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独立发包工程施工单位进场须知
欢迎加入艳阳度假•老子山国际养生中心工程，本工程由艳阳度假集团旗下的专业房地产开发公司江苏飞尔房地产开发有限公司建设（项目负责人：王开仁，联系电话：13770670197）；监理单位为：江苏兴盛工程咨询监理有限公司（总监理工程师：房树林，联系电话：15380626222）；总承包单位：江苏前龙建筑工程有限公司（项目负责人：陶德顺，联系电话：13179501249）。现就贵单位进场前须知告知贵单位：
一、进场管理
1、独立发包工程的施工单位进场，须接受总承包单位统一管理，遵守总承包单位的安全文明施工、工程施工质量、项目信息协调及成品保护规定，并签署保证协议。
2、总承包单位需提供以下条件：材料堆放用地、施工用水用电接驳点（费用由分包单位支付）。
3、项目部负责总承包与独立分包单位之间的协调。
二、施工方案
1、施工单位开工前须编制《施工方案》，报总包单位、监理单位及项目部审批。
2、经审批的施工方案是组织施工和工程监理的依据，不得随意修改，确需变更时应提出申请，按程序重新审批。
3、对于不编制施工方案而自行施工，或不按施工方案施工的，造成的损失和工期延误等责任由施工单位承担，建设、监理单位有权追
究由此引起的其他责任。
三、工序及场地移交
1、工程开工前，施工单位应按项目部要求办理工序及场地移交手续，并记录移交日期。
2、如果整体工序及场地不具备移交条件，可分段办理移交手续。
四、开工报告
1、当现场具备开工条件时，施工单位应向总包单位、监理单位及项目部提交《单位（项）工程开工报告》，办理开工审批手续，未办理开工手续的工程不得擅自开工。
2、合同工期中的开工日期以项目部书面通知为工期计算依据。
五、施工质量管理
（一）材料进场报验
1、材料、设备进场使用前，施工单位应填报《材料、设备报验单》，附上《产品合格证》、《质量检验报告》等产品质量保证资料，进口材料、设备应有海关商检证明及中文说明书，经监理单位、项目部现场验收合格后方准使用。
2、主要装饰材料、构配件应按确认的样板验收合格后方能使用。如未确认样板，应由施工单位按设计要求提交样板和有关厂家资质证明及报价资料，经监理单位、项目部办理审批手续后方可订货。
（二）施工样板报验
1、凡重要分项及涉及装饰效果的工程全面施工前，施工单位均应制作“施工样板”，报监理单位、项目部验收。施工样板经验收合格后
方可全面组织施工。
2、施工单位应随《施工样板报验单》同时提供小样图，提前三天报监理单位、项目部验收。
3、具体单位工程由项目部在施工单位进场后进行交底，明确需做“施工样板”的分项工程。
（三）分部、分项（隐蔽）工程验收
1、分部、分项（隐蔽）工程完工，经施工单位自检合格后，填写《工程质量报验单》，并附质量保证资料及自检资料向项目部申请验收。
2、隐蔽工程应执行分层报验制度。
3、未经验收或验收不合格者，不准进入下一道工序施工。
六、进度管理
1、施工单位应按合同要求编制施工进度计划报总包单位、监理单位及项目部审批，并按计划组织施工；独立发包工程进度计划应纳入总进度计划管理范畴。
2、当月工期拖延三天以上时，施工单位应分析原因、制订赶工计划；项目部将按照合同对施工单位实施工期违约处罚。
3、施工单位在工程进度达到合同规定的进度控制点后，应在五天内向项目部办理进度签证手续。
4、如因甲方原因发生工期顺延，施工单位应在事发二天内向项目部报送《工程延期申请》，办理签证手续，逾期不予确认。
七、图纸外工程量签证
1、图纸外工程量签证必须以《工程通知单》或工程变更、设计变更作为依据。
2、如因变更造成已施工而必须返工的工程量，须按规定验收合格后方可办理签证。因图纸修改超出招标范围内的主材，由施工单位将价格报预算部审核后方可实施。
3、对于隐蔽工程施工单位应在隐蔽前半天通知监理单位及项目部验收；对于非隐蔽工程施工单位应在工程完成后二天内通知监理单位及项目部验收，逾期不予办理。
4、因图纸修改造成已备材料不能使用的，须在两天内将已进场材料清单报监理单位及项目部审查。
八、工程验收
（一）验收条件
1、单位（项）工程已按批准的设计文件及承发包合同内容完成。
