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物业行业营改增后重要问题反馈
2016-06-04物业财务沙龙
亲爱的各位物业行业的朋友，现在需要您的支持了，我们期待您向当地物协、国税反映情况，通过他们向中物协、国税总局反应，我们已经在下面为您准备好了问题点，您只需要复制粘贴发送给当地物协和国税就可以了。或者动动您的手指转发出去，无论您对营改增的了解有多少您都可以帮助到大家，您只需要轻轻动动手指，就将会帮助整个行业！ 长期以来对于生产制造和商品流通行业的增值税政策是很完善的，然而本次营改增后面临着最难啃的四大行业，其中尤其以物业行业最为复杂，业务种类最为繁多，且各项业务均关系到国计民生，简单的照搬制造和流通行业政策，实操过程中可能会造成物业公司税负增大，而税负又最终转嫁到消费者身上，影响到民生和稳定。因此，我们在对广大物业公司调研的情况下，整理了以下物业公司在营改增过程中遇到的棘手问题，希望国税总局能做深入的调研并制定合理的政策。
1、物业公司70%-80%成本费用无法取得进项抵扣造成整体税负上升
物业公司70%-80%的成本是人工成本，而人工成本因无法取得发票因此进项税额不能抵扣，再加上其他法定的不能抵扣和无法取得专票的事项，以及自来水转售的10%的税率差，作为微利行业的物业公司来说，实际税负将达到8%以上，相较于以往5%的税负，大幅上涨。而这种税负的上涨最终将转嫁给老百姓，导致物业管理费大幅上涨，增加老百姓生活成本、影响民生。
2、停车场临停费适用于不动产租赁税率，税率上升幅度较大，直接影响大众生活成本上涨
营业税下是5%的税率，现在是11%，且没有进项抵扣，物业公司面临的税负大幅上涨6%。虽然现在对于4月30日前取得不动产有过渡政策实行5%简易征收，
但是对于4月30日后取得的停车场，就会按照11%的税率，并且也没有进项抵扣，物业公司的运营负担大大增加。停车场临停费也是关系国计民生的行业，如果企业税负增大，必然转嫁给老百姓，导致老百姓生活水平上涨，未能体现营改增的初衷---减轻税负、不增加老百姓生活成本。
3、代收自来水费用如作为转售行为，物业公司将额外承担税率差
自来水公司按照简易征收适用3%的征收率，发改委要求物业公司不得加价，同时国税又要求物业公司作为转售，交13%的增值税，导致物业公司税负增加10%的税率差，物业公司税负增加10%。同时，污水处理费是自来水公司代收，不给物业公司提供专票，物业公司如果做转售，这笔代收款又要多承担税金。
4、物业公司代收水电费、生活垃圾处置费不加价情况下是否纳税，纳税将导致物业公司产生税金亏损，物业公司只能选择加价，但却违反发改委规定 根据发改委要求，物业企业接受水电公司委托，代为收取居民水电费用，不得加价收取。在营业税时期有明确的政策规定，财税[2003]16号文第十九条“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”该文件也是国税总局制定的。 营改增后，代收小区业主水电费国税总局目前没有明确的政策规定，很多地方国税局按照自己的理解来确定是否要求物业公司交税，执行的标准不一致。如国务院官方微信公众号中国政府网发文《注意 | 遭遇以“营改增”为名涨价记住这个电话！发改委查处！》，文中北京市国税局明确物业公司代收水电费不加价则不征税，国税总局官方公众号也原文转发了这篇文章，福州国税也明确表示不加价不征税，但还有很多地方的国税局认为物业公司代收代交水电费如果垫付了资金就属于转售行为，但水电公司要求必须先付费，物业公司如果不先垫付资金，水电公司就会停水停电就收取违约金，物业公司只能先垫付资金，然后再向小业主收回垫付的资金，但并未加价，却要被认定为转售行为。 水电公司出于自己减少工作的考虑，不愿意进行一户一表改造，物业公司被迫义务帮水电公司代收水电费，不仅没有一分钱收入，反而还要多缴税金，是明显的不合理的。
建议国税总局根据行业差异特性，从实际出发，对于物业公司代收水电气费及生活垃圾处置费业务，制定统一政策，仍旧延续过去的做法，明确为按照差额征税。
