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北京市经济适用房供求现状分析 [经济／产业]
口文／徐玲玲1谭红杨2
提要：本文在北京市保障性住房现状分析的基础上，主要从需求和供给两大方面分析北京市经济适用房现状，并指出目前北京市经济适用房供求矛盾凸显，最后阐述供求矛盾的具体表现，对完善北京市经济适用房政策具有一定的现实意义．
关键词：经济适用房；需求：供给
中图分类号：F293．3文献标识码：A
一、北京市经济适用房供求现状
(一)北京市保障性住房现状。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。根据北京市城市建设综合开发办公室资料(2007年)可知，2006年定向供应给五类人的经济适用房为1万多套，但符合五类人条件的有5万多户，其余还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候，所以需要经济适用房的还有13万户以上，加上以后新增加的，至少还需要建设15万套以上经济适用房，按每套90平方米计算，至少还需要建设1，350～1，800万平方米以上，所以经济适用房建设应该加快。
市建委主任隋振江称(2008)，2008年北京保障性住房的供应面积已经确定为800万平方米，其中两限房450万平方米，经济适用房300万平方米，廉租房50万平方米。相比2007年530万平方米的供应量，大幅增加了51％。
北京市住房和城乡建设委员会召开新闻发布会(2010)，介绍北京市保障性住房建设情况。大体为：过去三年来，北京市累计开工建设政策性住房2，333万平方米、24．8万套。2010年北京将进一步加大政策性住房建设力度，实现自住型、改善型等各类政策性住房用地要占到住宅供应总量的50％以上：新开工建设和收购政策性住房13．4万套，占全市住宅开工套数的比例达到50％以上的目标。
从近几年的北京市保障性住房现状可以看出，保障性住房的建设已逐步得到市政府的重视。保障性住房比例大幅度增加，在房价飞涨的今天，这让中低收入者看到了改善居住条件的希望。而其中经济适用房作为保障性住房建设和投资的重点，更受中低收入家庭关注。
(二)北京市经济适用房需求现状．根据相关数据显示，北京市80％左右的家庭年收入低于6万元，其中10％左右的家庭为最大收入家庭，有70％左右的家庭为中低收入家庭，可购买经济适用房。由此可见，经济适用房的需求量是非常大的。
而影响经济适用房的需求有多重因素，比如城市人口数量、居民收入水平、住房消费水平和支付能力、住房的价格、恩格尔系数等，其中恩格尔系数和住房消费比重主要反映住房需求的变化趋势。从恩格尔系数来看从2000年的36．3％一直持续下降到2006年的30．8％，2007年上升为32．2％，2008年继续上升为33．8％，恩格尔系数整体呈下降趋势。而中低收入家庭住房消费比重却呈逐增加趋势，从2000年的6．6％稳步增加到2004年的8．7％，2005年有所下降，降为7．9％；2006年出现回升，增加到8．2％；2007年和2008年的恩格尔系数分别为8．1％和7．8％。
从影响住房需求的两个主要因素恩格尔系数和住房消费比重看，在恩格尔系数的下降和住房消费比重的上升这一双重影响作用下，今后一段时间，北京市经济适用房的需求存在巨大的增长空间。
(三)北京市经济适用房供给现状。自1998年开始，北京市开始建设经济适用房，到2008年底累计投资完成额为458．1亿元，竣工面积为2，268．6万平方米，竣工20．9万套：销售面积为1，934．9万平方米，销售17．9万套。
首先，从北京市统计年鉴数据中可知，1999～2008年，北京市住房投资总额一直维持增长的态势。但是，从北京市住房投资结构来看，商品房的投资逐年递增，其中高档住宅的投资一直占住宅总投资的15％'-'22％。而经济适用房的投资额在2004年以前一直保持着稳步的增长，其占住宅投资总额比例也维持在11％左右；2004～2008年，经济适用房投资额开始下降，所占住宅投资总额比例也由2000年的11．86％下降为2008年的3．82％。由此可以看出，2000～2003年，各类房投资维持相对稳定增长；2004～2008年，经济适用房投资比例锐减，取而代之的是高档住宅的投资比例逐年增加。
