【www.gbppp.com--工作报告】
农村土地流转市场及监管政策
农村土地流转市场现状
1、2016政府工作报告中提到，“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。”
2、土地流转成为中国发展现代农业和农村改革的重点领域：1）中国人多地少，2015年全国耕地面积20.25亿亩，人均耕地面积仅1.39亩，不足全球平均水平的40%，仅为美国的0.34%；2）改革开放和城镇化进程加快导致农村人口大量进城务工，数据显示，2015年进城务工农村人口超过2亿，占总农村人口20%以上，大量农村劳动力外流导致土地无人耕种，造成土地资源浪费。
3、近年来，随着土地经营权流转规模的不断扩大，已经有超过1/3的承包土地流转出去，每年新增流转面积4000多万亩，涉及数以百万计的承包农户。
4、2016年继续扩大土地承包经营权确权登记颁证试点范围，在前两年选择山东、四川、安徽等12个整省试点的基础上，今年再选择河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、浙江、广东、海南、云南、陕西等10个省份整省推进，目前整省试点省份已达22个。
5、截至2016年6月底，全国2488个县（87.15%）、2.7万个乡镇（79.41%）、46.6万个村（67.54%）开展了土地承包经营权确权登记颁证工作。
6、截至2015年底，已有1231个县（市）、17826个乡镇建立了土地流转服务中心。农业部数据显示，中国家庭承包耕地流转面积已达到4.47亿亩，占家庭承包耕地总面积的33.3%，流转合同签订率达到67.8%。
土地流转主要模式
1、土地互换：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换；
2、土地入股：也称股田制或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司；
3、土地出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包的土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租方按年度收缴租金；
4、宅基地换住房、承包地换社保：农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房；放弃土地经营权，享受城市社保，纳入城乡统一的公共服务体系；
5、股份+合作：按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，以土地经营权为股份共同组建合作社。
农村土地流转的投资方向
1、农村土地确权：土地确权，土地流转将实现标准化。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。
2、土地贷款：土地经营权抵押贷款，土地资金流转新突破口。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》出台。
3、休闲农业：我国休闲旅游资源70%在农村，伴随土地流转、新农村建设，农村的道路、通讯、住宿、配套设施等休闲农业基础建设将迎来投资期，通过休闲农业、创意农业与
旅游、娱乐的结合，农业的附加值将得到极大的提高。
4、土地增值服务：土地是不可再生的固定资源，随着政策的推出，土地的流转、开发将呈现多样化。针对一块土地的开发流转、实施利用、调查评测都将使这块土地的价值价格得到提升。
5、互联网+土地：基于互联网的土地O2O模式开始诞生，类似农村土地网等平台，以互联网线上电子商务方式，结合线下分站运营商模式，通过建立遍布全国的土地综合服务中心，解决土地经纪人做土地生意、卖家卖地租地、买家找地的现实困难，打造在线信息交易平台的模式。
农村土地流转相关监管政策
1、2015年1月22日，国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，这是首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。
2、 农村土地流转市场的运行与监管
农村产权类别较多，权属关系复杂，承载功能多样，适用规则不同，应实行分类指导。法律没有限制的品种均可以入市流转交易，流转交易的方式、期限和流转交易后的开发利用要遵循相关法律、法规和政策。现阶段的交易品种主要包括：
农村土地流转用途管制政策
1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田：
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。【农村土地流转试点】
