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新法速递：解读《不动产登记暂行条例实施细则》 日前，国土资源部网站正式发布了 《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）。该细则从不动产登记簿、登记程序、各类不动产权利登记、资料查询、保护和利用以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度，共计108条，使不动产登记更具可操作性。该《实施细则》于今年1月1日起开始实施。
针对该《实施细则》对我们生活的影响及大家普遍关心的问题，本所律师进行解读如下：
问题一：《实施细则》所指不动产登记如何界定以及不动产具体包括哪些？
根据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》第二条规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。其中条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。即集体土地所有权，房屋等建筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权和抵押权等均纳入不动产登记范围内。
问题二：不动产登记后，之前的房产证等证书是否依然有效？是否需要立即申请更换呢？
《实施细则》第105条明确规定：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。也就是说，细则施行前（2016年1月1日）已取得的不动产权属证书继续有效，在产
权未变更、转移的情况下可不用换新证。如不动产如有前述变更或者转移时则需更换不动产权属证书。
问题三：《实施细则》对共有不动产的处分、无民事行为能力人等如何申请不动产登记有哪些具体规定？
城市中，共同拥有不动产的并非少数，同时，无民事行为能力人也可能拥有不动产，《实施细则》对共有不动产的处分、无民事行为能力人等如何申请不动产登记均做出了明确规定。
《实施细则》第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。同时，按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，《实施细则》第11条规定，应当由其监护人代为申请。“监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证”。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
问题四：如何进行不动产统一登记？
《实施细则》第9条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
问题五：当事人提交了不动产登记申请后，不动产登记机构怎样办理登记?
《实施细则》规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，除了进行资料审查，包括申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;完税或者缴费凭证是否齐全等外，不动产登记机构还将对不动产所在地进行实地查看。
如果是首次登记，主要是查看房屋坐落及其建造完成等情况;如果是在建建筑物抵押权登记，则要查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;因不动产灭失导致的注销登记，要查看不动产灭失等情况等。
《实施细则》提出，政府组织的集体土地所有权登记;宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记等5种情形在不涉及国家秘密的情况下，还要进行不少于15个工作日的公告。
问题六：小区内道路绿地如何办理登记？
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产，业主在进行不动产登记时，能否也对此进行登记呢？《实施细则》提出，包括道路、绿地以及公用设施和物业服务用房等可一并申请登记为业主共有。
在去年3月份发布的《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》中，相关条款要求办理房屋所有权首次登记时，当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，但并未明确具体的登记方式。小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等该登记在谁的名下？
该《实施细则》第36条对此做出了明确的规定，即办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
问题七：哪些主体可以查询不动产登记资料？如何办理查询手续？
1.关于不动产登记资料查询问题，《实施细则》明确提出，国家实行不动产登记资料依法查询制度，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体具体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。
根据《实施细则》第97条规定，权利人可以查询、复制其不动产登记资料（换言之，权利人只能查询自己的不动产登记资料）。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
《实施细则》将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关，这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。
2.根据《实施细则》第98条规定，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。 权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
问题八：登记机构工作人员违反规定如何处罚？
《实施细则》第七章第103条、第104条对违反实施细则的法律责任进行了规范。
《实施细则》规定，不动产登记机构工作人员违反实施细则规定，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
不动产登记机构工作人员违反实施细则的情形包括，对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记;擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿;泄露不动产登记资料、登记信息;无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料;强制要求权利人更换新的权属证书。 如当事人采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记;采用欺骗手段申请查询、复制登记资料;违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息;查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的;擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。
《实施细则》规定，出现上述一种行为，则可认定当事人构成违反治安管理行为的，应依法给予治安管理处罚;如给他人造成损失的，还要依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
不动产登记实施细则
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《不动产登记暂行条例》结束公开征求意见
不动产统一登记实施细则管辖权或不涉中央国家机关用地用房
2015年3月1日是《不动产登记暂行条例》(下称《暂行条例》)正式实施的日子。不过，中央国家机关的不动产登记，将被视为“特殊管辖”，其不动产产权登记也将另行依规登记、颁证。
这是已经初步编制完成的《不动产登记暂行条例实施细则》(下称《细则》)讨论稿中涉及的内容。目前，《细则》正在最后征求有关部门和地方政府的意见建议，并进行最后修改。
15年前由国土资源部签发的6号文件，或将依旧作为中央国家机关用地登记、颁证的行政依据。这份文件规定，在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市(国土资源)局管理。