其次，由1999～2008年北京市经济适用房竣工面积情况可知，经济适用房竣工面积从1999年开始逐步递增，但是自2005年开始急剧下降，从2005年的325．6万平方米降到了2008年的101．1万平方米。可见，近几年经济适用房的供给量明显减少。由于拆迁成本和建筑成本上升以及土地吃紧等问题，北京市减少了经济适用房的供应。同时，中国社科院财贸研究所住宅研究室王诚庆认为，北京将其主要面向拆迁户，事实上，北京的经济适用房本身也无法满足拆迂户。按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10％的北京人住在旧城，所以仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这就意味着北京市仅解决二环内的拆迁户，就需要1，300万平方米左右的住房。而到2008年，北京计划才有800万立方米的经济适用房。北京市经济适用房在不能够完全满足拆迁户的情况下，每年还有许多新增的中低收入者。由此可知，北京市经济适用房的供应量不足且需要加大。
再次，从2008年来看，北京市经济适用房施工面积为544．9万平方米，竣工面积为101．1万平方米，平均销售价格为3，813元，平方米，商品房住宅施工面积为5，538．2万平方米，竣工面积为1，399．3万平方米，平均销售价格为12，418元，平方米，二者施工面积比为1：10．2，竣工面积比为l：13．8，价格比为1：3．3。北京市中低收入家庭占北京市家庭总数的70％左右，由此可知，只占住房竣工面积6．8％的经济适用房需要提供给70％左右需要购买经济适用房的家庭，供给难应需求。
由此可见，随着住房市场的不断发展，北京市住房供给结构发生了重大变化，住房供给已经由非市场化的福利性住房为主体向市场化的商品房为主体转化。而北京市经济适用房的供给远远满足不了城镇中低收入家庭购买经济适用房的现实需求，供求矛盾日益凸显
二、北京市经济适用房供求矛盾主要表现。
(一)排号难。“有资格也难买到房”，由此可见一斑。排号难是众多期盼着买上经济适用房的人们发出的共同声音。曾经出现i堂‘高校教师搭帐篷苦等50天”、“北五环之外的‘XX苑’经济适用房小区放号5，000个，引得数万人通宵达旦地守候”等现象：而后期也出现过网络排号，经济适用房购买中的“黄牛”却从未消失。在经济发展迅速的地区，上网人员相对较多，网络排号相对比较公正，但对于一些不熟悉或不经常上网的人却是劣势凸显。但即使是看起来相对公正的网络排号，也有三大软肋：一是开发商通过个人信息的登记，给申请者安排了各自的号码，但却没有公示，造成作弊的可能；二是网络技术完全可以在非常隐蔽的情况下改变申请者的次序：三是开发商和网络公司淘汰掉一部分填写信息错误的申请者，同时通过网络的购房者也因为种种原因放弃了机会，这些都会成为开发商可控的资源。无论是现场认购还是网络排号，都表明了一个事实：排号难。
(二)富人化。有房的富人和无房的穷人“抢房”，是近些年经济适用房排队大军越发‘壮观”的场面之一。开着宝马、别克去购买经济适用房的现象已不足为奇，而辛苦排队拿号购房的中低收入者最终只能望房兴叹。另外，购买经济适用房的并非只是缺房户，有人拥有好几套房子的情况并不少见。可见，“富人化”使得中低收入者的房源被部分高收入者挤占，有效供给减少。
(三)量不足．经济适用房投资比重连年下降，从最初的11％左右下降到如今的3．82％，
取而代之的却是高档商品房的投资建设。与此同时，经济适用房的竣工量从2005年的325．6万平方米降到2008年的101．1万平方米。这些都说明经济适用房的供应量不足、甚至逐渐萎缩，从而使得住房市场的需求显得更为迫切。可见，供应量赶不上需求。
(四)不经济．为了降低成本，北京的经济适用房越来越往远离市区的地方建设，房屋整体结构不合理，配套设施、周边环境较差，房屋质量也令人忧虑。这些因素使得经济适用房的“经济性”就成了问题，从而降低了经济适用房的价值。毫无疑问，“不经济’’造成的无效供给也降低了中低收入者的购房意愿。
(五)不适用。按照经济适用住房管理办法》规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。而在一些经济适用房小区，150平方米以上的房子比比皆是。开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建什么样的房子，于是许多经济适用房越建越像“别墅”，中低收入者显然买不起，这就使得经济适用房的有效供给减少。
(六)高出租率。在北京回龙观、天通苑等区域，经济适用房违规出租屡禁不止：经济适用房在区域租赁房源中占比惊人。2006年REICO工作室推出了一项调查，调查数据显示，北京市昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率竟已占到全区租赁交易总量的78．8％。据2010年链家地产市场研究部数据显示，当前北京市存量经济适用房中，出租率达20％；其中，回龙观、天通苑等典型区域则达到50％左右。如此之高的出租率，不能不反映出房主不是真正需要经济适用房，富裕的有产者、拥有住房的多房户，买走了超过一半的经济适用房。
