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近几年房地产调控政策回顾与特点分析
一、近几年房地产调控政策回顾
1、2007年
调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨
调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求
2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。
3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。
信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。
国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。
政策特点简析
2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。
其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内
开发企业已经相当成熟，房地产市场形势一片大好的情况下，对外资投资房地产尤其是住宅地产的限制有利于防止行业出现大的波动，但由于外资在房地产业中占比并不大，因此该措施对市场影响不明显。
二套房贷提高首付和利率的政策对房地产市场带来了相当明显的影响，当然，我们必须看到，这一效果是在2005-2007年货币供应增加量维持在稳定水平的背景下实现的。在通货膨胀预期较低的时期，首付和利率提高使购房者实际增加的资金负担较重，因而对市场成交产生了较为明显的影响。
2007年调控政策中基本没有出现有利于增加市场供应的条款，表明此时政府对市场供应短缺造成房价高涨的可能性不太重视。
2007年房地产主要调控政策及其对象
2、2008年
调控特点：先压后保，房地产业因祸得福
调控对象：房地产开发企业、各类购房需求
政策回顾
对于中国房地产业而言，2008年由于全球性金融危机的出现而变得非常特
殊。这一年的政策风向转得很快，上半年还在对开发企业采取多种限制措施、收紧银根，相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；到了下半年，随着美国次贷危机影响显现，国内出口和投资实际增速下滑，经济增长出现回落，房地产调控方向也从打压迅速转为支持。全年市场行情则由于金融危机大背景的影响而显得空前惨淡，但当年政策风向的转变为次年房地产市场的大涨奠定了基础，房地产业实际上是从金融危机中因祸得福了。
1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中第六条尤其引人瞩目：“严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用„„土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”4月7日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，差异在于预缴计税基数确定标准的变化：“预计毛利率”修正为“预计利润率”。总的税务负担没有加大，但预缴的力度加大，对开发商的现金流要求提高了。6月，央行再次上调存款准备金率，使之达到17.5%，继续收紧银根。
9月起，政策风向突变。9月16日-12月23日，央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率。10月，财政部出台一系列刺激楼市需求的政策，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等；11月，国务院出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”；12月17日，国务院常务会议明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，并把征免期限由5年改为2年。至此，国家对房地产业的紧箍咒完全解除，转而变为大力支持房地产市场需求。
政策特点简析
直到2008年年中，国家对房地产业的调控基调仍然是打压，而主要措施集中在对开发企业行为的管制上，从土地出让金缴纳、所得税预缴、银行贷款能力
等各方面对开发企业都有影响。
2008年下半年的政策转向是全方位的，从降息到降低购房首付款比例，从相关税率下调到巨额投资，无一不对房地产市场起着刺激作用。除此之外，原有的对开发企业行为的严格规定虽未明文取消，但在实际执行中已经名存实亡。
2008年房地产主要调控政策及其对象
3、2009年
调控特点：楼市忽成脱缰野马，政策急收收效甚微
调控对象：房地产开发企业、各类购房需求、市场供给
政策回顾
2009年，当众多行业尚未从金融危机中复苏之时，房地产市场却迎来最辉煌的一年。随着优惠政策的陆续执行，经济刺激计划和宽松的货币政策成为支持房地产市场回暖的重要推手，加上房地产市场本身潜在的大量刚性和投资性需求，各地楼市迅速回暖，上演了地王频出、量价齐升、一房难求的火爆场面。而这一年的房地产调控政策走出了与2008年恰好相反的曲线。上半年，中央和地方政府继续加大对房地产业的扶持力度，放松的程度为日后的局面留下了隐患；下半年，随着房地产市场由回暖转变为高烧，政策导向再次发生转变，开始逐步收紧前期放松的政策，但如同覆水难收，超量流动性推动的大量自住性和投资投机性需求前赴后继，市场形势并未随着政策收紧而相应转冷。
1月，四大国有银行宣布：2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户原则上都可以申请七折优惠利率；同月，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，提到在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；5月，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平。
9月开始，随着市场高热迹象越来越明显，政策的风向也开始发生转变。9月2日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤积土地行为。
