【www.gbppp.com--自我介绍】
[摘要] 沈阳市各区办理二手房过户的程序都不尽相同，所需要的证明材料也是各区有各区的要求。小编详细了解了各个区交易过户流程，今天就将把各区二手房过户流程及费用介绍给读者。
■第一天
领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。
交易：买卖双方验人签字。
查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。
鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。
核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。
地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。
■第二天或第三天交件
■七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执
■此后十个有效工作日后
领证：买方拿身份证原件取房证
■过户流程备注：
1.房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》。
2.被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。
3.五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。
4.验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。
5.办理贷款请先预留资料，原房证(包括产籍图)、契税证、买卖双方身份证复印件。
6.如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。
沈阳市房屋面积测量与计算细则
一.适用范围
1.本细则规定了房屋面积测量与计算的内容与基本要求,适用于沈阳市城市规划区范围内,国有土地上各种房屋面积测算。集体土地上的房屋可参照执行。
二.引用标准、依据
2.本细则引用下列标准:
GB/T17986-2000《房产测量规范》；
GB50096-1999《住宅设计规范》；
建设部建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》；
建设部令83号[2001]《房产测绘管理办法》；
建设部令88号[2001]《商品房销售管理办法》；
辽建发[2000]102号《辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 暂行办法》；
市人大发[2001]34号《沈阳市城市房产管理条例》；
[沈房发(1995)213号]《关于实施商品房销售面积审核制度的通知》；
[沈房发(1998)14号]《关于加强商品房销售面积审核管理的通知》； 本细则制定时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本 细则时应注意使用上述标准的现行版本。如某一问题在上述各标准中阐述不一致，本细则引用时以排序在前的标准为准。
三.总则
3. 为加强我市房屋面积测算管理,保护房屋权利人及当事人的合法权益,结合本市实际情况,制定此细则。
3.1 沈阳市房屋面积测算工作实行归口管理。
3.1.1 沈阳市房产局是本市房屋面积测算管理的行政主管部门。
3.2 为保证房屋面积准确性、严肃性,房屋产权登记发证(初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记)、商品房销售、房屋拆迁涉及实行产权调换的、按照房改政策出售公有住房、房屋租赁、供暖收费等涉及面积测算的,按照本细则执行。
四.测量要求
4. 房屋边长测量
房屋边长测量以米为单位,主要应使用相应精度的手持式测距仪或经过检定合格的钢卷尺。
房屋边长测量应连续测量两次,每次读至毫米；两次测量读数之差△L (较差)不超过(1)式规定：
|△L|≤0.005米 (1)
取两次测量数据平均值(中数)作为房屋边长最终结果。
如果房屋边长实行分段测量时,各分段边长之和与房屋总边长之差△L′不超过(2)式规定：
|△L′|≤0.01 (2)
n代表分段数
如果直接测量房屋总边长有困难时,则可用全站仪实测坐标后计算总边长,实测坐标点的中误差应满足≤±0.02米。测量时可采用相对坐标系，并选取一个（或量少）测站点将各点一次性测完。
4.1 房屋面积测算
4.1.1 有建筑施工图的房屋,经实地检测,满足下列条件时可按建施图标注的尺寸依据几何图形进行面积计算。
a)实测整栋房屋外围边长与施工图设计尺寸比较之差小于70mm。
b)各套内房屋两内墙面边长测量值(不含装饰面厚度)、两侧装饰 面厚度、套内墙体设计厚度三项之和与竣工图对应标注的尺寸之差小
于30mm。
c)墙体装饰面厚度通常如下表:
种类 部位 厚度
抹灰 内 普通18mm;中级20mm;高级25mm
外 20mm
保温层 外 参考外墙透热系数，一般在30－50之间
水刷石 外 20－24mm