(七)炒号多。在经济适用房中，已经不再是炒房，而是直接炒认购资格。这种认购中的炒号现象发生的原因也是一群炒认购资格者钻了“分配’’环节的空子，繁琐的购房程序，能否买上房子，资格不是关键，关键的是能否拥有宝贵的房号。由此，炒号酿成了经济适用房的人为短缺。
三、结论
北京市经济适用房的“排号难”、“炒号多”，足以反映出需求的旺盛：“量不足”表明提供给中低收入者的经济适用房的数量不够；“高出租率”、“富人化”、“不经济’，和“不适用”如此种种表现又进一步证实了真正落入中低收入者手中的有效供给量大打折扣。在供不应求的事实下，北京市经济适用房供求矛盾突出自不待言。希望政府相关部门找出供求矛盾的具体原因，采取合理有效的措施，在增加经济适用房供应量的同时，严厉打击炒号和倒号等行为，防止不符合条件的富人购房现象发生，对开发商等部门进行严格的监管，从而逐渐缓解供求矛盾，最终解决更多中低收入者的住房问题。
(作者单位：1．北京林业大学研究生院；2．北京林业大学经济管理学院)
北京经济适用房申请条件
北京市城八区廉租住房和经济适用住房保障家庭收入、住房、资产标准已确定。一人户廉租住房保障家庭最低年收入确定为6960元及以下，而一人户经济适用住房保障家庭最低年收入确定为22700元及以下。
据北京市建委相关负责人介绍，根据北京市政府出台的有关规定，北京市建委、北京市统计局、国家统计局北京调查总队、北京市民政局、北京市财政局联合下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》。对2007年北京市城八区城市居民申请廉租住房、经济适用房的相关准入标准做出明确规定。
按照新标准，北京城八区申请廉租住房的1人户家庭年收入须在6960元及以下，人均住房使用面积须在7．5平方米及以下，家庭总资产净值须在15万元及以下；2人户家庭年收入须在13920元及以下，人均住房使用面积须在7．5平方米及以下，家庭总资产净值须在23万元及以下；3人户家庭年收入须在20880元及以下，人均住房使用面积须在7．5平方米及以下，家庭总资产净值须在30万元及以下；4人户家庭年收入须在27840元及以下，人均住房使用面积须在7．5平方米及以下，家庭总资产净值须在38万元及以下；5人户家庭年收入须在34800元及以下，人均住房使用面积须在7．5平方米及以下，家庭总资产净值须在40万元及以下。
购买经济适用住房的1人户家庭年收入须在22700元及以下，人均住房使用面积须在10平方米及以下，家庭总资产净值须在24万元及以下；2人户家庭年收入须在36300元及以下，人均住房使用面积须在10平方米及以下，家庭总资产净值须在27万元及以下；3人户家庭年收入须在45300元及以下，人均住房使用面积须在10平方米及以下，家庭总资产净值须在36万元及以下；4人户家庭年收入须在52900元及以下，人均住房使用面积须在10平方米及以下，家庭总资产净值须在45万元及以下；5人户家庭年收入须在60000元及以下，人均住房使用面积须在10平方米及以下，家庭总资产净值须在48万元及以下。
据了解，北京以往是将家庭年收入低于6万元作为申请经济适用住房的标准，而新的保障住房的准入标准更多地考虑了居民的收入、住房现状和家庭资产状况。
北京经济适用房回购条文被取消
2012-12-14 17:20搜房网
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[摘要]北京经济适用房回购条文被取消 ？这样对整个房地产市场会有什么影响？
2012-02-09 新京报录入
北京住房建设规划获批，“内循环”范围仅限于今后新建销售项目
北京住房建设规划（2006－2010）已正式通过市政府批准，并于昨日(3日)下发。与公示稿不同的是，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。同时，拟采用“内循环”制度的经济适用房也仅仅针对今后新建和销售的房屋。 市规委未透露如何“内循环”
规划改动最大的应该是涉及经济适用房建设的相关政策。之前的公示稿表示，“探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购”，而在此次的表述中，调整为“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度。”
从措辞上来看，审批后的住房规划涉及两个变化：一是“政府回购”之说取消；二是对于实行内循环的经济适用房，限定为“今后新建和销售”的项目。
然而，对于经济适用房如何实行“内循环”的流转模式，昨日，规划委相关官员未作回应。
经适房回购政策广受争议
