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为加快某某市旧城（棚户区）及城中村改造工作进程，进一步改善城市环境，优化城市服务功能，保障旧城区（棚户区）居民及城中村村民切身利益，确保社会和谐稳定大局，依据住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合某某市实际，制定本实施方案。
一、指导思想和工作目标
坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照自治区旧城（棚户区）改造的相关要求，统筹做好旧城（棚户区）改造工作。把旧城（棚户区）及城中村改造作为一项民生工程，切实解决旧城（棚户区）居民及城中村村民居住条件和生活环境问题，促进某某市经济社会又好又快发展。
按照《某某市旧城（棚户区）改造规划（2016年——2020年）》的目标要求，切实抓好旧城（棚户区）改造工作，在今后5年内完成旧城（棚户区）改造及市政基础设施建设。
二、本实施方案的适用范围
（一）本方案所称旧城（棚户区），是指在城市规划区内的国有土地上，历史形成的以平房为主、建筑密度大、人均居住面积小、房屋建筑质量差、安全隐患多、市政设施不配套、环境较为恶劣的集中成片居住区域。
（二）在本市规划区范围内已履行土地征收程序，土地权属已由集体转为国有，并以村民委员会为组织的农民聚居村落。
三、工作原则
（一）统一规划，配套建设。完善专项规划，对计划改造的旧城（棚户区）规划一经确定，要严格按照规划执行。旧城（棚户区）改造要与城市功能布局、基础设施建设、环境综合治理相结合，与社区建设和公共服务配套设施建设相结合，与完善住房保障体系相结合。对道路、燃气、给排水、供热、供电、电信、绿化照明、有线电视等基础设施要同步建设，合理配置，必须满足旧城（棚户区）居民基本的居住条件和生活条件。
（二）政府组织，市场运作。旧城（棚户区）改造领导小组负责统一部署和指导全市的旧城（棚户区）改造工作，并对改造全过程进行指导、管理和监督。旧城（棚户区）改造工作主要采取政府自主改造和政府主导房地产开发企业参与改造等形式。参与旧城（棚户区）及城中村改造的房地产企业原则上是本地企业，必须具有三级以上房地产开发资质，并且具备良好的社会信誉和较强的经济实力。
1、政府自主实施
政府对纳入旧城（棚户区）改造范围内的土地科学制定容积率，依法履行土地“招拍挂”程序后，统一规划，统一建设。
2、企业组织实施
政府将纳入旧城（棚户区）改造范围的土地公开“招拍挂”，拟改造房地产开发企业取得土地使用权后，依法组织实施，并享受旧城（棚户区）改造相关优惠政策。
（三）因地制宜，分类改造。制定好每一个项目的具体改造方案。从实际出发，统筹考虑，先易后难，稳步推进。具体改造方案要广泛
征求拟改造范围内各族群众的意见。
四、工作运行机制
（一）旧城（棚户区）改造领导小组主要职责：审定旧城（棚户区）改造的相关政策、办法和措施，审定旧城（棚户区）改造的项目规划和资金计划。
（二）旧城（棚户区）改造领导小组办公室成立工作组，负责项目报批、业务指导、规划、建设管理和资金保障等相关业务，研究确定改造方案和年度计划，拨付和管理改造资金，对全市改造项目进行监督、管理、指导和协调。
（三）对已完成的旧城（棚户区）改造项目进行验收，做好旧城（棚户区）改造工作的信息报送和档案管理工作。
五、旧城（棚户区）及城中村改造项目的办理程序
（一）政府自主实施的旧城（棚户区）改造项目，由旧城（棚户区）改造领导小组会议决定。
（二）政府主导，企业实施的旧城（棚户区）改造项目按照以下程序办理：
1、某某市旧城（棚户区）改造领导小组办公室确定棚户区改造的范围，拟参与的企业向某某市旧城（棚户区）改造领导小组办公室（房管局）提交申请，旧城（棚户区）改造领导小组办公室提出初步意见报旧城（棚户区）改造领导小组核准。
2、根据核准的意见，市规划部门出具初步规划设计条件及设计控制要求。
3、旧城（棚户区）改造领导小组办公室根据核准后的意见组织房屋征收部门制定房屋征收补偿方案，由房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。
4、凡经确定的旧城（棚户区）改造项目，房屋价格评估机构须由被征收人和旧城（棚户区）改造领导小组办公室（房管局）共同协商选定，协商不成的，由旧城（棚户区）改造领导小组办公室（房管局）随机选定，企业不得自行委托评估。
5、市国土资源局根据评估的结果及规划设计条件进行项目测算，提出土地招拍挂的初步方案。
6、市政府召开旧城（棚户区）改造领导小组会议，审核国土资源局土地“招拍挂”方案及房管局复核的征收补偿成本后，由市国土资源局组织实施土地“招拍挂”工作，确定项目法人。
7、以上程序履行完毕项目法人办理土地出让手续，再按规划、建设、发改委等部门的规定办理建设工程报建手续。
（三）城中村改造项目按以下程序办理：
1、在城市规划区范围内，符合改造条件的城中村，由村委会提出改造申请，改造申请经办事处相关会议论证通过后，报市城中村改造领导小组办公室（房管局）审核。
2、城中村改造领导小组办公室将审核的意见上报市人民政府审批。
