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北京市公共租赁住房体系研究
北京市保障性住房假设投资中心 李持缨
北京市城建研究中心 倪 娜 孙荣华
本文观点集萃：
北京的住房保障体系以公共租赁住房为主有理论上的合理性和现实上的必要性
公共租赁住房保障的对象应该是“两个困难，三类人群” 公共租赁住房的配租应建立以通过审核的时间为基础的轮候制度和编配分房制度
公共租赁住房的运营要管理与服务并重，退出制度上要宽标准，多支持
公共租赁住房的租金应该以市场法为基础综合确定
公共租赁住房的设计要充分考虑居住人群的特征和租赁的性质，要体现解决基本住房需求的要求
公共租赁住房的发展应坚持“三步走”的战略
公共租赁住房的发展需要政策支持、法律制度以及专门机构执行
2011 年，国家提出要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，2012年，北京市提出了要建立以公共租赁住房为主体的住房保障体系。公共租赁住房作为保障性住房主体的地位已经确立，但顶层设计仍不足，可持续发展的困难较多。对公共租赁住房进行系统性的研究，是当前一项重大而迫切的任务。
一、北京市住房保障体系以公共租赁住房为主体的必要性
（一）以租为主的理论基础
1、基本人权与民生优先理论
住房被视为确保人类福祉和尊严的基本权利。党的十七大报告、政府工作报告指出，要努力使全体人民住有所居；《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》等国际性文件提出，人人都享有获得适当住房的权利。国家有义务帮助住房困难家庭实现这项权利。住房困难是居民收入与从市场上获得适当住房之间的差距，有买不起房和租不起房两个方面。买不起房还可以选择租房；租不起房则别无选择，带来严重的民生问题。应坚持民生优先原则，重点发展公共租赁住房，解决居民租不起房的问题。
2、社会保障和公平分配理论
住房保障是社会保障的一部分，社会保障的理论基础是公平分配。公平有“纵向公平”和“横向公平”，“纵向公平”是通过对社会财富进行再分配，使处于相对劣势的社会成员最终达到与其他社会成员享有平等权利；“横向公平”是相同的收入水平的成员能够得到同等的对待。产权保障中，收入水平较高的家庭，享受经济适用房和限价房，受益程度要远远高于享受廉租住房的最低收入家庭，违背“纵向公平”；享受与未享受到产权保障的家庭，差异很大，也有悖于“横向公平”。而通过统一定租、分档补贴，较低收入的家庭实际支付更少的租金，获得了相同的公共租赁住房，体现了“纵向公平”；通过租金补贴的方式，基本消除轮候家庭与已承租公共租赁住房家庭之间的差异，体现了“横向公平”。
3、住房过滤理论
住房过滤是指，高收入家庭随着收入增长，进行住房改善，原有住房随着时间推移品质和等级会下降，成为较低收入阶层的选择，通过一层层的住房“下过滤”，最终使低收入者具有可以支付的住房。产权保障房流转时，转变为商品住房，不是向低收入而向是高出保障收入标准的家庭流转，是一种逆向“过滤”；如果实行封闭运行，
可能会导致不购买或用他人名义购买商品房，不仅不能形成住房过滤，反而还会抑制存量商品住房市场的发展。公共租赁住房由于没有产权收益，随着保障对象收入的提高，有能力和意愿进入其他形式的保障或商品住房，从而将公共租赁住房“过滤”给比其收入更低的家庭。
（二）以租为主的现实要求
1、是市场经济的客观要求
市场和保障是配臵住房资源的两种方式。市场在资源配臵中起基础性作用，是提高住房资源配臵效率的最优选择，这已为经典的经济学理论和普遍的经济实践所证实。由于每个人的资源禀赋不同，必然有部分人无法通过市场来解决住房问题，这就需要政府通过基本住房保障来帮助中低收入家庭来解决住房困难。
从北京市情、房地产市场发展规律及国际经验来看，我市住房租金上涨具有长期性和客观性，下一步，租金上涨的压力很大大。（1）根据历史数据，2005年以来，我市平均租金季度环比涨幅均值为
2.84%，按此增速，2021年全市平均租金为144.4元/建筑平米〃月。
（2）综合运用成本法与收益法测算，合理的租售比应为160-170，2011年我市平均租售比为440左右，假如房价保持稳定，租售比10年回归到理论水平，再加上每年3%的CPI涨幅，则房租年均上涨12.5%，据此预计2021年名义租金为159.4元/建筑平米〃月。（3）根据恩格尔系数与住房消费支出关系，2021年，城镇居民居民家庭租金占可支配收入为28.2%，人均可支配收入为93507元，按人均租住15建筑平米计算，则平均租金为146.5元/建筑平米〃月。综上，取三种方法的中间值，预计2021年北京市住房平均租金为146.5元/建筑平米〃月，相当于2011年的3.0倍。