12月的紧缩性调控政策更为密集，当月国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制；12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、
中国房地产调控历史：2008-2014年房贷政策变化一览
9月30日，央行与银监会正式发布文件松绑首套房认定标准，“认房又认贷”成为过去式。回顾中国房地产调控的历史，几乎每年都有房贷相关的政策出台，房地产与金融息息相关，甚至不可或缺。
梳理2008年以来的贷款政策演变过程，一起回顾那些年“折磨人”的“新政”。房贷，想说爱你不容易。
2008年：住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍
背景：2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。
政策：1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
2、最低首付款比例调整为20%。3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷
款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。
结果：大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。
2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍
背景：11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。房价同比涨幅创年内新纪录，环比涨幅也出现大幅上升的趋势。
政策：1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率
1.1倍的规定。3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
结果：二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。
2010年：非改善二套房首付比例最低40%
背景：由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌。2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
结果：2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。
2011年：国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级
背景：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。
政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、限购城市增加至50多个。
结果：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。 2012年：二套房首付比例改为60%，央行两次降准
背景：由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012 年的1-2月份，成交量延续之前的断崖式下跌，房地产市场仍处于深度调整期。
政策：1、二套房新政首付提至六成。2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。
结果：全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012年1-11 月份，全国房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。
2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税
背景：房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
政策：1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款
2005-2014年房地产调控政策汇总
自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。于是，笔者在此搜集2005年至今每年政府对于楼市采取的最重要的调控政策，以此回顾政府调控楼市的十年漫长路。
2005
“国八条”
2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
据悉，政策甫出，开发商“吓了一大跳”，而由于这是政府首次调控房价，当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。
2006
“国六条”“国十五条”
2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。
楼市专家称，“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。
2007
房贷新政
2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。
具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
据了解，该政策出台不久后，全国楼市一路低迷，房价均大幅度跳水，成交量也明显萎缩，多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。
2008
“国十三条”
2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。
业内人士表示，在全球金融危机的背景下，中国楼市出现了10年大拐点，量价齐跌。因此，下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，以刺激楼市成交量。
2009
“国四条”
2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出台：增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设。