事实上，在9月30日住房规划公示稿登出后，关于经济适用房由政府回购的说法一直备受争议，由焦点房产网推出的一项调查显示，7成网民反对回购政策。有人认为，消费者购买经济适用房时，是以完整产权性质购买，如果改为政府回购，即变为不完整产权，显然会产生后遗效应。同时，购买当时经济适用房所处区域荒僻，价格自然跟现在无法同日而语。如果政府回购，采用的是当时购买的价格，明显违背市场经济的原则。
在公示期满后，市规划委给北京市政府上报的汇总市民意见中也表示，8成市民关注经济适用房回购政策，反对者和支持者兼而有之。市规划委有关负责人昨日表示，此次做的调整，应该是市政府在综合市民建议之后作出的决定。
规划解读
“两限”定义中低价位中小户型
规定：在规划关于“调控和引导各类商品住房建设规模”的章节中，对于“两限房”的提法，由以往的“限房价、限地价”，改为“限套型、限房价”。
规划还表示，要制定年度限套型、限房价普通商品住房建设计划，纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划，积极探索通过限套型、限房价的方式加大中低价位、中小套型普通商品住房供应，从而调控商品住房供应结构和稳定住房价格。
解读：李文杰认为，此次提出的“限套型、限房价”的说法，也表明今后的“两限房”，应当都按照90平方米以下的原则进行建设，而针对这种住房，也应当同经济适用房一样，实行特殊的流通机制。
大户型面临高征税
规定：审定稿中提出，要研究鼓励节能省地型普通住宅建设和消费、限制低密度大套型住房建设和消费的税收政策，引导建立符合国情市情的住房建设和消费模式。今后，低密度大户型的住宅，很可能面临较高额度的税收政策。
解读：董藩认为，抑制开发商追求低密度大户型的住房建设，可在一定程度上缓解北京人口、资源和土地的一系列压力。
李文杰表示，开发商的终极目的是为了赢利，完全靠开发商来推动绿色住宅不现实。只有政府在税收上给予优惠，才具有可行性。而针对北京目前的资源环境状况，建立小户型住宅是解决房屋供不应求、平抑房价的一个有效手段。为此，应当对大户型住宅进行一定程度的高额税收。但同时他表示，有政策，还应有细则支持。
开发贷款严密监控【北京市经济适用房】
规定：新规强调，要对贷款资金使用进行严密监控，加大对利用银行贷款囤积土地、房源等违规行为的查处力度；加强对个人住房贷款的前期调查和贷后监督，有区别地适度调整住房消费信贷政策，加大对消费和银行业机构的政策引导，防范房地产信贷风险。
解读：针对加强银行贷款的条款，李文杰表示，这是在旧政策上的一项重申。目前，各银行之间的竞争比较激烈，而房地产贷款一向又被很多银行列为“优质贷款”。因此，在贷款过程中，容易出现一些违规行为，或者不恰当的优惠措施。此次在住宅规划中提出加强监管，说明相关部门已经对房地产在银行领域的违规行为有所重视。
专家观点
“内循环”操作有难度
专家认为，政策实施还有待细则明确
昨日（3日），北师大房地产研究中心主任董藩表示，此次相关部门删除“政府回购”的说法，应该是在经济适用房的运转模式上，还需要一个比较成熟的考虑：相关部门对“内
循环”尚没有一个明确概念的界定，而价格如何确定、回购的钱由谁支付等一系列问题还需要解决。【北京市经济适用房】
董藩表示，根据法不追溯既往的原则，对经济适用房实行“内循环”模式，应当是对今后新建的项目进行。同时，如果政府希望将市场上的经济适用房进行内部循环，在这过程中，应当按照经济适用房的原有价值和现有价值，对利益进行分割。比如一套经济适用房，原有价格50万元，市民自己掏了30万元；而在政府收回时，假如该套房屋市场价格翻番为100万元，那么，就应该按照相关的升值的比例进行利益分配，应当给市民返回60万元。
中原地产华北区域总经理李文杰则表示，经济适用房实行“内循环”很必要，因为经济适用房属于保障用房，不符合条件的人不能再居住，这很正常。但之前必须弄清楚保障用房保障的群体是谁，经济收入怎么界定，怎么让经济适用房不变味。
市场反应
经适房交易受“回购说”抑制
政府此前公布的回购意向，催热10月经济适用房供应上涨。链家、中大恒基等多家公司的数据显示，在经济适用房规划公示后的一个月，经济适用房的供应量大幅度增加，比上月同期高出3成左右，但成交量上涨幅度不大，挂牌均价也降低了4％左右。
链家地产市场部人士表示，由于许多业主担心回购政策实施将会严重影响其出售收益，从而使部分持有者出现“心理危机”，因此加速上市。而目前经济适用房的前景并不是很明朗，很多相关政策并未出台，因此很多人不敢买，从而抑制了其成交量
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北京经济适用房遭遇价格战2003-12-17
中国建设报 2003-12-17
项目扎堆南四环外
从1998年开始，以回龙观等为代表的19个经济适用房建设项目首批亮相北京，翠城、长安新城、建欣苑等项目后续跟进，随后瑞海新城、朝阳新城等项目相继启动，北京市的经济适用房建设已经走过了近5个年头。
