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农村宅基地管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。
第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。
第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。
严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。
第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。
第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。
第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第二章 申请条件和审批程序
第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。
宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。
使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。
实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。
第十条 建房农户人口计算：
(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;
(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享 受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;
(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。
第十一条 宅基地面积计算：
(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;
(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;
(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。
现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。 第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：
(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;
(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;
(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;
(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;
(七)法律、法规、规章另有规定的。
第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;
(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;
(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;
(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;
(七)违法建房未依法处理结案的;
(八)其他不符合申请建房条件的。
第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：
(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);
(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;
(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)骗取批准或非法转让宅基地的;
(五)其他应收回宅基地使用权情形的。
第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。
第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。
抚州市人民政府办公室文件
抚府办发〔2011〕4号
抚州市人民政府办公室关于印发抚州市 农村宅基地管理办法的通知
各县（区）人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门： 〘抚州市农村宅基地管理办法〙已经市政府第54次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行，抓好落实。
二○一一年一月十八日
抚州市农村宅基地管理办法
第一条 为了加强农村宅基地管理，规范农村建设用地秩序，根据〘中华人民共和国土地管理法〙、〘江西省实施〖中华人民共和国土地管理法〗办法〙和国土资源部〘关于加强农村宅基地管理的意见〙等法律、法规、规章和政策规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称的农村宅基地，是指户籍在本集体经济组织的农村村民，经依法批准使用本集体经济组织集体土地用以建造自用性住宅的土地，包括厨房、厕所、禽畜舍等辅助用房，以及庭院、天井等用地。
第三条 本市行政区域范围以内的农村村民新建、扩建、拆建、改建住宅的宅基地管理适用本办法。
第四条 农村村民新建、改建、拆建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地和未利用地的，不得批准占用耕地。严禁在基本农田保护区内建造住宅，严禁未经批准擅自建房。
第五条 农村村民使用集体土地建住宅,其宅基地所有权属集体所有。经依法登记的宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 农村村民因住宅建设申请使用的土地必须符合乡级土地利用总体规划和城市、镇（乡）以及村庄建设规划。
城市规划区内的农村，应当集中安排兴建村民住宅小区，并需取得建设规划部门同意。城镇规划区外的农村，应依照乡（镇）土地利用总体规划确定的用地范围，合理安排建设农民新村。
在规划撤并的村庄范围内，应停止审批新建、重建、改建、扩建住宅。对规划确定撤并的村庄，除危房改造外，禁止重建、扩建住宅。
在地质灾害易发、频发区建房，要避开崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷地质灾害多发地带，禁止山区、丘陵区农村依山高陡切坡和切坡后无防护措施建房。
第七条 农村村民建造住宅占用农用地的，必须根据土地利用年度计划，并依法办理农用地转用审批手续；对所占用的耕地由乡（镇）人民政府组织村集体经济组织或村民小组进行补充，落实耕地占补平衡任务。
对农村村民住宅建设涉及使用的农用地转用年度计划指标，由市人民政府分解下达到各县(区)，下达的计划指标不得突破使用。各县（区）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报市国土资源局备案。
第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省规定的标准。
城市规划区内农村村民宅基地占用耕地的，每户用地面积不得超过120M，占用旧宅基地和村内空闲地的，每户用2
地不得超过180M。
城市规划区外农村村民宅基地面积标准为：
（一）使用原宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180m；
（二）使用耕地的，每户不得超过120m；
（三）使用荒山、荒坡、废弃地的，每户不得超过240m。
第九条 户籍在本集体经济组织的农业人口符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：
（一）无房户或未达到本办法第八条规定的宅基地面积标准的缺房户；
（二）原住宅因国家建设征收、征用或影响村镇规划或交通、水利等基础设施建设需要拆除的；
（三）遭受自然灾害损毁或因土地整理复垦原宅基地灭失的；
（四）已到法定结婚年龄并分立户口的；
（五）其他符合法律、法规规定情形的。
第十条 具有下列情形之一的，不得批准使用宅基地：
（一）不符合本办法第九条申请条件的；
（二）原使用的宅基地已达到本办法第八条规定面积标准的；
（三）将原住房出卖、出租、赠与他人或将原住房改变用途再申请宅基地的； 2222
（四）宅基地申请未经本集体经济组织村民会议同意的；
（五）选址不符合土地利用总体规划，不符合城市、集镇、村庄和农村居民点建设规划及交通、水利、电力、通讯规划要求的；或座落于地质灾害易发区而未有相应防治措施的；或压覆重要矿床的；
（六）申请位臵有土地权属争议或其他重大利益争议尚未调处的；
（七）在规划撤并的村庄范围内（危房改造除外）；
（八）其他不符合法律、法规规定情形的。
第十一条 农村村民原使用的宅基地未达到本办法第八条规定的面积标准而申请宅基地的，新建住宅后必须退出旧宅基地，并在申请宅基地审批之前采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。所交出的旧宅基地由村组集体经济组织收回，原使用者不再享有包括使用权在内的权利和权益。
第十二条 城镇非农业人口建住宅，应当依法申请使用国有土地，必须以出让的方式取得国有土地使用权。严禁城镇居民在农村购臵宅基地建住宅。
第十三条 已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地的使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重臵价格对原使用人给予适当补偿；如该房屋及
