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关于房产税
在高额利润的驱使下，购买房产作为投资，严重扰乱了房地产市场，导致我国房地产市场呈畸形发展。为了规范房产市场，国家出台了多项宏观调控措施，但结果不容乐观。审视现行房产税，弊端重重，已不能适应现行房地产市场现状。由于我国现行房产税对个人非营业用房产免税，对个人房产保有环节征税的欠缺是导致个人房产投机热的一个主要原因，改革现行房产税成为时代需要。
一、房产税概述
（一） 房产税概念
1、什么是房产税
房产税论文房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。以期积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。
2、房产税的职能
房产税具有组织收入、调节经济、反映监督的职能，具体表现为：
（1）房产税税源充足，收入稳定，是国家财政收入的重要组成部分。充足的财政收入有利于国家职权的行使，有利于政府更好地提供公共服务。
（2）杠杆调节，发展经济。对个人自用的非经营性用房免税的规定，反映出了房产税的征税目的是对富者征税，打击投资投机行为①。对投资的房产征税，弥补了市场调节的不足，是国家宏观调控的体现，有利于经济的发展。
（3）房产税还可以起到抑制投机、确保公平的职能。由于房地产的有限性，尤其是土地的稀缺性，使得其财产权只能归部分人所有，从而使房地产市场呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了契机。对房地产征税一定程度上打击了投机行为的积极性，利益的减少使一些人远离房地产市场，给普通消费者节省了房产资源，有利于社会的公平。
（二）我国房地产税及其特点
1、我国房地产税的历史沿革
房产税是课征历史较早的税收，而我国是最早征收房产税的国家。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布即是当时课征的房产税，属于土地税的一部分，对三种房屋征收。
房产税论文新中国成立以后，中央人民政府政务院于1950年1月颁布了《全国税政实施要则》，其中把房产税列为开征的税种之一。1951年8月，政务院又公布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为一个税种，定名为城市房地产税，并规定只在核准的城市范围内征收。1973年进行工商税制改革时，又把工商企业缴纳的房地产税并入工商税，但保留了对个人、外侨和房产管理部门征税。1984年在国营企业二步利改税改革时，又制定了房产税条例，但暂缓开征。1986年9月15日，国务院正式公布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并从当年的10月1日起开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据
此暂行条例的规定，先后制定了各自的施行细则。至此，房产税又在全国范围内全面征收。
2008年12月31日，温家宝总理签署国务院令，决定自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。至此实现了房产税制度的内外统一。
2、我国房地产税特点
（1）我国房产税属于财产税中的个别财产税种，即特定单项财产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。不包括农民的房屋，而且只限于生产经营性用房，城乡居民用于居住的房屋免征房产税。另外，暂行条例第六条规定，纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。国家通过免税的方式把没有征税能力的房产户排除在征税范围之外。
（2）房产税区别房屋的经营和使用方式，规定了不同的征税办法。用于生产经营的，按房产计税余值征收；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。即从价计征和从租计征。
二、我国现行房地产税存在问题
（一） 计税制度不科学，国家税收收益流失严重
房产税论文我国对土地和房屋分别课税，实行房产税和土地使用税并立，这种做法不太科学。在现实中，房产和地产在价值上常常难以区分，加大了税收的征管难度，且容易造成国家的税收流失。更重要的是，我国现行房产税以房地产原值为计税依据，没有考虑客观存在的因社会发展等因素而引起的增值部分。随着经济的发展，房产的增值越来越大，国家不对这部分财富征税，是财政收入的巨大损失。且放任这部分财富以私有财产的形式存在，一定程度上助长了炒房现象。按照房产的折余价值计征的房产税，随着折旧的提取，计税依据会越来越小，也导致税收流失。新形势下，应加大对房产税的增值部分征税，确保房产税收收入的稳定。另外，还要建立和完善房地产价值评估体系，建立独立的房地产评估机构，将现行房地产评估机构与房管、土地等政府职能部门脱离，确立房地产评估行业的中介服务地位，努力培育评估市场。
