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关于会东县明阳开发建设有限公司明阳文苑项目涉及
相关问题的请示
会东县规建局：
一、会东县文化馆片区改造项目定性：棚户区改造
1、棚户区改造的定义：根据关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保[2009]295号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院有关部门：为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，经国务院同意。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《东规建住（2014）174号关于按完成旧城棚户区改造安置房建设的函》、《县城乡规划建设和住房保障局办公室》会议纪要文件（2014-04-16）等发给明阳开发公司的文件也明确是棚户区改造项目。棚户区是指：城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境 卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域；土地实施公开招拍挂，拆迁户进行还房安置属棚改项目；拆迁、安置费由政府承担，对应的国家、省、市及地方棚改优惠政策。
2、根据2012年5月9日签订的“招商引资合作框架协议”、“招商引资合作（安置房BT合作）协议”、“房屋征收补偿融资借款协议”、“招商引资合作（旧房及附着物撤出BT合作）协议”的形式合作；
3、由于政府单方面废除BT协议，即对土地出让实行实行公开招拍挂，双方重新签订《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》，实施拆迁户及商业用房无偿返还和安置；如政府不认同属棚改，那么我们只好按BT协议执行。 （1）按照BT合作模式，哪些由政府负责完成本BT项目区域内土地上房屋征收和补偿安置，如因前述原因造成乙方损失的甲方应承担相应的责任。协助乙方办理相关建设批文和手续。
（2）按照《资产转让合同》及补充协议约定，明阳公司多承担了哪些义务？土地招拍挂出让金1.215亿元。因为变更合作模式实施土地招拍挂延误工期10个月。
4、根据会东县城乡规划建设和住房保障局关于按时完成旧城棚户区改造安置房建设的函（东规建[2014]174号），该函明确提出文化馆片为旧城棚户区改造工程。也就是说，明阳公司应该享受相关棚户区改造的政策优惠。 二、棚户区改造项目的政策优惠
国家棚户区改造政策
一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策
(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。
(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。
(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50％收取(项明细附后)。
(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返；对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。
(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区 红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定 的正常标准结付；涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。
(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。 (七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。 (八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。 二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策
(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立 专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70％为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程 中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。
(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30％收取(项目明细附后)。
(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60％，按入库财政级次返给开发企业予 以补贴，其余．40％由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。
(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。
(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供 水、排水等企业自筹资金建设；电力外网改造
费用，按建筑面积每平方米20元交纳；燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积 (户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。 (六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。
(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策；对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。