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球尝别墅、私人会所等。 严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。
严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。
在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。
2、设施农用地利用限制
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。
土流网
1、土流网隶属于湖南土流信息有限公司，创建于2009年3月。全国最大的土地信息服务综合平台，提供信息、工具、数据、金融全方位服务，首个O2O土地流转综合信息服务网站。
2、网址为，目前注册用户87万，线下服务网点176家，已发布土地信息3.4亿亩，已成功交易9700万亩，累计获得土地经营权抵押贷款超过6000万，服务对象达到7.5亿人。
3、目前在行业内，土流网已获得了超过土地流转10%的市场份额，而在互联网平台下的土地流转市场份额，已经达到80%。
4、2014年1月，土流网澳大利亚土地流转服务公司成立，首度开拓海外市场。目前，美国、俄罗斯、非洲等国家地区的土流网线下公司正在筹建中。
5、土流网CEO伍勇荣膺第五届中国财经峰会“最佳青年榜样”；他表示，目前中国农村估算起来可供流转的土地价值约有100万亿元，其中耕地约40万亿，宅基地约40万亿，林地约有20万亿。
6、公司发展历程
7、公司主要股东
8、融资情况
土地资源网
1、土地资源网隶属于广东地合网科技有限公司，创建于2009年7月。土地资源网是全国最大的土地信息平台，致力于全国各地土地供应信息的收集、整理、发布。
2、网址为，网站设有：土地供应、土地需求、土地经纪人、土地问答、资讯行情、农场汇论坛等栏目，目前拥有20万多宗土地供应信息，共1.3亿亩土地进行流转，近5000名土地经纪人和超过20万的注册用户，是行业资深的专业网站。
农村土地网
1、农村土地网的宗旨是构建全国农村土地信息发布平台与流转服务平台，发挥媒体引导作用，推动农村土地流转市场的健康发展。
2、农村土地网隶属于福建省农林宝网络科技有限公司，2008年11月成立，网址为。《农村土地网》开设新闻中心、信息中心，流转动态、政策法规、业内观点、法制时空等栏目，网民可以自由发布耕地、林地、山地、园地、宅基地等流转信息。
土地网
1、土地网把全国城市政府、国土资源部门、房地产企业、房地产行业相关企业以及金融机构作为服务对象，及时发布城市土地招商、出让、转让和投融资信息，打造集土地信息、城市推介和研究交流为一体的高端平台。
2、土地网隶属于北京市融鼎时代土地科技有限公司，成立于2007年12月，2010年10月网站改版后推出土地网，网址为。
结论：
农村土地为什么要流转?
——一个基层干部的实践和思考
杨荣亮
离开农业一线快10年了，回想2000年，我参与四川南充“凤垭山”土地流转试点，2001年被四川省委、省政府誉为“具有四川特色的农业产业化一面旗帜”，四川日报曾连续两天头版报道。2005年，胡锦涛总书记也亲临凤垭山视察。想当年，我们总结提出“土地流转，业主经营”模式，面临的阻力重重，还记得有篇“农言”的文章明确反对土地流转，认为这是农民最后保障。我曾向一位德高望重的理论前辈提及，他连连摆手：要不得。10年了，土地流转也成燎原，深刻地影响着中国农村经济格局。两年前，再遇这位老前辈，不知他是否记得我曾向他提过这事，他主动谈及了成都周边的“土地流转”，欣然赞许。但我知道，仍有权威专家有许多质疑，正影响着土地流转从规范、制度到法律的提升，导致基层大规模的土地流转事实与国家层面法制错位的矛盾越来越深，给农村经济发展带来了严重的制度风险。
10 年前，我是在实践探索中一步步走上了“土地流转”的试点。一开始只有“怎么既让农民收入提高，又让农村经济发展起来”的强烈愿望，在痛苦的探索实践中和传统模式不断发生激烈的碰撞，思路才一步步清晰起来。
“ 当家田的困境”。1995年，我作为团干部下乡镇督促抗旱。至今清楚地记得，一块20多亩的正沟田被一片水田包围着，竟然干涸裂口。一问，告诉我：这是村里最大最好的“当家田”，包产到户时，家家都分了一块。现在有些全家都外出了，有的管水，有的不管水，最后就没人管了，不就干了吗？
“ 亲兄弟的实践”。兄弟高中毕业外出打了两年工，我就劝他：远跑不如近爬坡，引进一些名优水果来栽，收入也不错。他听了我的话，栽种了大五星枇杷。我回去看，是在距家最近的地里栽了100来株。“为啥不多栽点呢？”他说，承包地很分散、离得又远，一家人栽果树不好管，苗苗都保不住。我明白，这100来株果树支撑不起一个家。