细则在即
1月20日清晨，一位不愿具名的消息人士向《中国经营报》记者证实，历经将近半年的《细则》的编制和审议，已经进入到“最后阶段”。
2014年12月22日，国务院总理李克强签发国务院令，正式颁布《暂行条例》，并于2015年3月1日起实施。按照《暂行条例》的规定，包括土地、房屋、林地、海域等在内的不动产权，将统一实施产权登记，并纳入统一信息平台管理。
《细则》则是暂行条例的“实施办法”。根据国土资源部下发给地方有关职能部门的一份说明文稿显示，2014年年初，国土资源部即启动了《暂行条例》配套文件的起草工作，这其中最重要的即为《细则》，在此期间，共形成了7
版“过程稿”。按照国务院的工作安排，国土资源部系不动产统一登记工作的牵头部门。
有关说明文件显示，目前形成的《细则》(征求意见稿)总计15章，共186条。框架结构上与《暂行条例》相衔接，包括了土地所有权登记，国有土地及建筑物、构筑物登记，农村宅基地及房屋登记，集体建设用地及建筑物、构筑物登记，农村承包土地及其他农用地登记，海域、无居民海岛及建筑物、构筑
物登记，探矿权、采矿权、取水权登记，地役权登记，抵押登记以及其他登记。
2015年1月15日，全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长姜大明在提及不动产统一登记有关问题时特别指出，要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书，并在15个地区试点开设不动产统一登记窗口。
两个例外
按照《暂行条例》的规定，不动产登记将涵盖土地、房屋、林地、海域、草原等多个领域。原则上《暂行条例》所列举的所有不动产类别都将依据《暂行条例》和《细则》给出的要求、程序进行登记。但是，这其中有两类“例外”情况，将不依据《细则》进行不动产登记。
多位参与《细则》前期讨论的权威人士告诉记者，这两类“例外”情况，一类是中央国家机关用地及其不动产；另一类是军队不动产。按照《细则》的有关规定，这两类情况的不动产登记，须依据专门规定办理登记。
据了解，这一点已经写入了《细则》。《细则》第二章第九条对“国家级不动产的登记管辖”做出了规定。在涉及到中央国家机关用地的不动产登记时，《细则》提出，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》(下称《办法》)等有关规定办理。
《办法》即为国土资源部6号文件。2000年由国土资源部以部令形式签发。该文件规定，国土资源部委托北京市国土资源和房屋管理局直接办理在京中央国家机关用地的土地登记和发证。
与中央国家机关用地的情况相似，军队不动产的登记也或将依据专门规定办理。随《细则》征求意见稿下发的有关说明称，《细则》讨论稿中，附则部分对军队不动产适用法律的特殊性做出了相应的规定。
多位知情人士提醒记者，上述两个针对特例情况的规定，主要是在登记颁证的环节，这并不一定意味着这两个特例情况的不动产，不纳入不动产统一登记信息平台。实际上，2014年上半年开始，中央国家机关、解放军有关部门，已经要求其在职人员以及部分下属事业单位员工，向组织申报个人住房事项信息。
特殊管辖
除上述两个特例情况外，《细则》讨论稿还提出，国务院确定的87个重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国务院国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。
在国土资源部下发给地方政府用于征求意见的说明文稿中，将此解释为
“特殊管辖”问题。而在“特殊管辖”领域内，真正微妙的实际上是范围问题。在此类不动产范围内，部分不动产用途、权属等相对较为复杂，亦甚为敏感。
2000年，国土资源部6号文件对“中央国家机关用地”的范围进行了框定，主要包括三部分：第一是中央党政机关使用的北京市范围内的国有土地；第二是机关事务分别属于国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、全国人大办公厅机关事务管理局、全国政协办公厅机关事务管理局归口管理的单位使用的北京市范围内的国有土地；第三是按国家有关规定其他应纳入中央国家机关用地管理的北京市范围内的国有土地。
按照国土资源部6号文件的规定，这部分土地的登记颁证工作由北京市国土资源局统一负责。如果包含“上述特殊管辖”内容的《细则》讨论稿最终予以定案，那么中央国家机关的不动产登记将仍由北京市国土资源局完成。
与此同时，6号文件还规定在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市局管理，并负责保持辖区内地籍资料的完整性和现势性
不动产登记暂行条例实施细则全文
国土资源部关于《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》公开征求意见的通知
为贯彻实施《不动产登记暂行条例》，规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，国土资源部起草了《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》。为提高规章立法质量，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出意见：
一是登陆中国政府法制信息网(网址：略)进入首页左侧的“部门规章草案意见征集系统”提出意见。
二是通过信函方式将意见邮寄至：北京市西城区阜内大街64号国土资源部政策法规司(邮编略)，并在信封上注明“不动产登记暂行条例实施细则征求意见”字样。
三是通过电子邮件方式将意见发送至：略。
意见反馈截止时间为2015年4月25日。 国土资源部 2015年3月26日
不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 【立法依据】
为保证不动产统一登记制度的有效实施，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本细则。
第二条 【不动产范围】
依照本细则登记的不动产包括：
(一)耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等;
(二)定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间;
(三)海域及海上建筑物、构筑物;
(四)定着于土地的森林和林木;
(五)法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。
第三条 【连续登记】
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。
第四条 【一体登记】
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。
第五条 【跨区域不动产的登记管辖】
依照《条例》第七条第二款的规定，接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的登记机构，在登记完毕后应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第六条 【国家级不动产的登记管辖】
国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理，并会同有关部门办理，依法向权利人颁发证书。
在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。
第二章 不动产登记簿
第七条 【不动产单元】
不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。不动产单元编码规则由国土资源部制定。
无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。
第八条 【不动产登记簿的编制】
不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。
前款所称宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间;宗海是指权属界线封闭的用海单元。
第九条【不动产登记簿的保存】
不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。
不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等，并保证电子数据安全。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。
