【www.gbppp.com--私藏美文】
土地与房地产政策分析论文
姓名 ：田志强
专业：电气工程及其自动化
学号： 201431001152
我国不动产登记制度的现状及完善对策
摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物
权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还
不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。
关键词：不动产登记 登记机构 责任 对策
目 录
引言 .............................................. 错误！未定义书签。
一、我国不动产登记制度历史 ......................................... 1
（一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 ..................... 1
（二）我国近现代登记制度 ....................................... 1
二、物权法对不动产登记的制度设计 ................................... 2
（一）不动产登记含义 ........................................... 1
（二）不动产登记效力 ........................................... 2
（三）《物权法》对不动产登记制度的规定 ......................... 4 三、 我国不动产登记的问题
（一）登记机关呈分散状态.........................................5
(二）登记机关的责任机制不健全...................................6
三、对我国不动产登记制度的完善建议 7
（一）建立统一的不动产登记法律依据 ............................. 7
（二）统一不动产登记机关 ....................................... 7
（三）进一步完善不动产登记的审查制度 ........................... 8
（一）建立不动产登记的赔偿责任制度 ............................. 8
（二）制发统一的不动产产权证书 ................................. 9
结语 ............................................................... 9
引 言
不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不
动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国《物权法》，设专节以14个
条文（第9条至第22条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产
登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确，
全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健
康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登
记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上，
对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记
错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然
结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了
整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。
一、 我国不动产登记制度历史
（一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度
中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者
考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中
国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申
报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古
代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制
度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明
只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对
外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因
此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。
