的)，包括住房商业贷款、公积金贷款、以购房名义的公积金支取，(以下简称住房贷款记录)首付比列提高至70%，若个人名下存在两次住房贷款记录，则不再能使用住房贷款。
材料：个人身份证、户口本
贷款个人需要提供银行流水、收入证明等(实践经验上，收入证明、银行流水等证明的月收入水平是月供的2倍以上)
税费：契税、印花税、登记费、配图费等
购买90平以下住宅且唯一的：契税1%印花税0.5‰
购买90-140平住宅且唯一的：契税1.5%印花税0.5‰
购买140平以上或购买二套住宅的：契税3%印花税0.5‰
（2）家庭
家庭+北京户口(夫妻一方拥有即可)=2套房
拥有北京户籍的家庭在本市未拥有住房的，最多限拥有两套住房。
贷款：家庭首套房：首付比例30%
家庭二套房：首付比例70%
夫妻均无贷款记录购买首套30%购买二套70%
双方有一次贷款且未还清购买首套70%购买二套70%
双方有一次贷款且已还清购买首套30%购买二套30%
双方贷款次数不少于两次则不能贷款
材料：个人身份证、户口本、结婚证
贷款家庭需要提供银行流水、收入证明等(实践经验上，夫妻双方收入证明、银行流水等证明的合计月收入水平是月供的2倍以上)
税费：同个人
（二）外地户口
①工作居住证
侃家网咨询师提醒持有北京市工作居住证的非本市居民，可以在北京购买住房。
工作居住证，俗称“绿卡”，是北京、上海和深圳等地为了吸引和留住人才，实施人才柔性引进战略，对国内符合条件来本地区发展的人才颁发的一种证件。持《工作居住证》者，在子女入托、上学、购房、社会保障、职称评定等方面都享有市民待遇。
在购房效力方面，北京市工作居住证=北京户口
（1）单身
工作居住证+单身=1套房
自2013年3月31日起，持有北京市工作居住证的成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房。对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
贷款和税费同北京户口，材料需额外准备《北京市工作居住证》的原件和复印件、有效的暂住证
（2）家庭：同北京户口，材料需额外准备《北京市工作居住证》的原件和复印件、有效的暂住证
②纳税、社保
外地户籍无北京工作居住证但满足连续60个月的社保缴存或连续5年的纳税记录的，无论是单身还是家庭，都只能购买一套住房。
社保缴存记录在五年内必须连续，每月缴存；纳税记录只要每年从1月到12月有一次缴税记录就可以。
贷款：首付比例30%
若个人或家庭名下存在一次住房贷款记录，包括住房商业贷款、公积金贷款、以购房名义的公积金支取，首付比列提高至70%，若名下存在两次即以上住房贷款记录，则不再能使用住房贷款。
材料：个人身份证、户口本、有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息
贷款需要提供银行流水、收入证明等(实践经验上，收入证明、银行流水等证明的月收入水平是月供的2倍以上)
税费：同上
我国“去库存”今年首招剑指房贷门槛，一线城市房贷政策调整可能性较低，下面跟小编来看看!