三、以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造 (一)住宅用地实行行政划拨。
(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。
(三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。
(四)按照普通商品房对待管理
1、免除相关规费 2、减免税收【施工单位房建验收申请报告】
3、可减免的前期费用
可减免的税收
地方教育发展费（2010年以前按1.5%征收，11年开始按2%征收）。 省市地方规定的可减免项目；中央用于对直接配套基础设施的补助投资
三、 关于会东县政府因土地招拍挂给明阳文苑项目造成的工期延误损失【施工单位房建验收申请报告】
1、由于政府单方面由BT模式变为旧改棚户区模式，BT模式协议2012年5月份9日签定；要求明阳公司在没有任何批文及手续的情况下进行了动工（该项目作为向州政府建党70周年献礼），在项目修建到正负零第三层时，县政府又强令明阳公司停工，对土地实行重新走公开招拍挂程序(国资转让合同2013年12月31日签订)2014年04月08日签订转让补充协议，明阳公司获得国有土地使用权后再复工，停工时间长达十个月之多。
2、停工损失的费用及金额我司已向政府书面报告，在合作协议的前提下，按因果关系、损失的大小、责任应由政府担责补偿。 四、关于商业用房政府回购的定价
1、明阳公司响应国家及政府的号召，对会东县文化馆片区的棚户区改造，商业价位我司与政府友好协商，不能达成共识，由双方认同的中介进行评估。
综合C座楼工程 竣工验收报告
C座楼工程于2005年4月5日开工，2005年6月21日基础分部工程通过验收，2005年11月20日主体分部工程通过验收，2006年4月28日整个单位工程各分部分项工程施工完毕，各分部工程的施工质量验收合格。各种技术文件和记录齐全、规范，符合要求，并已向监理公司报审，具备验收条件，施工单位对本工程验收报告如下： 一、 工程概况
C座楼工程位于宜昌市开发区汕头路。建设单位为开发有限公司，勘察单位为勘测设计院，设计单位为有限公司，监理单位为建设监理有限公司，施工单位为公司。
本工程建筑面积为1318m2，共 6+1层，标准层层高3.0m。建筑总高度为22.8m。基础形式为人工挖孔桩基础，局部为条基基础，持力层为中风化砂岩层。主体结构形式为砖混结构，抗震设防烈度为六度。框架抗震等级为三级，建筑等级为二级，耐火等级为二级，屋面等级为Ⅱ级，安全等级为二级。设计使用耐久性50年。基础梁砼构件强度等级为C30，±0.000以上砼构件强度等级为C25。基础采用MU10烧结普通砖，M10水泥砂浆砌筑，主体采用MU10烧结普通砖，M10、M7.5、M5混合砂浆砌筑。装修为粗装修，整体楼水泥砂浆楼地面，门窗工程主要有：防盗门和塑钢门；塑钢窗制作安装，装饰工程主要有：抹灰工程、细木制品、涂饰工程等，本工程外装饰主要有：外墙涂料、外墙面砖镶贴。 二、施工依据
本工程的施工依据主要有：
1、我公司与公司签订的东苑综合楼B、C座工程《施工合同》。 2、公司设计的本工程施工图纸及设计变更和图纸会审； 3、勘测设计院提供的本工程《岩土工程勘察报告》。 4、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001） 5、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002） 6、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002） 7、《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002） 8、《钢筋焊接验收规范》（JGJ18-2003） 9、《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002） 10、中南《建筑配件图集》(98ZJ001-901)
11、中南《多层和高层混凝土房屋结构抗震构造》(03ZG002) 12、《混凝土强度检验评定标准》(GBJ107-87) 13、《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002) 14、《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002) 15、《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 16、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002) 17、《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303-2002)
18、 我公司编制的东苑综合楼B、C座工程工程《施工组织设计》及分部施工方案。
三、施工情况简介
本工程的施工组织施工单位主要从以下几个方面进行组织策划的：一是施工前的准备工作，二是施工过程的控制工作，三是施工后的验收工作，重点为施工过程中的控制工作。
施工前的准备工作主要有：建立健全的质量保证体系和一系列的质量管理制度，针对本工程的实际特点，编制切实可行的《施工方案》和特殊、关键工序的作业指导书，用以指导施工。落实两级技术交底制度，在每一分项工程施工前均由项目技术负责人向施工人员和相关技术人员进行交底，然后再由施工员向班组长层层进行交底，让每一个操作者都能明确各工种的施工和质量标准，同时根据工程的需要配备充足的劳动力和各种物质以及各种机械设备。
各工序施工完毕后，按事先划分的检验批进行分批验收，实现检验结合的方法，严格实行“三检制”（自检、交接检和专检），各分部分项工程、检验批均在施工单位检查评定合格的基础上严格按照国家验收标准和质量验收规范要求组织验收，确保了各分项检验批均为合格品。
施工过程的控制工作主要在以下几个方面进行控制： （一） 原材料质量控制