（二）我国近现代不动产登记制度
就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正
式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们
也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行
全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革
开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。《物权法》颁布以后我
国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真
正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产
行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥
其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护,
“对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来
说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成
本 。”①
二、物权法中不动产登记的制度设计
（一）不动产登记
不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根
据我国《物权法》，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有
关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家
机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国
家,也是属于当事人意思自治的问题 。②其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上
必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由
登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便
不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是
应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。
（二）不动产登记效力
不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各
国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国《物权法》的不动产登记体制下，不动
产登记有如下四种效力：
1.登记的公示力
⑴物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作
为权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。
不动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物
权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果
没有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属
状态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三
人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进
行登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开
透明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了
解到不动产物权的存在及其现状，进而避免第三人遭受损害，保护善意第三人的利益，
维护不动产物的占有秩序和交易安全。
2.登记的形成力
登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权
变动能否生效的效力。《物权法 》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消①
② 李凤章：《登记限度论—以不动产权利登记制为中心》，法律出版社2007年版，第11页。 危晓美：《浅谈不动产登记请求权》，《甘肃行政学院学报》，2004年第1期。
《住宅经济学》期末论文
不动产登记制度对房地产市场发展的意义
土地资源管理1班 32012010138 杨琛
去年3月，国务院办公厅发布机构改革和职能转变任务分工的通知，“出台并实施不动产统一登记制度”被列入2014年完成的任务。我国对不动产的登记一直处于相当不成熟阶段，对各种不动产的记录都非常不完整。而近期出台的不动产登记制度，是一块难啃的骨头，对我国全部不动产一一进行登记，无疑会耗费大量的财力，人力，物力。房地产登记是不动产登记中重要的一部分，但如果顺利实施，将为我国对不动产的管理提供了良好的基础，更加规范房地产市场，促进其良好发展。