央行网站2日颁布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，指出在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
业内人士指出，此次下降后，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线和二线城市将迎来重大利好。“去库存”将是未来几年房地产行业运行的主基调，且居民住房需求依然较大，鼓励居民适度加杠杆有一定空间。
改善 一些家庭有望提前实现购房愿望
“今年五大任务之一就是房地产去库存，此时出台此政策，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬表示，去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，交易趋于活跃，房价同比上涨的城市数量逐渐增多，但也存在区域差异，特别是三、四线城市的房价继续低迷，去库存压力依然较大。
随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。
“首套房对应的是大量的市场刚需，面对的是一般收入家庭。对于这些家庭来说，有的人可能还在攒钱，原本是明年才能启动的购房计划，在这次调整以后马上就能签约了。”社科院金融研究所所长助理董裕平表示，在春节前夕出台的这次调整，是国家高度重视民生工程，着力解决群众关心的住房问题的集中体现。他说，新政有利于一些居民家庭可以提前实现购房的愿望，改善居住条件，从政策意图来看，有积极的导向作用。
亚豪机构市场总监郭毅表示，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。
压力 高库存使房价分化愈加明显
最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，在去库存一年后，我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。
易居研究院最新数据显示，12月份50城存销比数据中，去化超过12个月的城市超过60%，其中，三亚、茂名、淮南、烟台四个城市去化均达24个月，北海更是高达34个月。
同时，供应方面，北京同比减少85%、上海同比减少39%的同时，青岛同比上涨781%，茂名同比上涨1773%。
此外，在库存压力的不同下，城市间房价分化愈加明显。统计局数据显示，2015年12月份，70城市新建住宅销售价格环比继续上涨，最高涨幅为深圳的3.2%，最低下降为丹东的0.9%。而同比方面，深圳同比上涨47.5%，丹东则下降5.3%。
在全联房地产商会执行会长任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。” 据任志强测算，竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。“当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多，但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。”
中国银行国际金融研究所高级研究员认为，“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调，有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。 2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是，种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是房地产库存高企更成为制约未来3至5年内房地产健康运行的突出问题。因此，房贷新政有利于房地产“去库存”。
影响 一线城市限购政策暂时不会取消
对于降低首付比例的影响，可以预期的是，此次政策出台后，商业银行住房按揭贷款的业务量有望进一步提升。
此次政策的出台，贯彻了2015年以来去库存的政策导向。给予了各地信贷政策调整的自主权，允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况，积极调整首付比例。当然，两成首付的比例，使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇，确实很有激励性。
对于未来房贷政策的调整是否会从“不限购”城市扩展到“限购”城市，大部分市场人士认为可能性较低。温彬对《经济参考报》记者说，去年房地产调控政策使一线城市房价上涨过快，去库存效果明显，未来房价仍有上涨压力，限购政策暂时应不会取消。
而对于降首付是否会增加贷款风险，当前，我国居民整体杠杆水平远低于其它国家，偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年，我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，占GDP比重约为16.7%，远低于日本的233%、英国的173%和美国77.6%，个人住房贷款的发展深度低于发达国家，未来增长潜
力依然较大。从还款能力看，2014年，我国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%，小于日本的58.5%，更远低于美国居民约109%的负债水平。
一位国有大行北京某支行个人信贷业务负责人表示，目前而言，银行贷款的项目储备不是很多，政策调整能够刺激出更多的个人客户。尤其在银行所有的信贷品种中，房贷品种是其中风险相对较低的品种，坏账率也比较低。因此，相对长期的、安全的、收益比较稳定的房贷业务业务量增加对银行而言是好事。
“目前，考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进，房地产市场的需求仍在，尤其是随着经济增长方式的更替，居民消费需求的升级、人口结构的根本转变，居民住房消费也将呈现新的变化，养老地产、旅游地产、文化地产等孕育新的机会，创客空间、租赁市场等新模式逐渐兴起，有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。”
