【www.gbppp.com--私藏美文】
住房公积金贷款业务所需证件及办理流程
根据国务院《住房公积金管理条例》、《银川住房公积金个人住房贷款管理办法》规定，职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请个人住房公积金贷款。 一、申请住房公积金贷款条件 1、贷款资格：申请人及其所在单位已及时、足额、连续缴交住房公积金六个月以上，且无停缴、欠缴现象发生，缴交率不得低于5%； 2、具有购买住房的合同或协议，建造、翻建、大修住房须持有规划、土地等部门批准的有关审批文件；
3、具有长期稳定的经济收入和偿还贷款本息能力的证明； 4、首次使用住房公积金贷款购买一手住房的须具有购建房总价值20%以上的自有资金证明，其他情形的须具有购建房总价值25%以上的自有资金证明；
5、购买二手住房竣工年代不得超过20年。 二、贷款额度、期限、利率及还款方式的规定 1、额度：首次使用住房公积金贷款购买一手住房核定为最高不超过职工购建房总价值的80%，同时不高于借款人（夫妻双方）住房公积金正常缴存余额的20倍；其他情形购买一手住房核定为最高不超过职工购建房总价值的75%，同时不高于借款人（夫妻双方）住房公积金正常缴存余额的十倍。
单身职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，每套购房贷款限额40万元；夫妻双方均正常缴存住房公积金的，每套购房贷款限额50万元。二手房最高不超过房屋总价值的50%。
2、期限：贷款期限最长不超过30年，但借款年限加借款人年龄之和不得超过法定退休年龄后五年；异地贷款借款年限加借款人年龄之和不得超过法定退休年龄。
3、住房公积金贷款利率，执行中国人民银行关于住房公积金贷款利率的规定，贷款利率随国家规定利率变动而相应调整。
4、还款方式：还款实行月均还本付息制度，借款人可以提前一次性全部还清贷款，也可以部分归还本金。提前还清贷款，利息计算到还清贷款当月，以后利息不计；部分归还本金的，利息按照剩余本金重新计算。借款期限为一年的，执行合同利率，一次性还本付息，利随本清，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在一年以上的，实行月均等额还本付息，遇法定利率调整，于下一年度1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。逾期不还者按照人民银行规定收取罚息。
三、办理要件
1、购买新房（包括商品房、房改房、经济适用房）的，须提供经房地产行政主管部门备案的购买自住住房的合同正、
副本，首付款凭证（申请有效期限为合同签订之日起两年内）；
2、购买二手住房的须出具过户后的房屋所有权证、买卖契约、税收缴款书、房屋权属档案证明单（申请有效期限为过户之日起一年内）；
3、建造、翻建、大修住房的须持有规划、土地等部门批准的有关审批文件；
4、其他要件：
①夫妻双方身份证、军官证等有效身份证明和户口簿等有效居住证明；
②婚姻状况证明（如系单身须民政部门开具单身证明，离异的还须提供离婚证或民事调解书、判决书）；
③夫妻双方个人征信报告（由公积金中心指定银行出具，有效期限为一个月）；
④贷款人单位在《银川住房公积金贷款审批书》上填写贷款人固定收入情况并加盖公章（有效期限为一个月）； ⑤宁夏区内异地缴存住房公积金的职工在银川市购买住房申请公积金贷款时，须在当地公积金管理中心开具职工住房公积金缴存证明和明细流水账、信用情况证明及异地购房贷款职工公积金提取协议；（有效期限为一个月）
四、住房公积金贷款办理流程图
↓
↓
↓
↓
↓
申请住房公积金贷款条件
发布时间：2010-05-19 稿件来源： 作者： 浏览次数： 16476
一、申请公积金贷款须满足的基本条件有：
（一）职工及所在单位已连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，申请贷款时住房公积金缴存正常；
（二）具有稳定的职业和经济收入，有偿还贷款本息的能力；
（三）信用良好，同意公积金中心对个人信用信息进行查询；
（四）住房公积金账户保留一定余额；
（五）未发生或已全部还清公积金贷款；
（六）提供公积金中心认可的担保方式进行担保；
（七）首次申请公积金贷款购买普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；第二次申请使用公积金贷款的，贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房，首付款比例不得低于60%；
（八）符合公积金中心规定的其他条件
二、申请人住房公积金缴存时间的计算为：
（一）单位应当于每月发放工资之日起5日内（遇节假日顺延）将单位应缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到公积金中心在受委托银行开立的专户内，计入职工住房公积金账户。
（二）单位应按规定比例和缴存基数计算公积金缴交额。
（三）申请人在申请住房公积金贷款日前，先后在两个（含）以上单位正常连续缴存住房公积金，并已办理转移合并手续的，缴存时间可连续计算。
（四）由于申请人或所在单位的原因中断缴存住房公积金，在重新缴存后又一次性补缴的，不属于按月连续缴存的情形。
三、购房取得房产证后申请贷款时间的计算为：
（一）产权证日期在1年以内的，符合公积金贷款条件可以申请公积金贷款。
（二）商业贷款转公积金贷款，符合公积金贷款条件而未能及时转贷的职工，产权证日期在3年以内的，可以申请将商业贷款转为公积金贷款。
（三）取得房产证时间，以房产管理部门发证的日期为准。
四、“征信状况良好”的标准为：