5、水电公司拒绝向实际付款的物业公司开具物业公司抬头的发票，导致物业公司大量成本无法实现进项抵扣 物业公司的公共区域能耗费属于物业自己的成本，需要取得专票后进入成本才能进项抵扣。因小区水电总表开户是开发商在建设小区时所为，故水电表户头为开发商名字，尽管小区交付后是物业公司向水电公司付款，但水电公司仗着自己的垄断地位，开具发票只开具开发商名字，致使物业公司无法抵扣进项税额。这种情况在全国是一种普遍现象，但物业公司处于弱势地位没有办法。实际上，户名是谁的并不重要，根据《发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”水电公司以未变更户名为由，拒绝向作为付款方的物业公司开具发票，是违背发票管理办法的。省国税对于该事件与水电公司进行了沟通，水电公司拒不执行，希望总局能对此进行强制要求。
6、入户维修业务适用税率如果适用于修理修配税率应该为17%，税率上升较高。 增值税中提到的修理修配应该适用于设施设备的维修，对于物业公司向业主提供的入户维修更多的是侧重于提供一种特约服务，营业税下是按照5%交税，现在要按照17%交税，同样没有进项抵扣，税负纯增加12%，由于是民生业务，无法转嫁给业主。希望总局能出台明确回复，物业公司向业主提供的入户维修属于物业服务类，税率6%。
7、发票开具量太大 增值税的发票管理比营业税严格得多，物业公司收费点较多，管理户数多，单笔收费金额小、频次多，且每个收费点都在不同的区域，营改增后如果要求对每一户业主开具发票，每个月的发票用量都将是数万份，且管理分散，票据的管理难度较大，容易出问题。因此，对于发票的开具希望总局可以出台政策要求，对于查账征收的物业公司，没有必要以票控税，是否开具发票不做强制要求，可以开具收据，但如果业主主动提出索取发票时就应该开具给业主。
8、物业公司酬金制是否应当仅按照酬金纳税 酬金制项目物业公司除提取酬金外，余下资金均属业主委托物业代管，权益属业主，物业公司无增值业务行为，酬金之外的代管资金不应缴纳增值税。物业公司仅允许针对酬金开具发票，委托代管资金不得开具发票，需要报销入账的，凭物业公司开具的收据报销入账，抵减所得税。
9、物业公司的各项税收建议能在总机构所在地纳税 物业公司因接管项目可能分属不同区域，面对的是大量的个体客户，在各属地缴纳造成巨大的资源浪费，应允许汇总缴纳。
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营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题
导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。……
山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
小陈税务理解和建议：
财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。
这样也解决了，实务中由于物业公司无开具水电费发票的“资质”，商户无法取得水电费发票进项税额抵扣，及企业所得税税前扣除的潜在风险问题。
一、2016年上半年工作回顾
在过去的半年里，我局党组坚定不移的以市局党组、沙区区委和区政府为沙区税收事业的坚强领导核心，以党的十八大精神为指针，全面推进税收科学化、专业化和精细化管理改革的有序进行，形成了组织收入健康平稳发展，纳税服务、机关效能、干部队伍建设等工作卓有成效的局面。
（一）积极应对挑战，税收收入逆势攀升
上半年，我局组织收入仍旧命运多舛，面临着巨大压力和挑战。今年市局下达我局一般预算收入任务26.3亿元，沙区政府下达我局城区级收入任务14.65亿元。与去年实际入库数相比，增长幅度分别为20.2%和22.49%。在宏观经济不振，下行压力加大，结构性减税政策不断出台，营改增政策压缩地方税税基等严峻形势下，上半年税收收入增速大幅回落。截止6月30日，共完成全口径税收收入126393万元。一般预算收入97810万元，完成年计划的37.19%，与序时进度相差12.81%,短收33690万元。城区级累计入库51698万元，完成年计划的35.15%，与序时进度相差14.85%，短收21758万元。