一、不动产登记主要目的
不动产登记的目的或者说主要功能并不是针对房地产市场调控，而是一个长效的制度性设计和政策改进。从一个更长阶段的市场影响看，不动产登记是有效保护产权人相关权利的基础，是进一步完善我国市场经济体系的重要举措。通过明确界定住房产权，并将其纳入法律保护框架，有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序，降低住房市场交易双方的产权风险。这对于活跃交易、降低交易成本是利好，对促进房地产市场平稳运行具有积极意义。
二、不动产登记制度对房地产市场的影响
1、为开证房产税奠定基础。
按照目前上海的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。房地产登记制度的实施，对人们造成的最直接影响就是房产税的开证。我国一直以来都在努力实现房产税的征收，但是不完整的房产登记成为房产税征收的最大阻碍。一旦不动产登记制度不断完善，既能对房产税提供良好的基础。房产税本身不是为了调控房地产市场及控制放假而产生，但是房产税的开证会增加人们持有房产的成本，影响百姓是否继续持有房产的决策，从而影响房地产市场上的供给量。税收变化的确会对短期市场价格产生冲击。不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍，如果将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显，从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲，条例公布的确是间接地增加了房价下行压力。
2、带动二手房市场的繁荣
不动产登记一定会对房价产生影响，但是不会在短期内立刻显现出来。很多人认为一旦不动产登记开始施行，将会促使一大批拥有多套房产的人进行抛售，从而拉低目前的市场价格。但实际上，短期内抛售的房源多集中在基础设施、配套相对完善的地段，这部分房源价格一直都属于市场“硬通货”，很难降低房价。此外，不动产登记的主要目标是抑制楼市过快疯长，但就如今的情况，特别是2014年，中国楼市整个处于低迷状态，房地产市场普遍供大于求，所以即使有人抛售房产，如果没有人接盘，则影响将十分有限。但是从长期来看，不动产统一登记是可以对房价上涨起抑制作用的。不少房地产人士表示，不动产登记的出台再辅以住房信息公开和房产税开征，持有多套房产的成本就将上升，这将抑制人们买房的热情并促使房产持有人减持房产，进而带来房价下降，从而带动二手房市场的繁荣。今早潘石屹更是在微博中评价“好政策，能快就更好。我目测、大胆预测，如果今年实施这样好政策房价马上会跌。”
3、规范房地产市场运行
不动产统一登记制度将促进房地产市场的效率和安全。不动产物权是重要的财产权，通过不动产统一登记，明细不动产的归属，能促进房地产市场交易的效率和安全，最大限度的消除因分散登记潜藏的风险，减少和交易会发挥较大的作用。一方面能为国家房地产政策的制定提供真实依据，通过统一登记，摸清房地产的总量分布及变化趋势，政府才能站在宏观的角度对症下药。另一方面，不动产全国信息联网后，一些人想突破国家的限购政策，大搞炒买炒卖的投机生意，也市区了可能性，这样能遏制市场一些不规范行为的发生。“房叔”、“房姐”们随着多套房产信息的曝光，应声而倒；在国务院刚刚公布的机构改革方案中，“建立不动产统一登记制度”、“为预防和惩治腐败夯实基础”的提法，更让人对“房产反腐”充满了期待。毕竟，精确的房产信息远比似是而非的“鉴表”、内斗牵出的“发票”，更加犀利有效。
4、为国家制定与实施房地产市场调控政策提供依据
同不动产登记也是一项难得的房屋存量普查。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，相对于限购等短效机制而言，不动产统一登记制度是系列长效机制的房地产调控出台的必要基础，是实行房产税和官员财产公开的基础政策，意义重大。过去我们在一些研究和政策制定过程中，由于缺少详实数据，往往依靠计算或者模型估算，降低了政策的精准性和效果。这次不动产登记将推动全国不动产信息的电子化，最终形成全国范围内的不动产信息动态数据库，如果这一信息数据库简历，将为政府决策提供大数据支持，由此促进房地产的长远健康发展和房屋买卖市场的进一步规范化，可以摸清家底，为做好相关规划提供更扎实的基础，促进实现土地供应规模预调，优化住房供给结构，积极引导市场消费预期。
5、促进形成房地产市场调节长效机制
不动产全国统一登记制度的建立和完善需要相当一段时间，最终是要建立一个能够提高登记效率、保护产权法律效力的综合性框架体系，从而为房地产市场的调节和发展提供信息基础，在多方面促进房地产市场的健康长足发展。统一的不动产登记起着普查的作用。当前，绝大部分城市的商品房已实现信息登记，但全国各地老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、福利房等房产登记信息尚存空白，须进一步完善。还有一部分城市范围扩大后被纳入的房屋，以及农村宅基地、农村住房也缺少清晰准确的登记。通过建立全国统一的不动产登记系统，可以最大限度地保证数据的真实可靠，有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况，进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。如果是供应不足，那就加大土地供应，减少人为制造房子资源紧缺的状况；如果是供应已经大于需求，那就要通过利率、税收，住房贷款压缩等经济方法遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀，控制市场交易主体的投机行为，防止纯粹“买进卖出，追逐差价”的行为。