因此，租不起房将成为我市突出的民生问题。而房租不同于房
价，租赁市场不同于买卖市场，租赁双方都是高度分散的个人，政府干预市场租金缺乏有效的手段，成本高昂，且对市场带来的危害极大。解决租不起房问题的方向，不是干预市场租金，应该是提供低租金的公共租赁住房。
2、住房保障方式特点的要求
住房保障有产权式和租赁式两种。产权保障适应了我国住房制度改革和房地产市场发展的过渡阶段的特点。但随着房改的推进及住房市场各项制度的不断完善，产权保障的公平和效率问题凸显，一是保障房再上市获得巨大收益，有违背住房保障的目标；二是产权保障不能实现住房循环使用。同时，也导致保障家庭对产权保障的偏爱，对产权保障的需求几乎是无限的，进一步增加了住房保障的压力和社会的质疑。
随着住房市场的建立和不断完善，住房保障方式也应随之转变，要建立与社会主义市场经济相适应的、与北京的实际情况相符合的住房保障体系，必然要求走以租赁型为主保障体系。
3、人口增长特点的要求
决定住房需求的是人，我市人口增长的结构特征也决定了今后住房保障要长期坚持以租赁为主。
北京市人口增长的特点。一是人口增长以外部涌入为主。2010年，我市常住人口比2000年增加597万。其中，外来进入的非户籍人口449万，占75%；机械增长的户籍人口128万，占22%；自然增长仅为20万，占3%。二是人口流入年轻化。外地流入的人口中，25-34岁的占2/3左右。三是受教育程度较高。北京的新增外来人口大部分受过良好的教育，受高等教育的比重比全国水平要高出2.5倍。
新流入的人口也是我市住房保障的主要对象，2008年以来通过审核的保障性住房申请人员中。25-34岁的占54%。我市的人口特点
决定了住房保障的特点是长期大量的过渡性需求，总体需求具有长期性，而具体家庭的住房困难具有阶段性，对住房保障需求具有过渡性。因此，公共租赁住房，能很好的满足大量的过渡性住房保障需求。
4、资源利用效率的要求【北京公租房论坛】
一是有利于实现资源循环利用。按照租住公共租赁住房家庭中有80%今后具有商品住房支付能力、平均租住周期5年、运营50年计算，则100套公共租赁住房可解决446户家庭住房困难，则可减少70%以上的土地需求。
二是实现资金转化为资产。以政府持有15万套公共租赁住房、50平方米/套、8000元/平方米的建设或收购成本、该成本相当于市场价50%、房价平均每年上涨5%计算，10年后，公共租赁住房资产的市场价值约为2000亿元，资产增值2.3倍。
三是有利于实现成本固化，凸显实物补贴的优势。公共租赁住房的成本主要在前期一次性投入，建设完成后，成本就固化下来，持续发挥保障作用。尽管当前公共租赁住房租金相对于市场租金优势并不明显，但由于成本固化，公共租赁住房租金涨幅平稳，后期租金优势不断显现。按照当前公共租赁住房租金为市场的80%，每三年上涨10%，则预计10年后仅为市场租金的33%。
二、北京市发展公共租赁住房的几个重点问题研究
（一）公共租赁住房的保障对象
公共租赁住房的对象是在城市中工作、生活的的住房支付能力有困难的住房困难家庭，可归纳为“两个困难，三类人群”。
1、两个困难
（1）住房困难。住房困难是指住房水平低于基本住房面积。确定基本住房面积方法有两种：一是家庭标准，即按不同的家庭类型
关于加强本市公共租赁住房社会管理和服务的意见 京建法[2013]19号
各相关单位：
为进一步加强我市公共租赁住房社会管理和服务，解决承租家庭实际问题，努力创建和谐宜居的居住社区，根据国家及本市教育、医疗、养老等规定，现提出以下意见。
一、公共租赁住房社会管理和服务坚持居住属地管理为主，各部门协同配合的原则，建立各级人民政府、各政府职能部门和各单位间有效合作机制，为公共租赁住房承租家庭提供基本公共服务。外地户籍的公共租赁住房承租家庭仍按本市现行的流动人口相关规定管理。
二、市发展改革委、市社会办、市财政局、市公安局、市民政局、市人力社保局、市教委、市卫生局、市住房城乡建设委加强对区县相关部门工作的监督、指导，确保各项社会管理和社会公共服务落实到位。