（二）对个人自用的非营业用房产免税 为了减轻人们的税负，贯彻房产税调节分配和公平税负的原则，86年房产税对个人自用的非经营用房产免税。普通消费者从此款免税规定中受益颇多，但此规定也有瑕疵，让一些炒房者钻了法律的空子。在不区分房屋套数的情况下，国家统一对个人自用的非营业用房产免税，使一部分本该是国家税收的财富进入炒房者的腰包。大量房主购置的房产远远超过了自己的住房需求，在各地买房投资，以期房价上涨时高价抛出，从中获取高额利润。国家对非经营性用房免税的立法规定旨在减轻人们的买房负担，实践中却给炒房者开了绿灯，抬高了房价，加重了普通消费者的购房负担，与国家的立法意图背道而驰。
三、完善我国房产税的建议
（一）理论界的三种观点及其分析 谢百三教授在自己的博文《2011年初，真的有可能出房产税》提到关于新房产税的三套方案，此观点有一定的代表性：
第一套方案是对一家拥有的第一套住房不征税，第二、三套以上征税。
第二套方案是在新房产税方案出来前房子一律不征税，以后新购买的房屋第一套不征，第二套人均占有面积在30平方米以下的不征，人均超过30平方米以上的再征。
第三套方案是在第二套方案的基础上，对三户之家的90平方米免征，90平方米以上的，大人与未成年人可以再得到每人30平方米的免税额，即三口之家180平方米是免税额。180平方米以上的再征0.3%~1.5%的税，而且是对评估值征税，不是对原值征税。
房产税论文三套方案都对个人自用的第一套房子免税，对第二套及以上的房子征税。弥补了原房产税统一对个人自用的非经营性用房免税规定的不足。第一套方案只是笼统地规定对第二套以上的房子征税，而没有具体规定怎么征、征多少的问题。第二套方案在此基础上做出了第二套房子人均30平米的免税额，是对第一套方案具体细节的完善。而第三套方案相对来说更人性化，规定了更大的免税额，且明确规定是对评估值征税，而不只是对原值征税。对房屋的增值征税避免了税收的流失，也打击了炒房行为。本人更看好第三套方案。对免税额规定的比较合理，体现了以人为本的法治思想，是立法人性化的具体体现。对增值征税是该方案的一大亮点，是对炒房者的致命一击，炒房者的投机行为将不得不收敛，做到了从根本上打击炒房投机。
（二）完善我国房产税的建议
1、对房产值增量征税
现行房产税只是对房产原值征税，课税力度不够。随着物价的上涨，房屋的增值空间较大。如果只是对买入时的原值征税，造成了税收的流失。新房产税应完善评估系统，对评估值征税，使税收与经济发展相适应，与房屋的实值相吻合。实施以市场价值为税基的税收政策，把房子因政府的公共服务和物价上涨的预期利润收归国有，避免税收流失。
2、对第二套以上的房子征税
第一套自用非经营性用房是人们的必需品，不应对其进行征税。而对那些购买第二套及其以上房产的房产者，不论他们是以增值为目的还是通过炒房盈利，都应对其进行征税，以实现调节分配的目的。很多人买第二套房子闲置，其实是对社会资源的浪费，对那些买不起房的人来说是不公平的。立法机关应努力完善房产税，确保房地产市场的公平。
3、限定免税面积
房产税论文很多人担心新的房产税的出台会引发假离婚现象，一些拥有两套房产的人会以假离婚的方式避税，一些人以此为借口，阻碍房产税的改革进程。实践中，确有一些夫妻分居两地，或是有些人因为工作的关系要频繁在两地居住，而对这些人的第二套房产全部征税是不合理的，侵犯了公民的居住权。对第二套房子限定免税面积，即保障公民的基本居住权，又使那些炒房者无机可乘，可以起到一石二鸟的功效，也是税收公平原则的具体体现。【关于房产税】
四、稳定房产市场的其他措施
（一）降低房地产开发成本，扩大房地产供给
房产税论文扩大房地产供给的最根本措施是降低房地产开发成本，而随着经济的发展，建房材料价格上升及劳动力成本的提高是必然的，但土地出让金可以是变动的。国家可以通过分批收取土地出让金的方式，缓解房价上涨压力。取消一次性支付土地出让金，转为向开发商预售地租、房主在土地使用期限内分批缴纳土地使用费。这样就把对房子取得环节的某些成本分担到了房产保有环节，可以大大降低建房成本，房子的供给量也会随之上升。
（二）提高房贷门槛
房产税论文房贷本意是要缓解普通消费者的购房压力，但却被一些有钱人利用，成为他们炒房的有力工具。普通消费者的
