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二手房房龄影响贷款年限与额度
在房地产市场，二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素。购房者在贷款购买二手房时，房龄对于贷款额度就会有一定的影响——房龄越老，贷款额度就越低。
网友疑惑：“征信和收入状况都很好，就因为房龄的问题贷不了款?”
近日，购房者刘先生正在为二手房贷款的事情所烦恼。刘先生在中介看中了一套二手房，房龄比较老，是80年代的。在签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。
“银行还特意强调说我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来，首付也没办法交;按照合同条款来看，如果合同规定的时间内我没有付首付的话就会违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款，现在我还真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼
其实，像刘先生这样的例子并不少见，由于在房龄对贷款额度的影响方面并不了解，以致于出现一些纠纷。针对这样的情况，记者采访了银行相关人士。
银行业内人士透露，我国商品房市场是最近十几年走向成熟的，而15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过，如果找已结清房产贷款的亲友担保，获得贷款的几率会增大。
记者咨询了工行、农行、建行、中信银行等多家银行发现，银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时，房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。
据记者了解，二手房的商业贷款年限因不同银行有不同规定，一般是房龄加贷款年限不超过35年且房屋必须是在1987年后建造的(注：有的银行规定必须1990年以后建成的且拟抵押房屋的建筑面积不得低于50平方米)。
此外，不同年限的二手房公积金贷款也有差异，按照武汉市住房公积金中心规定，二手房公积金贷款最高比例按房屋房龄(以建成年限为准)分三个等级：
(1)房屋建成年限在10年(含10年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70% ;
(2) 房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60%;
(3) 房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50%;其中房屋总价的认定按照房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。
专家观点：对于房龄较老的二手房 建议使用公积金贷款
针对上述案例中的情况和中介、银行方面的说法，咸宁房产网记者采访了多位业内专家。
金融贷款专家程全安表示，对于房龄较老的二手房，商业贷款和公积金贷款差别较大，同一套高房龄的二手房，商业贷款可能只能贷20%，而公积金贷款则有可能贷50%。因此，他建议购房者，“对于房龄较老的二手房，建议使用公积金贷款”。
专业表示，对于案例中的情况，刘先生可以要求中介找第二家银行办理贷款手续，重新申请贷款。如果贷款批下来则按正常程序过户;如果贷款仍然批不下来则视为合同外的原因造成合同履行不能，刘先生可要求解除合同。
记者提醒：贷款购买二手房 合同约定尤为关键
结合以上专家的观点，在此提醒广大二手房购买者，贷款购买二手房时，尤其是购买房龄较老的二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定，由哪方承担;何种情况下可以解除二手房买卖合同等等。
二手房买卖贷款知识大全
房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有
房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大
部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。 房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境
、物业、水电气、装修。顶楼，比如8楼的8楼(简称8/8)，或9/9，无电梯，一梯多户(6-8户)楼道黑、楼梯陡
、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90年代初80年代末)、没有物业、容积率高。家
里有老人，爬楼不方便，朝向不好，通风采光差，有黑房意味着东西容易长霉，顶楼意味着夏天热冬天冷，厨
房厕所朝向走道，意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。
一、产权情况
房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对
该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权的类型有很多，包括：私产房(合同房)、公产房、经
济适用房、房改房、集资建房等；房屋的产权性质不同，其价值也不尽相同。
日常交易中“私产房”最为常见，私产房的权属证明文件有两个，俗称两证：《房屋所有权证》《国有土
地使用证》；也有老百姓称三证的，其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。由于银行贷款政策影响，大量投资者开始关注商务楼市场。2011年二月份青岛高端写字楼在地方政府托市下，放盘量上升两成，并且这种上升状况还将持续。【工具】上海房地产交易中心地址 联系方式 天津写字楼
我们在查明房屋产权时要要注意以下情况：
1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；
2.产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等；
3.产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；
4.产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；
5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；
二、房屋外部情况
1.地段及繁华程度：地段是房屋最重要的固定属性，也是所有购房者在购房时都很关注的，买家一但圈定
了一定的地段区域，需求较难引导；选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。
2.交通便捷程度；交通是买房者会考虑的重要因素，包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数，
与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，从房子所在地到各公交点的距离，公交工具运行起止时间、
运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠，居住的便利性才
能得以体现；