公共租赁住房所在区县人民政府相关管理部门将本市承租家庭纳入属地网格化社会管理服务体系，享受与属地户籍居民均等的社会保障、劳动就业、公共卫生、基本医疗、义务教育等社会公共服务。
公共租赁住房所在街道办事处(乡镇人民政府)积极指导社区建设，组织开展社区公共服务、发展志愿服务、推进便民利民服务。
公共租赁住房建设单位严格按照本市相关规定建设小区各类配套用房。公共租赁住房产权单位及运营单位、物业服务企业积极配合属地管理机构开展社会管理和服务工作，共同维护社区安全稳定，营造和谐的社区居住环境。
三、公共租赁住房所在区县人民政府相关管理部门每年按辖区内已摇号入住的公共租赁住房套数配备社会管理和服务所需的机构、人员，安排管理经费。
四、公共租赁住房小区规划建设的幼儿园、学校、社区卫生服务机构、社区养老助残服务设施、社区办公和服务用房、文化活动场地和商业用房等社区配套用房，由相关管理部门按照规定接收管理。
公共租赁住房产权单位与属地相关管理部门沟通，确保居民入住后，社区居民委员会、警务室、社区服务站、社区养老助残服务设施等同步投入使用，面向本区域内公共租赁住房承租家庭提供服务。
五、公共租赁住房社区首次办理入住手续后，按照相关法律法规的规定，在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，依法开展社区党组织和社区居民委员会的组建工作，完善社区服务站建设，开展社区自我管理和服务。
六、公共租赁住房产权单位和社区居民委员会对承租家庭成员基本户籍情况进行信息采集登记，定期向属地公安机关提供实有人口信息采集和登记的数据，并配合街道办事处(乡镇人民政府)、公安、综治、流管、司法、信访、应急等部门共同做好社区安全服务和本市居民人户分离及流动人口管理工作，维护好社区治安和城市秩序。
七、公共租赁住房承租家庭中的本市失业人员可持《北京市公共租赁住房租赁合同》和其他规定材料，到承租房屋所在地街道办事处(乡镇人民政府)社会保障事务所办理失业登记手续，享受公共就业服务和各项促进就业政策。
公共租赁住房所在地街道办事处(乡镇人民政府)社会保障事务所应主动为承租家庭中的本市登记失业人员提供政策咨询、职业指导、职业介绍、培训信息推荐等公共就业服务，积极开展就业援助服务，促进其尽快实现就业。
社区配套商业服务项目和社区各类服务机构招聘人员时，公共租赁住房产权单位应与街道办事处(乡镇人民政府)社会保障事务所配合，优先推荐承租家庭中符合条件的本市登记失业人员。
八、公共租赁住房承租家庭为本市城市低保对象的，可在承租房屋所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织下，在社区内参加治安值班、打扫公共卫生、照顾孤老残幼等公益性社区服务劳动，劳动时间记录到北京市城市低保对象参加公益性社区服务劳动时间内。
九、公共租赁住房应按规划要求建设配套教育设施，满足承租家庭的适龄儿童就近入学、入园需求。父母或者其他法定监护人承租公共租赁住房的本市户籍适龄儿童少年，可在公共租赁住房所在地按规定就近登记入学，其家长可持《北京市公共租赁住房租赁合同》、户口簿等有关证明材料，办理入学手续。
十、公共租赁住房项目所在社区卫生服务机构应以方便居民为宗旨，为社区居民提供疾病预防、医疗保健、健康教育等公共卫生、基本医疗及康复服务。
十一、公共租赁住房产权单位积极配合属地街道办事处(乡镇人民政府)，在公共租赁住房社区内引入养老、扶贫、助残、社区服务等方面的专业社工机构，提供专业化的社工服务。 鼓励公共租赁住房房屋产权单位将自有配套用房无偿或廉价提供给社区服务机构使用。 十二、公共租赁住房产权单位应合理利用配套资源，与项目所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会配合，共同制定社区活动计划，广泛开展展览、文体、公益、敬老、联谊等社区活动，丰富社区居民业余文化生活。
十三、本意见自2013年12月1日起施行。
北京市住房和城乡建设委员会 北京市发展和改革委员会 北京市社会建设工作办公室 北京市财政局 北京市公安局 北京市民政局 北京市人力资源和社会保障局 北京市教育委员会 北京市卫生局 北京市监察局 2013年11月21日
关于印发《北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）》的通知