3、村委会根据市人民政府批准后的意见，制定本村征收补偿实施方案，并征求本村村民意见，征收补偿方案经90%以上村民认可签
城中村改造工作实施方案
目前，社会主义新农村建设正在全国各地稳步推进，政府加大了对农
村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和我县县城建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，民主街党支部、居委会报请县委县府和镇委镇府同意，决定正式实施众益花园建设暨旧村改造工作，为提高此项工作的针对性和可操作性，特制定如下方案：
一、指导思想
按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐；解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。
二、条件具备
经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。
三、工作步骤及方式
1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。)；（2）以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金；积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源；沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。【城中村房屋改造的分房方案】
2、分期分批工作方式。自2002年下半年以来，我村先后对村辖民居占地及承包地和非生产用地进行了全面丈量和规划，2003年4月迁移腾空公墓用地30余亩，聘请专家规划设计方案，拟建集商贸、居住、休闲、公益办公为一体完整的职能小区（众益花园小区），作为旧村改造工作的一期安置工程，该工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解决全村60%从业生存问题。2004年10月委托淄博市勘察设计院对村辖民居进行了全面测量，建立了全县第一个村庄电子档案，通过调查摸底我村旧村民居区域共占地450余亩，居民户519户，动迁人口1305人（其中村民387户，768人；黄河搬迁户8户，39人；外地经商购房户124户，498人）。针对调查情况和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增长、地处县城中心面临失地、劳动力亟待转移等实际情况及全村生活生存着想，村两委经多次会议讨论核算，在完成一期安置工作的基础上，尚需280亩土地方能完成全村的拆迁安置工作（1305人×110平方米×1.3置换安置系数×0.0015换算系数＝280亩），因此，计划在园区公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧村区域进行详细规划，有步骤、有目的、分批次地拆搬迁旧村民居住房，按计划分批次的对旧房进行拆迁（详情见后“旧村改造工作实施进度安排”），合理做好被拆迁户的回迁和安置工作，并及时组织对旧村居民房占地的开发利用。
3、置换分配原则：分配和置换工作分两步进行。⑴、园区建设着眼于全村工作进行，其工作宗旨是：在确保全村每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，寻求有经济实力的合作伙伴，联合组建经济实体，形成长效经济来源，作为养区惠民的根本。⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，
分批次地对旧村房屋进行拆迁改造。首先【城中村房屋改造的分房方案】
对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于年满20周岁尚无婚配的男性村民，既无房产又无宅基的，可直接申请楼房分配，房价按村民优惠价以现金找齐；对于其丈夫户口不在本村的姑娘户原则上按照村民标准拆迁置换，但是置换房在旧村改造工程建设的安置房中分配；对于持有民主街土地使用证的外来住户，一律按市场价格在旧村改造工程建设的经济适用住房中依价置换；对于无土地使用证的本村居民户,符合宅基地申请条件的，责成其补办土地使用手续；不符合宅基地分配条件或外地买房无土地使用证的，令其缴纳相关管理费后,在旧村改造工程建设的经济适用住房中置换安置；对于60岁以上的持有土地使用证的住户,原则上是在旧村改造工程建设的经济适用住房中进行置换安排,老人对新房产拥有所有权,有权对其出让、租赁、赠与、继承。对于不愿居住楼房且无意置换的老人,可将其宅基地交付居委会,入住村办老年公寓,由村集体赡养；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。
4、利益权属和利润分配：园区开发和旧村改造置换所获利润，归本居委会所属全体村民所有。主要用途分为三部分；其一、主要用于壮大集体经济加速滚动发展上，不断积累和聚集资金促进整村各项事业发展。其二、用于建设各项福利服务设施（如：老年公寓、托儿所）；为居民健全各项劳保措施（如：医疗保险、养老保险等）；安置和部署部分人员从事物业、环保、服务、保健、警卫、管理等工作。其三、用于居民的利润分配。