3.公共生活配套：调查公共生活配套应关注以下各要素；
1)教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等；
2)医疗卫生设施：医院、卫生站、社区门诊等；
3)文化体育设施：公园、体育场、综合文化活动中心等；
4)商业服务设施：商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施；
5)金融邮电设施：银行、邮局等；
6)行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。
4.周边环境：
查看小区的环境要从以下几个方面入手：
1)安全性：小区是否封闭、安全防盗措施等；
2)小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等；
3)内部生活配套，会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等；
4)物业管理：管理状况，服务质量、收费。
5)环保情况：
a)卫生状况：关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水
等情况；
b)噪音：安静与否？有无临马路、铁路、餐饮、集市等？
c)用水：饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱？
d)空气：注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染；
e)其它：有无通信接收设施、高压变电装置等？
三、内部情况
1.户 型：户型的分类形式很多
1)按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；
2)按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫)，四室两厅两卫等
；
3)按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。
a)平 层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其
最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够
丰富，建筑外形比较单调。
b)错 层：错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户
型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。不足是错层
降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住
房的售价。
c)跃 层：跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的
区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住
宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。
d)复 式；是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个
或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的
空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、
二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。
4)无论何种户型，最好能最大限度的满足以下功能：
a)实用经济、功能分室；
b)面积适当、尺度适宜；
c)分区合理(动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区)；
d)朝向合理、日照充足，光线充分；
e)通风良好。
2.面 积：理想的房屋建筑面积，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。
以3居室为例，理想的面积为：
客厅 ：21—30平方之间，开间不小于3.9米
卧室 ：12—15平方之间，双人卧室开间不小于3.6米
卫生间、厨房：4—5平方米左右
储藏间、阳台：5—6平方左右
3.楼 层：楼层是大部分客户都特别关注的点，而且对房屋的价值影响较大。
1)一般住宅按照楼层分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，其中： 1-3层为：低层住宅
4-6层为：多层住宅
7-9层为：中高层住宅
10层及以上为：高层住宅
2)客户选择楼层时一般会结合考虑以下几个因素：
a)通风、采光、日照情况；
b)家庭人口、年龄构成及健康状况；
c)安全性、生活的便利程度；
d)给、排水；
e)景观、环境；
f)住宅总层数
4.朝向：房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题，特别是在冬冷夏热的武汉。 但是，如何判断房屋的朝向呢？
1)一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝向；(如单元门朝南或北的为南北朝向)
2)对于一梯多户的房屋，也可以房屋主要采光面所面对的方向为房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出
，则以主卧室的朝向作为房屋的朝向；
3)按合理布局的设计，一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面向南为宜；次卧室、厨房、卫生间、储藏间【二手房贷款年限】
可次之；
4)最佳的房屋朝向当然是南北向，东西向则是客户比较忌讳的(如西向有建筑物遮挡稍好)；如房屋为塔楼
，则朝向优劣排序一般为：东南、西南、东北、西北(也就是俗称的金、银、铜、铁角)；
5.房屋结构：一般而言，房屋结构能够反映房屋的开间、空高、采光、抗震、房龄等。房屋的结构分类一
般有以下四类；
1)砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水
平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点是：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，
20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
2)砖混结构：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板或屋顶板，少量的屋顶采
用木屋架。特点是：98年以前的房屋基本上都是砖混结构，一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，正
逐步被钢筋混凝土结构所替代。从内部结构上来看一般砖混的开间、进深的尺寸、层高、采光面都受到一定的
限制不是很开阔，没有明显的柱、横梁，较老的房屋能够从天花板上看到很明显的条型预制板。
3)钢筋混凝土：承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护