收入是有限的，房贷门槛的降低让一些本来没有购房能力的人群选择了购房，但这些人的数量是有限的，最大限度地利用房贷宽松政策是炒房者，他们通过房贷购置更多的房地产用于投资。而对房产刚性需求的普通消费者而言，紧缩的房贷门槛只是延缓了他们的购房预期。适当限制第二套及其以上房子的房贷有利于打击炒房现象，增大炒房者的投资压力，从而起到抑制投机，降低房价的作用。另外，某些城市针对房产市场过热的现象，出台了房产限购令。例如，4月30日北京出台的“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。限购令从根本上打击了炒房投资投资行为，是稳定房产市场的有力举措。
（三）进一步完善分税制财政体制
房产税论文一直以来，地方税系都不太健全，越是基层政府，所能支配的说收收入所占比例越低，在预算内收入无法满足地方政府正常运转的需要，一定程度上降低了政府公共服务的积极性，学校、医院等公共设施的资金需要得不到满足，势必影响社会环境质量，也会降低房地产商的投资需求，使当地房地产的供给量不能被满足。且不完善的公共服务设施，不活跃的市场经济，会直接阻碍当地经济的发展。扩大地方税收收入，政府的公共服务职能更好地完善了，房地产的供给提高了，当地的房地产市场将会很活跃，最大的受益者是当地群众。
房产税论文我国的房地产市场还处于发展期，出现问题是难免的，重要的是要解决问题，用国家的宏观调控职能弥补市场调节的不足。现有的房产税对交易环节征税的规定已不能适应当今的房地产市场，应加强对保有环节的征税额，房产税的改革是大势所趋。在国家的宏观调控指引下，我国的房产市场会逐渐走向成熟。
关于房产税的税收筹划
摘 要
随着房产税的改革，房产税对组织国家税收、调节居民收入、控制房价的影响将更为明显，对企业的负担也不可避免地造成影响，因此十分有必要对房产税的税收筹划进行探讨。一个合理有效的税收筹划方案既可以为国家贡献税收，也可以为企业减轻负担，从而增加更多的营业利润投入生产和惠及员工的生活。 本论文立足于税收筹划角度，以FG公司为例，结合企业所处的具体环境，通过对房产税现行法律法规的学习，拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠四方面对房产税的税收筹划进行探讨，以尽可能减少企业税收负担，实现企业效益最大化。
关键字：税收筹划 征税范围 计税依据 计征方式 税收优惠
目 录
* 封面------------------------------------------------------1 * 摘要 关键词 ---------------------------------------------2 * 目录------------------------------------------------------3 1 绪论-----------------------------------------------------4
1.1 研究背景----------------------------------------------5
1.2 研究方法和意义----------------------------------------5
1.2.1 研究方法--------------------------------------6
1.2.2 研究意义--------------------------------------6
1.3 我国房产税的现状--------------------------------------7
1.3.1 产生背景--------------------------------------7
1.3.2 发展历程--------------------------------------7
1.3.3房产税的征收情况-------------------------------8
1.4国内外房产税的现状------------------------------------9
1.5 房产税筹划应考虑的因素-------------------------------12
2 房产税的税收筹划------------------------------------------12
2.1 征收范围的税收筹划 ----------------------------------12
2.2 计税依据的税收筹划-----------------------------------14
2.2.1合理分解房租收入 ------------------------------14
2.2.2 通过关联企业转租 -----------------------------15
2.3 计征方式的税收筹划-----------------------------------15【关于房产税】