当前，我国居民整体杠杆水平远低于其它国家，偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。
北京首套房首付比例未提高 二套房贷首付最高70%
北京首套房首付比例一般为百分之三十，但是在政策不断严格的背景下，北京首套房首付比例是否有调整呢？而且也有谣传称北京首套房首付比例与利率将提高。
2013年06月12日，记者从多个渠道获悉，目前已有多家银行首套房贷利率上浮至9折，甚至恢复至基准利率，而二套房贷首付也调整至最高70%。
在刚刚过去的端午小长假期间，新盘扎堆开盘以及二手房看房人的增加，成为近期难得一见的景象。然而不少购房者在验资后却被通知：“首套房的贷款利率做不到8.5折了。” “基本上除了工行和建行，跟我们这项目有合作的商业银行现在首套房的贷款利率最多也就是9折了。”据端午节开盘的房山某项目销售负责人介绍，在170多名参加新一期楼盘的购房者中，首套房占到了70%以上的比重，然而从验资结果看，其中能够获得8.5折优惠利率的却并不多。“并不是购房者的资质出了什么问题，还是信贷收紧了。”
不仅是首套房贷被收紧，二套房的贷款也如此：名下有房产者，购买二套房须首付70%，名下无房产的首付比例则为60%；公积金贷款二套房首付也由原先“认房不认贷”时的30%，从严调整为“认房又认贷”的70%。【北京自住房首付多少】
北京中原地产市场部研究总监张大伟也坦言，目前二手房的信贷确实有收紧的现象，首套房商贷利率获得9折已经非常困难；不仅如此，放款时间也被一再拉长。不仅是商业贷款，公积金贷款难度更大，部分房源的放款时间甚至长达两个月。
“6月是年中的分水岭，根据往年交易惯例，银行从进入6月开始会逐渐收紧利率，放慢贷款速度。另一方面，随着‘国五条’政策的从严，住房贷款业务不免受到影响，银行收紧房贷转而指向中小企业融资贷款也是意料之中。”伟嘉安捷分析师吴昊提醒借款人，虽然
优惠利率的小幅提升不会太大影响借款人的还款月供压力，但是目前信贷收紧的信号已经开始释放，必须在购房前认真挑选合适的银行，避免因贷款利率变动影响购房计划。
1、什么是自住型商品房？
答：自住型商品房户是政府在土地出让时通过限房价竞地价，原则上销售均价比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。户型以建设面积90平米以下，不超过140平米，主要是面向社会夹心阶层，买不起普通商品房又不符合保障房购买资格的人。14年1月22日，北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕,表决通过的《政府工作报告》中，首次明确了自住房的性质为共有产权。
2、我可以购买自住型商品房吗？
答：名下无房或仅有一套住房的北京市户籍家庭；名下无房的非京籍家庭，需连续5年（含）以上在北京缴纳社保或个税，可购买一套住房。根据限购政策，京籍有一套住房的单身人士无法购买。
3、我是非京籍，没有在北京缴纳5年社保/个税，能买这个么；如果我有北京的工作居住证，可以买么？属于优先购买对象么？ 答：因为没有缴够5年社保，没有在北京买商品房的资格，就更没有买自住型商品房的可能了，您可以买商住楼或等缴费满5年；北京工作居住证，也称北京“绿卡”，可以免除连续5年在北京缴纳社保或个税的限制，可以买房，根据建委网站>政民互动>答疑解惑里的解释：工作居住证同北京户籍，算优先。 引用的政策： 京建发〔2011〕65号---关于落实本市住房限购政策有关问题的通知 中提到 自2011年2月17日起，对已拥有1
套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）。
4、我在北京没有房子，可以优先购买自住型商品房吗？
答：分优先组和一般组，优先组又分两类，第一类为本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；第二类为已在轮候经济适用房、限价商品住房的家庭；其他可买家庭为一般组。
5、我是保障房轮候家庭，等了好几年没摇上，可以更优先购买自住型商品房么 ？
答：按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。上述两类家庭同等优先，不再区分先后顺序。
6、保障房我是一居备案，买自住商品房可以选择三居么？
答：自住型商品房的户型，与经适房两限房家庭申请的户型无关。当时申请一居室经适房的轮候家庭，照样可以购买两居甚至三居室自住型商品房。
7、现在还能申请经济适用房，两限房么？
答：不能，2013年4月北京市各区县取消了经济适用房，两限房的申请。
8、保障房轮候家庭的收入水平是否“够得着”自住型商品房？
答：北京市房地产协会秘书长陈志表示：“有的保障房家庭虽然收入水平差一点，但有意愿拥有自己的房子，政府考虑的初衷就是希望满足这类人群的需求。他们可以通过拆借、家庭组合等方式购买自住型商品房。但需要注意的是，购买了自住房同时就等于放弃了保障房的购买资格。”
9、我是非京籍缴税够5年/我是京籍但名下有一套房子，属于一般组，能买上这个么？
答：因为这两类情况都属于一般组，如果按优先组先摇号选房，剩余的再让一般组摇号选房，目前推出的自住商品房中有如采育、房山原香嘉苑等项目已经有非优先参与选房
10、想买的人那么多，会不会跟汽车摇号似的那么难买？ 答：目前已经推出多达53宗自住房地块，部分项目买到的可能xing还是非常之高的。
11、申请的人多，房源少，怎么能保证公平分
配？
答：公开摇号，全程公证，政府监督。
12、自住商品房会采取哪种方式摇号选
房？
答：将视项目申购情况，摇取一定比例的购房家庭，原则上不低于房源套数的2倍。先组织优先家庭摇号选房，优先家庭选房后如仍有剩余房源，再组织非优先家庭摇号选房。
13、购买自住房是否可以“撒大网”，申请多个项目？
答：由于多个项目都会同时开始摇号，陆续选房，因此具有购房资格的家庭可以同时提交申请，参与多个项目的摇号。但由于一个家庭只能购买一套自住型商品房，那在选定一套房源并网签的同时，其他项目排号顺序会自动作废，即使选上房也不可能通过网签。