各区、县建委（房管局），规划分局，各建设、设计、施工单位： 为加强我市公共租赁住房的建设管理，市住房城乡建设委、市规划委、市国土局、市发展改革委、市市政市容委、市环保局、市财政局共同研究制定了《北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）》（以下简称《导则》），现印发给你们，请遵照执行。
本《导则》自通知发布之日起实施。《导则》中的有关技术要求应编入新建公共租赁住房建设项目的招标技术文件，在工程设计和施工中加以落实，对已开工建设项目参照本《导则》执行，以保证建设项目的居住使用功能和节能环保要求。
特此通知。
北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划委员会
北京市国土资源局 北京市发展和改革委员会
北京市环境保护局 北京市市政市容管理委员会
北京市财政局
二○一○ 年七月二十二日
北京市公共租赁住房建设技术导则
(试行)
1 总 则
1.0.1 为了规范本市公共租赁住房建设和管理，依照国家和本市有关规定，制定本导则。
1.0.2 本导则适用于北京市范围内成套公共租赁住房建设，非成套公共租赁住房建设标准另行制定。
1.0.3 公共租赁住房以满足住房困难家庭的阶段性需求为导向，坚持安全、环保、实用和经济原则，合理选择实用的建设技术和建筑工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的要求。
1.0.4 公共租赁住房设计、施工应当逐步推进住宅产业化发展。
2 规划与单体建筑设计
2.1 规划设计
2.1.1公共租赁住房规划应当采取“大分散、小集中”的方式，选址宜在地质条件安全可靠、交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。
2.1.2 为了提高土地使用效率，兼顾规模和经济效益，公共租赁住房可适当提高容积率和建筑密度。
2.1.3公共租赁住房规划公共服务设施按照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》、《北京市城市建设节约用地标准》的规定，适当提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准，配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施，适当在地上安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，方便居民使用。
2.1.4公共租赁住房机动车位按照不低于经济适用住房标准设置，每户自行车位不应少于2辆，宜利用地下空间集中设置停车库。
2.1.5公共租赁住房绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合；小区景观和绿化应采用节水设施，提高用水效率。
2.1.6 公共租赁住房规划设计应当布局合理、空间紧凑、利用充分，根据需求确定合理的规划户型比例。
2.2建筑设计
2.2.1 公共租赁住房户型设计面积标准如下表2.2.1-1
表2.2.1-1【北京公租房论坛】
注1:上表所称“左右”是指根据不同平面和结构类型上下浮动不超过5%。
注2:设计户型应以中小套型为主，适当配置大套型。
注3:单居套型可参照《宿舍建筑设计规范》JGJ36-2005进行设计。
2.2.2层高应为2.7m。
2.2.3 厨房应当配备灶台、洗菜盆、操作台，满足基本生活需要；宜采用厨房整体式橱柜。单面布置厨具或双面布置厨具时，操作净空不小于0.9米。
2.2.4 卫生间应配备洗面盆、盥洗镜、坐便器、淋浴喷头、排风扇等必要设施设备。
2.2.5 户内应预留洗衣机位置，并设置上、下水管线。
2.2.6 阳台宜采用封闭式，应配备晾晒衣物的设施。
2.2.7户内应预留分体空调的外墙预留孔，具备冷凝水集中排放和室外机安装条件。
2.2.8不采暖楼梯间户门应有保温措施，当传热系数小于2.0w/m2·k时，不得设计落地窗、外飘窗。
2.3结构设计
2.3.1 应当逐步采用工业化程度、标准化程度较高的建筑部品、产品，提高部品化率，减少现场加工材料所造成的浪费和污染。公共租赁住房可以采用六类预制部品：第一类为非砌筑类型的建筑内、外墙板；第二类为满足建筑装饰用的制品；第三类为预制钢筋混凝土构件，包括楼梯、叠合楼板、阳台、雨蓬等；第四类为预制主体结构构件，包括预制梁、柱及承重墙等；第五类为钢结构和轻型钢结构用的构配件；第六类为其他符合标准化设计、工厂加工、现场安装条件的建筑部品。