“ 主政乡镇的困惑”。后来，我到乡镇任职，主政一方。听说玉米肥团育苗有利于壮苗，地膜覆盖有利于抗旱。年轻人的热情，干劲十足，带着一帮乡干部，天天下村作动员。事后，一位60来岁的老村长给我说，我家几亩地玉米今年全是肥团育苗栽的，好是好，就是栽完双腿打闪闪，睡了好几天。我这才意识到：带的是一支“386199”部队！吸取兄弟栽果树的教训，利用农业综合开发项目成片发展经济果林。我意识到，如果农民思想不通，这事干不成。亲自带队去考察，邀请专家讲技术，督促家家作动员，征求意见选品种，牵绳定距栽果树，落实专人搞管护。忙了大半年，树是栽上了，第二年就只剩一半了。有的农民犁地时，有意无意从果树下穿一下，树还在，命也休。接触凤垭山时，遇到的情况一样，虽然县里连续搞了几年农业综合开发试点，“将来还是一座草山”，一个基层干部给我说。
就没有其他办法了吗？
这时，接触到了一个利用废农场、采用矮化密植技术栽种黄花梨的女老板，她的实践，令我豁然开朗。在领导支持下，动员她上了凤垭山，动员农户以每亩300斤中米的价格租给她一大片土地，很快发展起了一片果园，取得“绿了荒山，兴了产业，富了农民，发了业主”的效果。原四川省委周永康书记的两次视察，给了我们鼓励，也带来了许多压力。一批接一批参观者，一个接一个问题，促使我更深入地思考。记得当年犍为县的老农工委主任、老农业局长连珠炮式地提了许多问题，“考问”了我半天，直到一一作答才满意离开。
“ 土地为什么要流转？”家庭联产承包解决了农民温饱问题，但划分承包地时严重的平均主义肢解了土地的生产力，成了农村经济进一步发展的障碍。市场经济发展，农民就业多样化，不再仅仅依靠土地，有一批人也不会再回到农村，给土地流转腾出了空间。中国入世，农产品迟早要和国际竞争，我们这种小生产，好比舢板和航母比，没有赢的机会。小生产和规模经营的竞争、小生产和大市场的矛盾，将迫使土地必须流转起来，实现适度的规模经营。
“ 土地流转如何保障农民利益？”农业科技的发展、新技术、新品种的应用、新的经营模式，给农业规模经营带来利润增长的空间，可以让农民获得更好收益的同时，也给业主投资经营农业带来较高的投资回报。农民有了一份固定的租金收入，一亩山地300斤中米，收益也超过原来自己经营的效益。腾出来的劳动力，既可以外出打工，也可以在农业企业打工，只要勤奋，纯收入就会大幅增加。既保障了原有的基本利益，又分享了增长的利益，收入得到了大幅度增长。这也是农民欢迎的根本原因。
“ 土地规模经营了，用工必然减少，多余出来的人咋办？”实际上，农村由于人均耕地少，本身就存在“半年忙半年闲”的状况，劳动力没有得到充分利用。农业新技术应用，如矮化密植技术，不仅没减少劳动力，相反亩均投入劳动力强度还增加了。这样，留下来的农村劳动力收入有了大幅度的提高，关键就在于把劳动力充分利用起来。改革开放以来，工业经济快速发展，需要大量劳动力；城镇化进展加快，必然要转移、消化一部分多出来的劳动力。前几年，“民工潮”的出现，让一些人对工业经济的劳动力容纳能力有怀疑。而近两年的“民工荒”，又让一些人担忧劳动力供给不能满足经济发展需要。如何让农村劳动力价值充分体现，让农民收入大幅度增长，这是党的农村政策的落脚点。有利于实现这个目标的措施和办法，都应得到支持和推广，任何单纯的凭空计算和静止看待的观点都是不负责任的，应该“扬弃”。
“ 凤垭山种果树效益高，可以业主经营。大面积不可能都种果树，能不能搞业主经营呢？”土地流转，业主经营是一个渐进的过程。如果业主掌握有农业新技术、新品种、新模式，可以带来超额的利润，土地自然会流动起来，这是一个市场化的过程。农民也会自己算账，如果租给业主比自己种划算，他当然也愿意把地租出去。作为政府主要是引导、规范和服务，既不能拔苗助长，又不能横加阻塞，“不越位”、“不缺位”。业主追求市场超额利润的冲动，会促进农业新技术、新品种的不断更新和推广，从而推动产业化的进程，改变农村经济面貌。 “ 为啥是业主经营？搞股份合作社可不可以？”业主经营、股份合作社，还有其他一些形式的探索。我认为，农业可以借鉴工业的经验，但不能照搬照抄。农民按股分红可以，按股亏本怎么办？他们的经济承受力有限。这里既有自然、市场的风险，也有管理、经营、道德的风险，农业企业监督成本和难度比工业企业大得多。还有农民各自种、统一销可不可以？“各自种”，仍然存在每家规模偏小、标准难统一;“统一销”，当违约收益大于守约成本，老百姓会用“脚”说话。这就是很多合作社难于长久的原因。业主经营权责利一致，更体现了家庭承包的实质。从这个角度上说，业主经营并不是规模越大越好，要和他的管理能力和水平相一致。
“ 土地流转期二三十年，业主经营不下去，农民怎么办？”这确实是必然面临的问题！我认为，要从法律上明确农民土地承包权或使用权的性质，赋予可以出租、转让、抵押、融资等法律地位；建立一整套适用农业企业的评估、抵押、担保、融资、破产、转让、救济制度，使农业企业能够有序并购、土地能够再流转，保障农民和业主的合法权益；通过财政补贴和政策鼓励，建立农业保险制度，分散业主面临的市场和自然风险，确保规模经营可以持久。应该看到，这些都还只在局部有一些探索，而土地流转事实上大面积存在，这就给业主经营带来很大的制度风险。目前，还有一些人不愿正视这个不可逆转的事实，以保障农民利益为