5、旧村改造房屋置换和园区楼房分配方式： ⑴本次旧村改造拆迁不以货币进行交换，评估报告所评价格，做为回迁安置的参考依据。⑵回迁置换依据是原有建筑指标。⑶园区楼房分配采取人口指标和货币相结合的方式（人口指标是指，在册的现有人口数，所占建筑总面积的人均平方米数作为参考基数配备指标）。依据园区住宅建筑面积和在册人口数，配备楼房分配基数指标，形成双指标（即：人口指标和楼房分配指标）。⑷村委针对全体村民和建筑形式制定统一的分配政策和销售价格，村民可依据政策和价格自主选择楼层、户型，遵循可配备指标收取房款。人口指标与分配指标相等的可按村民政策指标价购买楼房，指标不足或多余部分按市场价格找齐。⑸价位参考：指标价：（不含集体补助部分）单元结构：1000元/平米。市场价：单元结构：2100元/平米。（详细做法见细则）
6、园区建设及旧村改造工程实施进度安排：
按照县“城中村”开发改造试点村工作要求，结合我村实际情况，本着既积极又稳妥的原则，经多方研究讨论，现确定如下工作安排：
1、 力争在2007年9月份园区建设工程破土动工，边施工边完善各项手续；
2、 力争在2007年12月完成园区住宅楼的50%主体施工，同时做好二期拆迁工作的协议、评估工作；
3、 力争在2008年10月前园区住宅楼工程主体竣工，沿街商住房建设开始；确保二期拆迁、安置工作完成30%，约计腾空民居占地40亩；
4、 力争在2009年10月前，居民回迁、安置工作完成50%；沿街商住楼工程主体竣工；完善园区道路、绿化配套工作；确保二期拆迁完成，约计腾空民居占地100余亩，开发改造工作同时跟进，确保安置、开发工作完成50%；三期（中心路东侧）测量、评估工作完成；
5、 力争在2010年12月前，居民回迁安置完成；确保二期开发改造工作安置、开发80%；三期拆迁工作完成50%，预计腾空土地110亩；
6、 力争在2011年12月前，二期开发建设工作完成；三期拆迁工作完成，腾空民居占地320亩；
7、 力争在2012年完成我村的“城中村”开发改造工作。
8、根据工作进展情况制定其相应的阶段性工作细则及实施办法，如：“旧村改造旧房丈量核实办法”；“旧村改造拆迁安置补偿标准及实施办法”；“居民购房户口资格甄别、确定办法”等。
四、本方案及未涉及情况，参照本村《若干问题的规定和处理办法》执行。
五、本方案经村两委会议、党员大会、村民代表会议通过，报请上级党委、政府及主管部门审批后实施。
六、为确保上述工作的顺利实施，我村党支部、居委会本着对党、对政府负责，对全体居民负责的原则，保证：在“城中村”开发改造工作中，严格执行上级党委、政府的有关规定和指示，适时做好各项群众工作，按期完成拆迁、置换、回迁、安置等各项计划工作，克己奉公，精心操作，向党、向政府、向人民交一份合格的答卷。
高青县城区办事处民主街党支部、居委会
方案一：城市棚户区改造方案
实施城市棚户区改造是改善民生的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。为加快我区城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件和城市环境，完善城市功能，提升城市品位，根据财综〔2015〕46号《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知和省政府办公厅《关于加快推进城全省棚户区改造实施意见》（青政办〔2015〕194号）文件精神，依据棚户区改造相关规定，结合我区2015年城市棚户区改造任务及旧城区改造实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，加快我区城市棚户区改造步伐，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把城市棚户区改造与推动城市发展、土地资源整合、完善城市功能、提高城市综合竞争力、改善城市生态环境和改善民生相结合，使乐都城市建设焕发新的生机与活力，推动经济和谐发展。
二、基本原则
（一）政府主导，市场运作。区政府将城市棚户区改造工程纳入房地产重点工程，统筹组织安排，强化检查指导。城市棚户区改造实行市场化运作，将城市棚户区改造与房地产综合开发、保障性住房建设相结合，与城市总体规划相结合，积极拓展融资渠道，多渠道筹措资金，吸引社会资金参与城市棚户区改造。
（二）多方结合,综合开发。棚户区改造要与城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,提升城市形象品位,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
（三）整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将城市棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套、环境优美的城市新型住宅小区。要严格执行拆迁法规，依法保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，对被拆迁人进行妥善补偿与安置。