2.3.2高层建筑应优先采用轻质高强材料，减小结构自重和材料用量；设计方案中应提高高强钢材使用率，降低钢材消耗量。
2.4设备设计
2.4.1生活给水系统应充分利用市政给水管网的水压直接供水；需加压供水时，应当选用
既节能、又保障用户水压稳定的给水加压设备。
2.4.2 公共租赁住房应采用太阳能热水系统，并优先考虑集中制热分户供热与建筑一体化的太阳能热水系统；当太阳能热水系统不能完全满足需求时，可采用太阳能热水系统与辅助技术系统相结合的方式。凡用集中式太阳能热水系统时应设分户计量装置。热水供应循环系统应采用支管或立管循环方式，减少热水系统的无效冷水量。
2.4.3公共租赁住房应采取集中供热方式供暖：供暖热源优先选择城市热力网，或采用清洁能源的集中供热方式；锅炉房供热出口、热力站换热器的二次水出口以及各楼栋供热入口均应配置热量计量装置，户内应设置温控装置，并应设置分户热量计量或分配装置。
2.4.4 公共租赁住房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应优先使用市政中水；没有市政中水的，建筑面积5万平方米以上的小区，应配套设计、建设中水系统。
2.4.5公共租赁住房室外景观和绿化用水应使用中水或收集处理后的雨水，景观水系统应采用循环处理方式；应建设雨水收集利用设施和节水设施，推广雨水收集、处理、利用技术，小区内道路、场地的竖向设计和材料选择应利于雨水收集和综合利用；屋顶或地表雨水经收集处理后，用于绿化、回补地下水、景观补水或作为中水系统的补充；采用节水设备和器具、利用再生水资源，节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
2.4.6 生活水、中水、燃气等计量应使用IC卡技术，实现计量付费一体化。
2.4.7公共租赁住房应当采用节水型用水器具和配件，其节水性能指标须达到《节水型生活用水器具》CJ164-2002和《用水器具节水技术条件》DB11/343-2006的要求。
2.5电气设计
北京市民今起可到街道登记申请公租房
中国建筑装饰协会 2011/12/1 来源：北京商报
从今日起，北京市街道（乡镇）住房保障窗口将全面开展本市户籍家庭的公租房申请受理工作，符合条件的家庭可申请公共租赁住房，由于非京籍家庭具体配租细则须由各区县自行出台，因此非京籍家庭可从今日起先期进行申请登记。
从今日起，北京市街道（乡镇）住房保障窗口将全面开展本市户籍家庭的公租房申请受理工作，符合条件的家庭可申请公共租赁住房，由于非京籍家庭具体配租细则须由各区县自行出台，因此非京籍家庭可从今日起先期进行申请登记，等待配租细则出台后便可一并申请，这是记者从北京市住房和城乡建设委员会昨日公布的《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》（以下简称《办法》）中获得的消息。
谁能申请
三类人群可申请有何调整外地家庭增收入上限
三类人群可申请
按照《办法》，公共租赁住房面向三类城市中低收入家庭配租。
其中，第一类为廉租住房、经济适用住房、限价商品住房等保障性住房轮候家庭，可持备案通知书到原申请街道办事处（乡镇人民政府）登记申请轮候配租公共租赁住房，公共租赁住房轮候时间从原保障性住房备案登记日期算起；
第二类为本市城镇户籍家庭，需满足家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下，此类家庭须向申请人户籍所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请；
第三类为外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力的家庭，家庭收入与本市户籍家庭规定标准一致，并且能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房，此类人群须向申请人工作单位所在街道（乡镇）住房保障管理部门提出申请。
具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际情况确定。
此外，对于产业园区公共租赁住房的分配，《办法》也进行了明确：主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，具体申请条件由产业园区管理机构确定并报区县人民政府批准后实施，并报市住房保障工作领导小组办公室备案。