贴瓷砖 内 19-22mm
贴面砖 外 23-26mm
贴水磨石、大理石、磨光岗石 内 14-15mm水泥沙浆＋名种石材厚度
外【沈阳5年房如何认定】
d)墙体设计厚度一般分以下两类：
非承重墙体:12CM；18CM
承重墙体:24cm；30cm；49cm
c)具体装饰面厚度,墙体厚度可参考建筑设计施工图编写说明确定。
4.1.2 无建施图或有建施图的房屋,但经检测不满足第4.1.1a)及第4.1.1b)条要求,应采用实际测量房屋边长数据依据几何图形进行面积测算,但实测的房屋边长数据应满足下列条件。
a) 房屋外围边长测量数据及各套内房屋同侧边长测量数据应分别满
足第4条(1)式要求。
b)各套内同侧边长测算数据之和(含装饰面厚度、套内墙体厚度)与对应的房屋外围边长总长度测量数据的差值应满足第4条(2)式要求。
c)对满足a)、b)条要求的数据,以各套内同侧边长测算的数据与
房屋外围总边长的比例大小配赋b)项差值,由此得出的各套内同侧边长数据,方可用于有关面积计算。
4.2 采用实测法按几何图形测算的房屋面积精度要求每个测绘单元面积测算中误差满足(3)式要求。
|Ms|≤0.01 +0.0003S (3)
S-为一个测绘单元房屋面积。如一栋房屋的面积或一套房屋的面积,即一个测绘单位的房屋面积。
每个单元面积测算限差满足(4)式要求
|△S|≤0.02+0.0006S (4)
4.3 形状比较复杂的房屋面积,可以测定房角点(或特征点)的坐标,按(5)、(6)式计算房屋面积：
S= Xi(Yi+1-Yi-1) (5) S= Xi(Yi-1-Yi+1) (6) 式中：
S -面积,m2；
Xi-房角点的纵坐标,m；
Yi-房角点的横坐标,m；
n-房角点个数；
i-房角点序号,按顺时针方向编号；
4.4 房角点测定的中误差应为±0.02面m,由相邻房角点测定的坐标反算边长与实测边长之差△D应满足(7)式要求
|△D|≤0.02+0.0004D
(7)
D代表实测边长， 以米为单位；
4.5 按第4.3测算的房屋面积中误差Ms应满足(8)式要求 |Ms|≤0.02 (8)
Di-1;i+1 －多边形中对角线长度，m。i,n意义同第4.3条；
4.6 按实测数据计算的房屋面积均须独立测算两次,两次之差满足(4)式要求后,取平均值做为最终结果。
4.7 本细则允许使用其它测量仪器和方法进行房屋面积测算,但测量仪器须经法定计量检定机构检定合格,且在有效期内使用；测算的精度分别符合(3)、(4)、(8)式的要求。
五.房屋面积的分类与定义
5. 依据房屋面积测算部位不同将房屋面积分为三类即房屋建筑面积、使用面积、居住面积。为规范房屋买卖、房屋产权登记中面积测算工作,本细则引入销售面积、产权面积定义。
5.1 房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的水平投影面积,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米,以下同)的永久 性建筑。当外墙设外保温层时按保温层外表面计算。
5.1.1 层高是指地面至楼面,楼面至楼面的竖直高度。
5.2 房屋的使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影面积计算,有复合保温层,按复合保温层表面尺寸计算。一般分为住宅使用面积和非住宅使用面积。
5.3 居住面积系指住宅房屋户内设计用于居住的空间面积、即卧室面积,按卧室的内墙面水平投影面积计算。
5.4 销售面积系指商品房、经济适用住房销售及房改售房活动中,允许销售用以做价款结算依据的那部分建筑面积。
5.4.1 商品房、经济适用住房整栋销售的,其销售面积为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
5.4.2 商品房、经济适用住房按套或一个销售单元出售的,其销
沈阳市人民政府令
第55号
《沈阳市商品住房交付使用管理办法》业经2015年12月1日市人民政府第30次常务会议讨论通过，现予以发布，自2016年3月1日起施行。
市长：潘利国
2015年12月29日
沈阳市商品住房交付使用管理办法
第一条 为了加强商品住房交付使用的管理，保护商品住房买卖双方的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》和《沈阳市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内国有土地上新建商品住房交付使用的管理。
第三条 市建设行政主管部门负责全市商品住房交付使用的监督工作。区、县(市)建设行政主管部门具体负责本行政区域内商品住房交付使用的受理、核验等日常管理工作。
规划和国土资源、房产、城建、公安消防、人防、环保、民政、城市管理行政执法等相关部门，应当按照职责分工，做好商品住房交付使用管理工作。
第四条 供水、供电、供热、燃气、排水、路灯、安全技防等配套设施或者配套工程的专业经营服务单位，应当按照与房地产开发企业签订的工程合同和法律、法规、政策明确要求的事项，按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设。