构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点是：结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。一般8
楼以上、98年以后的房屋基本上都是钢筋混凝土结构，从内部结构上看，即使是装修过的房屋仍能看到立柱或
从吊顶的层次中看到较明显的横梁。
4)钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。特点是：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业
建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。受到银行贷款政策影响，大量实体资金开始关注高端写字楼市场。2011年第二季度成都市中心顶级写字楼在地方政府托市下，租金同比下跌5%，预计这种下跌行情还将持续。房贷、理财产品咋都“嫌贫爱富” 成都写字楼
6.房 龄：房龄是指房屋从正式建成之日起至今的时间，是客户非常关心的、对房屋价值产生重大影响的
一个因素；如果办理抵押贷款，也是银行审批贷款时非常关注的一个问题。有时房主为了让房屋卖个好价钱也
会刻意把房龄报“年轻”些。；置业顾问要了解房屋的真实房龄可以采取以下方式：
1)社区积累：在日常社区时应对每一社区的房屋基本情况(包括房龄)做细致的调查、记
录，这是作为置业
顾问的基本功；注意有些比较大型的小区，分几期建成、或后期又有拆建的，有时房龄跨度会有十几年的差异
。
2)产权证办证日期：如是商品房，正常办证、从未交易过，从产权办理时间前推一两年时间，基本为此房
的房龄；
3)观察不易改造处：从房屋的外立面、楼道、楼梯台阶、厨房、卫生间管道、水、电表等不易改变的地方
的实际状况也可大致判断出实际房龄；
4)咨询相关人士：对于楼栋外墙面有过粉饰和内部有装修的房屋，可以从内部业主、周围居民或房管部门
那里确认房屋的真实年代。
7.配 套：一般的房屋配套设施包括：
1)给、排水：
a)给水系统：关注水量、水质、水压。
b)排水系统：包括生活污水、雨水等排水系统；要求安装正确、牢固、不渗不漏、管道运行正常；【二手房贷款年限】
2)用电：用电的便利与安全也是很重要的一个问题，包括导线、配电箱、电开关、电表各部分的设计、使
用状况等。
说明：我们常说的一户一表即一户1水表 1电表。要注意的是有的小区水、电表是一个单元共用一个总表
，然后每户再有一个分表，这不是实际意义上的一户一表。
3)气：购买二手房时，房屋有无天然气、煤气供应管道是客户较关注的一个问题，其使用方便，费用较低
的特点是房屋的一个卖点。
4)电话线、宽带线、有线(数字)电视线等。
5)电梯：用户对电梯的要求主要要是考虑安全可靠、舒适、方便；
以上是二手房常用的一些配套设施，部分较高档小区还设有以下配套：
1)采暖：近年，一些有条件的区域、单位或较高档的小区开始采用供暧设备。分别有集中采暖、局部采暖
、区域供热等；
2)供水：除了供应自来水外，部分高端社区还供应热水，分质供水(一套供应生活用水，另一套提供高质
、净化的直饮水)；
3)楼宇智能化配套设施：即在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通
信系统、办公自动化系统和各种建筑设备(空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)等的
综合管理。
8.装修程度：房屋的装修一般分为毛坯、简装、中装及精装，但以上分级没有十分清晰的标准，按照行业
惯例分类如下：
贷款技巧：贷款购买二手房注意事项
个人按揭最长贷款期限如何测算？
房贷专家答：贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一个40岁购房人贷款，按揭合同签约之日是2013年4月15日。那么，如果该贷款人的实际生日在4月15日前，他的按揭最长期限为24年；如果该贷款人的实际生日在4月15日或之后，他的按揭最长期限为25年。
选择何种还款方式比较好？
还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。
二手房按揭贷款一般有什么限制？
一般来说，有这几方面限制：（1）已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；（2）房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产；（3）贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成：（4）贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年（且贷款期限最长不超过10年）；（5）贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
贷款期限多长比较适合？
贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能最长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。
XXXX农村商业银行股份有限公司
个人二手房贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在辖内购买二手房屋的自然人发放的人民币贷款。二手房是指已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
第三条 二手房屋贷款包含二手住房贷款和二手商业用房贷款：
（一）二手住房贷款：指我行向购买二手住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。
（二）二手商业用房贷款：指我行向购买二手商业用房或商住两用房的自然人发放的贷款。
第四条 本办法适用于我行所属分支机构办理的个人二手房屋贷款。
第二章 贷款的对象和条件
第五条 二手个人房屋贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。
共同借款人是指两个或两个以上自然人以借款人的名义共同与我行建立的一笔借贷关系。
第六条 借款人须同时具备下列条件：
（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明，并符合当地住房限购措施要求的购房人条件。
（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
（三）具有合法有效的购房合同或协议；
（四）同意在我行开立结算账户，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；
（五）能提供我行认可的有效担保；
（六）我行要求的其他条件。
第三章额度、期限、利率及还款方式
第七条 贷款额度
二手房屋价格依据借款人所购房屋的评估价值确定。二手住房贷款金额最高不超过50万元。
（一）二手住房贷款：
1.对贷款购买首套商品住房的家庭，贷款额度最高不得超过评估价值的60%。
2.对贷款购买第二套商品住房的家庭，贷款额度最高不得超过
评估价值的40%。
（二）二手商业用房贷款：
二手商业用房贷款额度最高不得超过评估价值的50%。
第八条 贷款期限须同时满足下列条件：