农村宅基地管理办法【2008年】
本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。
第一章 总 则
第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江（ 农用地、 商住地、 工业地）省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。
第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。
第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。
严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。
第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。
第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。
第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第二章 申请条件和审批程序
第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。 宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。 使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。
实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。
第十条 建房农户人口计算：
(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;
(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享 受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;
(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。 第十一条 宅基地面积计算：
(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;
(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;
(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。
现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。
第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：
(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;
(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;
(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;
(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;
(七)法律、法规、规章另有规定的。
第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;
(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;
(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;
(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;
(七)违法建房未依法处理结案的;
(八)其他不符合申请建房条件的。
第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：
(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);
(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;
(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)骗取批准或非法转让宅基地的;
(五)其他应收回宅基地使用权情形的。
第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。
第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。
第十八条 经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡(镇)人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积标准与村民同等对待。
经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，应经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积可按照本办法第九条标准参照执行。
第十九条 农村村民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工。各乡(镇)人民政府、村应加强农户建房过程中的监督管理，县土地行政主管部门对农户建房要做到审查、放样、验收三到场。
第二十条 个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理土地使用权登记。农户在建房竣工验收合格后30日内向县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。
因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第三章 监督管理
第二十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。【宅基地管理办法】
超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第二十二条 县土地行政主管部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，有权拆除继续违法抢建部分的建筑物和其他设施，并可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。各乡(镇)人民政府和有关部门予以协助配合。
第二十三条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四条 违反本办法第十五条规定的，由县土地行政主管部门责令其限期交还土地使用权，逾期仍不交还的，申请人民法院强制执行。
第二十五条 违反本办法第二十条规定，不及时办理土地使用权登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处2000元以下的罚款。不及时办理土地使用权变更登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处每平方米10元以上20元以下的罚款。 第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 县土地行政主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第二十八条 本办法如与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。 第二十九条 本办法自2008年1月1日起施行。
农村宅基地管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。
第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。
第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。
第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅 - 1 -
基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。
第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。
第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第二章 申请条件和审批程序
第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。
宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。
使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。
实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。
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第十条 建房农户人口计算：
(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;
(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;
(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。