虽然计划任务完成情况并不乐观，但是与去年同期入库数相比今年的税收收入还是相对持续稳定的：全口径税收收入与去年同期相比增收2661万元，增长2.15%；一般预算收入与去年同期相比增收5188万元，增长5.60%；城区级收入与去年同期相比增收1292万元，增长2.56%。再从收入比例上来看，今年全局平均月申报城区级收入8500万元。按正常进度上半年将会有22456万元的缺口。目前城区级短收21758万元，已超出正常申报数698万元。为了完成这一来之不易的税收成果，我局上下不惜汗水，不分时间，团结一致促税收，千方百计想办法，真抓实干重实效。
一是严格考核，制度得力保税收。
将任务分解到个人，每个月定期严格按收入进度考核，形成了人人有任务、人人有目标的干事氛围。上半年全局人均奖励津贴1800元，扣款1200元。人均扣款率达40%。这一举措对干部职工触动很大，起到了强烈的警示和提醒作用。不仅如此，我局还实行了局领导分片包干制，形成一级抓一级、层层抓落实的督查工作组织体系，每个领导负责1-2个税务所，进行督办督查。内外沟通、横向交流，帮助税务所解决问题，追赶进度。各税务所定期汇报工作情况，总结经验，查找不足，互相促进，形成比追赶帮的良好局面。为各税务所完成任务提供了最强大的动力，也成为全局组织收入工作的有力保障。
二是规范征管，存量税收无遗漏。
存量税收，既是我局组织收入的基础，也是我局税收结构的重要组成部分。上半年，我局多举并措、稳中有序，扎实推进各项日常征管工作，稳保“家底”，促进税收收入稳定增长。一是扎实开展了汇算清缴工作，严格落实企业所得税汇缴清缴实施方案，组织汇算清缴业务培训，共汇算清缴2327户，汇缴面达100％。企业所得税预缴率高达65.26％。二是圆满完成2016年度个人所得税12万元申报工作，全区申报人数达2762人。三是认真落实各项税收优惠政策，牢固树立经济税收意识，发挥职能作用，培植后续税源，服务地方经济,严格涉税审批工作，2016年享受到审批类减免企业所得税的企业共有1户，备案类193 户。四是加强“九税一费”管理，截止6月30日，共对43个项目的“二手房”交易过户进行了税收审核。五是积极进行税控机的推广工作，上半年已推广308户。
三是精细征管，全面挖潜增税收。
1.强化重点项目税收管理，重视税收分析监控，扩大重点税源监控覆盖面，有效掌握税源总量、结构及动态情况，抢占组织收入工作主动权，实现“应收尽收”。一是对全区范围内的投资建设工程进行了细致的摸底和登记。“田字路”及附属的路桥工程共15个标段。其中：“田字路”工程共13个标段，已全部上门进行了临时税务登记。总造价30亿元，预计营业税达1个亿。城区级3300万元。上半年已入库4000多万元。二是对全区范围内集资建房和统建房进行了详细的排查和登记。目前有13个建设单位，共27座楼。截止6月底，已征缴营业税668万元。其他各单位均已上门约谈清缴，预计全部清回达3125万元。三是与自治区直属征收局积极对接，将沙区片区的高铁项目悉数摸清，纳入跟踪管理，辖区内共建设42.86公里。预计营业税1700万元，城区级680万元。
2.加强对个体工商业户的管理。从年初开始，我局对全区自管个体工商业户进行了评定税调整工作，调整幅度平均提高25%。其中将30万元以上的大户，已集中重点税源所进行管理。针对个体户生产经营规模、地域分布等实际情况，抓住个体征管重点，制定个体分级标准和定额标准。所有个体工商户被划分为A、B、C、D四个等级，实行分级管理。拉开定额档次，实现合理税负。
A类户数从去年的42户提高到今年的49户；B类户数从去年的210户提高到今年的234户；C类户数从去年的164户提高到今年的192户；D类户数从去年的2893户提高到今年的3068户。分类管理以后，我们A、B类户严格财务软件报帐备案制，确保申报的真实性；对C、D类户全面实施税控机使用检查，凡不按规定使用税控机严肃处罚，以确保经营收入的准确性。逐步提高评定税管理水平。目前，我局个体工商业户登记户18464户，其中，国地税共管户13899户，达起征点户仅364户；地税户3543户，达起征点户仅475户。