2.3.1将出租变为投资---------------------------------15
2.3.2 将出租变为仓储管理-----------------------------15
2.4 优惠政策的税收筹划------------------------------------16
3 FG公司税收筹划实例研究------------------------------------16
3.1 案例研究----------------------------------------------16
3.2 结论和不足 -------------------------------------------17【关于房产税】
4 房产税税收筹划中应注意的问题--------------------------------19
4.1 税收筹划应以合理合法为前提 ---------------------------19
4.2 税收筹划必须遵循成本一效益原则-----------------------19
4.3 税收筹划应重视会计与税收差异 -----------------------19
5 结论-------------------------------------------------------20 参考文献-----------------------------------------------------21 致谢---------------------------------------------------------22
1 绪论
1.1 理论背景——房产税税收筹划
房产税税收筹划，顾名思义，是对纳税主体减轻房产税税负的税收筹划活动。所以，对房产税筹划的研究，首先要掌握税收筹划的概念，在此基础上，才可对房产税筹划的概念有清晰的认识。税收筹划，又被称为税务筹划，通常认为是指“纳税人依据所涉及的现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的允许、不允许、以及非不允许的项目、内容等，对企业组建、经营、投资、筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利财务目标实现的谋划与对策”。1936年，英国上议院议员汤姆林爵士在“国内税务局专员与威斯特敏斯特公爵诉讼案”一案中作出的判例，被公认为法律上第一次认可的税收筹划。
税收筹划有广义和狭义之分，广义的税收筹划包括:节税、避税、转嫁税负。转嫁税负可以视为避税的一种，狭义税收筹划则仅指节税，本文以下所用税收筹划概念均取其广义。纳税人所具有的少缴税款的内在需求，各种税收优惠的存在也在客观上为税收筹划提供了筹划空间，加上法律对税收筹划的认可和专业的税收筹划人才的不断充实，使得税收筹划在国内外都得以迅速发展起来。
1.2 研究方法与意义
厘清房地产税
近年来，随着我国经济的发展，房地产税成为了社会各界热议乃至争议的重要话题之一。一方面，这反映了政府、企业和百姓对于该项税收的普遍关注；另一方面，也反映出不少人对于这种税收的概念、功能等常识还缺乏一些必要的了解，以至出现了一些模糊的认识乃至误会，需要从理论和实践上适当厘清。
认识房地产税
房地产税属于财产税类税收，通常指对房地产征收的税收，以房地产为征税对象，以房地产的持有者或者使用者为纳税人，以房地产的评估值或者面积为计税依据，采用比例税率或者一定的税额标准(又称固定税额)。
因为房地产坐落在固定的地点，直接享受当地政府提供的城乡建设、环保、治安、教育、文化和卫生等多种基本公共服务，所以此税通常被各国列为地方税，由县(市)议会立法，当地财税机关按年征收，收入纳入当地政府的财政收入，然后通过当地政府的财政支出用于当地的公共服务。
房地产税是目前各国普遍征收的一种税收，也是实行分税制财政管理体制国家的地方税体系中的一个主要税种。但是，此项税收通常不会构成地方政府财政收入的主要来源。以美国为例，目前该国县(市)政府的房地产税收入约占该级政府税收收入的四分之三和全部财政收入的三成，该级政府的其他税收主要为销售税和个人所得税，该级政府财政收入中的非税收收入主要为收费和上级财政的转移支付。
也有一些国家和地区在房地产交易环节征收其他税收，如我国征收的营业税、契税和城市维护建设税，新加坡和我国大陆及香港特区征收的印花税。但是，各国都不会将这些税收列为房地产税。
目前，我国的房地产税采用对城镇房产和土地分别征税的做法，分设房产税和城镇土地使用税两个税种，前者分别以房产原值和房租收入为计税依据，分别按年、按次征收，税率分别为1．2％和12％；后者按照使用城镇土地的面积和规定的税额标准征收，通常每平方米应税土地的年税额标准从0．6元到30元不等；个人自有自用的房地产不征税，房产税改革试点地区除外。