不动产统一登记制度对中国房地产业发展的影响 ——从新城镇化背景的解读
中国的房地产业，经历过辉煌时期的高涨，也经历过低潮时期的徘徊，在产业发展的浪潮中，可谓成长中成熟，成熟中成长。在新型城镇化的背景下，我国的房地产业正逐步向平稳而健康的发展态势转变。此次颁布的不动产统一登记制度，正是顺应了新型城镇化的战略部署，为进一步构建以新型城镇化为核心，以存量和增量需求并重为特色，刚需筑底，兼顾改善，严控投资和投机的房地产市场而奠定的重要基石。持续稳定、健康发展的中国房地产，未来必将大有可为。
一、金融体系介入广义不动产
传统的中国房地产市场是一个不完整的市场，其主要原因在于中国实行公有制的土地制度。土地要么归属于全民，要么则是集体。从广义的层面上来说，不管是草原，滩涂或者荒岛，不是集体所有就是全民所有。当然在传统的不动产范围内，全民所有也是有登记的，但没有进行完全的登记。比如国有的草场、国有的林地、国有的荒岛，也许有过登记，但是它们登记的信息不全，格式不统一，不规范，不联网。实际上传统的不动产市场只是真正不动产市场的一部分，它以商品和城市建筑物为主。新的不动产条例颁布以来，其外延扩大了，全部与不动产相关的资源都归于了不动产；而且只有一个主要管理部门，它就是国土资源部，因此，多头管理、多方规制的不统一不接轨的弊端被消除，并且及时提高了公共数据的标准性，及时性，可靠性，连续性；降低了整个信息传递和查询权力实现的成本。以前由于多头登记的不统一不规范，造成了只有狭义的以城市的建筑物为主体的不动产比较容易获得现代金融的体系的支持，引导社会资金进入。但其他时候，除了狭义的不动产以外，对农业，对林业我们大量的金融体系不能跟踪，社会资金难以导入。究其症结在于没有统一规范连续的登记信息。
在这样一个新背景下，金融机构包括商业银行对农业林业可以提供相关新的支持。并且往往不是因为林地，物权来提供担保，而是因为担保来提供贷款。从而大家通过是谁拥有的，是国有的还是民营的，是自然人还是法人，这个人他本身的信用怎么样。而不是看这个地，这个树，这个草场的质量怎么样。这样一来，把传统的金融行业和社会资本对于局部房地产和建筑物为主的对接转为对中国全部的不动产进行对接。我们要把城市资本引入农村，引导现代的资源进入农业，使样农民名义拥有的资产实际上能和现代的金融体系对接起来。
二、不动产登记制度下的产业优化
不动产统一登记制度的实施是为新型城镇化下的产业转型和升级做好积极的准备。在新型城镇化的背景下，产业升级更新换代是必然趋势，发展重心由第二产业向第三产业的转变必然要求关联土地的配套安排，而不动产的标准化统一登记，极大程度上使更广泛意义的不易移动和变现的资源得以流动，即让附着在相关资产的权利能够在法人、社会团体和自然人
之间进行交易，从而使得土地能够在市场机制的作用下自发实现最优配置，更好地为产业的升级服务，进而推动产业转移为先导，就业跟进为支持，政府提供基础设施建设的良性格局的形成。【不动产登记制度的影响】
我国产业结构一直存在农业基础薄弱的问题。这其中很大一部分原因，就来自于城市资本没有办法自由进入农业领域，提供更有效率的资本服务而导致。目前农村土地的现状一种情况是由于农民外出务工而闲置，再者则为劳动力低下的留守农民进行原始的手工劳作，鲜有机器化的大规模生产。如果将这类土地进行不动产统一登记，那么闲置或产出不高的土地在使用权方面可以进行公开市场化的交易，农业和农村能够通过市场化的接口获得市场资源，从而让更高效的资本以及技术带动新型农业的生产。这不仅能够使整体的农业水平得到提升，更能够使原先的农民或务工人员通过实质性的权利让渡获得可观的物质资金，为进一步向城市居民转变作好铺垫。
而从房地产业来看，其发展也进一步随着农民向城市的动态转移而稳步推进。自此，新刚性需求也不言而喻。在新移民的形成过程中，房屋需求的已有存量被不断扩张的增量所补充，既有极其稳定的刚需被新增刚需扩大，从而房地产业的相关开发者能够积极捕捉稳定且不断释放的需求信号，有针对性和可持续地进行商业、居住和基础设施建筑的开发建设，填补可能的供需缺口，促进城市经济和社会职能的完善。这样的发展形势不仅不会造成资源浪费和生产能力的过剩，还能够有效疏导资源从大中城市向二三线城市流动，使产业的转变升级控制在以需求为主导的合理热度内，有利于促进房地产业的结构优化。
三、不动产登记制度带来的人口影响
不动产登记条例的另一关键作用，在于可以融化城乡二元结构的“坚冰”。由于我国城乡间土地权属不一样这个既成事实的存在，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有没有明确规定怎样划分个人利益，导致农村的大量房屋、土地、林地等不动产产权权益无法有效厘清。
然而中国经济的发展离不开农业人口他们所拥有的土地权利。农民的宅基地，承包经营用地，享有的所有集体用地建设权这三块以前没有在国家层面体现出来，全国范围的不统一不规范不接轨，这样就阻碍的外部的人员，资源进入这个不透明不公开的体系。例如农民的宅基地，新条例的实施将落实宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分上的权能，在保障集体土地所有权人权益的前提下赋予宅基地使用权人更多权益，这对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。