第十一条 宅基地面积计算：
(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;
(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;
(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。 - 3 -
现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。
第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：
(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;
(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;
(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;
(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;
(七)法律、法规、规章另有规定的。
第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;
(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具 - 4 -
备分户条件或不合理分户申请宅基地的;
(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;
(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;
(七)违法建房未依法处理结案的;
(八)其他不符合申请建房条件的。
第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：
(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);
(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;
(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)骗取批准或非法转让宅基地的;
(五)其他应收回宅基地使用权情形的。
第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收 - 5 -
非集体经济组织成员间
宅基地转让
无效的相关法律规定
1、《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该规定确定了我国房地不动产交易遵循的“地随房走”、“房随地走”或“房地一致”原则。
2、《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
3、《物权法》第五十八条第（一）项、第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”
4、《物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”和第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
5、中共中央、国务院办公厅和国土资源部早在1999年、2004年分别发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》
6、最高人民法院法官由上述规定归纳出转让农村宅基地使用权必须同时具备五个条件，即转让人与受让人应为同一集体成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织成员同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法
建造的住房一并转让（黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，第463页，人民法院出版社2007年3月第1版）。
7、根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要(讨论稿)》（法办[2011]442号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”
广东省农村宅基地管理办法
第一章 总则
第一条【立法宗旨】 为了规范农村宅基地管理，保障农民合法土地财产权利，合理利用土地,切实保护耕地，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。 本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员经依法批准(或合法使用)建设住宅占用的农村集体土地。宅基地使用权人依法对其享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
第三条 【基本原则】 农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度，遵循规划先行、一户一宅、标准控制、依法审批的原则。
依法取得的农村宅基地，应当办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权受法律保护。
第四条【管理主体】 县级以上人民政府应当加强对农村宅基地管理工作的领导，督促有关部门和乡(镇、街道办事处)人民政府依法履行职责。
县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的监督管理工作,并制定本市、县宅基地管理细则。
县级以上人民政府建设规划、房管、林业、农业、水利、综合执法等有关部门在各自职责范围内，做好农村宅基地管理的相关工作。
乡(镇、街道办事处)人民政府协助管理本行政区域内的农村宅基地管理工作。
第二章 规划与计划
第五条【规划要求】 乡(镇)人民政府应当依照土地利用总体规划，组织编制本行政区域内的乡(镇)规划、村庄规划。
城市、镇规划区内的农村集体经济组织成员建造住宅应当符合城市规划，城市、镇规划区内的村庄原则上不再安排单宗分散的宅基地。
城市、镇规划区外的农村集体经济组织成员建造住宅应当符合乡(镇)规划、村庄规划。
第六条【公寓式住宅】 引导农村集体经济组织成员住宅建设逐步向小城镇和中心村集中，鼓励和支持有条件地区的农村集体经济组织建设公寓式住宅。
第七条【计划管理】 农村宅基地占用农用地或者未利用地应当纳入土地利用年度计划。各市、县应当从土地利用年度计划指标中，单列农村建设用地指标，优先用于农村宅基地建设。
农村宅基地占用农用地或者未利用地的，应当依法办理农用地转为建设用地或者未利用地的审批手续。
第八条【一户一宅】 农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，建设住宅应当与村庄土地整治相结合。充分利用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地，严格控制占用耕地建设住宅。
第九条【用地标准】 新批准每户宅基地的面积按下列标准执行：
(一)平原地区和城市郊区80平方米以下;
(二)丘陵地区120平方米以下;
(三)山区150平方米以下。
第三章申请与登记
第十条【申请条件】 申请使用宅基地的，应当为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，并应当符合下列条件之一：
(一)已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户的;
(二)因自然灾害、征地、村庄和集镇公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的;
(三)外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地的;
(四)因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的;
原有的宅基地面积低于本办法规定标准的，可以按照前款规定申请新的宅基地，但应当交回原使用的宅基地。
第十一条【禁止条件】 农村集体经济组织成员申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
(一)已拥有一处宅基地且不低于本办法第九条规定标准的;
(二)出卖、出租、赠与他人住房或者以其他形式转让住房的;
(三)原住房改变用途的;
(四)不具备分户条件而以分户为由的;
(五)其他不符合申请的情形。
第十二条【审批流程一】 农村集体经济组织成员申请使用存量宅基地、空闲地、未利用地的，按照以下程序办理：
(一)向农村集体经济组织提出书面申请;
(二)农村集体经济组织将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置、是否符合‘一户一宅’等情况进行宅基地批前公示;
(三)公示无异议的，农村集体经济组织应当依照《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定召开村民会议或者村民代表会议讨论通过;
(四)农村集体经济组织将申请使用宅基地的有关材料送乡(镇)人民政府审批，其批准结果由村集体经济组织或者村民委员会予以公布;
(五)乡(镇)人民政府将上述材料报市、县(含县级市、区)人民政府土地行政主管部门备案。
第十三条【审批流程二】 农村集体经济组织成员申请使用新增宅基地的，按照以下程序办理：
(一)向农村集体经济组织提出书面申请;
(二)农村集体经济组织将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置、是否符合‘一户一宅’等情况进行宅基地批前公示;
(三)公示无异议的，农村集体经济组织应
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