从年初开始，北京的经济适用房明显增多，不但项目增加，开发量也呈上升趋势。据透露，有很多商品房项目也开始转型做经济适用房，今年几届房展会上经济适用房的亮相就已得到证实。很多开发商认为，只要开发的项目有市场，资金回笼快，已经不在乎开发何种类型的项目。
目前经济适用房的开发项目已接近50个，遍及北京东南西北。从北京市建委获悉，从明年起，北京的经济适用房将全部建设在四外以外，建设面积控制在80平方米左右，单价不超过32万元。据悉，未来两三年内，将继续保持年均新开工300万平方米、竣工200万平方米的经济适用房建设规模。
近日的统计数据显示，今年开工和即将开工的经济适用房主要位于四环以外，大部分在朝阳区和丰台区，基本上呈现南移的趋势。比如丰台区的世纪风景二期、丰体时代花园、三环新城等数十个项目；朝阳区主要有京棉新城、定福家园、百环家园、百子湾、双惠小区、朝阳新城、翠城馨园等；西城区只有一个新海苑，东城区已经没有经济应用房；崇文区只有景泰新苑和左安西里危改小区；石景山区有绿戎家园、西府景园、翠谷玉景、田村路北小区（三期）；昌平区包括回龙大院、松园小区、回龙观文化居住区；大兴区的瑞海新城（一期）以及海淀区的长安新城等等。
价格竞争狭路相逢
北京经济适用房处于加班加点的开发高峰期，很多在期房阶段都已经售完，这种火爆的销售势头，已经影响低价商品房的销售，拉近了北京商品房的整体房价。从目前的情况来看，很多四环以外的商品房与经济适用房已经形成了相互竞争的关系，打起了价格战。
从目前楼盘开盘所报出的价格表上可以看出：位于望京的澳洲康都精装修楼盘，近日以每平方米4800元的起价开盘入市，如果排除精装修部分，它的价位也比朝阳区的经济适用房百环家园和望馨园低。
由北京紫都置业与中国有色集团联手打造的京城DC·新奇市，位于玉泉路，以每平方米3860元入市，由于该项目价格比同一地区的经济适用房长安新城的价格还低，成为冬季热销楼盘。更有甚者，位于石景山区的商品房京汉旭城，居然还是精装修，也以每平方米3850元的低价入市，低于同区域的经济适用房西府景园（3860元／平方米）和翠谷玉景（3850元／平方米），成为西部的一个热点项目。东部的
西马小区，销售价格就比一墙之隔的经济适用房怡然家园的房价低出百元。
今年以来，除北四环之外，北京四环以外的商品房的开盘价比经济适用房低的项目比比皆是，已经成为京城楼市价格的一个参照牌。这一切足以说明：经济适用房的热销已经遭遇挑战。中国楼市记者 侯勇 报道
北京经济适用房价格快速上涨
发布时间：2013-2-18 15:05:32来源：猎房网 作者：转载不详 责任编辑:mr李
在北京市住建委网站上，记者查询到，北一区29号楼的84套房源目前已经售出了54套，成交均价为18078元/平米，超过了项目在住建委的备案价格18000元/平米。而东一区三栋塔楼的销售情况也类似，备案的796套房源已经签约了637套，其中住宅的成交均价为16229元/平米。
“天通·公园里原来是计划去年年底开盘的，因为去年受楼市调控的影响，市场情况并不理想，因此转到今年3月份开盘，”附近一名房产中介的负责人对记者表示，“当时开盘报价确实是17000元/平米左右，现在价格又涨了。”
事实上，今年5月份以来，随着楼市整体回暖，天通苑区域的一、二手房价格也随之上涨。伟业我爱我家的统计数据显示，从今年5月开始，北一区、西三区、西一区等热点区域个别户型已经摸高到2万元/平米，截至9月底，整个天通苑地区二手房均价达到了16400元，比5月份增长了接近20%。
“天通苑因为是北京比较早的大型居住区，配套设施方面相对成熟，价格方面也会比市区便宜不少，因此每次这里有房源出售，都会引起购房者的关注。”上述房产中介负责人告诉记者。
老盘新售的性质迷局
值得关注的是，天通苑作为北京市最大也是最早的经济适用房社区之一，自1999年开始就由顺天通房地产开发集团进行开发建设，最早在2000年开始对外出售。然而过了12年之久，这里依然有房源出售，这让不少人都感到其中“谜团重重”。
按照天通苑开发商顺天通房地产开发商对这里的规划，天通苑分为天通苑本区、东一至东三区、西一至西三区、北一至北三区以及中苑区。现在正在出售的，是东一区和北一区的部分房源，而“位列其后”的东二区、东三区、北二区、北三区的大部分房源都在早年按照经适房的性质出售了。
“其实，北一区和北二区、北三区一样，当时都是经济适用房的土地性质。”链家地产天通苑店一位经纪人告诉记者，“北一区的房子现在作为一手商品房出售，应该是因为当时开发商捂盘没有出售，后来转为了商品房性质。”
而据记者了解，天通苑北一区是在2005年进行开发的，属于比较新的房源。直到2010年底，天通苑北一区才具备了“经转商”资格。正由于开发年代较晚，因此开发商顺天通公司将其房屋面积建设得较大，比如目前北一区正在销售的29号楼，户型为复式板楼，面积都在200多平米左右。