2、质量符合国家建筑工程施工质量验收统一标准及合同条款有关规定。
3、分包单位负责收集、整理各自形成的相关工程技术资料，装订成册后移交总承包单位统一管理。
（二）竣工初验
1、单位（项）工程达到验收条件，施工单位自检合格后，应提前10天向总包单位、监理单位及项目部提交完整的竣工资料并提出初验申请。
2、项目部办理审批手续后组织有关人员初验，并提出限期整改意
见。
3、施工单位应对初验提出的问题按期完成整改。
（三）竣工验收
1、施工单位对初验提出的问题整改完成后，向总包单位、监理单位及项目部提出竣工验收申请，工程竣工日期以《单位工程竣工验收证明书》签证日期或通过政府相关专业验收及取证日期为准。
2、因施工单位原因未及时办理工程竣工验收及其质量等级不满足合同约定时，项目部将追究施工单位质量及进度违约责任。
（四）政府主管部门专业验收
凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程（包括但不限于消防、化粪池、垃圾站、小区道路、园林绿化、路灯等），按谁施工谁负责办理验收手续的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，项目部组织相关部门参加。
以上请自觉遵守！
预祝我们合作愉快！
江苏飞尔房地产开发有限公司
项目部
2015年7月
房地产合作开发方案
合作开发房地产如何避免合作纠纷房地产合作开发方案
——北京德恒律师事务所长沙分所冯正元律师
一、合作建房双方如何出资 合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。
二、合作建房双方的主体资格合法 合作开发双方法人的主体资格，根据我国《城市房地产管理法》等有关法规，如果合作开发是为了建商品房，其目的是为了出售盈利，那么，双方均应当是具有房地产开发资质，取得房地产开发企业执照的企业法人。如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房，不对外出售盈利，则该方相当于自筹自建，就不需要设立一家房地产开发公司。一句话，只有房地产开发公司才能开发商品房，销售商品房，否则，就是主体资格不合法。
三、合作双方应共同报建 合作开发强调“合作”二字，双方应当在合作开发合同中约定共同负责立项报建和工程施工，并按照投资比例享受权利、承担义务。双方共同立项、共同报建，在一系列许可证件上共同列名，这既是享受权利，又是承担义务的表现。 如果合作建房双方在立项报建时只以一方的名义，而没有合作他方的名义，这在法律上就意味着是独家开发，而不是合作开发。那么，房屋产权登记发证时，产权证上就是独家名称，没有合作他方的名称。更通俗的说，出资的是双方，拥有产权的却是一方。这等于是另一方应当分配的房产面积变为购买房产，性质完全变了。如果合作双方共同立项报建，共同开发建设，产权发证时，按照双方的合同约定比例的房屋面积、楼层、位置分别发给双方房产权证，这实际上也节省了一笔重复缴纳的税费。因此，合作双方应当是共同立项报建，否则，未参与立项报建的一方的权利很容易受损。
四、房地产合作开发方案合作开发税费如何合理分担 合作开发双方应办理土地使用权变更登记手续，双方通过土地转让方式使双方各自名下拥有合同约定比例的国有土地使用权面积。原为集体土地的，应先征用为国有土地。原以划拨方式无偿取得的国有土地，应缴纳土地出让金，在国土部门办理出让手续。由此产生的土地出让金或征地及补偿费用应由投入土地的一方承担。国有土地使用权转让到投入资金一方的转让税费应由转让方和投资方按国家规定分别承担，也可以由合作双方协商承担土地转让的税费。 在合作开发建设中应缴纳的营业税、城建税、固定资产投资方向调节税，按照规定应由建设单位或房地产开发单位（即在项目报建文件中申报的单位）负责承担。总之，合作双方在签订合作开发合同之前，应当对各项投入和各项上缴的税费都应当事先了如指掌，根据权利与义务对等的原则，协商决定合作各方最后分配的比例和具体建筑面积。