（一）住房贷款期限最长20年，商业用房贷款期限最长10年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过60周岁；
（二）贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；
（三）抵押房屋的房龄+贷款期限≤20年；
（四）如选择按季结息、到期还本还款方式，则贷款期限不超过3年；选择等额本息、等额本金等还款方式，如还款周期为按年，则贷款期限不超过5年。
第九条 贷款利率执行浮动利率，按照中国人民银行公布的商业性贷款利率相关规定执行。
贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。
个人二手房屋贷款利率按照不低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.4倍执行。
第十条 个人二手房屋贷款还款方式包括按月（按年）等额本息、按月（按年）等额本金和按季结息、到期还本等。可依据借款人需求选择。
第四章 贷款担保
第十一条 个人二手房屋贷款有以下两种担保方式：
1.抵押担保方式，指借款人以其所购房产设定抵押且在办妥房屋抵押登记手续后发放贷款；
2.抵押加保证担保方式，指除抵押担保外，本行可以根据实际情况，要求借款人额外提供具备代偿能力的自然人提供保证担保。
第五章 贷款流程
第十二条 房屋和渠道准入
各经办行须按照“先准入后放贷”的原则，在办理个人二手房屋贷款业务前应对辖区内存量房源进行整体筛选和准入，房屋准入基本标准：
1.产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。
2.房屋处于我行辖区范围内，且为区位较好、配套齐全、物业管理规范的中高档社区；商业用房须处于商业氛围浓厚区域、且为独立式隔间。
3.抵押房屋取得交易契税完税凭证的日期距贷款申请日不超过三个月，且抵押房屋已取得过户后《房屋所有权证》。
第十三条 贷款受理
借款人除提供依照本办法第六条规定的相关资料，还应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：
1.借款人及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况
证明；
2.所购房屋的房屋所有权属证明，有共有权人的，应提供《房屋共有权证》；
3.房屋共有权人同意抵押该房屋的书面文件；
4.所购房屋的交易契税完税凭证；
5.我行要求提供的其他文件或资料。
第十四条 贷款调查
（一）客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定材料的完整性、真实性、合法性。客户经理须与借款人及配偶（含房屋共有权人）面谈，充分了解借款人基本情况及其交易、贷款用途真实性。
客户经理应重点调查如下内容：
1.核实交易背景的真实性，调查商业用房的投资风险；调查借款人的还款能力；认定居民家庭住房套数；核查借款人的信用记录。
有以下情况之一，且不能提供我行认可的情况说明，则我行不得发放任何贷款。
①现有贷款状态为逾期；
②近2年内有连续逾期90天以上不良记录，或累计逾期记录超过6次；
③信用卡有恶意透支（信用卡账户为非正常状态，且欠款金额在3000元（含）人民币以上）。
2.抵押品调查，包括：抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格调查；
（二）对于商业用房贷款。客户经理应根据借款人购买商业用
影响二手房贷款年限的4大因素
在二手房成交火爆的当下，申请贷款尤其是房贷时，
购房人大多只关心自己的贷款方式，却经常忽视实际的贷款年限，殊不知贷款年限直接影响着还款的月供。“伟嘉安捷”指出，贷款年限越长，还款的压力越小，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么究竟有哪些因素呢？
土地使用年限
土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混
专家解析：在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。“伟嘉安捷”指出，土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。
所购房屋的“房龄”
超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”
专家解析：购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。“伟嘉安捷”指出，一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如北京东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋都是刚建2年内，因此买房时还会免除营业税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。
公积金缴存额度
公积金缴得越多能贷款的年限越短
专家解析：在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。“伟嘉安捷”指出，高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。【二手房贷款年限】
借款人年龄
购房人年龄越大获得批贷的年限越短
专家解析：银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。
3个因素影响二手房贷款年限
在贷款买二手房的时候，很多人关心的是自己如何获贷，或是采用哪种还款方式，而忽略了二手房贷款年限。但是，对于收入不高的借款人来说，贷款年限的长短是很重要的，因为贷款年限越长，每月需要承担的还款压力越小，反之越大。所以，想减轻还款压力，我们必须了解清楚二手房的贷款年限，同时要注意哪些因素会对二手房贷款年限产生影响。
1.土地使用年限
很多人将土地使用年限误认为“房龄”，但它们并不是同一概念，前者的时间是从开发商拿到土地时开始算起，后者是从房屋竣工验收合格到交付使用之日算起。
虽然目前不少银行很看重二手房房龄，但也有银行将土地使用年限与贷款年限挂钩，所以在申请二手房贷款前，最好查清楚所购二手房的土地使用年限。
2.房龄
当然房龄也是决定二手房贷款年限长短的一个重要因素。一般来说，房龄较大的二手房获得的贷款年限较短;反之，房龄较小的二手房获得的贷款年限越长。所以，大家在购买二手房的时候，若所购房屋的房龄已超过20年，则谨慎购买，最好是选择房龄在10年以内的二手房。
3.借款人年龄
除了二手房本身的因素以外，借款人的年龄也会影响二手房贷款年限。一般来说，申请商业贷款的借款人，“年龄+贷款年限”最好小于65年;而申请公积金贷款的，“年龄+贷款年限”最好小于70年。当然，对借款人年龄的具体规定，还需咨询当地银行以及公积金中心。
兴业银行二手房按揭需具备的条件：
① 房龄20年以内；
② 贷款年龄：男：70岁 女：70岁；房龄加贷款年限不超出30年。
③ 首套首付2.5成，基准利率。二套首付4成，二套房利率上浮10%。
④ 外地户口不需提供社保（主借人是本地户口）；
⑤ 3500元以下的收入无需提供存折流水；
⑥ 贷款金额18万以内不受理；
⑦ 公寓、别墅、店面暂时不受理；
⑧ 认可公司定金票；
中国银行二手房按揭需具备的条件：
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