那么，“天通·公园里”在售的北一区29号楼是否是顺天通“自行经转商”进行出售呢？对此，“天通·公园里”的销售人员只是向记者表示，项目在售的房源都是商品房性质，当记者
一再追问这一项目与经济适用房之间的关系时，售楼人员则避而不答，神情非常谨慎。 但值得注意的是，记者在北京市住建委网站上的信息中看到，天通苑北一区的现房产权证为“京房权证昌股字第30577号”，发证时间为2005年。但记者查询2010年的媒体报道却显示当年北一区的预售许可证为“京房售证字（2006）经31号”。
据一位业内知情人士向记者透露，在天通苑规划建设之初，经济适用房的作用被确定为一方面解决市民住房困难，另一方面拉动房地产市场，因此天通苑出现了三居甚至四居的大户型经济适用房，但是当时很多大户型经适房都没有售出。
“当时，为了消除大户型经济适用房的负面影响，北京市住建委决定对天通苑未售出的单套建筑面积超过140平方米的经济适用房做出处理，”这位业内知情人士告诉记者，“开发商按当地地价水平补交每平方米590元的综合地价款后按商品房出售。”
除此之外，东一区三栋塔楼的产权证也令人颇为疑惑。北京住建委网站的信息显示，这三栋楼的预售许可证发证时间为2011年12月31日，但这三栋楼的土地使用证则标明是2004年出让的。
而从天通苑社区图来看，这个组成“天通·公园里”主要部分的三栋塔楼所处的位置上，却标注着东区大花园和天通大厦字样，至少在这幅社区图产生的时候，这里的规划还未出现塔楼的任何模样，而至今，在天通苑各二手房门店里，依然选用的是这幅规划图。 10年价格翻8倍
但与最早销售的价格相比，现在天通苑在售项目的售价可谓是有“天壤之别”。
“当初有很多房子都被开发商留下了，大多数都是复式。当年我买的时候每平米不到6000元，开发商捂了这么多年，现在都能卖20000多元了。”2005年在天通苑购买过房子的沙先生告诉记者。
据记者调查了解，2000年，天通苑最早的经适房售价只有2650元/平米。而北京市住建委网站上的信息显示，2005年开始销售的北一区其他已售楼盘的售价也仅有6000元/平米。 但时至今日，部分房源变身商品房之后，北一区的售价已经上涨到18000元/平米，而售楼处的销售员还表示，一些户型和朝向较好的房源售价在21000元/平米，比最初的2650元/平米翻了8倍之多。
而记者也在北京市住建委的网站上发现，北一、北二、天通中苑等小区，至今有很多房子显示“未签约”状态。
此外，沙先生对记者透露，这几年中，开发商会不定期推出一批房子，一般都要熟人介绍，而且也并不是到售楼中心买卖。他告诉记者，周围有一些中介就曾经帮老客户咨询过天通苑区域的房子，比同户型的二手房价低10%左右。
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经适房入市价格涨10倍 备受刚需族青睐
2013-08-14 07:48:50工人日报作者：徐新星(参与讨论)
本报讯 (记者徐新星)“虽然是经济适用房，转成商品房后，价格一样涨的厉害，而且非常抢手。”记者近日走访北京回龙观、天通苑等保障性住房小区了解到，“经满五唯一”住房成为二手房市场的给力卖点，备受“刚需族”青睐，其价格差不多是业主当初购买的10倍。 相关新闻：
五年一个普通人的经济适用房等候之路
经适房缘何成了官适房
“新国五条出台前后，我们店一个月能卖出70多套房，现在一个月也能卖出40来套。”8月12日下午，在回龙观附近，一位链家地产置业顾问介绍说，该处龙锦苑小区的经济适用房在今年2月份已经满5年，按照相关规定，可以转成商品房。3月份，该小区的“经满五唯一”住房，均价一平方米1.8万元左右，现在2.2万元左右，以一套100平方米的住房为例，不到半年时间，总价就上涨了40万元。
“根据新政，购买房本满5年、且是业主唯一住房的房子不需要缴纳20%的差额个税。但由于是经济适用房，购房者需要缴纳10%的土地出让金。不过，跟附近的商品房相比，经济适用房涨幅还是稍微小一点。„刚需族‟在购买的时候会更多考虑这样的房子。”这位置业顾问说。
随后，记者来到天通苑北三区的经济适用房小区，家住30号楼的刘姓业主告诉记者，她家的房子当时购买价是2650元／平方米，2010年就已满5年，现在想出售后去市里换房。据介绍，刘女士的这套面积为98平方米的“经满五唯一”住房标价为235万元。“算上10%的土地出让金，房价差不多是业主当初购买价的10倍。”鑫尊地产的一位置业顾问告诉记者，这一片“经转商”的房子很好卖，“新出的房子几天就能卖掉”。
采访中，记者发现在各大房产中介的展板或橱窗广告上，被置顶的房源多为“经满五唯一”、“满五不唯一”等所谓“免税房”，且房源不少。而业主的售房理由多为置换学区房或者改善住房。有专家认为，经济适用房满5年后立刻转成商品房的现象大量存在，在历次税费调整的前夕，都会有大量的经济适用房集中过户转为商品房。