不动产权籍图包括宗地图、宗海图和房屋平面图等。
第十条 【不动产登记工作人员】
承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。
承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。 第十一条 【不动产登记工作人员职责】
不动产登记工作人员的职责包括：
(一)对受理的不动产登记申请依法进行审核;
(二)采取询问当事人、实地调查等审核手段;
(三)对登记申请进行依法审核后，提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见;
(四)将有关事项记载于不动产登记簿;
(五)法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责。
第三章 登记程序
第十二条 【一般规定】
不动产登记，应当按照下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：
(一)申请;
(二)受理;
(三)审核;
(四)登簿。
不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。
第十三条 【登记申请材料的要求】
申请不动产登记，申请人应当填写登记申请书，向不动产登记机构提出申请。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关盖章或者出具相关证明文件确认与原件一致的复印件。
因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料。
不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料，申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。
第十四条 【共有不动产登记申请】
申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出;申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。
共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记;受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。
第十五条 【权利放弃时其他权利人的同意】
经依法登记的不动产已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人申请注销登记的，应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明。 第十六条 【监护人代为申请】
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由其监护人代为申请。 监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
第十七条 【不动产登记代理】
当事人可以委托他人代为申请不动产登记;专业从事不动产登记代理的人员应当具有相关专业能力和水平。
不动产登记代理机构以及专业从事不动产登记代理的人员实行行业自律管理。 第十八条 【代理申请】
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十九条 【申请的撤回】
申请登记的事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
单方申请登记的，可以单方申请撤回登记申请;双方申请登记的，应当共同申请撤回登记申请。
第二十条 【询 问】
不动产登记机构应当查验申请登记材料，询问申请是否是申请人的真实意思表示等。询问结果应当经申请人签字确认，并归档留存。
第二十一条 【登记顺位】
同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。法律、行政法规另有规定的除外。
第二十二条 【公 告】
除涉及国家秘密的不动产登记事项外，有下列情形的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：
(一)集体土地所有权首次登记;
(二)宅基地使用权，集体建设用地使用权，农村房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权，海域使用权等不动产权利的首次登记;
不动产登记暂行条例实施细则
（草案征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 【立法依据】
为保证不动产统一登记制度的有效实施，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本细则。
第二条 【不动产范围】
依照本细则登记的不动产包括：
（一）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；
（二）定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；
（三）海域及海上建筑物、构筑物；
（四）定着于土地的森林和林木；
（五）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。
第三条 【连续登记】
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。
第四条 【一体登记】
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。
第五条 【跨区域不动产的登记管辖】
依照《条例》第七条第二款的规定，接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的登记机构，在登记完毕后应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第六条 【国家级不动产的登记管辖】
国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理，并会同有关部门办理，依法向权利人颁发证书。
在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。
第二章 不动产登记簿
第七条 【不动产单元】
不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。不动产单元编码规则由国土资源部制定。
无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。
第八条 【不动产登记簿的编制】
不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。
前款所称宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间；宗海是指权属界线封闭的用海单元。
第九条【不动产登记簿的保存】
不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。
不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等，并保证电子数据安全。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。
不动产权籍图包括宗地图、宗海图和房屋平面图等。
第十条 【不动产登记工作人员】
承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。
承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。 第十一条 【不动产登记工作人员职责】
不动产登记工作人员的职责包括：【不动产登记实施】
（一）对受理的不动产登记申请依法进行审核；
（二）采取询问当事人、实地调查等审核手段；
（三）对登记申请进行依法审核后，提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见；
（四）将有关事项记载于不动产登记簿；
（五）法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责。
第三章 登记程序
第十二条 【一般规定】