借口，阻挠或反对这些制度的建立和完善，继续坚持“老一套”不变，这才是从根本上伤害了农民的利益。
“ 土地流转，业主经营，业主的主体是谁？是农民吗？”现在一些工商企业、科技人员、外出打工返乡人员，他们是土地流转、业主经营的先行者。他们的成功示范作用，会教会越来越多的农民投身这股潮流，成为土地流转的主体。要从政策上鼓励土地流转，业主经营。如果农村土地承包权或使用权可以依法转让，银行可以提供类似房屋按揭的土地流转贷款，农民就可以通过转让或租赁取得一定规模的土地，转让土地使用权的农民也可以取得进城创业的资本，土地流转就可以较大幅度展开，并将推进城镇化进程。要研究推广农业新品种、新技术，研究农业规模经营的管理规律，建立科学合理的管理模式。农业院校不仅要研究、传授农业技术，更要研究农业企业经营管理的特殊规律，培养农业经营管理人才。政府要从思想、方法、措施、机构等方面实现变革，建立适应市场经济的管理和服务体系，提供与土地规模经营相适应的服务。
当年，主持编写了一本《凤垭山上一面旗》的内部交流小册子，时过10年，还能感受到当年思想的热情，也看到认识上存在的不足和幼稚。这些年来，很多专家学者对此从不同侧面做了很多深入系统的研究，很多人的认识、观点也发生了很大变化，从反对到怀疑，从怀疑到观望，从观望到部分认可，从部分认可到大面积呼之欲出的推广。在这个过程中，土地流转规模越来越大，农业产业化的规模越来越大、链条越做越长，参与的业主越来越多，正汇集成一股改变农业、农村经济面貌的伟大力量。当年的梦想正逐渐成为现实，当年的困惑仍然困扰着我们，是到了从国家层面系统研究土地流转模式、方法、政策的时候了，是到了从法律层面清理、修订不适应土地流转、业主经营的制度、政策、法规的时候了，是到了研究创立农业经营管理理论、指导农业规模经营科学发展的时候了，也是到了从思想、政策、法律解放农村生产力，迎接新农村大发展的时候了！
2016中国土地流转新政策
完善农村土地承包是我国大力推行的目标，那么2016中国土地流转政策是怎样的呢？以下是整理出来的一些相关资料，欢迎大家借鉴。
1、加快土地确权
土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。
2、规范土地流转
但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。
3、基本农田保护制度
中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。
在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。
4、搭建土地交易平台
伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。
5、土地承包权抵押贷款
2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款，土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转，那么抵押贷款就成为可能，土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道，激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款，解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题，有效破解了种田大户发展的资金"瓶颈"难题，促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作，加快建立农村现代金融制度，促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村 耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新，并不断提高农业生产经营组织化程度。
6、城乡统一的建设用地市场
农地入市有两个前提，第一它必须是经营型的建设用地，第二必须符合规划和用途管制。针对已出现的违法违规问题，政府要在夯实土地权能的同时改革征地制度，规范征地程序，建立科学的、多元的征地补偿制度、保障和就业制度。农业创富者们也希望通过转变政府职能，能为城乡土地的流转建立一个统一的交易服务平台。