据悉，在2011年北京市住房保障工作总结大会上就传出消息，将出台“新政”建立经济适用房封闭运行机制，未来经济适用房将不再由房主自行上市销售，而是以政府回购的形式取代市场买卖。
(注：“经满五唯一”，指的是经济适用房满五年，是当初购买者家庭唯一住房。)
北京经济适用住宅设计标准（2004年）
单套建筑面积最大117平方米 层净高不低于2.4米 三室一厅的经济适用房最大建筑面积在104至117平方米。由市规委制定的《经济适用住宅设计标准(试行)》(以下简称《标准》)日前出台。该标准规定，新建经济适用住宅的面积标准按户型分为一室一厅、二室一厅、三室一厅三类。其中，三室一厅的使用面积应在70至80平方米，建筑面积在104至117平方米。
《标准》指出，不应单纯为降低造价而降低质量标准。经济适用住宅每户应为独立套型，各种使用功能应具有相应的独立功能空间或由相同面积叠加的复合功能空间。每户住宅应有卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、储藏空间和阳台。每户住宅应有良好的采光、日照、通风，卧室、起居室、厨房应直接对外采光。在户型方面，《标准》将新建经济适用住宅的面积按户型分为三类(见表一)。
《标准》还要求，多层、高层
经济适用房的层高应为2.7至2.8米，净高不低于2.4米。利用坡屋顶内空间作卧室时，其净高不低于2.1米的面积不应小于房间面积的一半，且最低处净高不宜低于
1.5米。 表一：
一室一厅
使用面积应在40至45平方米
多层的建筑面积在54至60平方米
高层的建筑面积在60至66平方米
二室一厅
使用面积应在55至60平方米
多层的建筑面积在74至80平方米
高层的建筑面积在82至88平方米
三室一厅
使用面积应在70至80平方米
多层的建筑面积在94至107平方米
高层的建筑面积在104至117平方米。
注：如果是利用坡屋顶空间的跃层，使用面积与建筑面积指标均未包括阳台面积。
2011北京经济适用房申请条件和流程
本文介绍2011年北京经济适用房的申请条件和申请流程，2011年全国大力建设保障性住房，对于经济适用房的申请条件也放宽审核标准，这对于无力支付高房价的购房者是一个好消息。
两限房申请标准
条件 A 不需要申请人全家都是北京户口，有一个人是就可以，但是有北京户口的这个人必须是户主。
B 单身的要求三十周岁以上。
C 带父母申请的必须是独生子，且父母年过50周岁。
D 对现有人均住房面积不做限制了，但是现有住房要估价，所有申请人名下的银行存款、股票证券、汽车等，总资产不超过政策要求
(家庭年收入不超过8.8万元，人均住房使用面积15m2及以下,家庭总资产净值57万元及以下)
经适房申购标准：
☆人均住房使用面积须在10平方米及以下
1人户家庭年收入须在22700元及以下，家庭总资产净值须在24万元及以下 2人户家庭年收入须在36300元及以下，家庭总资产净值须在27万元及以下 3人户家庭年收入须在45300元及以下，家庭总资产净值须在36万元及以下 4人户家庭年收入须在52900元及以下，家庭总资产净值须在45万元及以下 5人户家庭年收入须在60000元及以下，家庭总资产净值须在48万元及以下 推荐阅读：
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廉租房申请标准 ：
☆人均住房使用面积须在7.5平方米及以下
1人户家庭年收入须在6960元及以下，家庭总资产净值须在15万元及以下 2人户家庭年收入须在13920元及以下，家庭总资产净值须在23万元及以下 3人户家庭年收入须在20880元及以下，家庭总资产净值须在30万元及以下 4人户家庭年收入须在27840元及以下，家庭总资产净值须在38万元及以下 5人户家庭年收入须在34800元及以下，家庭总资产净值须在40万元及以下 两限房申请流程：
一、申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件(复印件一式两份):
1.户口本和家庭成员身份证;
2.家庭成员婚姻状况证明;
3.现住房产权证明或租赁合同;
4.家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明;
5.其他需提交的证明材料。
二、然后就是街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门。人户分离家庭在户口所在地和实际居住地同时进行公示。
三、之后是区县住房保障管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示;公示后无异议的，报市住房保障管理部门。