五、合作开发应共同管理共担风险 按照合作开发的法律性质，由合作双方按比例投入（资金或土地），按比例享有房屋产权。这其中的权利（经营管理权）与义务（责任与风险）当然也应由双方按比例承担。如果一方全权负责经营管理，而另一方不参与经营管理（实际是放弃权利），那么，在建施工过程中如果出现管理漏洞，经营失误、工程事故、或者擅自违法抵押贷款、对外担保债务等等，轻则影响工程进展，出现预算超支，重则造成停工窝工等等。从法律上讲，对外承担债务、承担亏损，应当由合作双方按比例承担，这是无法回避的。因此，在合作开发建设中双方应当共同管理、明确分工，相互监督，在处理重大问题上应共同决定，共同承担责任。
六、房地产合作开发方案合作开发的土地或在建工程抵押贷款 在房地产开发中，开发商以土地或在建工程向银行抵押贷款是一种通行的做法，但是自有资金最低不得少于工程投资总额的25。在合作开发中，一方投入 土地转让登记到双方共同名下之后，可以抵押贷款。但是何时贷款？贷款多少？贷款多久？这是双方应当协商决定的。值得注意的是，抵押人应当是合作双方，而不是投入土地的单方。双方应当共同承担归还银行贷款本息的义务，承担逾期还款的责任。
七、双方各自投入的土地、资金应否纳入共同监管 双方在签订合作开发项目合同时，应当约定投入土地和投入资金的具体时间，土地应在项目报建前转让登记到双方名下，按份共有。资金也应在报建前转帐到双方共同管理的专用帐户。如果土地、资金仍由各方独自管理，容易产生单位保护主义，影响合作。如果投入 土地先行到位，而投入资金迟迟不到，会影响工程项目的进展。所以，合作双方投入的土地、资金能够按照合同约定按时到位是合作成功的前提，各方投入的土地资金应当纳入合作各方共同管理，共同决定使用，共同承担风险责任
八、合作中一方转让自己的权利义务与第三人再合作怎么办 我国的民法、公司法对共有或合伙、合作、合资企业中一方转让权利义务都有明确的规定，即其他共有人或合伙人、合作方有优先购买权。在合作开发中，如果一方转让部分权利与第三人再合作，就会出现三方合作的局面，彼此之间的法律关系更为复杂，新参加的合作方虽然只是与转让一方签订合同，实际上与原合作的另一方同样产生利害关系。新的合作方的资信状况、诚实信用是否良好？转让双方是否恶意串通？所以，合作开发合同一经双方签订，双方应当全面履行义务，善始善终完成合作项目。如出现一方打算转让部分或全部权利义务时，首先应征得另一方的意见，另一方有优先受让的权利。在未征得另一方的书面认可时，单方面擅自转让权利义务的行为不产生法律效力。
承包工程注意事项
目前，随着建筑市场的进一步扩大和开放，建筑企业所追求的目标不仅是质量好、工期短、业主满意，同时还追求投入少、产出大，企业获利丰厚的建筑产品。为此，企业必须加强对施工项目进行科学管理，而在施工项目管理过程中，合同管理是最重要的环节，是整个管理过程中的核心。
合同形成的过程分两步：第一步是投标取得合同资格，第二步是通过谈判进行签约。在这个过程中，作为承包商主要通过分析招标文件进行投标报价、按时交送招标书、与业主进行谈判商谈合同条款的各个细节问题、修改合同文本、双方达成共识后签订合同书。合同一旦形成，将作为双方日后必须履行的约束。因此，承包商应十分重视这一过程，充分考虑有利因素，力求使双方责权利关系平衡，没有苛刻的单方面约束性条件。结合多年的工作经验，下面我谈几点看法：
一、投标取得合同阶段
投标报价是取得合同的关键，也是合同的主要组成部分。报价应考虑两方面因素：一方面包含承包商为完成合同规定义务的全部费用和所期望的工程利润，应该采取有利的报价，另一方面由于参加投标竞争的承包商都有承包工程的资格，都希望报价为业主选中，和业主谈判以击败对手取得合同资格。因此，要做好一个既有利又有竞争力的报价，应重点做好以下几个方面的工作： 1工程预算
工程预算是承包商为完成合同规定的义务所必须的费用支出，也是承包商的保本点。因此，工程预算必须全面反映招标文件的内容，反映招标文件规定的承包商的合同责任、义务、工程范围和详细的工程量。预算前必须对招标文件进行详细分析、具体地逐条地确定承包商的合同责任，复核工程量，以确定各项费用。
2制定报价策略