第五条 开发建设单位在商品住房交付使用前，应当到项目所在地区、县(市)建设行政主管部门申请办理交付使用核验手续，并提供下列材料：
(一)商品房销(预)售许可证；
(二)辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书；
(三)沈阳市城镇建筑及建筑物群体名称申报审批表；
(四)项目按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业管理用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施的移交承接手续；
(五)供水、供电、供热、燃气等开通文件。采取临时性措施的，提供相关部门的证明文件；
(六)庭园的道路、绿化工程完成情况的书面报告书；
(七)建筑物楼门牌编号审批表；
(八)与前期物业服务公司签订的前期物业委托合同；
(九)法律、法规、规章、政策规定的其他材料。
第六条 区、县(市)建设行政主管部门应当对申请人的申请材料进行审查。材料齐全的，自收到申请之日起，区、县(市)建设行政主管部门应当在7个工作日内，对申请交付使用的商品住房项目进行现场核查。
第七条 区、县(市)建设行政主管部门应当对下列情况进行现场核查：
(一)项目的主出入口与市政道路相连情况；
(二)项目的主出入大门的街、路及项目名称、大门全貌；
(三)楼门(院)牌号，单元号，户、室、房间号，车库、网店、仓库等门牌号安装情况；
(四)供水、供电、供热、燃气、排水等配套设施完成情况；
(五)交付使用区域内的道路、绿化、环卫设施、路灯、围墙、机动车停车位、自行车停车棚配建情况；
(六)按照规划要求需建设的全民健身场地和设施的完成情况；
(七)项目分期开发建设、分期交付使用的，按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业管理用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施尚未与项目同步建设时，项目开发建设单位落实的可供过渡使用的相应配套设施完成情况；
(八)分期开发建设的项目与施工场地的隔离设施完成情况。
第八条 区、县(市)建设行政主管部门应当于现场核查结束后3个工作日内，对核查合格的项目出具《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》；对核查不合格的项目，责令开发建设单位整改后，再重新进行现场核查。
第九条 区、县(市)建设行政主管部门出具《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》后3个工作日内，应当将《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》及交付使用核验手续，报市建设行政主管部门备案。
第十条 商品住房交付时，开发建设单位应当将《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》在商品住房交付场所进行公示，并可以向买受人提供复印副本。
第十一条 开发建设单位应当持《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》向区、县(市)房产主管部门申请办理商品住房项目交付使用备案手续，未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房项目，区、县(市)房产主管部门不予受理备案手续，该商品住房不得交付使用。
第十二条 开发建设单位违反本办法规定，将未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房交付使用的，由区、县(市)建设行政主管部门责令开发建设单位停止交付使用，限期补办手续，并按照每套住房销售额处以千分之二以上千分之五以下的罚款，但每套处罚金额最高不得超过3万元。拒不整改的，相关部门对开发建设单位不予办理新建项目审批手续。
第十三条 开发建设单位违反本办法规定，将未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房交付使用的，由市建设行政主管部门将其违规行为记入企业信用档案，并向社会公布。
第十四条 商品住房交付使用管理工作人员在商品住房交付使用管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在部门或者有关部门给予行政处分。
第十五条 本办法自2016年3月1日起施行。
来源：沈阳市人民政府网
关于印发《沈阳市经济适用住房购买申请审
核公示退出办法》的通知
各区、县（市）住房保障管理部门：
《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》业经市政府法制办审查批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二00八年四月九日
沈阳市经济适用住房购买
申请审核公示退出办法