14、我买了自住商品房后，可以出租，出售么？
答：五年内禁止出售，五年后转让征收增值差价的30%（非唯一住房出售还要征收增值差价的20%为个人所得税）。
15、自住型商品房房源多么？
答：据媒体报道，2013年北京将配建2万套自住型商品房(实际成交0套)，合计约180万平米；2014年将再配建5万套。目前已经有多达53宗地块。
16、我想知道现在都哪有自住商品房？这些项目售价都是多少？ 答：请参照：自住型商品房53个地块最详细信息独家曝光
17、购买自住型商品房有流程么？
答：开发商在市住建委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价
格等信息--在不少于15天的公示期内，购房家庭提出申请--开发商对申请者的材料进行初审，符合条件的，将在北京市自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息，需要20个左右工作日 --开发商向符合购房资格的申请人销售（如果申请家庭对审核结果有异议，可在10个工作日内申请复核）--开发商组织摇号，确定选房顺序--提前5个工作日，在销售现场和市住建委网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等--优先家庭选房完成后，其他申请家庭再继续依次选房。
18、我什么时候可以买这个房子？
答：您要参与项目的申购——现场审核——审核结果通过——选房——签约等一系列步骤
19、恒大豆各庄地块现在什么情况？
答:目前恒大御景湾项目经过两次选房已经售罄，1号 7号两栋楼预售证还未办理，尚未开盘，还请大家持续关注。
20、自住型商品房摇号时，会根据楼盘位置和申请人进行地域区分吗？
答：据目前北京市住建委发布《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定（征求意见稿）》显示，自住型商品房摇号不会根据楼盘位置和申请人进行地域区分。自住房摇号分为两组分别摇号，一组是优先家庭，经适房、限价房轮候家庭和京籍无房家庭都放在一起摇，没有区分；另一组是普通申请家庭。
个人住房按揭贷款首付比例及变化过程
2013-04-15 18:35 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T
[摘要]个人住房按揭贷款首付比例经历了很长时间的一段变化。目前较为普遍的政策是首套房按揭贷款比例最低3成，二套房按揭贷款比例最低6成，最高贷款年限为30年。但新国五条细则出台后，地方政府纷纷落地细则，北京率先提高二套房首付至7成。
热门标签: 住房按揭 住房按揭贷款 个人住房按揭贷款
个人住房按揭贷款首付比例经历了很长时间的一段变化。目前较为普遍的政策是首套房按揭贷款比例最低3成，二套房按揭贷款比例最低6成，最高贷款年限为30年。但新国五条细则出台后，地方政府纷纷落地细则，北京率先提高二套房首付至7成。
个人住房按揭贷款首付比例首套房政策经历了由2成到3成的上调，二套房的按揭贷款首付比例变化则更为频繁。
个人住房按揭贷款首付比例二套房贷政策流变
2007年9月27日二套房限制政策出台
央行对第二套房贷提出历年最为严厉的一次调控，楼市转入低迷。
2007年10月至2008年11月二套房政策陷困境
央行出台二套房政策后，未精准定义“第二套房”。各家银行自行定义标准，二套房贷市场处于相对比较混乱的状态。
2008年12月 二套房贷政策大幅放宽
对申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
2009年2月 二套房限制政策名存实亡
二套房贷松绑已经是多家银行“秘而不宣”的秘密，银行都已经悄悄松绑，虽然谁也没有出台相关文件。
2010年4月 二套房贷首付提至五成
4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2011年1月 二套房贷首付不低于60%
史上“最严”房产调控政策新“国八条”出台后，将个人购二套房首付提高到60%。
买房潜规则大揭秘 售楼小姐告诉你如何贷款最实惠
（一）购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
（二）1、先与开发商签定房屋买卖合同; 2、根据开发商要求提供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明(开发商所签银行的收入证明格式)交由开发商办理; 3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。
（三）按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。2、购房协议书正本。3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。5、开发商的收款帐号1份。
（四）其贷款手续及程序是这样的。首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。 然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。 接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
（五）经过以上手续及贷款买房流程，您就可以通过按揭得到新房子了。 通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。购房者如何办理按揭贷款? 楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：(1)选择房产 购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。(2)办理按揭贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。(3)签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发