有何调整
外地家庭增收入上限
“《办法》在向社会公开征求反馈意见和建议时，很多群众针对"申请公共租赁住房的外省市来京工作人员具体条件由各区县人民政府确定"的条款提出建议，认为公共租赁住房作为保障中低收入家庭住房困难的保障性住房，也同样应当对外地在京人员设定家庭收入限制条件，这样可以更好地解决外地在京中低收入群体的住房困难。”市住保办相关负责人表示，在认真研究上述建议后，最终定稿的《办法》，对于外地家庭的申请条件进行了调整。
其中在收入标准上，参照本市户籍家庭，需满足家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下；在工作年限方面，《办法》考虑到各区县具体情况不一，因此未做硬性规定，仅要求具有完全民事行为能力，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明。
“具体条件还要由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。”上述市住保办相关负责人表示。
怎样配租
区县可选两种摇号方式
在配租管理方面，公共租赁住房配租仍然采用公开摇号、顺序选房的方式进行。
各区县筹集的房源用于保障本区住房困难居民家庭需求，在区县组织摇号配租后仍有剩余房源的，市级将加大统筹力度，调配给其他区县配租使用，满足申请家庭跨区配租公共租赁住房的需求。
为加强房源分配的计划性和信息公开透明程度，《办法》中规定，各区县应于每年12月提前制定下一年度公共租赁住房公开摇号分配计划，并应在各区县政府网站向社会公布。
区县可选两种摇号方式：一种为摇出家庭选房顺序号后，家庭依顺序号选房；另外一种是按优先家庭在前、普通家庭在后的顺序分组对应不同套型的房屋，直接摇出家庭顺序号及房号，各区县可以按照自身的情况选择适合本区域内的摇号方法。
申请家庭如果摇中，但未在规定时间内选房或签订租赁合同，将视同放弃一次配租资格，可继续轮候。同一家庭只能放弃两次配租资格，超过两次则须重新提出申请。
此外，公租房仍然执行此前三房配租配售过程中的优先选房原则，其优先配租家庭，除保障房轮候家庭优先配租外，申请家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿家庭等六类家庭可优先配租。
如何换房
家庭情况变化可申请调换
尽管《办法》规定，一个家庭只能承租一套公共租赁住房，但考虑到小青年结了婚、生了孩子，条件仍符合公租房申请标准，可一居室已经不够住；或者孩子大了分户单过，老两口的房子面积富余了怎么办？今后遇到这种情况，公租房的承租人可以申请换房。
其中规定，承租家庭因家庭人口变化等原因需调整配租房屋的，可提出书面申请，经复核后仍符合公租房申请条件的，如果有套型匹配房屋，就可重新签订租赁合同并腾退原住房；如果没有套型匹配的房屋，将由产权单位建立家庭轮候调房需求库，待有合适房源再做新一轮调整。
如果承租人在租赁期限内死亡，经复核其家庭仍符合公共租赁住房申请条件的，家庭可按规定推举新的承租人与产权单位重新签订租赁合同。家庭无共同申请人的，租赁合同自动终止。
同时，为确保有限的保障资源用于应保障人群，严格后期动态管理，区县住房保障管理部门应每年定期复核承租家庭住房变动情况，对公共租赁住房配租资格进行动态调整。承租家庭成员通过购买、受赠、继承、租赁等方式取得其他住房，不再符合公共租赁住房申请条件的，应在规定期限内退出公共租赁住房。
如何交租
租金按月、季或年缴均可
在租金缴纳方面，办法明确公租房的租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。公共租赁住房租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。合同内容包括租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违约责任以及双方权利义务等，市住房保障管理部门将推荐使用统一的规范合同文本。
“公租房产权单位会在完成家庭选房签约工作5个工作日后，将配租家庭情况、身份证号及所选房号等情况录入信息管理平台，并将配租家庭名单、配租房源、房屋租金等材料经单位领导签字盖章后报区县住房保障管理部门备案。”市住保办相关负责人表示，上述备案材料将作为房屋产权单位享受公租房运营税费减免的依据。