第一条 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、《辽宁省人民政府关于建立住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的意见》（辽政发【2007】34号）等有关文件规定，保证我市保障性住房工作的顺利进行，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府给予优惠
政 策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，以城市低收入住房困难家庭为销售对象，具有保障性质的政策性住房。
第三条 申请购买经济适用住房的居民应当以家庭为单位，并同时具备下列条件：
（一）具有沈阳市常住户口且满3年以上（含3年）的城镇非农业户口的居民；
（二）家庭人均年收入低于上一年政府公布的人均可支配年收入线的70%（含70%）；
（三）无房户（承租公有住房或享受过房改优惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面积低于上一年政府公布的人均住房建筑面积的70%（含70%）。
符合上述条件的被拆迁居民可优先申请购买经济适用住房。
第四条 居民申请购买经济适用住房，应当提交下列资料：（一）身份证明：户口簿、婚姻情况证明、身份证；
（二）家庭收入证明：从业人员由其单位开具；无就业单位或从事个体经营的由所在社区确认后到街道办事处开具；
（三）住房情况证明：从业人员由所在单位开具；无就业单位或从事个体经营的由所在社区确认后到街道办事处开具。 有房但建筑面积符合购买条件的家庭，应提供住房权属证明或承租公有住房证明。
承租公有住房或享受过房改优惠政策的居民，住房面积计入
家庭住房面积。
第五条 申请人按照第三条、第四条规定，向户口所在社区提出申请，领取《沈阳市经济适用住房购买资格认定书》。
第六条 所在社区自受理申请之日起7个工作日内对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行确认，由街道办事处在3个工作日内提出初审意见，并将初审结果报所在区、县（市）住房保障管理部门。
区、县（市）住房保障管理部门对初审材料在7个工作日内进行复审；将复审结果返至申请人户口所在社区公示5天。公示期满后，将符合条件的报市住房保障管理部门。市住房保障管理部门对上报的申请材料在3个工作日内进行最终复核，符合条件的，予以备案。
第七条 区、县（市）住房保障管理部门对经复核合格者，按照收入水平、住房困难程度和申请顺序或公开摇号等方式进行排序轮候，并发放《沈阳市经济适用住房购买通知书》。
申请人持《沈阳市经济适用住房购买通知书》到指定的经济适用住房销售部门购买经济适用住房。
第八条 符合条件的家庭每户只能购买一套经济适用住房，经济适用住房的购房人在取得《房屋所有权证》五年后方可出售。
未满五年确需出售的，其住房由住房保障管理部门考虑物价因素后按原价折旧后收回，或由出售人按照出售收益的50%上缴增值收益。
第九条 购买经济适用住房不得出租。
第十条 擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房，由所在区、县（市）住房保障管理部门责令建设单位限期收回，并建议有关部门对建设单位依法给予行政处罚。
第十一条 对骗购经济适用住房的个人，由区、县（市）住房保障管理部门责令限期腾退；对出具虚假证明的单位，由区、县（市）住房保障管理部门建议有关部门追究单位主要领导的责任。
第十二条 本办法自2008年4月15日起施行。
附件：
1、《沈阳市经济适用住房购买资格认定书》；
2、《沈阳市经济适用住房购买通知书》；
3、沈阳市经济适用住房申购人住房情况证明；
4、沈阳市经济适用住房申购人收入情况证明。
附件1
沈阳市经济适用住房购买资格认定书
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）
（经2004年3月27日院审判委员会讨论通过）
一、关于审理房地产权属争议案件的有关问题
1．关于一地多证等土地权属争议的受理问题
土地所有权或使用权证书是土地所有权人或使用权人享有权利的证明，根据物权法一物一权的原则，同一宗土地，只能存在同一所有权人或使用权人。但现实生活中确实存在一地两证或一地多证的情况。依据《土地管理法》第16条规定精神，对于这类权属不清、面积不准、地界不明等土地使用权争议，不属于人民法院受理民事案件的范围。此类案件诉讼到人民法院的，应不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。但如果不是单纯权属争议，还结合有其他纠纷，且该纠纷与权属密切相关又属于人民法院受理民事案件范围的，则应中止诉讼，告知当事人向有关人民政府申请确权，权属确定后，恢复诉讼。
2．关于农村集体土地征用补偿费分配的问题
过去人民法院对这类问题曾作为单位内部分配纠纷不予受理。2001年7月，最高人民法院答复：“农村集体经济组织，与其成员之间因收益分配的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷，起诉到人民法院，只要符合民事诉讼法108条之规定，人民法院应当受理。”这类案件受理后应注意以下几个问题：