借款申请人的个人信用报告的审核标准是：存在任何一笔贷款或信用卡还款连续拖欠3期（含）或累计拖欠6期（含）的，都将不符合住房公积金贷款条件，受委托银行应当拒绝受理借款人的借款申请，受委托银行根据个人信用报告做出拒贷决定的，要将拒贷情况向公积金中心进行书面说明，并及时将拒贷的个人信用报告及拒贷说明材料上报公积金中心。
申请住房公积金贷款（普通商品房）
发布时间：2012-10-24 稿件来源： 作者： 浏览次数： 6378
办理条件：
1、职工及所在单位已连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，申请贷款时住房公积金缴存正常；
2、具有稳定的职业和经济收入，有偿还贷款本息的能力；
3、信用良好，同意公积金中心对个人信用信息进行查询；
4、住房公积金账户保留一定余额；
5、未发生或已全部还清公积金贷款；
6、提供公积金中心认可的担保方式进行担保；
7、首次申请公积金贷款购买普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；第二次申请使用公积金贷款的，贷款用途仅限于购买改善性住房，首付款比例不得低于60%；
8、非第3次或3次以上的公积金贷款申请。
申请材料：
1、住房公积金个人贷款申请表
2、购房材料：
（1）提供经房产交易管理部门备案登记的《商品房买卖合同》。
（2）《商品房预（销）售许可证》。
（3）购买90平米以下自住商品房的，预付20%房款的税务监制收据或发票；购买90平米以上自住商品房的，预付30%房款的税务监制收据或发票
（4）购买非本市范围内自住商品房（包括经济适用房）的，需提供外地所购房的契税发票、《房屋所有权证》。
（5）因拆迁安置，自付房款差价购买商品房的，需提供拆迁协议。
3、借款人及共同借款人材料：身份证、结婚证、户口簿，夫妻一方在本市、另一方在其他城市汇缴的，非本市汇缴方需提供外地汇缴证明。
4、担保材料：
（1）以所购房抵押的：需提供所购房的《房屋所有权证》。
（2）以非所购房抵押的：需提供《房屋所有权证》、评估报告，如抵押房产非借款人或共同借款人所有，还需提供产权人的身份证及关系证明。
（3）以有价证券质押的：有价证券(如银行的各类存单、邮政储蓄存单、未载明不可用作抵押贷款的国家债券)、有价证券拥有人身份证及关系证明。
办理地点：建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、江苏银行、华夏银行、浦发银行、农村商业银行、邮储银行、中信银行。
办理时限：贷款申请人符合公积金贷款条件，且申请材料经审核确认无误后，在7个工作日内将贷款办理完结。
办理费用：采用住房担保的，抵押登记费：80元
需评估的，评估费：300元
其他：公积金贷款申请表格请到办事现场领取，不便之处，敬请谅解！
申请住房公积金贷款应具备哪些基本条件
借款人所在单位按时足额缴存住房公积金半年以上（如果贷款人为自由执业者进城务工人员，在缴存住房公积金一年以上）；购、建、装修自住住房行为真实；能办理合法的抵押担保手续;信誉良好。
申请住房公积金贷款有哪些程序
（1）凭购、建、装修住房手续和借款人夫妻、担保人有效身份证件到公积金管理中心填写贷款申请表，经审核同意后签订借款合同、抵押合同、担保书（借款人夫妻双方、担保人要亲临现场签印，不得代签）。
（2）借款人到相关部门办理抵押物登记手续。
（3）经住房公积金管理中心和受托银行审查合格后，通知借款人到指定银行办理借款发放手续。
怎样计算住房公积金抵押贷款额度
一、房产价值
1.购买商品房：贷款额为≤合同价值的70％;
2.购买二手房：
①面积＞90㎡，贷款额为≤房产评估价值的60％;
②面积≤90㎡，贷款额为≤房产评估价值的70％;
3．装修贷款：贷款额为≤房产评估价值的60％。
4．购房贷款金额最高得不超过25万元，装修贷款金额最高不得超过10万元。
二、工资收入
1．一般以职工在住房公积金中心申报的工资为准；
2．如果单位申报的工资有误，则职工可以提供收入的证明。
三、年龄及期限
1．男职工的贷款年龄至60岁；
2．女职工的贷款年龄至55岁；
3．对于要求贷款年限较长的职工可以放宽3年，但需要提供除配偶以外的直系亲属作为共同偿还人。
4．购房贷款期限最高得不超过25年，装修贷款期限最高不得超过15年。
四、计算方法
1．公式：
①贷款金额＝月收入总额×35%×贷款年数×12
②公积金质押可贷款金额＝（夫妻双方公积金余额＋担保人公积金余额）×1.3
2．说明：
①贷款金额不得超过此三者（A.按公式计算的结果、B.25万元、C.规定房产价值的可贷款限额）中的最低者；
其中，装修贷款金额不得超过此三者（A.按公式计算的结果、B.10万元、C.规定房产价值的可贷款限额）中的最低者；（质押贷款不受面积的限制，最高可贷10万元）
②月收入总额，为夫妻双方的月收入总额（个人贷款的即为个人月收入）。
借款人能否一次性提前归还全部借款余额
借款人正常还款一年以上可以申请提前还款，经住房公积金管理中心同意后可以一次性提前归还全部借款余额。受托贷款银行将不计收借款人提前还款部分的借款利息，对已计收的借款利息不再调整退还。
申请住房公积金贷款应提供哪些资料
（1）能证明借款人夫妻双方身份和婚姻状况的有效证件。如：借款申 请人夫妻双方户口簿（全户人员基本情况表、常住人员登记卡、夫妻双方户口不在同一户口簿上的，须提供结婚证、离异的须提供离婚证）、身份证。
（2）有担保人的，要提供能证明担保人身份的有效证件。
（3）能证明购、建、装修自住住房行为真实的材料。
①购买商品房的，须提供与开发商签订的合规的购房合同和首付30％预付款发票，期房贷款还须提供开发商阶段性担保书。
②购买二手房的，须提供买卖双方所签订的交易契约及契税发票。 ③装修贷款的，须提供借款人的房屋产权证。
2016住房公积金贷款流程
想买房?不知道公积金贷款具体流程是怎样?下面由小编来带你了解一下公积金贷款具体流程。