值得注意的是，上述两种税收均为地方税，但是现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》由国务院制定，上述暂行条例的实施细则、办法由各省、自治区和直辖市人民政府制定，征收管理由地方税务局负责，收入纳入地方财政收入，用于地方财政支出。根据财政部公布的 2012年全国公共财政收入决算，当年上述两种税收的收入分别为1732．5亿元和1541．7亿元，占当年地方税收收入的比重分别为3．66％和3．26％，占当年地方全部财政收入的比重分别为 1．29％和1．45％。
房地产税的功能
税收的宏观调控作用，主要体现在国民收入的初次分配和再分配环节，通过中央税和中央与地方共享税，特别是在货物和劳务销售、进出口环节征收的增值税、消费税、营业税、关税和收益分配环节征收的企业所得税、个人所得税等主体税种实现。房地产税属于对存量财产征收的地方税，既不是直接影响房价的主要因素，也不能直接影响房产持有者的收入，难以赋予它宏观调控功能，所以鲜见各国通过房地产税调控房地产市场的做法。虽然我国的房地产税制度大体上全国统一，但是这种做法并没有改变房地产税的性质和作用，更不宜因此夸大房地产税的性质和作用。可以设想一下，一年区区 3000多亿元的房地产税
收入，对于我国庞大的房地产市场和地方政府收支规模来说，如何能够达成“四两拨千斤”的功效?
房地产税能不能调节个人收入差距呢?实际上，税收调节个人收入差距的作用，主要体现在国民收入的再分配环节，主要税种是个人所得税，即通过税前费用扣除、超额累进税率和减税、免税、退税等措施，达到低收入者不纳税、中低收入者少纳税和高收入者多纳税的效果。出于税制统一、公平的考虑，在两位房主持有的房产价值相同的情况下，不可能对其中收入比较高的人征收更多的房地产税；更不可能无论个人有无房地产、持有房产多少，一律按照其收入高低征收房地产税。有观点认为，持有房地产多的人收入也高，必然会从其高收入中多拿钱缴纳房地产税，从而可以发挥调节作用，这种说法就更牵强了——照此推论，既然高收入者的支出会涉及很多税种(如他们在商场购物的支出会涉及增值税，在饭店用餐、乘坐飞机和购买住房的支出会涉及营业税，上述两种税收还要附征城市维护建设税)，那么这些税种就都可以调节高收入了。上述说法不仅违背了税收的基本理论和常识，也不符合各国税收的实际情况。
同样，房地产税也不能调节个人财产差距。各国通过税收调节个人财产差距，主要体现在财产持有和转移环节，通常采取对存量财产征收财富税、对继承的遗产征收遗产税和对赠与的财产征收赠与税的方式。在经济全球化和国际经济、税收竞争日益激烈的背景下，为了减少由于资产转移而造成的经济损失和降低管理方面的成本，征收财富税的国家已经罕见；很多国家和地区已经陆续取消或者停止征收遗产税和赠与税(如加拿大、奥地利、瑞典、俄罗斯、印度、埃及、阿根廷、澳大利亚和我国的香港、澳门特区等)，继续征税的国家也普遍通过大量增加税前扣除额和大幅度降低税率等措施大幅度地降低了上述税收的负担(如美国、英国、日本和我国的台湾地区等)。在房地产税方面，同样鲜见各国地方政府通过高累进程度的房地产税调节个人房地产的差距， 1％左右的比例税率是比较常见的。至于有人说，拥有房地产多的人，就会多缴房地产税，从而可以调节个人财产差距，这种说法也很牵强的，道理同前，不作赘述。
那么，房地产税能否取代“土地财政”呢?“土地财政”是近年来我国政府收支管理中出现的一种特殊现象，有其复杂的政治、经济、财政原因和结果，短期内似乎不太可能通过财政、税收、地方税和房地产税制度的改革而彻底改变。这里姑且不论我国应当如何从体制上彻底解决“土地财政”问题，单是从金额方面来看， 2012年全国各地政府收取的2万多亿元国有土地使用权出让金收入也不是 3000多亿元房地产税收入可以替代的。试图在近期内大量增加房地产税收入，或者大量减少国有土地使用权出让金收入，或者同时采取上述两种措施，以缩小上述两种收入之间的差距，恐怕都不太现实。
从发展趋势看，房地产税应当成为我国未来地方税体系的主体税种之一，其收入也应当随之成为我国未来地方税收入的主要来源之一，但是此项收入不太可能构成我国地方政府财政收入的主要来源。其他财源，特别是规范化的中央政府转移支付可能更为重要，这主要是我国市场经济条件下主体税种(目前包括增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税5个税种)税基的流动性和基本公共服务均等化对于加强中央财政、税收的要求决定的。有些人误以为各国普遍以房地产税收入为地方政府财政收入的主要来源，由此导致的很多推论显然难以成立。
如何征收房地产税