来源：中国建筑装饰网
北京公租房申请条件（及相关注意点）
《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》发布，《通知》明确提出，申请北京公租房的家庭，除了本市户籍符合一定条件的家庭外，在北京工作一定年限的外地人也纳入公租房的范围。这也是北京的保障房首次对外地人开放。该通知从12月1日起施行。 公租房主要供给三类人群
在北京的4种政策性住房中，廉租房、经适房、限价房一直都是限定本市户籍。 在昨天发布的《通知》中，公租房的供应对象明确为三类：廉租房、经适房、限价房轮候家庭，刚就业的职工，外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。这是北京在政府文件中，首次明确公租房的供应对象包括外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。市住保办常务副主任邹劲松表示，此覆盖范围，不但包括园区公租房，也包括面向社会的公租房。 本市户籍人均住房15平米以下
对于北京人申请公租房，此次也出台了具体的标准。需要本市城镇户籍，申请家庭人均住房使用面积在15平米（含）以下。收入方面，3口及以下家庭年收入需在10万元（含）以下，4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。
市住建委将会同市相关部门，根据具体本市人均可支配收入水平变化等，对准入标准及时进行动态调整。
公租房将引导稳定市场租房租金
邹劲松表示，十二五期间，北京将大力发展公租房，推动住房保障方式从“以售为主”向“租售并举”、“以租为主”转变。十二五期间北京将建设公租房30万套，占公开配租配售保障房的60%。
“目前，大力发展公租房，将引导居民特别是年轻人住房消费观念的转变，这将有利于延缓买房需求集中释放，有利于房价稳定。同时，30万套公租房建成后，在租房市场中的话语权将增大，可引导和稳定市场租金。”
【本市户籍】
本市户籍哪些人能申请？
买不起三类保障房的夹心阶层
公租房在4类保障房中门槛是最低的。如限价房人均住房面积需在15平米及以下，家庭年收入3口不高于8.8万元。
而公租房的准入标准中，人均住房面积与限价房相同，家庭年收入则有所放宽。3口及以下家庭放宽至10万元，4口及以上家庭放宽至13万元。
邹劲松表示，放宽公租房的准入门槛，不但是为了解决过去廉租房、经适房、限价房标准缝隙中的夹心层，也将解决那些不够限价房标准，却买不起商品房的夹心层家庭。
“这一标准，是根据当前北京房价、居民收入、房价收入比等因素综合计算出的。在标准以下的家庭，可能还暂时买不了商品房；超标的家庭，是可以通过自己的努力购买住房的。”邹劲松说。此外，公租房没有家庭总资产的要求。
【年龄限制】
申请者有没有年龄限制？
过渡性住房不设年龄限制
与其他类型保障房申请相比，公租房申请并没有年龄方面的限制。
在北京的经适房和限价房申请者如果是单身的话，必须年满30周岁。这使得一些刚毕业的大学生或刚就业的人员，往往无法购买经适房或限价房。不少人也发出过放宽保障房申请年龄限制的呼吁。
邹劲松表示，经适房和限价房属于购买类型的保障房，提倡家庭有一定积累再购买，因此设定了单身申请者需满30周岁的条件。
“而公租房的情况不同，恰恰是作为家庭在购买住房前，家庭财富积累期间的过渡性住房。公租房有一部分是提供给刚毕业的大学生和刚就业的人群，所以公租房没有设置申请年龄的限制。”
【外地户籍】
外地户籍有无收入限制？
无收入限制但不能在京有住房
很多来京工作的外地户籍人员关心公租房对他们的准入条件。昨天发布的《通知》中，相比北京户籍家庭，非本市户籍家庭申请公租房，并没有设定统一的收入标准，只是提出有稳定收入。【北京公租房论坛】
对此，邹劲松表示，各区县可以根据自己的实际情况，确定具体的标准，也可以包括收入标准。
如果公租房对外地人不设收入标准，是否可能会出现有钱人去申请公租房，来挤占公租房？
他认为，首先，外省市来京人员申请公租房，前提必须是家庭成员在京都没有住房。 其次，他表示，公租房主要是满足过渡性需求的，因此在户型设计方面，也是比较小的，大部分都是40平米左右。因此，有了一定的积蓄，想提高生活品质的人，将来还是要去购买属于自己的住房。
居住限制】
在京工作多久方可申请？
由各区县确定具体时限