一、申请 借款人应向住房公积金管理中心提出住房公积金贷款书面申请书，并如实填写住房公积金贷款申请表以及相关资料，如：个人身份证，借款人婚烟证明、申请人与配偶的收入证明、合法的购房合同原件、申请人与配偶的章印等。
二、初审
住房公积金管理中心对申请人的材料进行初步审核，审核内容包括申请人的资格、贷款金额、期限等，初审合格后由管理中心出具《抵押物审核评估通知单》。
三、评估
申请人接到《抵押物审核评估通知单》后，拿着该通知单到指定的评估机构，对将要购买的房屋进行价值评估，如果是经济适用房就可以不用评估。
四、审核
申请人拿到由评估机构出具的《评估报告》以后，再拿着《评估报告》和初审材料到公积金管理中心进行货款审核，若审核通过，管理中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。
五、办理担保手续
申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择的担保方式是抵押与保证的方式，就应该由保证人出具 书面担保证书;如果选择的担保方式是抵押与保险或者第三方人保证的方式，就应该到担保公司办理委托担保手续或者到保险公司投保。
六、签订借款合同
当前面的几项都审核通过后，申请人就可以签订借款合同了。
并不是所有人都可以申请使用住房公积金贷款买房，只有当你满足了它的申请条件也就是城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年才有资格提出申请。希望能帮到大家。
相关阅读：
1.2015年最新保险公司排名_历年中国保险公司名
/zt/baoxiangongsipaiming/
2.长春医保【查询个人账户_中心_报销比例】
/zt/changchunyibao/
3.车险公司排名_2014车险公司排名_2015车险公司排名-沃保保险网 /zt/chexiangongsipaiming/
4.2015年失业金如何领取_热门地区失业金如何领取-沃保保险网 /zt/shiyejinruhelingqu/
申请住房公积金贷款要具备什么条件？
发布时间：2012-01-12 09:03 发布：本站 查看次数： 7831
职工申请个人住房公积金贷款应具备以下条件：
1、单位职工规范缴存住房公积金3个月以上，自由职业者规范缴存住房公积金6个月以上，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请办理住房公积金贷款。
甘肃省内住房公积金缴存人在兰州地区购买住房,所购房产具备办理抵押登记条件的,可在我中心申请住房公积金贷款。借款人除需提供中心必须的资料外,还应提供住房公积金缴存地的住房公积金管理中心出具的缴存证明。
2、有合法有效的购买住房的合同、协议或房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》。
购买经济适用房申请住房公积金贷款需要提供哪些购房资料？
发布时间：2012-05-15 10:11 发布：本站 查看次数： 4392
1、经济适用房买卖合同原件六份（每份合同附标准层平面图）； 2、20%以上首付款的发票或收据原件，复印件三份（加盖原章）；
申请住房公积金贷款需要提供哪些个人资信资料？
发布时间：2012-03-01 17:17 发布：本站 查看次数： 7659
符合贷款条件的借款人申请贷款时，应准备以下个人资信资料（审查原件留存复印件）：
(1)借款人及配偶身份证明：借款人身份证原件及复印件四份，配偶身份证原件及复印件三份；户口簿原件及复印件二份； (2)
婚姻状况证明：已婚的，提供结婚证原件及复印件三份；未婚的，提供户口所在街道办事处或乡镇政府出具的未婚证明及复印件一份；离异的，出具离婚证或其他法律文书原件及复印件三份。
(3)借款人及配偶工资收入证明：提供原件及复印件各一份；有固定工作的以单位证明为准，个体工商户以近三期纳税发票为准，其他职业者视实际情况出具相关书面证明。
(4)用他人产权抵押的:提供产权人及配偶身份证原件及复印件三份，产权人及产权共有人户口簿复印件两份;产权人婚姻状况证明同前
（2）款要求。
承办住房公积金贷款业务的商业银行有几家？【公积金贷款审批条件】
发布时间：2012-03-01 17:16 发布：本站 查看次数： 4360
我市公积金个人住房贷款业务委托建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、农信合、兰州银行、中信银行和浦发银行等10家商业银行承办；承办银行的住房公积金贷款业务由人民银行实施监督。未经中心委托其他金融机构一律不得办理住房公积金贷款业务。
住房公积金贷款期限如何确定？
发布时间：2012-01-04 10:05 发布：本站 查看次数： 3661
贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄后延5年，男职工不超过65周岁，女职工不超过60周岁。贷款最长期限为30年。
住房公积金贷款额度如何确定？
发布时间：2012-01-04 10:05 发布：本站 查看次数： 4755
住房公积金贷款额度不能超过所购房价的70%，且不能超过抵押物评估价的70%。贷款最高不超过50万元，单身职工贷款额度最高不超过40万。
住房公积金贷款利率是多少？
发布时间：2011-12-29 09:36 发布：本站 查看次数： 3237
住房公积金贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。2011年07月07日人民银行公布的现行利率为：
贷款期限5年以下（含5年）的贷款年利率为4.45%，贷款期限5年以上的贷款年利率为4.90%。贷款期间利率调整按中国人民银行的规定执行
个人住房公积金贷款办理流程细节：
第一步 贷款咨询