制定报价策略是经营策略的一部分，因此必须综合考虑承包商的经营总策略、建筑市场竞争的激烈程度和合同的风险程度等，以调整不可预见风险费和利润水平。一般在承包工程中，投标报价不等于合同价格，因为在议价谈判和合同谈判中可能调整报价，而常常合同价格又不等于工程实际结算价格，因为合同实施中可能通过索赔调整合同价格。因此，承包商在议价谈判过程中可根据实际情况，采取进一步调整报价，提出更好的、更先进的技术措施及实施方案以战胜对手。例如：隧道报价中，可利用洞内弃方进行石料自加工，可减少地材购入价格；开挖过程中也可采用人机配合的施工或多功能台架进行生产的合理调配，这样可降低机械使用费。
二、合同谈判及签约阶段
承包商在取得合同资格后，应把主要的精力转入到合同谈判签约阶段，其主要的工作是对合同文本进行审查，进行合同风险分析以及最终签订有利的工程承包合同。
1工程承包合同文本条款的审查
合同文本通常指合同协议书和合同条款等文件，是合同的核心。合同的文本尽量采用我国《建设工程合同示范文本》或国际通用的FIDIC条款作为合同文本的依据，主要解决如下问题：
(1)内容齐全、条款完整、不能漏项，对合同规定的工程实施过程中的各种可能情况都要作预测、说明，以防日后争执。
(2)定义清楚、准确，双方工程责任界限明确，不能含糊不清。
(3)合同条款应体现双方平等互利，即责任和权利、工程和报酬之间的平衡。 2合同风险的分析和对策
通过对合同文本的审查，应结合工程的实际情况进行合同的风险分析，并采取相应的对策。由于承包工程的特点和建筑市场的激烈竞争，承包工程过程中风险极大，范围很广，常见的风险有三类：业主资信的风险，外界环境的风险，工程的技术、经济和法律等方面的风险。
我们知道，工程上的许多风险是客观存在的，对那些影响到一个地区或整个社会利益的，无论是业主还是施工单位都应以符合国家和社会利益为前提，不能互相推诿，要责无旁贷，合同中应体现出有效防范和化解风险措施的具体条款。此外，如何减少或避免风险，是承包商合同谈判的重点。对于已分析的工程承包中存在的风险，主要对策如下：
(1)在报价过程中，承包商应充分考虑到风险因素，可采用风险大的分项工程先抛开，再与业主议价谈判，其次合同中规定应由承包商承担的风险要增加风险附加费，或采用多方案不平衡报价以供业主选择。但这些方法要根据自己竞争的能力以及抗风险的能力而确定，以免影响中标。
（2)通过合同谈判，使合同能体现双方的责权利关系的平衡，尽量避免业主单方面苛刻的约束条件，并相应提出约束条件。尽可能将风险大的合同责任尽量采用分摊的原则，尽可能使双方形成一种共同抵御、共同承担的密切合作关系，但同时施工单位也可相应地减少一些利益。以我公司承建的水柏铁路为例，工程中标后，因工程类型多，尤其是桥梁工程较多，按设计要求及我单位实际情况，要么购买大量的新设备及模板、模具，要么从北京长途调运，这样要大量增加投入，谈判中我们建议业主增加投资，但业主不肯让步，为了减少风险损失，我们采取与业主合作，将部分桥梁工程分包给业主指定的并具有同等资质的专业承包商施工，以回避风险。
3合同的谈判与签约
承包商通过以上各项工作，在合同谈判阶段，应选择最有合同谈判能力和经验的人作为主谈进行合同谈判，其他各部门应积极配合，提供资料和建议。
(1)符合承包商的基本目标。
承包商的基本目标是取得工程利润，这个利可能是该工程的盈利，也可能是承包商的长远利益。
(2)积极争取自己的正当利益。
虽然合同法赋予合同双方平等的法律地位和权力，但在实际的经济活动中，绝对的平等是不存在的，权力还要靠承包商自己去争取，如有可能，应争取合同文本的拟搞权。对业主提出的合同文本，双方应对每个条款都作具体的商讨。另外，对重大问题不能客气和让步，切不可在观念上把自己放在被动的地位，当然，谈判策略和技巧是极为重要的。
(3)重视合同的法律性质。
合同一经签订，即成为合同双方的最高法律，合同中的每一条都与双方利害相关。所以在合同谈判和签订中，应注意以下两点：
①一切问题必须“先小人，后君子”，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑到，并作明确的确定，不能有侥幸的心理。
②一切问题都应明确具体地规定，不要以口头承诺和保证，要相信“一字千金”，不要相信“一诺千金”。
我这关于现场施工承包给你几点意见毛哥：
1. 先考察施工现场，看看施工道路，看看是
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