（1）此类案件的案由应定为农村集体土地征用补偿费分配纠纷。
（2）处理这类案件在处理上应坚持严格依法和尊重农民集体自主行使所有权的原则。既要遵循土地承包法的规定，又要考虑到农村集体土地实行承包经营后历史形成的具体情况，平等地保护集体成员的合法权益。
（3）关于参与农村集体土地征用补偿费分配的当事人资格的认定依据。认定集体经济组织成员应以户籍为一般原则，但不宜将户籍作为唯一依据。还应结合成员与集体经济组织的经济生活联系等多种因素考虑，把村民资格与集体经济组织成员资格区分开来，作为集体经济组织成员不仅户籍在集体经济组织范围内的农村，而且依靠集体经济组织的生产资料为经济生活保障。对于为了分配土地补偿费，以不正当手段迁入户口的，不应当认定其分配资格。关于地上附属物和青苗补偿费，如果所有人是集体的，补偿费归集体所有，按上述原则进行分配。如果所有人属于个人的，应如数补偿给个人。
3．房屋与土地使用权分别抵押如何处理的问题【沈阳5年房如何认定】
（1）我国房地产法和担保法都规定，房屋、土地在处分时实行是房地不可分割的原则，要求当事人在进行抵押时房屋和土地使用权同时抵押。但上述法律规范毕竟不是禁止性规范，即使当事人就房屋和土地进行了分别的抵押，也不能因此认为其抵押行为无效。只要两个抵押合同均已登记且无其他法定无效原因，那么这两个合同均是有效的，且其效力均及于房屋及其占用范围内的土地使用权，是将房屋及其土地使用权两次抵押。对于这类问题在受偿方式上，应按《担保法》第54条第1项的规定处理，即以登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。
（2）以乡镇企业的厂房等建筑物进行抵押，并办理了抵押登记的，在实现抵押权时，对该抵押物占用范围内的土地，可按以下原则处理：（一）在原集体经济组织范围内对抵押物进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿，但不得改变土地的性质和用途；（二）将该建筑物占用范围内的土地征为国有，征用后，对抵押物及其占用范围内的土地使用权进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿。
4．同一土地使用权重复转让、抵押的问题
（1）同一土地使用权重复转让的问题。如果房管部门先后为两个或两以上受让人核发了权属证书，受让人之间因权属争议起诉，要求人民法院确权的，法院不予受理。如果房管部门根据一物一权原则，只为其中一个受让人进行了变更登记并核发了权属证书，未取得权属证书的受让人向转让人提起诉讼，要求转让人承担违约责任等，法院应予受理。
（2）同一土地使用权重复抵押的问题。只要该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，均可再
次设定抵押，各抵押合同按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。如果该土地使用权因设定抵押所担保的债权已没有余额，则不可能起到担保作用，抵押合同实际上因无抵押物的存在而不能发生效力。
（3）抵押期间，土地使用权的转让问题。抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告之受让人的，转让行为无效，抵押权人仍可以行使抵押权。如果抵押物已经登记的，抵押权人要行使抵押权，可以由取得抵押物所有权的受让人，代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
5．单位内部分房过程中发生权属纠纷的受理问题
依照最高人民法院法发[1992]38号关于房地产案件受理问题的通知，“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围。”审查单位与职工之间的房产纠纷是否属于人民法院受理范围，不能机械地适用这一司法解释，应审查纠纷双方是否属于平等主体，如果是平等主体间的纠纷，法院应予受理。例如，单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等等，均属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。
二、建筑工程承包、施工合同纠纷中的有关问题
6．未经招投标的建筑工程合同的法律效力问题
按照《中华人民共和国招标投标法》必须进行招标的工程建设项目：【沈阳5年房如何认定】
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
以及法律或者国务院规定的必须进行招标的其他项目，必须进行招标，否则合同无效。不属于上述必须招标的建筑工程合同，因不违反法律法规强制性规定，一般应认定为有效合同。
7．建筑工程承包人的优先受偿问题
为了切实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款的优先受偿权，在适用这一规定时应当注意以下几点：
（一）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%。