有些人认为，房地产价格里已经包括了政府收取的国有土地出让金，因此征收房地产税没有充足的理由。这种说法值得商榷。虽然国有土地使用权出让金收入已经纳入政府收入体系，但是此项政府收入与税收、行政收费等政府收入很不相同，似乎不宜一概而论。因为，此项收入已有特定的支出项目，包括征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出等，这些支出项目与建筑材料、设备和人工等支出项目类似，都是房地产成本的重要组成部分。所以，在设计房地产税制度的时候，对此应当深入分析，妥善处理。
具体而言，我国是一个经济发展很不平衡的发展中大国，从总体来看居民收入水平不高，各地居民的收入和住房情况差异很大，税收管理水平也不高。在这种情况下，所有居民自有自用住房统一征收房地产税，或者一律免征房地产税，恐怕都有失偏颇。笔者认为，比较稳妥的办法可能是由各省、自治区和直辖市根据此税征收条件的成熟程度(主要考虑税源多少、居民承受能力强弱和税收管理水平高低等基本因素)，逐步推行对居民自有自用住房征收的房地产税，并对低收入居民的自有自用住房予以适当的减税、免税照顾。在实施步骤上，既可以考虑先从大城市起步，取得经验以后在中等城市、小城市和农村逐步推广；也可以考虑选择一些大城市、中等城市、小城市和农村同时试点，取得经验以后在同类地区逐步推广。而且，应当将此项改革与我国的地方税体系建设、整体税制改革、财税体制改革和其他相关改革紧密地结合起来，以期取得更好的社会效益，减少改革的阻力，降低改革的成本。
目前，上海已经进行了房产税改革试点。有些人认为，上海试点只针对增量房，这种做法很不公平。从税制的公平性和目前各国通行的做法来看，房地产税当然应当适用于所有的房地产。但是，从现阶段我国房地产税制度改革的进程来看，采用分步实施、逐步推进的做法，也可以说是一种比较现实的选择和尝试。而且，上海的做法并不是唯一模式，重庆就采用了其他的做法，其他地区实行此项改革试点时也可能采取不同的做法，这是符合税收分级管理和地方税由地方立法或者适当下放地方税的管理权的要求的。
在总结各地房地产税改革试点经验的基础上，应当可以制定适用全国的房地产税通则，就房地产税的基本要素(包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、计税方法、免税、减税、纳税期限和纳税地点等)作出原则性的规定。同时，应当允许各省、自治区和直辖市根据上述通则，并结合本地区的实际情况，制定当地实施上述通则的细则。
近来有传闻称，某市拟针对新增住宅开征房产税，税率为交易金额的4％。这样的税率水平似乎偏高了。如前所述，我国现行房产税中经营性自用房产的适用税率为1．2％。如果考虑作为计税依据的房产原值可以减除10％～30％，实际税率只有 0．84％～1．08％。目前，其他国家和地区的房地产税税率也普遍很低，且有多种优惠。因此，我国房地产税的基本税率不宜定得过高，可以考虑确定为1％，并允许地方政府以此基础，根据当地的实际情况，在一定幅度以内适当上浮或者下浮。
主张“第一套住房免税”是体恤民生，因为这部分人大多是中低收入者。但从第几套开始征收房地产税的主张并不科学，因为“第几套住房”是一个很模糊的概念(例如，第一套住房的面积可能很大，也可能很小；可能是豪宅，也可能是破旧的简易房；有些人持有多处住房，但是这些住房的坐落地点可能不尽一致)，在税收管理工作中难以准确掌握。此外，目前各国也鲜见从第几套开始征收房地产税的做法。从我国国情考虑，采用按照人均免税面积规定免征额的办法应该比较可行。
有些人主张通过全国联网核实房主在不同地区持有房地产的情况，以便汇总计算其持有的房地产总量，然后按照累进税率征收房地产税。这种主张貌似比较公平、合理，技术上也不难，但违背了房地产税的基本原理，也不符合各国征收房地产税的通行做法，因而并不可行。首先，房地产税是地方税，应当由房地产所在地政府所属的税务机关征收，不能跨地区征收。其次，目前各国鲜见按照纳税人在本国境内各地房地产合计数和累进税率征收房地产税的做法，对本国纳税人在本国境外持有的房地产征收房地产税更是难以想象的事情。（
从价计征房产税的计税依据如何确定
2012-03-09 08:59:05| 分类： | 标签： |字号大中小 订阅
房产税作为个别财产税，主要有从租计征和从价计征两种情况。而从价计征房产税有如下三种形式，笔者试着总结如下：
一 经营自用的房产
对经营自用的房产，以房产的计税余值作为计税依据，即按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”