我们要把城市资本引入农村，引导现代的资源进入农业，最大程度解决了未来城镇化的主力。大量富裕起来有文化，有稳定职业的农民，它一旦离开它原的三块权利，它可以把宅基地不一定内部转让，把它的承包经营权也不一定内部转让，把它的集体用地的收益权也不内部转让。通过一个统一的登记，农民的宅基地的使用权、农民的承包经营权、集体建设性用地的使用权这些都可以扭转，并可在现在更广大的范围更为规范透明的来进行对接。社会
资本一旦能进入农民的宅基地，农民的承包经营用地，进入农村的集体建设用地就意味着可以资本化变现。它可以抵押担保，就可以获得启动资金的来源。农民传统的被捆死的土地相关的权利，立刻变为现代的城市化的杠杆性启动资金，进而帮助其在二三线城市甚至大中城市承担相应的住房支出。从而在微观层面，分担国家包揽的负担，当前的存量投资除了婚房性质的刚需以外，还存在着与投资捆绑的改善性需求，这种需求已经饱和，因此房地产市场的进一步发展，城镇化的下一步推进只能依靠让农民成为市民。 把一些农民请到城市里面来，而政府不能够提供大量的补贴的情况下，必须充分发挥他们的造血功能。这部分人就成为房地产市场新的刚性需求，他们既是城市新移民的来源，又是产业转移的劳动力支撑，反过来又缓解了以往改革的钟摆效应，同时除一二线城市以外，三四线城市形成以产业转移为先导，以就业跟进为补充，以外来劳动力弥补新增产业能源缺口，作为新的城市居民的来源，一旦他们安营扎寨，那么刚性需求扩张，并都是属于健康的稳定的刚性需求。
四、展望与未来
中国的城镇化过程，从人口上讲，就是农民变成市民；从空间上讲，是从欠优化配套的土地转变为高效完善的城市新区；从素质上讲，是在这一转变过程中，让基于土地的基础设施的完善与配套和基于产业转移的新城市人口，依靠市场的力量，成为刚性住宅和消费的主体。总体说来，作为中国经济的新常态，不动产登记制度的作用，就是为新型城镇化下的产业升级，人口导入，刚需实现提供便利，从而促进我国房地产业的稳健发展。在以产业为先，就业为辅的合理安排下，市场机制为两“业”的发展配备相关土地。逐步形成各行各业用地比例完善，启动顺序平衡的良好发展势头。让农民获得有实质意义的权利，形成从“农”向“市”的流动，让政府的职能向基础设施配套服务转变，让开发商形成以刚需为依托，辅以适当改善性需求的商品住房类的市场观念，那么房地产市场就是成长平稳，结构健康且可持续的。在这样的进程中，中国已经走过房地产发展的黄金十年，那么展望未来，也一定能拥抱稳中有进的黄金十年。
建立不动产统一登记制度的社会意义
发布：2013-04-08 12:27:45
来源：《民主与法制时报》 作者：□陶金节
中国登记制度的最大缺陷在于，登记机构不统一。涉及不动产登记的部门有近10个，每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也不一样，很多中小城市的信息化工作未完成，使得推行不动产统一登记是一场硬仗。
在目前房价居高不下的情形下，国务院日前在其公布的机构改革和职能转变方案任务分工通知中，明确提出明年6月出台不动产登记条例，引发了市场的极大关注。但对于该制度的意义，其实可以从一个更广阔的社会背景来考察。 不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记。
中国的《物权法》在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中，《物权法》实施6年来迟迟无法落地。
政府的一个基本职能是提供人民满意的服务，提高依法
行政水平。无疑，这需要政府把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计。而不动产统一登记制度及建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度，就是这样两项基础性的制度安排。 在刚过去不久的全国两会上，时任国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时，为我们阐明了这两项制度的价值：一是可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权；二是从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。
换言之，从不动产统一登记制度可以发挥的功能看，其于社会发展有以下三方面作用：
首先，不动产统一登记制度通过保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，无疑使得人们有长久的动力去创造和追求财富，造福社会。财产安全一直是人们忧虑的一个问题，如果人们无法保障其个人合法财产的安全，就不可能有积极性去创造财富，即使创造财富，也会转移。个人财产的安全，既体现在保有环节，也体现在交易环节。对于不动产来说，人们既担忧国家的非法侵占，也担忧交易中的欺诈行为。因为权属证书是可以伪造的。因此，为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关
登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。而它之所以能发挥如此功用，乃因为登记行为本身是以国家信用作担保的，而国家信用的背后又是法律信用。
除了发挥保障不动产的交易安全这个最重要的作用外，不动产统一登记制度客观上亦有助反腐的推进。这是当下人们最为看重的一点。鉴于反腐确实受制于信息的不完全和不统一，从加大反腐功效来说，有必要建立统一的财产登记制度，并建立基于公民个人身份号码的统一社会信用代码制度，但若把希望寄托在此上，则有些不切实际，也颠倒了该制度的主次功能。