借款申请人向所购房屋公积金贷款银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》。 第二步 提交申请
1、《一手房个人住房公积金贷款资料夹》;
2、借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(单身提供民政局婚姻状况证明);
3、经房产部门备案的购房合同及首付款收据的原件及复印件;
4、贷款银行要求提交的其它证明材料。
第三步 签订合同
贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。
第四步 办理抵押
由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记。
第五步 贷款发放
由公积金中心委托贷款银行将借款人的贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。
第六步 按月还款
自贷款发放的次月，借款人应按《借款合同》约定，每月20日前按时偿还贷款本息，直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。
第七步 注销抵押
借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
公积金贷款5招活用窍门
要领一：精于算计巧用公积金贷款额度
张女士和她的先生都是一家大型企业的中层管理人员，在结婚买房时设计出一个绝妙公积金使用计划：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。
根据公积金管理规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。
张女士是这样设计的：两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金贷款额度10万元，而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租出去，这样既可以做到“以租养贷”，又减轻了还款的压力。等孩子将
来出生后，把现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，就能成为一套复式公寓。张女士对公积金贷款的使用真是算计到家。
要领二：留出资金变通公积金来买车
目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。
如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是3‰，每月还款额是1823.66元，而汽车贷款的月利率是5.025‰，每月还款额要2169.2元。目前，有些汽车销售商推出10%的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952.28元。5年下来，两者相差7717.72元。
此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。目前汽车贷款的期限一般在5年以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169.2元，而20年期的公积金贷款每月还款只要608.62元。这样就大大减轻了还款的压力。
因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。
要领三：组合贷款公积金能省大钱
如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业贷款，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。
朱先生以25万元购买了某高层单元，在委托按揭公司办按揭贷款时，要求帮他争取到20万元的公积金贷款。办理公积金贷款的条件较严格，有时未必能完全按买家的要求进行办理。20万元公积金贷款是该套物业成交价的八成，办这个额度的公积金贷款显然是不可能的，一来公积金贷款规定不能超过成交价的七成，二来目前公积金贷款的最高限额为13万元。但按揭公司人员发现，因为张先生是某著名跨国公司的销售主管，月收入过万元，是银行的“优质客户”，所以他申请占成交
价八成的总贷款额，银行是可以批准的。于是，在按揭公司的帮助下，朱先生与银行等进行了协商，最终办理了20万元的“组合贷款”，即由13万元公积金贷款和7万元的商业性贷款组合而成。
尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的利率就相差了一大截。商业贷款的年利率是4.77%，而公积金贷款的年利率是3.6%，这一笔公积金贷款一下就帮张先生省下了好几万元。
要领四：无利息税公积金账户省力合算
很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即0.72%计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即1.71%计息。而商业银行存款整存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息税为1.58%，比公积金的利率要低0.13%。
因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在公积金帐户里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。
要领五：长期缴纳公积金变养老金