（三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
（四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
（五）按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程，具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
8．建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准违约，其请求违约责任的承担问题
建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准，属于施工方违约行为，施工方应承担违约责任。如果合同中约定有违约金条款，则原则上按约定处理；如果没有约定违约金条款，则不应予以支持。在这种情况下，违约方虽应当承担违约责任，但不是以支付违约金的方式承担，而是根据《合同法》第111条的规定承担修理、重作、减少价款等违约责任。
三、房屋买卖纠纷中的有关问题
9．农用地未经征地建设商品房后出卖行为的处理问题
农用地转为建设用地必须办理农用地征用（转用）审批手续。 在未经征用的农用地上建设的房屋，属
于依法应予拆除或没收之物，买卖此类商品房合同应认定为无效合同。对于这类房屋出卖人不享所有权。对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
10、商品房预售合同的效力及解除问题
（1）商品房预售合同未办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。
（2）不具备《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售条件的，一般应认定预售合同无效。开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失。但预售方在起诉前已经补交了土地使用权出让金，并办理了有关手续，具备了上述预售条件的，可以认定合同有效。
（3）对于符合商品房预售条件的预售行为，买受方要求解除合同的，首先应看是否有符合《合同法》中解除条件，如果符合，则应当按照《合同法》的规定，解除合同并有过错方承担责任。如果不存在解除合同的法定事由，则按照具体情况来具体处理。1．出售方因在预售商品房时商品房价格较低，而后因房屋涨价而反悔，要求解除商品房预售合同的，人民法院不应予以支持。2．买受方以房屋降价为由，要求按照现价给付房款的，双方未达成协议，买方要求解除合同的，人民法院不应支持，但符合国家有关政策规定的除外。3．买受方因地点、房屋朝向、楼层等问题反悔的，双方未能达成协议，买受方要求解除预售合同的，人民法院不应支持。
（4）买受人以该房屋质量有瑕疵为由，要求解除预售合同的，应当根据质量问题的严重程度来分析，对于商品房已经验收合格，没有严重质量问题，不影响居住的，应不予支持。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，并依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，房地产开发企业没有足够证据进行反驳的，买受人要求退房的，人民法院应予支持，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（5）合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。按套（单元）内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依约定处理。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比超出3％时，买受人要求退房的。人民法院应予支持。房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=─────────────×100％
合同约定面积
11．夫妻一方擅自出卖共有房屋合同效力的认定问题
如果买受人与夫妻一方恶意串通，损害另一方的利益，应当根据《合同法》52条2项的规定确定合同无效。
夫妻一方虽未经另一方同意而擅自出卖共同所有的房屋，如果买受人有理由相信出卖人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示的，即买受人为善意有偿取得时，应当认定该买卖合同有效，另一方不得以不同意或不知道为由对抗买受人。
四、房屋租赁纠纷中的有关问题
12．擅自转租合同的效力问题
在房屋租赁合同中，承租人未经出租人同意擅自转租的行为，在合同法实施之前，一般认为是无效合同。合同法实施之后，按照“鼓励交易”“契约自由”的原则，因不违反法律法规强制性规定，应确定此类
合同为有效合同，在因权利人主张权利而造成转租合同不能履行时，转租人对转承租人承担债不履行的责任，即违约责任。