《通知》对于外地人需在京工作多长时间，并没有全市统一的标准。
“这次把具体标准的权限放给各区县，主要是因为各区县的实际情况不同。比如旧城区，本身就要疏解人口，那么标准有可能就会定的高一些。而一些新城由于有产业园区等，要吸引外来人才，标准有可能就会宽一些。这样各自制定标准要更为符合实际需求。”邹劲松说。
不过，外地人申请公租房有一个全市统一的基本条件，就是申请家庭所有成员必须在北京都没有住房。
同时，外地人申请公租房所要提交的证明材料，与北京正在实施的住房限购类似，需要提供暂住证明、以及缴纳住房公积金证明或社保证明。
北京外来人口下月将可申请公租房 租
金拟分三档
.cn 2011年01月17日16:08 法制晚报
非京籍人士下月可申请公租房
《北京市加快发展公共租赁住房的若干意见》将于2月1日实施。除了本市其他政策房的轮候家庭之外，工作稳定的大学生以及技术人才、引进人才等非京籍人士均将纳入公租房保障范围。
昨天，市住建委主任隋振江列席市人大丰台代表团小组讨论时介绍，公租房的覆盖对象不仅限于有保障房资格的家庭，也包括一些外来人口。
轮候其他政策房可先申请公租房
隋振江介绍，2011年，将有1万套公租房配租入住，并新建和收购6万套公租房，约是2010年的3倍。
“将来对于符合条件的廉租房、经适房、限价房和公租房的申请家庭，将主要通过公租房的形式解决住房问题。随着他们的收入不断增加，退出公租房后，购买符合资格的政策房或商品房。”隋振江表示。
对于公租房的租金，隋振江表示，正在研究制订中。
●解读
租金拟分三档
市住保办表示，公租房将首先根据成本、投入、折旧、维护费、运行费等，确定一个标准租金。然后根据申请廉租房、经适房、限价房的不同家庭的收入情况，确定其租住公租房应该缴纳的实际租金。这三类家庭的公租房租金标准分成三档逐渐上升，但都会低于标准租金。
公租房首次覆盖外来人口
隋振江介绍，公租房的覆盖对象不仅限于有保障房资格的家庭，也包括一些外来人口。 比如亦庄园区的新就业职工，单身可以申请集体公寓，成家的可以申请青年公寓，已经开始在实施，都是精装修，拎包就可以入住。
隋振江透露，下一步安排的都是成套住房，两居和一居，家庭居住。申请者不仅包括在亦庄工作的北京户籍人员，也包括在亦庄有稳定工作的非京籍人员，包括技术人员、引进人才。
●解读
新毕业大学生工作稳定可申请
记者从市住保办了解到，《北京市加快发展公共租赁住房的若干意见》即将于2月1日实施。同时，还将陆续出台8个配套文件。
《意见》中确定，公租房的保障人群主要是三类。一是廉租房、经适房、限价房轮候家庭。二是有稳定收入、稳定工作的新毕业大学生、新就业职工等。三是部分符合条件的外来务工人员。
对于第二类人群，因为限价房和经适房都有要求，单身的申请者，年龄必须要在30岁以上，而一些刚毕业的大学生和新就业职工，会受限于这个条件，不能申请，而个人资产积累不足，还无法购买住房。这时公租房将提供一个过渡性的住房保障。
对于第三类公租房纳入外来务工人员，《意见》要求，申请公租房需要具有稳定工作和收入，至于工作时间的年限、收入多少，这由各区县根据自身情况确定。
●新闻链接
租赁房杜绝长租
此外，对于北京试点在集体建设用地建设的租赁房，隋振江表示不能通过长租变相出售。 去年，昌平区北七家镇、海淀唐家岭和北坞村等进行了试点，在集体建设用地建设租赁房。
建租赁房的用地必须符合城市规划要求，必须按照规划建设，而且建成之后不得入市交易，不能出售或变相出售。
此前，在个别农村曾出现一些变相“小产权房”，即一次租30年或50年，用长租的方式变相出售。隋振江表示，北京对于用集体土地建设的租赁房，只能按季或按月收取租金，不得一次性收几年租金，杜绝以长租变相出售。
文/记者陈斯
北京市公共租赁住房管理办法
北京市住房城乡建设委经过向社会公开征求意见，于近日下发了《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》(以下简称《办法》)，并自2011年12月1日起正式实施。
以下为《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》全文： 北京市公共租赁住房申请、审核及
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/424332/
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