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CPA税法
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房地产开发企业涉及税种及案例分析
一、取得土地环节
1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（税率参照沈阳当地规定）。
案例：某房地产开发企业2013年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2013年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2013年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2013年11月起申报缴纳土地使用税，2013年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。
2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、设计施工环节
1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节
1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5％。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、土地增值税（预征）：除廉租房、经济适用房不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。 除保障性住房外，我省预征率不得低于2%，具体税率参照当地规定。
3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2013年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3％、城建税税率7％、教育费附加3％、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10％）
分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000*5％＝500万元，城建税500*7％＝35万元，教育费附加500 *3％＝15万元，地方教育费附加500*1％＝5万元，土地增值税10000*2％＝200
万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000*10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195*25％＝48.75万元
4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
四、竣工交房环节
1、企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2013年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映
房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解
2013-1-9 10:08:31来源：网络作者：肖太寿【大中小】
一、房企代垫首付和购房返税的营业税处理
（一）代垫首付
针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。
比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。
按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。
另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。
（二）购房返税
某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。
二、房地产企业与业主间违约金的处理
房地产企业收取支付供应商建筑商业主
（一）房地产企业收取业主违约金的营业税处理。
按照财政部 国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
（二）个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理。
《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。” 根据上述规定，个人在购房时由于房产公司的违约而从房产公司取得的违约金或赔偿金，如果与“国税函[2006]865号”所特指的情况一致，依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”应按照“其他所得”应税项目由支付违约金的房地产企业代扣代缴个人所得税。
如果业主获得的违约金或赔偿金与“国税函[2006]865号”所特指的情况不一致的，例如，房地产企业向业主支付延期交房违约金问题，是否要扣缴个人所得税呢？根据《中华人民共和国个人所得税法》，在购房者为个人的情况下，房地产开发企业支付给购房者的所得，属于个人的“其他所得”项目，应当按照20%的税率缴纳个人所得税。
（三）房地产企业与业主间违约金的增值税处理。
1.房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税【房地产销售环节税费】
金；（五）财政部规定的其他扣除项目。而“违约金”没有在扣除项目中列举，因此，房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。
2.房地产开发公司收取业主的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？
房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
三、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理
（一）定金的税务处理
所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。
根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？
根据关于印发<营业税问题解答[之一]>的通知（国税函发[1995]156号）文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。 《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
基于以上政策规定，预收定金必须要交企业所得税和营业税。
（二）订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。
但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。
四、卖精装房送家电、家俱的涉税分析
[案情介绍]
卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。
[税务处理分析]
1.企业所得税的处理
国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
（1）借：银行存款 100万
贷：主营业务收入——房屋 90万
主营业务收入——家电、家俱10万
（2）借：主营业务成本——房屋 50万
主营业务成本——家电、家俱 10万
贷：库存商品——家电、家俱 10万
开发产品——房屋 50万
2.营业税的处理
家电、家俱销售收入10万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？ 密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。
因此，房地产开发公司在销售的精装修商品房时，在合同中同时约定了配置电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，由于，家具家电不属于房地产开发产品范畴，应将此项业务视为房地产开发公司销售商品房与销售货物的兼营业务，其中：对销售商品房征营业税，对销售家具家电货物征增值税。
案例分析32
某房地产开发公司为加大销售力度，于近期推出一项促销方案，规定凡是在促销期间与其签订购房合同的客户，均可配送价值2500元的冰箱1台。该公司优惠期间共实现销售收入1500万元并按此开据销售不动产专用发票，同时送出冰箱100台，价值25万元。为此，该公司财务人员以此种情况在税法上应作为混合销售行为向地税部门计算缴纳营业税
76.25万元〔（1500+25）×5%〕。但作为增值税主管机关的国税部门认为企业上述政策理解有误，售房与赠送冰箱属于兼营行为，营业税与增值税的计税依据应分别确定，分别缴纳。请分析有关的流转税处理。
[分析]
首先，关于混合销售行为的确认。《营业税暂行条例实施细则》第六条规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。现时《增值税暂行条例实施细则》
房地产业六大环节30个涉税风险点剖析
连续12年被税务机关列为专项检查对象，一个行业涉及10个税种，全程六大环节隐藏着多达30个税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对房地产企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。涉税风险成房地产业“第七大风险”
房地产业在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及税种多，房地产业涉及的税种有10个；再有就是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。因此，对房地产企业来讲，如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。
6月8日，在北京举办的“2013年中国房地产老板如何管财税”沙龙上，举办方负责人中国房地产税务筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明俊说：“房地产项目开发周期较长，经营环节较多，税收风险高，但只要在决策前做足税收筹划功课，不但能有效规避企业涉税风险，还能合理合法地降低企业的税收成本。”
据统计，2012年全国房地产企业缴税1.3万亿元，其中契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元、企业所得税2015亿元。房地产业无可争议地成为我国的支柱产业。但是，房地产业在为国家贡献巨量税收的同时，也无可争议地成为涉税高风险行业之一。曾有业界专家撰文指出，骗取贷款、包租销售、囤积土地、违法建筑、外资进入、二手房市场成为我国房地产市场中的六大风险。李明俊认为，除了这六大风险以外，还有第七大风险，那就是涉税风险。“以我的服务经验，房地产企业80%以上存在税收问题。”他说。
记者查阅历年来国家税务总局的年度专项检查通知文件后发现，2002年～2013年的12年来，房地产业是唯一连续12年都被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，有的年度房地产业税收被列为指令性检查项目，有的年度被列为指导性检查项目；有的年度要求重点检查房地产销售业务，有的年度要求重点检查建筑安装业务；有的年度重点检查房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业涉及的所有税种都列为检查对象。
税务机关为什么把房地产业盯得这么紧？李明俊表示，这个行业的税收确实存在很多不规范地方，年年检查，年年的问题都不少，不查的话问题会更多。他介绍，某直辖市地税局有一年按照国家税务总局的要求对该市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中96%存在问题。“房地产业在涉税问题上被认为是高风险行业，这或许也是国家税务总局连续12年将房地产行业列为专项检查对象的原因所在吧。”他说。六大环节隐藏30个税收风险点