13．未办理登记备案手续的房屋租赁合同效力问题
我国法律对房屋租赁合同的生效不以登记备案为要件。因此，出租人在出租前是否办理了房屋租赁许可证，租赁合同是否办理了登记手续，不影响合同的效力。但双方当事人约定以办理房屋租赁许可证和登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。
14．违建房屋的租赁问题
根据我国法律规定，违法建筑不得出租，违法建筑是属于无条件拆除或没收之列，根本不能取得所有权。将不享有所有权的违法建筑出租，违反《城市房地产管理法》第52条的规定，应属于无效行为。因双方的租赁行为并不损害国家、集体和第三人的利益，对于出租方的收益不应进行追缴。承租方毕竟实际使用了租赁房屋，应支付房屋使用费。房屋使用费的标准不应以双方约定的租金标准计算，而应参考房管部门规定的当地住房出租标准进行确定。
五、房屋拆迁、安置纠纷中的有关问题
15．审理房屋拆迁纠纷的法律适用问题
目前，我市审理房屋拆迁案件适用和参照的依据有：1．《城市房屋拆迁管理条例》；2．修订的《城市房屋拆迁管理条例》；3．《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令第17号，1998年9月28日实施）；
4．《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》（1997年7月26日省人大常委会批准）；5．《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（市政府令第3号，1998年9月28日实施）；6．《沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》（市政府令第30号，1999年4月19日实施）；7．《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第19号，自2003年3月1日起实施）等。
1991年6月1日前发生的拆迁行为，适用当时的相关规定。
1991年6月1日至2001年11月1日发生的拆迁行为，应首先适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》，该条例无具体规定的，可以适用前述已实施的有关地方性法规或规章。但与上位法相抵触的，应不予适用。例如，《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令第17号）第八条规定：“拆迁非住宅房屋实行货币安置”，而1991年《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定“拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置”，因此，如果拆迁人与被拆迁人货币安置还是产权调换安置达不成协议的，应当适用1991年《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。再如，《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》第11条“拆迁住宅房屋实行货币安置„„，以现金支付，其中租用房屋的，扣除15%作为产权补偿费。”，实践中，拆迁管理部门或拆迁人以此规定对私有房屋产权人仅按15%进行货币安置，而承租人却得到85%的安置份额，明显违背《民法通则》公平、等价有偿等基本原则，故该条款应不予适用。
发生在2001年11月1日后的拆迁行为，应一律适用修订后《城市房屋拆迁管理条例》，但可以参照前述已实施的有关规定，但凡是与修订后《城市房屋拆迁管理条例》相抵触的，应不予适用。
自2003年3月1日后发生的拆迁行为，应适用修订后《城市房屋拆迁管理条例》，《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》，《沈阳市城市房屋拆迁管理办法 》（市政府令第19号）等，原《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令第17号）、《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（市政府令第3号）、《沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》（市政府令第30号）不再适用。
16．买卖动迁手续引起的纠纷问题
（1）动迁手续可以成为买卖合同的客体。动迁手续是对产权调换的房屋的一种期待性权利。买卖动迁手续形式上虽然为权利买卖，但实质上仍为动迁手续所表现的未来物即房屋的买卖，根据现行民法法理，未来物可以成为买卖合同的标的物。
（2）出卖人必须是原房屋的所有权人或依法取得动迁手续并有权处分的人。包括依法继承、买卖、赠与等取得动迁手续的人。无处分权人处分他人的动迁手续后未取得处分权，事后亦未得到权利人追认的，应当根据《合同法》第51条之规定，确认合同无效。
本文来源：http://www.gbppp.com/fw/418397/
推荐访问:沈阳5年地铁规划 沈阳韩国5年签证