给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。(4)签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。(5)办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。(6)开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款买房付全款还是办按揭? 选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。
（六）付全款的优缺点
付全款的三大优点：
1.付全款省钱 虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。2.无债一身轻 付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。3.转手容易 从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。
付全款的两项缺点：
1.资金压力大 如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。 2.投资风险大 除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。
（七）按揭的优缺点
办按揭的三大优点：
1.花明天的钱圆今天的梦 按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。2.银行替你把关 办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。
办按揭的缺点
1.背负债务 说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。 2.不易迅速变现 因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。
（八）公积金往往成为工薪族心目中的鸡肋，食之无味，弃之可惜。但是不买房就取不出的局面让公积金饱受诟玻但对于买房一族来说，特别是首套房的买房者，公积金的效用是可以发挥的。
诀窍一，首次购房用足额度 A女士几年前全额付款买了婚房，现在准备用公积金贷款为父母买套养老房，但却被告知，她不能申请公积金贷款，只能办理商业性第二套房贷。A女士很郁闷：我和先生都没有使用过公积金贷款，为什么会没有资格申请呢?显然，A女士被公积金贷款新政“误伤”了。现在持有房产的人均面积超标了，当然就不能使用公积金贷款购房。因此，在目前情况下，首次购房一定要用足公积金贷款的额度。需要提醒的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷款，婚后，即便另一方没有买过房，其公积金使用也会受到影响，所以，夫妻双方最好能同时使用公积金贷款购房，以用足额度。
诀窍二，主贷参贷仔细斟酌 B先生公积金账户内的余额较多，考虑到离退休还有近10年时间，要用好这笔钱，最好的办法是贷款买房。在看房时，细心的中介提醒他，办理公积金贷款不妨以儿子作为主贷人，他作为参贷人。原来，B先生已经买过房子，按规定，再申请公积金贷款要符合改善性需求的标准，即便符合了，利率也要按照1.1倍计算。而由于他们前次购房时，儿子尚未成年，按规定，成年后的儿子单独购房就可以享受首套房政策。 B先生儿子刚刚参加工作，公积金账户内的余额很少，不能用足额度，B先生参贷后，其账户内的余额可以合并计算额度，帮助儿子用足首套房公积金政策。贷款申请人的配偶、同户成员作为住房公积金共同借款人的，可以参与公积金贷款额度计算，同户成员是指在申请公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上(含一年)的直系血亲。B先生符合共同贷款的条件。
诀窍三，提前还贷扣准年限 两年前，C先生利用公积金贷款购置了一套房，贷款期限为10年。如今，C先生准备提前还掉部分贷款。他听说，提前还款可以通过缩短贷款年限，享受到低利率。但他提前还款后，却发现利率并未降低。原来，公积金贷款利率年限不同，其利率也不同，主要区分是有没有超过5年。C先生两年前买房时，5年期以上的公积金贷款年利率为3.87%。而5年期以内(含5年)的利率为3.33%。缩短还款期限的利率计算依据为：缩短后的贷款年限加上已还贷款年限，若少于5年的(含5年)，剩余还款期内的利率按5年期以内计算;若超过5年的，则仍按5年期以上利率计算。需要提醒的是，即便C先生将剩余还款期限缩短到3年，其前两年已经按5年期以上利率计付的利息将不能减退，只是在剩余3年的还款期内能享受低利率。
公积金购房还要避免三大误区
误区一：首付可以使用公积金 如果想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。
误区二：提取总额可以超过房款总额 公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的公积金存储余额有40万元，他只能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提龋。
误区三：结清公积金贷款后不能再用公积金购房 夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金系统上就会有记录，在未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买二套房。但是，如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为首次住房，不受二套房的政策限制。
（九）