《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）中“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”中规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 目前，我国企业执行的财务会计制度主要有三种，分别为《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《企业会计准则》。不同财务会计制
度对固定资产的核算又各有不同，这就直接导致在计算房产税从价计税时要分别情况处理。
1、《小企业会计制度》规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。
2、《企业会计制度》第四十七条规定：“ 企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”
执行以上两种会计制度的企业，其房产的原值自然包含有企业购臵土地的成本在内，因此，其房产税从价计征时可以其账载金额计算。
3、《企业会计准则第6号———无形资产》应用指南第六条规定，“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产。”可见，执行《企业会计准则》的企业，其账载固定资产（房产）中是不包含其土地成本的。这时税务机关在征收房产税时，应将其购臵土地发生的费用调整记入房产税从价计征的计税依据中。对于如何进行调整，财税[2010]121号只规定了宗地容积率低于0.5的房产,按按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。具体办
法有的省份已有明确规定，如江苏省苏财税[2011]3号规定：“对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。通地划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。”而对于容积率大于0.5的房产，如何确定计入房产税房产原值的地价，目前尚无明确政策。也就是说项目建设中的道路及企业绿化用地等地价款是否应计入房产原值，国家尚未进行硬性规定，纳税人可与税务机关进行沟通，只要取得税务机关认可就行。
财税[2010]121号规定，“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。按此规定，则纳税人计入房产的地价款也必然非建造该房产宗地全部地价款。如果容积率为0.4，则计处房产的地价款为全部地价款的80%。土地作为不可再生资源，珍惜每一寸土地是我国基本国策。因此,笔者认为宗地容积率低于0.5的计入房产价值的地价尚能不是全部宗地地价款，则宗地容积率大于0.5的企业房产其计入房产原值计征房产税的地价自然可以不是全部宗地地价款,其用地道路,绿化等的用地地价可不计处入。
从“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”，到“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，时隔二年国家政策就出现如此变化。从这些变化我们不难看出，政策制定者已经意识到了仅依赖会计核算来确定房产税计税依据的不可靠。因此，新的财税
[2010]121号可以说是针对财税[2008]152号制定的反避税措施。
二 融资租入的房产
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号，规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。因此，对融资租入的房产计征房产税核心是确定其融资租入房产的原值。
《企业会计准则21号—租赁》规定，在租赁期开始日，承租人应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者加上初始直接费用作为租入资产的入账价值，借记“固定资产—融资租入固定资产”科目。将最低租赁付款额记入“长期应付款—应付融资租赁款”科目贷方，按发生的初始直接费用贷记“银行存款”等科目，按其差额，借记“未确认融资费用”。融资租入房产的计税依据就是计入“固定资产—融资租入固定资产（房产）”的金额。然后按规定计算余值和应纳房产税额。
三 无租使用或免收租金的房产
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号，关于无租使用其他单位房产的房产税问题规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
《财政部 国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对出租房产，租赁双方