房地产业到底有哪些税收风险？隐藏在哪里？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险，只是程度不同而已。”李明俊说。
李明俊表示，从他们多年的业界服务经验来看，房地产企业在上述六大环节之中，至少涉及以下30个风险点。
在土地取得环节存在4个风险点：
1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大； 2.没有在签订土地、房屋权属转移合同10天内申报契税；
3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。在规划设计环节存在3个风险点：
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。在融资环节存在6个风险点：
8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；
9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据； 10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支； 11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；
13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。在工程建设开发环节存在4个风险点：
14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税； 15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票； 16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。在预售环节存在9个风险点：
18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税； 19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税； 20.预售合同没有足额及时缴纳印花税；
21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；
22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；
23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税； 24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税； 25.装修收入没有申报纳税；
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。在清算环节存在4个风险点：
27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符； 28.购买虚假发票虚增成本；
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税； 30.关联方交易定价不合理等。
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解
目录
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解
三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解
四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解
六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解
（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理
1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。案例分析1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。请分析这3000万元的税务处理。 1.营业税的处理
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（1）营业税的处理
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”
在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。
（3）返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 2.企业所得税
本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
本案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还3000万收入，实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 3.土地增值税
（1）返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞（国税发
[2006]187号）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（2）返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。（3）返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。
如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。
然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
以及《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
在本案例中，对开发商取得土地出让金返还款3000万元，如果小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
4.契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。
另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。
土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。 5.会计处理
土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做如下会计处理。收到返还款时：
借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000 借：营业税金及附加 165 贷：
房地产行业各环节涉税图解表
房地产开发商都需要缴纳哪些税费
一、房地产开发商都需要缴纳哪些税
1、契税
建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税
2、营业税
自建筑物出售，按建筑业3%税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5%税率计缴营业税。
3、城市维护建设税和教育费附加
在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用率税缴纳城市建设维护税和3%的教育附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1%。
4、城镇土地使用税
房地产开发商使用国有土地，已使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。 年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额
土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房地产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5、房产税
以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2%税率计缴房产税。
应纳税额=房产余值*（1-10%~30%）*1.2%
房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发【2003】89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税，但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6、车船使用税
以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。
7、土地增值税
以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。 计算公式：
土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额
应纳土地增值税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除金额的50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额的100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。
纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
8、印花税
书立、领受税法例举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
9、企业所得税
应纳企业所得税额=（收入总额-税法准予扣除项目金额）*适用税率
税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后16日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
10、个人所得税
个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。 应纳税额=（全年收入总额-成本费用以及损失）*适用税率-速算扣除数
个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。
二、地产开发前期费用明细
1、征地、拆迁阶段
地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。
2总规阶段【房地产销售环节税费】
交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴纳税费；房地产交易手续费；其他费用；工商注册费；工商年检费。
三、房地产开发项目成本费用组成
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 开发成本
共有八项：
土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿让出给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途临界状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、
容积率、使用年限等因素修正得到。
2、土地征用及拆迁安置补偿费
（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定
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