三、工作目标及建设标准
（一）工作目标及改造范围。
工作目标：根据上级下达任务，我区2015年需完成585户城市棚户区改造，今年全部开工建设。
改造范围：西门口旧城区改造100户、后花园旧城区改造xx0户、东关旧城区改造130户、农中路旧城区改造130户、乐都工业园区85户。如上述区域未按要求及时开工建设，可根据实际情况予以调整。
（二）建设标准。
棚户区改造按照国家建筑节能的有关规定,建设节能型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上棚户区改造户型面积控制在90平方米以内。
（三）建设实施单位。
西门口旧城区改造由乐都祥泰房地产开发有限责任公司组织实施，后花园旧城区改造由乐都国民房地产开发有限责任公司组织实施，东关旧城区改造由乐都区凯丽房地产开发有限责任公司组织实施，农中路旧城区改造由青海世翔房地产开发有限公司组织实施，乐都工业园区85户由乐都装备制造园投资建设有限公司组织实施。
四、政策措施
列入城市棚户区改造计划的项目享受以下优惠政策，城市棚户区改造的优惠政策只限定用于城市棚户区改造安置的面积部分。
（一）资金筹措政策。坚持多渠道筹措资金的原则，积极争取国家、省的政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资渠道，解决改造资金不足问题。
（二）土地政策。区政府将城市棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划。
（三）优惠政策。依据青政办〔2015〕48号文精神，城市棚户区改造的安置房建设项目，免收行政事业性收费和政府性基金，免除供电、供排水、供气、供暖等工程增容费和开口费；依据财税〔2015〕42号文精神并可享受国家相关税收优惠政策。
（四）拆迁安置政策。坚持货币安置与实物安置相结合的原则，按照城市总体规划要求，实行就地、就近自愿选择，多元安置，充分考虑并妥善解决城市棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。城市棚户区改造上级补助资金用于拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设。
五、组织实施
(一)加强领导，强化责任。乐都区城镇保障性安居工程领导小组全权负责，全面落实城市棚户区改造的工作部署和相关政策。区发改、财政、国土、住建、规划、审计、房产等有关部门和有关房地产开发公司要切实增强大局意识、责任意识，各司其职，各负其责，全面加快棚户区改造进度。
(二)统一规划，分步实施。根据城市总体规划和片区规划，棚户区改造统一进行规划，严格规划设计，分步实施，设计既有地方特色又有现代气息。
(三)规范资金管理。棚户区改造专项补助资金在房产局设立专户，专户储存、专账核算、专款专用、财政监督，实行封闭运行。住户自筹资金在监管账户中监管使用。
(四)完善档案管理。改造工程建设档案和住户档案按规范要求建档。住户档案实行一户一档，建设档案从项目计划编制到竣工验收备案要全面完整,做到专人负责、资料齐全、管理规范，确保信息全部归档，数据准确无误。
(五)强化监督，提高效能。区监察、审计部门要对拆迁安置、土地出让、项目建设全过程实施跟踪监督，确保城市棚户区改造工作的公开、公平、公正。区城镇保障性安居工程领导小组要不定期组织人员对城市棚户区改造的规划、拆迁、建设、货币补偿等情况进行督查，定期通报情况，督促项目高效、有序推进。
方案二：城市棚户区改造方案
为进一步加快天义城区城中村及城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市整体环境水平，特制定本方案。
一、指导思想
根据城市总体规划，对基础设施落后，影响城市发展的城中村和城市棚户区整体改造。把改造工作与推动城市发展和转型相结合，与土地资源整合利用相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境、保障民生相结合，将天义城区建设成为经济发展、环境优美、宜居宜业的新型城市，拉动县域经济又好又快发展。
二、工作原则
（一）集中力量，整体推进。动员全县各级力量，形成强大合力，推进城中村及城市棚户区改造工作。县政府作为实施主体，制定统一方案，按照统一标准，负责整体推进。全县党政机关和各部门整体参与，抽调一批领导和干部专门推进此项工作。由县级领导负总责，牵头单位、参加单位、所在地单位、业务部门、各乡镇（度假区）抽调负责领导和精干工作人员，组织部选派后备干部，分项目区组成城中村及城市棚户区改造工作队，专项推进城中村及城市棚户区改造工作。
（二）统一规划，综合配套。坚持城市总体规划指导，科学制定改造计划，分阶段、有步骤地推进，力争到2015年对影响城市健康发展的主
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