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1什么是物业管理？
答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2前期物业管理有哪些内容？
答：（1）建立与业主、物业使用人的联络关系；（2）设置管理模式、草拟物业管理制度；（3）建立服务系统和服务网络；（4）办理移交承接事项。
3物业招标文件应包括哪些内容？
答：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。
4参加前期物业招投标的物业现场答辩人员有何规定？ 答：答辩人员应当是公司副总经理以上的人员或者企业拟定负责管理该项目的经理（管理处主任）。不符合此项规定，不得进行招投标。
5物业服务用房包括哪些？其配置有何具体规定？
答：物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。物业服务用房属于全体业主所有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。其配置规定：由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置，并明确物业用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、通风、采光使用功能，并且相对集中；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
6招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书几日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？备案应提交的资料有哪些？
答：招标人应当在10日前。提交以下资料备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其它材料。
7物业管理服务合同的主要条款包括哪些？
答：（一）业主委员会和物业服务企业的名称；（二）物业管理服务区域范围；（三）物业管理服务内容；（四）物业管理服务标准；（五）物业管理服务费用；（六）物业管理服务合同期限；（七）违约责任；（八）物业管理服务合同解除条件；（九）双方约定的其他事项。
8物业服务企业何时开始收取物业管理服务费？其原则是什么？
答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理服务费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 9业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括哪些主要内容？
答：（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；（三）共有绿化、花木等的养护与管理；
（四）物业管理区域内环境卫生的维护；（五）物业服务收费标准；（六）其他物业服务内容。
10什么是房屋专项维修资金？
答：是指由法律规定的由业主缴纳的，专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。
11我县的房屋专项维修资金缴交标准是多少？
答：根据我县的实际情况，2009年1月1日起，主城区多层住宅的维修资金按20元/㎡收取，多层非住宅的维修资金按30元/㎡收取。高层住宅房屋的维修资金按30元/㎡收取，高层非住宅的维修资金按40元/㎡收取。其余镇街多层
住宅维修资金按10元/㎡收取、多层非住宅维修资金按20元/㎡收取。
12房屋专项维修资金的使用程序有哪些？
1、已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦，由物业服务企业提出维修计划、整改方案，报业主委员会审核，业主委员会初步审核确定施工单位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理或未成立业主委员会的小区、大厦，由居委会组织业主代表共同商议，初步审核确定以上事项。
2、经初步核定确定的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公布，不得少于7天，并征得共用部位全体业主所持投票权2/3以上业主签字同意（部分共用的由该部分业主所持投票权2/3以上业主签字同意）后，方可向主管部门提出使用书面申请。
3、主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在2个工作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。
4、维修工程完工后，业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收，验收合格后，2个工作日拨付维修资金。 13什么是物业管理服务收费？
答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业服务单位，接受物业产权人、使用人的委托，经当地物价部门审批，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、
修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
14物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？
答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。 15物业使用人的权利义务是什么？
答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
16街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责是什么？如何成立业主大会？什么情况下可以不成立业主大会？
答：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设关系。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导下成立业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
什么是物业管理项目经理
物业管理项目经理是指取得物业管理行政主管部门颁发的项目经理岗位资格证书，并接受物业管理企业委派，实施物业管理服务的项目负责人。项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定实施管理和服务的责任。
一、物业管理项目经理队伍的现状
物业管理从无到有，从小到大，实现了历史性的跨越。物业管理从业人员的素质总的来讲正随着行业的发展在逐步提高，但是问题也很明显，矛盾比较突出，一定程度上影响和制约了物业管理行业的持续健康发展。这既有队伍素质的自身原因，也有行业主管部门监督管理缺位的原因。归纳起来，物业管理项目经理队伍主要存在以下问题：
1．业务水平不高。物业管理是一个新兴行业，尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，物业管理从业人员许多都是“半路出家”，多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，相当一部分人没有经过物业管理培训{，素质参差不齐，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应不断提高的物管工作要求。加之物业管理企业忽视自身建设，普遍缺乏对从业人员的培训，对管理队伍没有建立严格的岗位责任制、工作标准，有的企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使得业务水平提高不快，管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理项目经理素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
2．服务意识不强。许多物业管理项目负责人没有经过正规的专业知识培训，还有不少是由下岗人员等杂牌军拼凑而成，普遍缺乏现代物业管理理念，物管公司服务仍停留在“扫地看门”的低水平上，近70％～80％的小区仍是低标准、低层次、初始化的基本服务和简单服务，设施养护不到位，与业主需要的全方位、深层次的管理与服务相距甚远。少数项目经理没有摆正服务与管理的关系，以“管理者”自居，颠倒了主客位置，盛气凌人，态度生硬，不遵守合同，收费不透明，经常和业主发生冲突，引起不必要的纠纷，甚至制造、激化矛盾，恶化了物管与业主的关系，严重影响物业管理企业的形象。
3．专业人才不多。随着社会的进步和科技的突飞猛进，高品质、高技术含量的物业越来越多，对物业管理行业的专业要求更高，难度更大，急需一批具有物业管理专业知识的高素质的管理人才。目前从事物业管理的人员当中，真正熟悉物业管理，懂经营、通技术、精业务的人才不多，有实际工作经验、能独立主持小区全面物业管理的中高级人才较少。特别是适应高档住宅区管理的专业人才明显不足，智能化建筑的物业管理专门人才严重缺乏，懂经营、会管理、 “一专多能”的复合型、创新型人才偏少。人才队伍的薄弱及人才储备的不足，很大程度上影响了物业管理行业的加快发展。
二、实施物业管理项目经理制度的主要内容
一是把好“准入关”。实行项目经理职业资格准入和持“双证”上岗制度，一方面以行业准入的方式来提高物业经理的综合素质，另一方面规范物业管理企业的行为，从而切实维护业主及使用人的合法权益。物业管理的项目经理或负责人必须持有建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》和当地房产管理部门颁发的《物业管理项目经理岗位资格证书》，经执业注册后方可担任物业管理项目经理。物业管理项目负责人及拟任负责人需通过统一考试，合格后方可取得《物业管理项目经理岗位资格证书》。一名项目经理管理的物业项目数不得超过二个，且物业建筑面积的总和一般不超过20万平方米。同时要加强物业管理后备人才的储备，引导企业在物业管理实践中培养高素质的项目经理，使物业管理企业成为人才的成长基地和摇篮。