应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，它主要借助于民事后果变相强制才显示出来。也就是说，假如一个人不去国家机关登记，他就很难交易、抵押和转让其不动产，这就迫使他不得不去登记。而只要一登记，系统就会立即显示其名下拥有的不动产状况。由此可见，其反腐功效是建立在信息的联网和统一上，目的是为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐败分子的职能。因此，要使不动产统一登记制度的反腐功效充分发挥出来，就必须确保登记制度本身的完善。一个有缺陷的登记制度，其反腐功效肯定要打折扣，甚至还会为腐败制造更多的机会。
再者，在当前房地产调控的关键时刻，该制度的建立也有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供精确的事实依据。中国的房地产调控所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。而要做到数据准确，就必须统一登记住房信息，推进全国住房信息联网。
建立不动产统一登记制度的作用很明了，然而，要推进统一的信息登记工作并不容易。这个阻力既来自于制度修订，也来自于技术层面，还来自于部门和个人利益。目前，中国登记制度的最大缺陷，在于登记机构不统一。涉及不动产登记的部门有近10个，每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也不一样，解决这一问题，非常麻烦。何况，很多中小城市本身的信息化工作未完成，甚至未建立起电子化的管理。上述情况无疑使得推行不动产统一登记是一场硬仗。
为此，须先立法，把最基本的规则和制度定下来。这就需要尽快出台不动产登记条例。在这一步后，再研究设立统一的登记机构问题。作为第一步，可以先在法律上明确统一登记机关、登记规则、登记程序和登记收费，再按照同一件事由一个部门负责的原则，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，分别由一个部门承担，最终过渡到所有的不动产，均由一个登记机构登记。
浅谈完善我国不动产登记制度
作者：易树钊
来源：《法制与社会》2013年第03期
摘 要 《物权法》的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种，其物权变动模式相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。其次，不动产的变动表现为登记。
关键词 不动产 登记 物权法
作者简介：易树钊，华南理工大学法学院民商法学2010级硕士研究生。
我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。
《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。
一、立法层面
在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制
定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有侧重，法律系统规模庞大，很可能出现法律制度上的冲突。借鉴其他国家的立法，如德国，不动产登记统一适用《土地登记法》，登记机关是地方法院的土地登记局。在日本，统一适用《不动产登记法》，登记机关是不动产所在地的司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所。在我国台湾地区，统一适用《土地登记规则》，土地登记由土地所在地之市县地政机关统一办理。在不动产登记法中，就统一的登记范围、登记机构、登记程序、登记形态、登记责任做出具体的规定。
（一）统一不动产物权登记管理制度，在程序和实体上做出进一步的规定
不动产物权统一登记管理体制的作用在于简化登记程序，有利于不动产的流转，直接服务于统一的不动产的流通。而我国以前的房地产转让或者变更需先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋变更登记，之后在根据变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。房产地产分开登记，手续繁杂重复，耗费时间和物力。我国物权法所规定的“统一”可以从中择一，或者另外组建一个机构，在具体的登记程序、登记范围和登记办法方面则由配套的法律法规进行明确。
（二）明确登记机构的责任为民事责任
一般来说，登记机构的权力、义务是多方面的，根据有权应有责的原则，如果权责不明可能使登记机构疏忽对当事人提交相关物权证件的真实性、有效性进行严格的审查，这就为转嫁自己的个人成本提供了可趁之机。如果法律规定责任不明，被侵害的当事人寻求法律救济没有依据。在法律条文中明确登记机构的具体责任，一定程度避免因当事人提交的申请资料存在虚假而导致的社会资源的浪费，同时也保障物权变动交易的安全、顺利进行。从世界范围内看，由于不动产登记行为而对登记机构提出的诉讼，绝大部分是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。民事责任的前提是双方地位的平等性，这也是由物权登记的服务性质所决定。
（三）改变现有《物权法》中的折衷审查为实质审查，保护真实权利人的利益