不动产登记，应当按照下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）登簿。
不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。
第十三条 【登记申请材料的要求】
申请不动产登记，申请人应当填写登记申请书，向不动产登记机构提出申请。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关盖章或者出具相关证明文件确认与原件一致的复印件。
因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料。
不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料，申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。
第十四条 【共有不动产登记申请】
申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。
共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。
第十五条 【权利放弃时其他权利人的同意】
经依法登记的不动产已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人申请注销登记的，应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明。
第十六条 【监护人代为申请】
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由其监护人代为申请。 监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
第十七条 【不动产登记代理】
当事人可以委托他人代为申请不动产登记；专业从事不动产登记代理的人员应当具有相关专业能力和水平。
不动产登记代理机构以及专业从事不动产登记代理的人员实行行业自律管理。
第十八条 【代理申请】
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十九条 【申请的撤回】
申请登记的事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
单方申请登记的，可以单方申请撤回登记申请；双方申请登记的，应当共同申请撤回登记申请。
第二十条 【询 问】
不动产登记机构应当查验申请登记材料，询问申请是否是申请人的真实意思表示等。询问结果应当经申请人签字确认，并归档留存。
第二十一条 【登记顺位】
同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。法律、行政法规另有规定的除外。
第二十二条 【公 告】
除涉及国家秘密的不动产登记事项外，有下列情形的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：
（一）集体土地所有权首次登记；
（二）宅基地使用权，集体建设用地使用权，农村房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权，海域使用权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权注销登记；【不动产登记实施】
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站、当地公开发行的报刊或者不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日，公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
第二十三条【审核要求】
不动产登记机构应当按照下列要求，对不动产登记申请资料进行审核：
（一）申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致；
（二）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致；
（四）权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致；
（五）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全；
（六）不违反法律、行政法规的强制性规定。
第二十四条 【实地查看】
不动产登记机构认为必要时，可以依照《条例》第十九条规定进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况；
（四）《条例》第十九条规定的其他情形。
第二十五条 【登簿】
不动产登记机构应当根据当事人提交的申请材料、审核结果等，依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。
第二十六条 【不予登记的情形】
有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：
（一）存在权属争议的，但申请异议登记的除外；
（二）不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；
（三）申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的；
（四）未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；
（五）申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；
（六）申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；
（七）法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。
不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。
第二十七条 【依嘱托的登记】
有下列情形之一的，不动产登记机构应当依据有关文件办理不动产登记：
（一）人民法院依据法律规定要求办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关等有关机关依据法律规定要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法作出没收、征收或者收回不动产权利决定的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为有关文件存在不动产权属错误的，可以向人民政府、人民法院、人民检察院以及公安机关等有关机关提出审查建议，但不应停止办理登记。
第二十八条 【依职权登记】
有下列情形之一，当事人自事实发生之日起15个工作日内不申请登记的，不动产登记机构经公告30日后，可以直接办理登记：
（一）不动产灭失的；
（二）法律、行政法规规定的其他情形。
第二十九条 【不动产权属证书和登记证明发放的情形】
不动产登记机构应当根据不动产登记簿，缮写《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 登记完结后，需要发放证书的，除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记，向申请人发放《不动产登记证明》外，不动产登记机构应当向不动产权利人发放《不动产权证书》。
《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构登记专用章。 《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。
第三十条 【共有不动产的权属证书】
共有人申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人核发一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明“共有”字样，并列明全体共有人。
第三十一条 【权属证书、登记证明的换发、补发】
不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。
不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。
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