建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。并表示，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。应加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。
7、推进城镇化建设
在城镇化加速推进的背景下，作为农民财产的重要组成部分，宅基地本可为农民进城
提供第一笔资金，但在现有的土地管理制度下，宅基地的流转仍受到诸多限制。允许流转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产 收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一，但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员，也可以是其他村集体经济组织的成员，也可以是城镇居民。从物权平等的角度看，限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。
以上是2016我国土地流转的一些重点政策项目。
1、加快土地确权
土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。
2、规范土地流转
但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。
3、基本农田保护制度
中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农
田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。
4、搭建土地交易平台
伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。
5、土地承包权抵押贷款
2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款，土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转，那么抵押贷款就成为可能，土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道，激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款，解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题，有效破解了种田大户发展的资金"瓶颈"难题，促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作，加快建立农村现代金融制度，促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新，并不断提高农业生产经营组织化程度。
6、城乡统一的建设用地市场
农地入市有两个前提，第一它必须是经营型的建设用地，第二必须符合规划和用途管制。针对已出现的违法违规问题，政府要在夯实土地权能的同时改革征地制度，规范征地程序，建立科学的、多元的征地补偿制度、保障和就业制度。农业创富者们也希望通过转变政府职能，能为城乡土地的流转建立一个统一的交易服务平台。
建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。并表示，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。应加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。
7、推进城镇化建设
在城镇化加速推进的背景下，作为农民财产的重要组成部分，宅基地本可为农民进城提供第一笔资金，但在现有的土地管理制度下，宅基地的流转仍受到诸多限制。允许流转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一，但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员，也可以是其他村集体经济组织的成员，也可以是城镇居民。从物权平等的角度看，限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。
结语：
完善农村土地承包政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在
坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。2014年两会，农业创富者们期待，土地流转有利于更加高效、经济地利用土地资源。土地流转将促进传统小农经济向规模化、集约化、机械化的现代大农业转型，在这个过程中种植业、养殖业以及其上游的种业、饲料等行业的规模化程度大幅提升，整个行业的市场规模和大企业市场份额都有较大的提升空间。