3.大力清欠促收。对拖欠税收的胜天、恒昌、通嘉三个企业反复约谈，限期进行清欠。目前，恒昌已完成了清欠工作，税款已足额入库，入库税款337万元，滞纳金142万元。其他两个欠税企业正在清查中。全部清回预计入库1200万元，城区级500万元。
4.认真落实营改增税收政策。强化组织领导、全员培训、全程控管。充分利用各种渠道广泛宣传，对辖区内营改增户进行逐户电话、上门联系，并制作和发放调查表，深入调查研究，规范完善户管数据，夯实基础资料。绝不让一户漏征。经过两个月的紧张工作，各业务部门加班加点，最终，平稳有序地完成了1224户的移交工作。
5.积极探索纳税评估新模式，提升评估质量。从年初开始，我局突破纳税评估工作中的传统思维定式，聘请了三名专家入驻我局，向专家“借脑”。与税务人员联合组成评估小组，集思广益，立项攻关。对辖区内百万元以上的纳税户进行了数据分析、资料比对、查找疑点、推选评估。大大提升了纳税评估质量，降低了纳税人涉税风险。目前已筛选24户，下半年将逐户实施评估。
6.是通力合作，协调配合，强化护税协税功效。一方面发挥网格化管理优势，把工商局、管委会、办事处、社区等部门发展成为加强税收征管，协税护税的强大撑力。加强对房产税的清理，各部门分工合作，迅速摸清税源信息，使我们掌握了工作主动权，为清理工作奠定了基础。另一方面与公、检、法联合成立了税收保障机制。严厉打击偷、逃、抗、骗税等税收违法行为；有效揭制各种涉税犯罪活动；净化辖区内的税收环境；极大地提高了广大纳税人的依法纳税意识，为全面推进组织收入工作保驾护航。
（二）倡导服务兴税，文化建设日新月异。
上半年，我局从建设服务文化和人本管理两方面入手，深化和完善地税文化建设。
1、建设服务文化：
一方面是弘扬服务文化建设，推行“阳光服务”。主要表现为我局办税服务大厅“人服”、“技服”双管齐下，初步实现标准化。“技服”是在办税窗口投入使用了高拍仪，高拍仪“一次采集，反复利用”的特点，实现了无纸化办公，大大缩短了纳税人的办税时限；提升了资料内部流转质效。“人服”是实行“阳光办税”，坚持对纳税人“不设防”，通过电视等媒体及时公布税收政策，让纳税人及时了解政策规定，缴放心税、明白税；狠抓了纳税服务文明用语、仪容仪表、业务技能、办公环境及效率等方面的规范化建设工作。积极开展一张笑脸、一把椅子、一杯热茶、一句问候、一到即办的“五个一”活动。准确把握纳税人所思、所想、所需，实行“便民工程”，压缩了2/3行政审批事项，办税效率大为改善，并将服务时间从8小时延伸到8小时以外，以满足不同纳税人的需要，实现从管理到服务的角色转变。不断提升为纳税人服务的能力，取得了明显成效。
另一方面是活化法治文化建设，税法宣传多举措。一是巩固抓宣传，扩大受宣对象，在充分发挥大厅咨询台、LED滚动屏幕发放和宣传资料的基础上，5个管理所也分别利用管区内的友好大酒店、帝王大酒店、银都大酒店、富丽华大酒店等大型集中服务场所进行大屏幕文字宣传，同时，通过报刊等传统媒体渠道进行多层次、多群体宣传。二是利用现代技术手段宣传，借助无线电话平台，与中国移动、中国电信、中国联通配合，采取群发短信的形式，多方位宣传。三是利用网络宣传税法，不仅在QQ群中对纳税人进行宣传，还开设了腾讯微博，增强与纳税人的互动。四是与教育挂钩，充分利用青少年税收宣传教育基地，走进去，上讲台，言传身教，现身说法。四是借助“大走访”广泛宣传税收政策和征管流程；认真聆听纳税人对减轻税收负担有什么新建议、优化税收服务有什么新要求、规范税收执法有什么新期待。通过上门走访、座谈、约谈、调查问卷等灵活多样的走访形式，有针对性地了解基层地税所和地税干部执行税收法律及政策法规情况；对存在的违法违纪问题严肃处理，绝不姑息，全面规范税务干部执法行为。此次直接走访重点税源企业25户，召开座谈会11次，接待纳税人175人次，发放问卷200份，收回200份，满意率达96%。五是积极响应和支持沙区政府的统一安排，选派了20多名业务骨干参与到沙区七一酱园综合购物中心门前开展的大型“3.15”国际消费者权益日进行了税法宣传咨询活动。
2、人本管理：