“国四条”的目标是抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设。
自2008年底住房消费刺激政策出台以来，房地产市场销量回升、房价上涨，开发商最为受益，但政府最希望看到的房地产投资和房地产新开工才刚有起色，此时出台延续住房消费刺激政策有助于稳定开发商预期，增强住房供给信心，因此住房供给能得到明显提升。
2010
“国十一条”“新国十条”
2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
2010年4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，各地限购政策纷纷出台，以及上海和重庆房地产税试点。
这被号称是史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。
2011
“新国八条”
2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。
“新国八条”的具体内容把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。
2012
第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%
2012年，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2013
“新国五条”
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
据悉，“新国五条”的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。同时，限购造成的震慑作用逼迫开发商在下半年不得不以价换量。虽然与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。
2014
“930”房贷新政
2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。
本次房贷政策基本上是之前信贷政策的全面松绑，相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。这种松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年政策还要宽松。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。
我国房地产调控面临的瓶颈与应对措施 【摘要】早在金融危机发生之前，就有学者预测了中国资产产生泡沫的可能性，现如今，作为最具代表性的两大资产泡沫之一的房地产泡沫，已开始在我国悄然上演。本文对我国房地产泡沫的严重性进行了分析，并就我国在房地产泡沫治理问题上遇到的瓶颈提出了应对措施。
【关键词】房地产泡沫 流动性 制度 困难 措施
一、认识我国房地产泡沫的严重性 大多数经济学家普遍认为，房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房产价格的持续上涨并偏离合理价格，这种虚高价格就像一个中空的泡沫一样，随时可能爆破并化为乌有，从而引发经济动荡并因此而得名。其中美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点得到普遍的认可，他指出：“房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，使其价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。”
用来衡量房地产市场泡沫的方式有很多种，如房地产价格上涨率同GDP增长率的比值、住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比、房地产贷款占全部贷款总额的比重、个人住房贷款增长率占人均收入增长率的比重等等。而目前国际上比较流行的衡量标准主要是房价收入比、空置率和租售比，本文也试图通过对这三个指标的综合考察来衡量当前我国房地产市场的情况。
房价收入比（即房屋销售价格与居民家庭年可支配收入之比）主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，一般认为房价收入比在3—6陪之间较为合理。中国的这一比率大都在8倍以上，北京的数据则更惊人，持续在20倍以上。当然用这一比例对房产市场上是否存在泡沫的衡量也有其不足，因为它并没有突出问题的主要方面，房价与收入比的泡沫主要还是在房价的高低上，如果房价长时期内严重脱离价值在高位运行，就会产生泡沫。
空置率与房屋市场中投资型交易需求有密切联系，按照国际通行惯例，其在5%～10%为合理区。而有专家认为，中国很多一线城市的商品房空置率不低于30%，说明我国的商品房已严重积压。但通过空置率来判断房地产泡沫也不全面，这还要考虑造成空置的原因是什么。与此同时，投资性购房比例不断上升导致房价虚高也令大部分消费阶层承受不起。而这些商品房结构性的短缺其实并不应该算在泡沫之列。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比（即每平米使用面积的月租金与房价之间的比值）一般界定为1：200—1：300，但北京楼市租售比早在2009年就已突破了1：500，部分区域甚至达到了1：700，当然这一比例也受居民收入状况和生活习惯的限制。 综合以上三个国际通用的主要指标，我们可以看到房地产泡沫在我国已成既定事实并相当严重。虽然我国已开始着手治理房地产泡沫问题，并在一定程度上抑制了房地产价格的上涨，但对房地产价格上升的惯性预期还没有根本改变，再加之我国为稳定行业资金收缩带来的波动而采取较宽松的货币政策，更是有可能加剧房地产泡沫的扩张，威胁中长期经济的可持续发展。房地产泡沫问题显然已成为我国不得不面临的一个棘手问题。
二、我国在房地产泡沫治理问题上遇到的瓶颈