农村土地流转的两种经验模式及其反思
田飞龙
随着城市化的深入，农村土地流转加速。浙江、广东等地从1990年代中期即开展土地流转试点，取得了一定的制度经验。近几年来，全国各地在中央大的政策框架下“自主”创新，相继出现了重庆的“地票”模式、成都的农村产权交易平台模式、河南沁阳以及山东滕州等地的土地交易中心模式，等等。重庆“地票”模式主要解决的是城乡建设用地增减挂钩和土地流转地租分配公平性的问题，具有一定的金融创新意义。成都的产权交易平台模式具有一定的局限性，不能跨区交易。河南沁阳和山东滕州的交易中心模式试图推动农村土地流转的市场化，但在规模化与规范化方面存在不足。各地模式通常存在这样的演进逻辑：第一阶段，政府主导下开展农村土地的规模化流转，交易的市场化程度较低；第二阶段，逐步通过制度设计与平台建设引入土地流转市场机制，政府权力逐步退出；第三阶段，以市场机制为主导，交易所内的规模化交易与所外的零散交易并行，市场化模式逐步成熟，政府回归外部监管者的法律角色。
在此改革背景下，关注农村土地流转的运行程序及其公正性问题（农民地权保护）具有重要的现实意义。基于这一思路，笔者利用在湖南省长沙县挂职指导“开放型政府建设”的机会，对长沙地区的农村土地流转程序进行了个案考察和制度文件的搜集分析，从实证视角展现这一社会改革过程的一个侧面。概言之，长沙地区的土地承包经营权流转大体可以分为两种程序模式：一是长沙县果园镇双河村的“政府指导模式”；二是长沙农村土地流转交易中心的“市场竞价模式”。
一、“政府指导模式”的例子
在双河村自身优势和长沙县扶持政策的大背景下，“浔龙河项目”从2008年起开始酝酿，至2010年底大体成熟，其运作程序大体分为五个相互关联的环节：规划与立项程序；民意征集程序、村委会基础性准备程序、合同签订程序以
及政治保障程序。这些程序显示出强烈的“行政垄断”色彩，是一种强形式的“政府指导模式”，有些程序措施并不一定能够反映农户的真实意愿，对于农户个体财产权的处置是否一律适用公投类程序也没有明确的理论认识，从而可能潜藏对农户利益的远期侵害和引发后续冲突的可能性。这里对这五个相互关联的程序加以简要介绍。
1. 规划与立项程序
“浔龙河项目”在整体上是一个现代农庄项目，包括若干子项目，适合长沙县农业扶持政策的实施意图，这也是政府在该项目规划与立项程序中“一路绿灯”的重要原因。这样一种“政府指导模式”具有如下特点：第一，政府优惠政策及其配套运用速度快，对投资方较有吸引力的政策主要是投资前三年200元/亩的投资补贴和7%的集体建设用地指标，双河村所属的果园镇本不在长沙县城乡一体化的试验范围内，但县政府在投资方申请之下快速批准适用试验区的相关扶持政策；第二，规划和立项过程“一路绿灯”，整个过程显示出政府对投资方的明显偏向；第三，交易对象由政府单方面选定，农户无交易选择权。从这一过程来看，“政府指导模式”从源头上就排除了“市场化”的因素，农户个体或集体均不具有“拒绝”参与项目或自由选择交易对象的权利。
2. 民意征集程序
“浔龙河项目”涉及双河村上千村民的重大经济、社会权益的变动，根据《村民委员会组织法》的要求，需要诉诸民主程序来获取合法性。不过，在“政府指导模式”中，这种置于村民自治权内部的民主程序主要是一种概括性的“民意征集程序”，政府掌控议程和实体性方案的制定权，村委会和村民主要是概括性地表态，其民主审议性的价值相对薄弱。双河村民意征集程序的形式包括：承诺书、村民大会、村民代表会议、听取投资方汇报、公投。
可见，“政府指导模式”下的民意征集程序在形式上具有多样性，在结果上导致了 “高通过率”。但是，由于村民们丧失了初始议程的启动与控制的权利，他
们就只能在整个决策过程的中、下游就相对具体的细节性问题进行讨论与选择，比如土地流转费用的标准及其支付方式，而在诸多关键性的问题上（比如交易的拒绝权、交易对象的选择权、土地流转的具体期限、流转合同的委托签订方式、流转合同的续期甚至土地流转费用的参考标准，等等）均不具有实际可操作的选择空间。
3.村委会基础性准备程序
“浔龙河项目”在经过规划与立项、概括性民意征集之后，还存在大量的基础性工作需要完成，而这些工作又不适宜以政府或投资方的名义直接出面开展。于是，以村民委员会组织法上的“配合”的名义，双河村村委会承担了这些基础性的准备工作。村委会的基础性准备工作主要是土地村级储备、土地权属调查与土地确权、村级干部动员、管理专业合作社、推动土地流转签约等。
4.合同签订程序
由于缺乏规范化的市场交易经验与模式，该项目所涉及的土地流转合同也主要是在“政府指导”之下形成的，而且还具有不同的“形式”与“版本”。据笔者了解，该项目目前适用的土地承包经营权流转合同主要有两种格式：适用于村民小组与葡萄专业合作社之间；适用于村民小组与投资方之间。