一方面是创建精神文明建设，注重活动引领。一是组织开展“扶贫、帮困”、“雷锋精神永流传”“向纳税人承诺”“十八大精神及党性党纪党风知识测试题答题”“党员志愿服务”“情系米东，微笑关爱，幸福同行”等活动，形成创先争优、积极向上的机关氛围。二是推动系统道德建设工程，积极筹划开辟“道德讲堂”，推进学习型机关建设。
另一方面是促进人心凝聚建设，激发进取精神。一是举行了退休人员座谈会。政治上尊重老干部、思想上关心老干部、生活上照顾老干部，认真为老干部办事，帮助解决老干部的实际问题。使老干部继续发挥余热，积极建言献策，为我局工作再上台阶做出贡献。二是注重人才选拔，通过竞聘上岗，把真正有魄力、有担当，群众满意的干部提拔到重要岗位上。增强了干部职工的责任感、紧迫感，激发了全体干部职工爱岗敬业、恪尽职守、开拓进取、奋发向上的工作热情和努力提高自身素质的内在动力。三是做好后勤服务工作，让干部职工在工作上没有后顾之忧，上半年根据各科所工作需要，更换废旧电话机20部，添置高拍仪16部，办公桌1张。通过安全大检查，添置维稳器材10套，还解决了配电室、红山家属院电路老化以及由于门庭屋檐干挂大理石老化造成的安全隐患问题。同时，加强了食堂的管理，成立了食堂管理委员会，以“全心全意为干部职工服务”的宗旨，收集干部职工对食堂的意见和建议，及时解决潜在问题，不断完善干部职工食堂的建设，为大家创造更加贴心的工作和生活环境。积极关心干部职工的健康文化生活，代表市局参加了乌鲁木齐市第九套广播操比赛，获得优秀奖。参与人数达120人。
（三）推进人才强税，队伍建设不断加强
常言道：十年树木，百年树人。实施人才兴税，是新形势下税收工作的重要任务，也是我局税收工作顺应时代发展要求和可持续发展的必然选择。今年以来我局党组一直组紧握时代脉搏，把干部队伍建设摆上重要日程长期抓、抓长期。体现三个“突出”，成为我局干部队伍建设不断加强的途径：
1.突出“竞”。不断强化干部人事管理，坚持正确的用人导向，大胆探索用人制度，拓宽视野，变“伯乐相马”为“赛场选马”。对13个科所长职位全部实行了竞争上岗。其中女干部比例达到38.46%，5名干部得到提任，科所长岗位交流率达37.5% 。这次竞聘优化了干部结构，为队伍注入了新的生机。其结果让“上者服众、下者服气”。实践证明，“竞”出的是有真才实学的优秀人才，“考”出的是干工作的真本领，“测”出的是广大干部职工的公认度，使选出来的人选既有较好的人员基础，又有较高的综合素质和较强的竞争力。既赢得了公心，又激发了干劲，倡导了风气。为建设一支政治坚定、作风优良、清正廉洁、业务精湛的干部队伍提供了强有力的组织保障。新一轮科所长调整到位后，工作热情高、劲头足。对工作有新思路、新举措，求真务实，真抓实干。干部整体精神状态已经发生了明显变化，为我们下半年完成好税收任务奠定了良好的基础。
2.突出“建”。建立全员培训、实地观摩等形式多样的学习机制。推行“三位一体”的考核管理模式，将执法责任制、综合目标管理等考核工作与干部队伍建设紧密结合起来，对查出的问题进行通报，追究责任，促进税收工作质量和效率全面提升的同时，为干部教育工作奠定了制度保障。上半年，鉴于我局办税大厅各项工作迈向新台阶，工作作风、环境治理、优化服务等各方面工作取得巨大进步，局党组要求各科所轮流到大厅进行观摩交流，在比较中发现优势，在变化中寻求突破，促使我局征管服务局面从“一枝独秀”转变为“万象更新”。上半年观摩交流人次达60余人，各科所干部交流面达67%。目前此项工作仍在持续进行。
3.突出“促”。制定了激励政策，促使干部学习。积极鼓励干部参加注册会计师、注册税务师、网络工程师等资格考试，提升干部岗位技能和综合素质。对于培训学费和在职学历教育学费给予报销。同时，有计划、分批次、有重点的组织干部职工开展教育，开阔干部视野，增长见识。上半年除了日常的业务、政治学习和培训以外，推荐入党积极分子2名，发展预备党员2名，吸收1名预备党员转正，并组织了相关培训工作。年初，我局邀请了乌鲁木齐市党校卢淑玉教授，为全体干部举办了深入学习贯彻十八大精神的专题讲座。3月，结合今年全国税务系统进行的《小企业会计准则》考试，邀请财院老师对全体税务干部进行为期四周，每周2次的集中培训。随后，又针对计算机信息员
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