1、我国特殊的发展状况 （1）城市化的发展不可遏制。中国经济目前处在一个结构性成长的初期，城市化率很低，只有45%。但城市化率每年的速度都有所提高，现在大概以每年1. 5%左右的速度上升。根据联合国的数据，2010年前后，中国城市化率将超过发展中国家平均水平，预计到2030年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平3. 4个百分点。中国可以说是世界上城镇人口增长最快的国家之一。在未来的十几年时间，中国可能有几亿人要搬到城里来，相当于每年都要造一座像纽约或伦敦这样的城市，搬到城里居住的城镇化居民自然会有住房需要，这就无形中增加了房地产的需求，也加快了房价的上扬。
（2）地区间发展差异大，政策难统一。我国区域间差别较大，经济发展水平不一，各地房地产市场处于不同发展阶段。根据国家统计年鉴数据，2010年我国各地区城镇居民家庭平均每人全年消费性支出中住房消费排名的前三位与后三位分别为上海（1214.24）、北京（642.55）、福建（612.43）和西藏（137.00）、甘肃（160.42）、青海（164.04），2011年这一排名的前三位和后三位分别是上海（1225.04）、北京（793.50）、安徽（726.87）和西藏（147.35）、新疆（200.17）、甘肃（266.16），差异最高达8.8倍之多。根据2013年1月的统计数据，我国七十个大中城市住宅销售价格指数显示的新建住宅价格的环比、同比、定基指数（注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。）最低的为海口，三个指数分别为99.7、99.7、100.9，最高城市为乌鲁木齐，三个指数分别为101.1、103.5、113.3；新建商品住宅价格的环比、同比、定基指数最低的城市亦为海口，三个指数分别为99.7、99.6、100.9，最高的乌鲁木齐分别为101.1、103.5、113.4，差距十分明显。
在这种情况下，既要保持国家政策的统一，防止房价过快上涨，又要兼顾房地产市场的区域性特征，做到因地制宜，权衡与执行的难度不可小觑，因此需要花费更多的时间去制定相关的政策。
2、我国的要素及资金市场状况欠佳 （1）资金流动性过剩且不平衡。我国的资金流动性过剩，不是单纯指总量上的绝对过剩，而是更侧重于资金分配上的不合理，即一些产业部门的资金过多相对于部分产业部门资金不足而无法转移的过剩。资金的流动性过剩引发的通货膨胀激发了公众的资产保值需求，从而导致大量的资金流入房地产市场和股票市场，促进其资产价格上涨。据2013年3月的中国日报报道，我国资金流向两市345亿元，房地产居首；而房地产价格和股票价格的上涨所引发的财富效应又刺激了物价的进一步上涨，从而在一定程度上加剧了通货膨胀，形成了一个恶性循环。
（2）要素市场流动性长期受阻。我国的户籍制度、市场准入和退出限制等行政壁垒，使生产要素在部分实体行业的流动性受到限制，资本、劳动等要素难以在行业情况恶化时快速流入其他领域。所以当某行业的盈利性机会减少，这类行业的资金更易流入房地产泡沫市场，以期获得短期收益去弥补其自身收益的下降或亏损。然而，社会的资金总量是有限的，投入到房地产行业的资金多了，也就意味着投入其他行业的资金少了，再加上地方政府出于对政绩方面的考虑而进行的过度投资，使得房地产泡沫更加得以发展，而实体经济则越发的萎缩。
3、我国的经济政治管理存在缺陷
（1）制度条件不完善。在监管缺失的背景下，地方政府及其融资平台公司和其他部分企业可以以相对低的融资成本进入泡沫资产市场以谋取利益。并且因为背后有国家作为“最后贷款人”，一些微观预算约束主体有理由放松其成本—收益核算中的风险考察，降低风险资产供应方的破产风险，并将其转移至政府，使风险资产的预期价格高于基准状态下的价格，从而加剧了泡沫资产的价格波动。而针对房地产领域，在财政分权制度、土地转让制度以及政府在房地产市场细分政策制定和监管过程中存在的问题更是为投机泡沫的产生提供了制度上的空间。
（2）地方政府的治理面临两难选择。从国内看，政府对楼市泡沫治理与否已陷入一场博弈：首先是政绩考核办法激发了地方政府对推高地价和房价的热情，希望能通过与房地产商的配合来大幅度的提升GDP。没有哪一项收益比将土地出让给房地产企业来的更加容易且有保障。所以打压房价是项艰难的决定，但不加任何治理又会引发公众不满，动摇其执政权威。于是只能在政策的执行方式上下苦工，从而出现了地方政府表面控制房价过高增长，但实际上却默许开发商钻政策漏洞，抬高房价，最终必将会影响到治理的时效与成效。
4、我国的居民传统观念难改变 我国的居民传统观念主要体现在“有房才有家”和高储蓄率两个方面。传统观念增加了居民对住房的刚性需求。由于我国社会保障体制的不完善，使得大部分家庭长久以来形成的尽可能多的进行储蓄的习惯，是造成我国一部分资金能迅速涌入泡沫的原因。近20多年来，我国储蓄率一直保持在较高水平。特别是20世纪90年代至今，我国储蓄率高达38%～40%。据《天下财经》报道，2012年第三季度末，我国居民储蓄存款余额突破40万亿元，人均储蓄存款余额接近3万元。当泡沫出现时，资产的高收益率预期会吸引资金流入，加大资产价格的波动。再加上我国金融市场不完善、投资渠道狭窄等方面的原因，更是提高了闲置的储蓄投入到房地产业的可能性。
三、应对措施
1、进一步完善房地产相关政策制度
房产泡沫治理是一个庞大而复杂的工程，必须采取一揽子计划对各相关方面进行综合治理，将原有的相关机制如土地买卖、房产开发、银行贷款监督、参与评估等进行流程重组和制度创新，尽快健全和完善我国有关房地产业的法规和税收制度，加快社会保障体制建设，这样才能从根本上消除泡沫并防止泡沫的再生，促进社会和谐稳定。
2、防止地方政府的短期行为
要严肃对待房地产泡沫，就要加强地方政府的行政体制职能改革，不能单纯的将GDP增加作为对地方政府官员政绩考评的主要指标，要从根本上防止地方政府将房地产行业视为拉动经济增长的支柱产业的这种短期行为，要求地方政府切实做到政企分开，理性对待房产利益集团，更多的从提高经济发展质量和改善民生的角度来考虑经济因素。
3、正确地引导资金流向
应积极引导剩余资金向其他产业资本转化，提高房地产投机炒作成本，在当前货币资金供应总量一时难以控制的情况下，可以采取更有针对性的税收、金融政策，即在房地产业的资金支持上采取适度从紧的财政政策来治理房地产泡沫，以防止过多资金流入房地产行业，从而避免房地产业占据资金过多的局面。如通过房产税等形式抑制房地产市场的过度投机，通过物业税直接增大投资成本，既可以抑制投资需求又可以降低投资者预期总收益。正确积极地引导资金流向，使各地方政府的利益诉求更多地转向培育新的实体经济产业，这样不仅可以形成多元竞争的市场经济局面，还可以减轻产能过剩的压力。
4、为消费者提供更多选择