贷款，直白点说就是向钱庄付息借钱。对于大部分个人而言，银行几乎是现在唯一可以选择的合法钱庄。这位“债主”的特点是，拒绝风险。它们最喜欢买房子的贷款者。银行个人贷款大致包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人经营类贷款三类业务。由于对公贷款的风险把控越来越严、国家对两高一资(高耗能、高污染、资源性)行业贷款压缩，银行个贷业务份额因而渐长。而这其中，个人房贷因业务量大、不良率低成为个贷业务中的绝对“大头” “一是可以累积客户，很多贷款的客户同时也具备存款、购买理财产品的能力;二则实际房贷业务稳定且持续期限长，资产质量高、还款风险小，累积起来的收益更高。”某国有商业银行个贷部员工说。不过房贷受政策调控影响较大，“前段时间一个月才三四笔业务，而购房回暖的时候一天就有五六笔。”北京某商业银行的个贷员说。1.地产商是它们的好搭档
“我们总行与地产商有合作关系，每年会给它们一笔‘融资顾问费’作为回报。”一位银行信贷员说。因为房贷的需求源是购房者，这些资源掌握在地产商手里，“房屋销售中介也很重要，一些市场份额大的中介，都与好几家银行有合作协议。”因此，个贷经理更要注意与房产销售拉近距离，“我们至多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录，而其他信息，房产销售人员当然更清楚，有的还会直接教客户怎么应对银行人员。”任何一个楼盘开盘后，为了保证客户顺利贷款，开发商都会引入多家银行驻场，“开发商会要求我们必须让客户贷到款，一旦有一位客户因贷不到款而买不了房，你就从这个楼盘出去。”也就是说，在买房者资质不够的情况下，个贷经理也会尽量想办法。2.它们对贷款后的真正用途监管不严 针对消费贷款，现在新兴的一种方式叫做“循环信贷”，也就是说根据客户抵押资质和还款能力，在一个年限内审批一个固定的放贷额度。客户可在此额度内随时支取和归还资金。但此后，商业银行一般都懒得去对贷款用途做监督。按规定，对于个人贷款资金，银行原则上是受托直接向借款人的交易对象支付，比如房贷直接汇到开发商账户，装修贷款直接进入装修公司账户。但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度不超30万元人民币的贷款资金，借款人可自主支付。一些人将这些消费贷款用来支付房贷，银行也睁只眼闭只眼。有的中介机构会专门帮人操作，支付一定的“通道费”，将其他用途的贷款从对方账户支出，打入客户账户。这样的后续故事，银行很少理会。3.他们觉得二套房贷风险大、收益大 这其中有个关键影响因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。“以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折;而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房贷。”4.年底申请房贷不容易 这其中有个关键影响因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。“以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折;而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能赚到
买房首付又降了，央妈的“大红包”你接到了吗？ 2016-02-02
2月2日，央行、银监会发布通知，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房商业性个人住房贷款原则上最低首付款比例为25%，可下浮5个百分点；对拥有1套住房且购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
1不限购城市首套房首付比降至25%
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。【北京自住房首付多少】
对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2结合不同城市实际情况自主确定最低首付款比例
在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
3根据借款人信用状况等确定首付款比例
银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
4加强住房金融宏观审慎管理
加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
新闻多一点
46个限购城市仅剩5个
1月20日从四川省住房城乡建设工作会上传出了“全面取消限购、限价”，取消“9070”等行政干预政策的消息。根据调查，“限购”政策并非只在四川“消失”。据统计，截至2016年2月2日，全国46个限购城市，仅剩5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）没有取消限购。
全国46个限购城市：
2009年以来楼市调控政策一览
2015年：楼市行政调控与信贷政策接连出台
2015年这一年， 央行330新政、6次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点，房地产政策密集出台，改善性需求大量释放。2015年12月9日，中央喊话：要化解房地产库存，稳定房地产市场。
购房者回归理性，去库存成市场主要目标。
2014年：限购逐步松绑，调整首套房认定标准
政策：1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。
一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在黄金周看到了回暖的曙光，如南京黄金周商品房认购同比上涨48.44%。
2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税
政策：1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信
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