据了解，目前很多人只知道“三金”(医保金、失业保险金和养老金)是必缴的，而没有“公积金”则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。
首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款利率是，1-5年期年利率为3.6%，6-30年期年利率为4.05%。而购房商业贷款的利率是，1-5年期年利率为4.77%，6-30年期的利率为5.04%。
此外，员工如果一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。
需要提醒的是，在跳槽、换岗已越来越成为生活的常态的现在，应该时刻注意保护自己的“公积金”。
签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。当变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位，应该记住住房公积金账号也要作相应调整。
什么是等额本金还款法
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。
如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。
等额本金贷款计算公式：
每月还款金额= （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
小额贷款且利率较低时：
举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年
等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元
等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元
两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元
举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年
等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元
等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元
两者差额：9283.98元/20年，一年才差465元
什么是等额本息还款法
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款额计算公式如下：
［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］
下面举例说明：
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。
上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。
此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。
什么是契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。
契税的计税依据，归结起来有4种：
一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
一、土地使用权的出让，由承受方交。
二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
三、房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋。
2、以房产作投资或股权转让。
3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收
应纳税额的计算
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税
4、房屋附属设施征收契税的依据（今年新补充内容）：
（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税
（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。
税收优惠
一、契税优惠的一般规定
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
公积金贷款的特点：
相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例
低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。
一、购房人具备什么条件可以申请公积金贷款
1、交存了住房公积金的，即便是农村户口，也可以申请住房公积金贷款；
2、本人及所在单位在本市按时足额缴存住房公积金一年以上（从后往前推算）；
3、有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；【公积金贷款审批条件】
4、有购买自住房的合法合同或协议，并有所需规定比例自筹资金；
5、有《担保法》规定的资产为贷款抵押或质押；
6、同意办理置业担保或抵押物财产保险；
7、同意住房公积金管理中心规定的其他条件。
8、，第二套若之前使用过公积金，根据余额，贷款额度具体以公积金管理中心查
询结果
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/421526/
推荐访问:公积金贷款审批时间 公积金贷款审批流程