首先，应改变人们对房产价值的预期，大力发展非买卖市场。很多人认为房产价值会一直上升的主要原因在于土地是稀有的，越用越少。而我国土地的实际情况是，截止到2010年，我国闲置土地400 万亩，占全国城镇土地的7.8%。国土资源部门表明，市场上的土地存量还是很多的，所以这一担心大可不必。其次，政府应积极发展房屋租赁市场并将其作为一项长期的重要政策，很多国际性大都市的居民中约有一半在租赁住房，住房租赁市场才是最大的住房供给来源。同时，政府可以每年从经济适用房中安排一批政策性房源，专门用于解决特困家庭的住房问题。针对我国发展不平衡现状，政府可以根据不同地区居民的收入情况来适时调整和放宽廉租房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房的社会保障面。加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。对于我国居民高储蓄率的传统带来的资金短期内大量流向泡沫资产的潜在威胁，如果能缓解住房需求的压力，进一步完善社会保障制度，减少居民的后顾之忧，消费就可以提振，高储蓄的潜在风险也就迎刃而解了。
四、结语 作为世界性的大国，最重要的是要保证国民经济的平稳发展。所以为了保持平稳，即便我们已经明确认识到房产泡沫的严重性并下决心采取方法治理，也不能操之过急，而需采取温和而持久的打压措施将泡沫慢慢挤出。为了发展，就不可因为眼前的困难而听之任之，欲等泡沫发展到不可救药时再采取措施，那样只会加重破灭后的灾难。
从本文之前的论述中可以看出，我国房地产泡沫已经存在，并且在短时间内难以消除，泡沫在一定时期内存在恐怕是必然的。那么将房价限制在什么样的范围内才算合理呢？本文认为，调节后的房价不仅要使民众能够接受，也应给房地产业留下合理的发展空间。居民用房的刚性需求占住房供给量的80%以上，保障居者有其屋；实业经济占商品房使用的80%以上，投资型的房地产可以存在，但应使房地产投资的成本上升，这里的成本不仅指显性成本，还应当包括隐性成本，即通过引导资金流向使得投资选择增多，因此房地产投资利润应控制在10%以内。如果能达到这样的标准，房价就很难存在较大的虚高空间，亦可维持在合理区间之内。
【参考文献】
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[3] 焦雪霞、庾晋：房地产泡沫形成机制及治理的措施[J].基建管理优化，2010（82）.
[4] 徐梅：日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定[J].人民论坛2012（2）.
[5] 韩骥、任培正、朱梦：历史资产价格泡沫比较及对我国房地产业治理分析[J].知识经济，2010（1）.
媒体梳理近10年来房地产调控政策变化
2005
首次调控
首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会2 12号文件收紧房地产信托。
市场反应：虽然许多项目主动降价出售存量，但房价总体继续上涨。 2006
70/90政策
“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
2007
房贷新政
9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。
市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现，政策出台后，2008年全年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。
2008
放宽二套房贷
对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。 市场反应：中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。 2009
国四条
10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。 2010
限购令
1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，
商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。
市场反应：这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。
2011
二套首付提高
“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
市场反应：房价继续上涨。
2012
严打小产权房
多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。
市场反应：一线城市房价继续上涨。
2013
新国五条
2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继20 11年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。
2014
“9·30”房贷新政
各地陆续松绑限购政策，9月3 0日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。
市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。
2015
3月新政
央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。
首付变化
2006年
首付不低于三成
2007年
首套房9 0平米以下首付不低于两成，9 0平米以上不低于三成；二套房首付不低于四成
2010年
二套房“认房又认贷”，首付不低于五成，房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2011年
二套房贷首付提至六成
2013年
北上广深等城市二套房首付提高至七成
2014年
二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清贷款的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行
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