四、最后市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭情况予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市、区县共享的住房需求档案。
五、然后就是等着摇号分配房屋了。
具体情况可以咨询北京市建设委员会住房保障办公室。电话：63958811
参考资料： 《北京市限价商品住房管理办法(试行)》
详细流程：
第一步：提出购买北京限价房的申请
1、向户口所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请，并领取《核定表》
符合限价商品住房申请条件的家庭，应向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请，领取《北京市家庭购买限价商品住房申请核定表》(以下简称《核定表》)一式三份，按要求填写相关内容。《核定表》由各区(县)住房保障管理部门按统一格式印制。
2、向单位要求开具住房、收入情况证明，单位需签章。
①、申请家庭成员所在单位应为各家庭成员出具住房及收入情况证明，并在《核定表》的相应栏目中签署意见，加盖公章。离退休人员按实际领取的退休金额计算收入，失业人员按实际发放的失业保险金额计算收入。
②、家庭成员无工作单位的，由户口所在街道办事处或乡镇人民政府通过入户调查、邻里访问及信函索证等方法，对其住房、收入进行核定，并签署意见，加盖公章。
第二步：提交申请北京限价房的材料
1、申请家庭推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，并提交以下申请材料及复印件，所需复印件一式三份：
(一)申请人及家庭成员的身份证、户口簿;
(二)已婚家庭成员的婚姻证明，离异的提供离婚证、离婚协议书或法院判决书、民事调解书;
(三)居住地住房情况证明(《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》或房屋产权单位的证明);
(四)按要求填写并经有关部门认定的《核定表》(须提供原件);
(五)优抚家庭须提供民政部门核发的优抚证明;
(六)重残家庭须提供残联出具的重残证明;
(七)复员转业军人须提交相关主管部门出具的身份证明;
(八)有患大病成员家庭须提供医疗卫生部门出具的大病诊断书;
(九)个体工商户需提交《营业执照》和上年度缴税凭证;
(十)由房屋安全鉴定机构出具的危险房屋鉴定书;
(十一)原住房被拆迁家庭须提供房屋拆迁补偿协议;
(十二)需要提供的其他证明材料;
(十三)已按京建住〔2007〕1129号及1175号文件公布的标准和“三级审核、两级公示”的审核程序通过经济适用住房购买资格的家庭不再提供上述材料，只需提供拥有的经济适用住房购买资格证明。
2、申请家庭须做出声明，同意市区(县)住房保障管理部门向工商、税务、交通、金融等单位调查其家庭收入、住房、资产等情况，并索取相关证明。
第三步：街道办事处、乡镇政府及时作出是否受理的决定
街道或乡镇人民政府住房保障管理部门收到申请家庭交报的材料后，应当及时做出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当及时地一次性书面告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补齐材料的次日起计算;逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。
第四步：街道办事处、乡镇政府进行审查
受理申请后，由街道办事处或乡镇人民政府住房保障管理部门对申请家庭收入、资产、人口和住房状况进行初审。初审工作按照以下程序进行：
(一)审核材料
街道办事处或乡镇人民政府住房保障管理部门根据申请家庭交报的材料完成对家庭人口、住房面积、家庭收入、家庭资产等情况的审核，核查原件，留存复印件。
(二)入户调查
街道办事处或乡镇人民政府住房保障管理部门与其他相关部门组成入户调查小组，对申请家庭的住房面积、实际居住人口、家庭资产情况进行实地调查，入户调查人员不得少于2人，由入户人员填写调查情况。人户分离家庭的入户调查工作由户口所在地住房保障部门负责。
(三)组织评议
街道办事处或乡镇人民政府住房保障管理部门组织相关单位对申请家庭的收入、住房及资产情况进行评议，由经办人记录评议情况。
(四)公示
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/420099/
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