原材料质量控制是工程质量管理的基础和重要组成部分，没有质量优良的原材料就不可能创造出质量优良的工程。选择有较好质量信誉的供应商或厂家为本工程供料，并严格按规范要求对进场原材料进行验收和见证抽样检测，同时对进场原材料均按要求建立台帐和实行材料准用制度，进场材料按要求送检合格后，向监理工程师申请使用，经监理工程师签字同意后投入使用。其中钢材用量合格证 27份，检验报告28份（复检一份），水泥合格证15份、检验报告16份（复检一份），砂检验报告1份，石检验报告1份，烧结粘土砖合格证、检验报告2份，防水卷材合格证、检测报告1份，涂膜防水材料合格证、检验报告1份。本工程所使用的原材料均为合格材料，材料质量符合设计及规范要求。
（二） 计量、测量质量控制
工程施工前，根据实际需要建立计量网络和计量器具台帐，配备齐全满足工程需要的各种计量器具，计量器具按时进行检测校核，本工程所使用的计量器具均为合格品和在有效使用期内，满足了工程计量和测量的精度要求。本工程各楼层标高、轴线严格按规范要求进行施工放线和复查。标高、轴线经监理工程师复核无误后，方可作为施工依据。本工程测量放线及建筑物轴线、标高、垂直度、沉降观测误差匀在规范允许范围内，满足设计及规范要求。砼和砂浆的配置严格按配合比进行计量，后台派专职计量员监督计量，并严格按规范要求留置试块。本工程砼和砂浆试块强度评定均合格，满足设计和规范要求。
（三） 隐蔽及钢筋工程质量控制
本工程施工过程中严格执行了隐蔽工程验收制度和“三检”制度，隐蔽工程未经项目质检员和监理工程师验收不得进行下道工序施工，钢筋工程重点对钢筋的规格、数量、间距、锚固长度、箍筋加密区、接头质量、保护层厚度等进行了监控。本工程所有隐蔽工程均通过了隐蔽验收。
（四）模板工程质量控制
本工程模板工程选用竹胶合板，地下室砼墙模采用带止水环和限位卡的对拉螺杆进行加固，高度较大的梁侧模采用对拉螺杆进行加固。模板拼缝处粘贴双面海绵胶，通过以上有效措施解决了模板胀模漏浆等质量通病。模板工程安装过程中及时对标高、轴线、平整度、垂直度等进行检查，检查合格后，方可进行钢筋绑扎和砼浇筑工作。
(五) 砼工程质量控制
本工程所用砼均在现场拌制，地下室采用输送泵输送，地上部分采用塔吊运输方法进行浇筑。
1、 严格控制砼工程中各种原材料的质量，杜绝不合格原材料的应用。
2、 对砼工程的搅拌进行严格计量，按要求对砼坍落度进行检验和控制，并按规范要求留置标准养护试块和同条件养护试块。
3、 板面砼采用一次性找平技术，确保板面砼的平整度和标高。
4、 砼构件拆模严格履行拆模申请制度，留置的同条件养护拆模用试块，试压合格且经监理工程师批准后，方可拆模。
（六）砌体工程质量控制
砌体工程施工前，按照规范和设计要求编制了砌体施工方案，操作时按施工方案进行，每层墙体拉接筋安装后进行隐蔽检查，合格后开始砌筑。墙体从梁底预排控制墙体下部红砖高不少于200mm。砌体砂浆饱满，横平竖直，严格控制墙的平整度和垂直度。构造柱及门窗过梁严格按照先行规范及砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）要求进行操作和施工。墙体顶部斜砖采用红砖，构造柱模板采用穿墙钢管扣件加固，保证了构造柱砼的平整和垂直度。拉接筋、构造柱及过梁均严格按照图纸设计及先行规范要求留置。 门窗边框均用C20砼边砌边灌砼，确保门窗安装。
（七）屋面工程质量控制
本工程屋面设计防水等级为二级，防水等级要求较高，屋面工程的施工质量对工程的使用功能有重要影响，施工前编制专项施工方案指导屋面工程施工。施工过程中严格执行隐蔽工程验收制度，实行层层验收，屋面工程重点对防水涂料、卷材原材料质量的控制，杜绝不合格产品的应用。在做涂膜防水前处理好基层及作好细部处理，涂刷时严格按要求控制好涂膜防水层的厚度以及每遍涂层的厚度和间隔涂布时间，涂布应厚薄均匀，表面平整。卷材铺贴顺序及搭接宽度，细部处理，屋面坡度等进行了监控。通过淋水检验，屋面工程无渗漏现象。
（八）装饰工程质量控制
本工程装饰分项较多，装饰工程的施工质量对工程观感和使用有重要影响，装饰工程施工时坚持了“样板引路”制度，每一分项工程施工前，先做样板，再大面积施工。做到当日施工，当日检查，减少抹灰质量问题。
（九）安装工程质量控制
本工程安装工程主要有水电安装、通风空调及电梯安装。施工过程中各安装单位与土建密切配合，交叉施工，严格按设计图纸和国家规范进行施工，控制原材料、成品和半成品的质量，加强过程控制和完善检测手段，并做好成品保护工作。本工程安装工程经检测验收各项使用功能和观感均较好。进场材料和设备向监理工程师申请使用，经监理工程师签字同意后投入使用。本工程所使
（十）质量通病的控制
为了防止住宅工程的一些质量通病在本工程中发生，先制订防止质量通病措施，施工过程中一是从管理方面制定了一系列的管理制度，加强质量管理，提高管理人员及施工队伍的质量意识；二是对各质量通病的影响因素进行事先分析，提出有针对性的预防措施，如抹灰过程中在不同基层的交界处铺钉钢丝网，外墙抹灰砂浆中掺入改性聚丙烯纤维丝；屋面找平层增加排气孔等。并编制质量通病防治方案，在工程施工过程中按照事先的措施方案进行监督落实检查，有效杜绝质量通病的发生。【施工单位房建验收申请报告】
四、质量情况 （一）、质保资料
本工程质量保证资料齐全、合格，技术管理资料及质量评定资料齐全规范，工程档案资料与工程同步，各种资料交圈吻合，符合规范 要求，各分部工程质
（二）、分部分项验收评定表
施工单位工程竣工验收报告
注：1、此报告由施工单位填写，经建设、监理单位签注意见后，由建设单位在工程验收7个工作日前报送质监站一份。
施工单位工程竣工报告
单 位 工 程 竣 工 验 收 证 明 书
工程名称：宝应县2016年城区公厕升级改造工程 验收日期： 年 月 日
房屋建筑工程竣工验收报告书
工程名称：闽江人家2#楼
建设单位：鹏发房地产开发公司
辽 宁 省 建 设 厅 制
质量监督站：
建设单位：
项目法人（签字盖章）：
(公章)
2007年11月18日
结 论 意 见
一、基 本 情 况
二、建设单位执行基建程序情况
三、对参建各质量行为评价
四、单位工程质量综合评定文件
五、建设、监理、勘察、设计、施工分别签署的质量 合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件
施工单位工程竣工报告
工 程 名 称 威宁龙城花园会所
施工单位(盖章) 六盘水市建设发展有限公司
201 年 月 日
本文来源：http://www.gbppp.com/fw/491520/
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