5.政治保障程序
所谓的政治保障程序，指的就是“浔龙河项目”运作的后期由村两委会提议、由镇党委任命该项目主要投资人担任双河村党支部第一书记。这是一种“村企合一”的政策性安排，容易造成村委会或村民小组无法对抗由投资方掌握的村党支部的被动格局。
二、“市场竞价模式”的例子
上述双河村“浔龙河项目”属于政府“个案指导”下的土地流转行为，带有一定的“行政垄断”色彩。在市内各地实践经验的基础上并结合考察调研，长沙市从2008年6月起历经两年时间制定完成了“一个规则、四个办法”的农村土
地流转制度体系。
根据《规则》规定，该中心具体承办市辖五区的农村土地流转交易。关于所内交易的主体资格，根据《长沙市农村土地承包经营权流转管理暂行办法》第11条之规定，所内交易实行会员制，区分为卖方会员（供地方）和买方会员（需地方），具体资格条件如下：（1）卖方会员：经工商部门登记注册的农民专业合作社，流转项目土地不少于500亩；（2）买方会员：经工商部门登记注册的企业法人，注册资金不少于100万，经营范围必须包含涉及农业生产、农产品加工、储运、销售等内容。可见，所内交易的主体均为法人，属于法人之间的市场交易。不过，农民专业合作社并非普通的企业法人，而是具有资合与人合双重属性的互助合作性经济组织。
这样的土地流转规范体系以及专业化的土地交易中心的成立，大大促进了农村土地流转的规范化和市场化，并通过将交易主体设定在“农民专业合作社”与“涉农企业”之间，排除了政府或村委会直接介入具体流转项目（所谓的“个案指导”）的可能性，凸显了市场交易自由和农民交易自主权。
1. 农民专业合作社的成立
农户根据《中华人民共和国农民专业合作社法》成立专业合作社，经过清产确权、量化股权、农户入社、制定管理章程等基础性环节，申请工商部门登记注册，取得法人资格，从而具备进入土地流转交易中心的交易会员资格。
以农民专业合作社为合格流转主体，有利于体现农户的真实交易意愿并促进农村合作经济组织的市场化发育。“市场竞价”模式中确认了农民专业合作社的唯一性流转主体资格，避免了村民小组/村委会等村民自治范围内的组织直接介入土地流转而造成的管理职能与经济职能的混同，有利于独立经济组织的发育及其市场化。尽管有发包方的集体同意程序，但那并不等同于直接垄断交易，而是一种涉及集体利益的审议程序，也是《村民委员会组织法》（2010年修订）的要求，有利于在保障交易自由的同时兼顾交易安全。
除了经济层面的意义之外，“市场竞价模式”诱导下的农民专业合作社还具有农民“再组织化”和促进农村社会结构化的潜在价值，为村民提供了新的经济、社会乃至于政治组织化的空间，有可能成为村民自治新的发展形式。
2.土地流转方案的审议与表决
经合法成立的农民专业合作社根据自身的管理章程确定拟提请交易的土地流转项目，需要经过两个环节的审议与表决：
第一，发包方同意程序。这一程序存在的主要法律依据是，农户与集体经济组织之间存在承包经营合同关系，土地所有权归属集体经济组织，农户不具有完全的处分权。
第二，专业合作社成员大会同意程序，这一程序是《农民专业合作社法》关于民主管理原则的具体体现。
3.行政许可程序
这一程序主要是对农村土地流转的监督管理，许可主要采取形式审查。
4. 委托交易程序
农民专业合作社根据经过核准的土地流转方案向农村土地交易中心申请交易，经公示、挂牌和成交确认，由双方签署正式的土地流转合同并按合同规定方式支付流转款项。
5. 结果公示和建档
交易中心对交易结果进行公示，有关行政管理部门对交易信息实行档案管理。
三、两种模式的简要比较
笔者总体上认为“市场竞价模式”优于“政府指导模式”，理由是：（1）在政府与市场关系上，“政府指导模式”具有行政垄断色彩，在土地流转程序的源头上取消了“市场”因素，而“市场竞价模式”通过限定合格交易主体的方式实现了土地流转的全程市场化；（2）在农民的交易自由权上，“政府指导模式”
土地流转模式介绍
1. 概念、定义、研究对象
农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。我国《宪法》第 10 条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。
在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。
2. 基本流转模式
农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。
我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。本文集中研究宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式。
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