签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
可见，无租或免租房产仍需由产权人按房产余值缴纳房产税，其房产原值的确定依靠而不依赖企业会计核算，按自营房产规定确定房产原值及余值计征房产税。
1、房产税？房地产税？说法要统一
2、是写整个房产税还是写针对个人开征房产税，文章中比较混乱，看不出来，如果整个房产税就要从税制的 角度出发，如果针对个人，主要从必要性、可行性上分析，重新理下思路，把题目也作相应调整
3、大段复制现象依旧存在，还有不通顺、错别字
4、格式不要模仿本科论文，你们有固定的格式
(这是导师的要求)
毕
业 论 浅谈目前的房产税 文
目录
一、 引言···················································2
二、 我国房产税的现状·······································2
（一）、房产税的概述·······································3 （二）、房产税的现状·······································3
三、当前我国房产税存在的问题······························4
（一）税收体制的不足之处导致税收“流行”··················4
（二）政策性问题增加征管难度·····························5
（三）其他制约房产税发挥财政功能的因素···················6
四、对我国现行房产税制的建议······························6
（一）完善相关法律、促进制度建设·························6
（二）.改革土地使用权出让金制度···························6
（三）.清理房地产行业收费 ································6
（四）健全房地产产权登记制度 ····························7
（五）建立有效的税收征管体系·····························7
五、总结····················································7
六、致谢····················································8
参考文献····················································8
内容摘要：本文主要是针对我国房地产税的现状，包括存在的问题和不足，当然也有值得继续推广的有效措施，来用发展的眼光看看未来房地产税的走势，通过进行有效的改革来适应时代的发展和需求。
关键字：房地产税 现状 改革 发展
一、引言
房产税，又称房屋税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求租赁人或者所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。房产税的实质是财产税，属于财产税的个别财产税，征税对象只有房屋且一般规模不大。
房产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产的发展关系到国民经济持续增长的稳定性，房产税收制定是否合理对房产能否健康发展起着重要的作用。2010年国务院批准了国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文中重点要求，尽快出台资源税收改革方案，逐步推进房地产税改革。房产税的改革将会对房地产行业、购房者、政府和相关金融机构产生重要影响，所以房产税的改革将成为政府亟待解决的问题和社会各界关注的热点。
二、我国房产税的现状
（一）房产税的概述
1、房产税的含义
房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税：从课税对象看，房产税是以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。
对房地产征税的目的是运用税收杆杠，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。
2、房产税的特点
（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只有房屋，征税对象
规模小。
（2）现行房产税的征
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