行政机关作为公权力主体的一方，在了解事实方面无疑更有条件，更具有可能性，并且不动产登记的意义重大，涉及到当事人的重要经济权利和国家宏观经济调控，登记机关有必要增强自己的责任，对登记事项的真实性合法性负责，保障登记制度应有的权威。所以，对于产权登记的审查有必要改为实质审查。行政机关的任务加重，一方面可以组建专门的调查机构分摊任务，也可以加大登记费用，作为专项基金专门用于赔偿因登记事项错误给当事人造成的损失。若错误由当事人主观恶意造成，行政机关还可以予以追偿。
（四）进一步规范预告登记制度，对预告登记失效的事项及进行预告登记的范围、种类等做出规定
预告登记的效力属于物权性质，即具有排他性，在我国《物权法》中有所规定。为了使物权不稳定的状态尽早脱离，对于预告登记做出了失效事项的规定。不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段，而《物权法》对过渡期进行限制，就是为了避免最可能发生的偷税现象大量滋生。这是预告登记的积极意义。但为了贯彻预告登记制度，有必要对预告登记的范围、种类等事项进行规范，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权等因法律行为引起的变动，非因法律行为引起的，如自建房屋并不存在预告登记的问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该部动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是上述条款却没有明确规定预告登记失效的事由，会导致一系列的问题。所以需要准确尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定，鉴于预告登记当事人的信息弱势，应尽可能做出有利于预告登记当事人的解释。
（五）完善异议登记制度
《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。”可见，异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权不稳定的消极作用。为了避免恶意的侵权，有必要对其进行一些限制，以使不动产物权的不稳定状态不致长期得以持续。在主体方面，只能是真正的权利人或者利害关系人，对真正的权利人或利害关系人的认定需要行政机关的严格审查，同时，为了防止不特定的人利用法律提供的为真正受害人寻求权利救济的平台为自己谋取利益或滥用权利损害他人，可以在所谓的真正权利人或者利害关系人提出异议登记申请时，要求提供相应的担保，以保障真正的利益不受侵害。
（六）保障《政府信息公开条例》的有效实施，以建立具体、统一、公开的物权变动信息查询制度
《物权法》第十八条规定了登记资料公开的制度，但是并没有对具体应用程序进行明确的规范，世界上许多国家和地区在相应的法律法规中都规定了不动产登记的公开查阅制度并制定了具体的程序。查阅制度障碍繁多，可能导致物权变动信息不对称。因为“如果而且只有一种行动的边际利益大于边际成本，一个理性决策者才会采取这种行动”。而我国《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”并不具体，难以避免实践中当事人被登记机关以各种理由拒绝查阅的情况，这样不仅使纠纷长期难以解决，哪怕诉诸法律，在举证方面也存在这样那样的困难。因而，建立具体、统一和公开的物权变动信息查询制度将有利于实现法律的效率价值。
二、行政制度方面
我国的行政制度是国家根本政治制度和中央地方关系模式的产物，包括全国人民代表大会体制下的中央行政体制、中央行政机关对地方各级行政机关的领导关系以及地方各级行政体制。这也导致了实践中我国不动产登记薄存在多部门、多类型和多级别的登记，如有一些权利登记在土地部门的土地登记簿上，有一些权利登记在房产部门的房产登记簿上，这是多部门多类型的登记；有一些权利是登记在中央部门的登记簿上，有一些权利是登记在地方部门的登记簿上，这是多级别多部门的登记；这样的权利无法形成一个权利束，分散混乱。有的机关为了部门利益，强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必造成法律基础不统一，产生法律相克，即权利实现的法律不能。所以说，在行政制度方面，我国可以规定相应的辅助措施。
（一）透明行政登记过程
这主要是针对实践中行政机关的以下几种行为：其一，超越职权和滥用职权，包括横向和纵向两个层次。前者指具有行政隶属关系或上下级关系的不动产登记主体间的越权行为，后者指无行政隶属关系的行政主体之间，一方行使另一方法定职权的行为。尤其注意的是，不动产登记机关在行使职权实施具体行政行为的过程中，故意违背法定目的，背离基本法理造成后果显示公正而应予撤销的违法行政行为也构成行政滥用职权。其二，不如实登记。包括客观因素导致的错误登记或主观人为的虚假登记。如不动产登记申请人提交材料属实，但不动产登记管理部门错误登记，交易一方当事人提供虚假材料，而不动产登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记，不动产登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记、虚假登记等。其三，不依法办理登记。指申请人提交材料属实齐全，但行政机关未尽审查义务，不办理或不及时办理履行登记责任。针对这些问题，透明行政执法过程，依靠舆论监督的力量，相关权利人的利益才能得到保障。
（二）完善监察制度
行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员，行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/442100/
推荐访问:不动产统一登记制度 不动产预告登记制度