二是把好“培训关”。长期以来，很多人都认为物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量低的行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化、收费和保安，不需要高素质的人才，因此一直缺乏良好的人才引进机制与培养机制。其实，物业管理作为一门新兴行业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。随着高档物业的不断涌现，没有高素质的物业管理人才，便无法提供适应智能化、网络化等高端需求的物业管理。因此必须强化对物业管理从业人员特别是项目经理的培训力度，采取委托代培和在岗轮训相结合的方式，有步骤地组织好项目经理培训工作，加强对项目整体经营管理、成本控制能力、突发事件处置能力和房地产专业知识以及社会学、心理学等方面的学习和培训l，进一步提高项目经理的业务素质，不断增强他们解决矛盾的协调能力和处理突发事件的应变能力，扩大项目经理的人才储备，增强行业发展的后劲。
三是把好“考核关”。物业所在地物业管理主管部门要依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定对项目经理采用计分考核制，对其违规、违约行为进行扣分。对在一个考核周期内，所扣分值达到或超过一定分值的项目经理，吊销其《物业管理项目经理岗位资格证书》，并对其处以一定期限内不得从事物业管理项目经理工作的处罚。不仅如此，项目经理的考核还要与其所在企业的诚信档案挂钩，作为对其企业考核的组成部分。要会同居委会、业主委员会抓好小区项目经理的日常考核，综合评定小区项目经理的管理水平，实行项目经理年检制度，对不合格的项目经理，年检时不予通过。同时，将小区经理的日常考核和年检与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。行业主管部门要通过建立、完善项目经理及其所在企业的诚信档案和管理系统，加强考核与监督，并定期向社会公示企业和项目经理执业诚信档案。
物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围，一直没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号《沈阳市住宅小区管理办法》,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的变化,以前界定的管理维修范围，己适应不了物业管理飞速发展的需要。由于管理责任不清，维修范围不清。各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。所有的问题就应该由物业管理单位来负责。殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是按照《物业服务合同》的约定，来进行服务。在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、
市政部门等。在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,若不对其管理责任和维修范围进界定,势必会影响到管理和维修,影响到业主和使用人的正常生活。虽然沈政发[1994]35号《沈阳市住宅小区管理办法》对物业管理企业与各专业管理部门的职责，做过分工和划分,可是该文件已经宣布作废，又没有相应的配套文件出台。现在对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理和维修只是凭各专业管理部门的“行规”来进行管理和维修，没有一个统一的“法规”进行规范和界定，尽管物业管理单位在与业主委员会签订《物业服务合同》时，其共用部位共用设施设备的管理和维修已经写进合同条款，可是由于其管理界限不清,在实际运作中，有些问题很难界定，因此有必要对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理责任和维修范围的界定问题进行探讨，以便把物业管理工作搞的更好。
一、 物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定根据建住房字
[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工
程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定【物业归哪个部门管】
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：
1供电线路与设备设施管理维修范围的界定
供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。 从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。 从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。 从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部
门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。
2供水管线与设备设施管理维修范围的界定
供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。 从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。 从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。 从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。
3供暖设备设施管理维修范围的界定
一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不
及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。
4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定 排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。 从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。
从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。 化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定 消防供水管线及在管线上设臵的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
物业管理公司的性质
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：
第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。
某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，
的市政设施等等。
物业管理公司的类型
物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。
（一）按存在形式划分
业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
（二）按服务范围划分
物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。
（三）按企业所有制性质划分
物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管
（四）按管理层次划分
物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。 随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、
集团化和国际化的方向发展，
而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。
（五）按企业资质划分
一二三级物业管理公司
组
织
架
构
及
岗
位
职
责
XXX物业服务有限公司
物业公司组织架构及岗位职责
物业公司的主要职责职能：物业管理服务是房地产综合开发的延续和完善物业管理的内容主要包括对房屋及公共设施的维护和保养、公共场所的清洁、绿化、治安保卫以及向业主提供各种有偿服务。目的在于充分合理的使用房屋，使房产保值、增值、延长使用寿命。通过对公共设施的管理及提供各种便民服务，为住户营造一个整洁舒适、安全方便的居住空间。
第一节
物业公司组织架构
.
第二节 职能部门及岗位职责
总经理
职能范围：
一、负责主持公司的全面经营管理工作；
二、组织实施集团公司及董事会决议；
三、审定公司内部管理和基本管理制度；
四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；
五、负责公司中层以下人员的任免；
六、组织审定公司的年度财务预、决算方案；
七、负责公司下属管理人员及员工的思想建设；
八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。
副总经理
（岗位待定，具体工作先由总经理代为执行）
职能范围
一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；
二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；
三、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，及时解决工作中出现的问题和矛盾；
四、检查、督导、催办各部门的工作；
五、负责公司法务及外联工作；
六、全面主抓工程部工作，
七、负责组织制定分管部门的管理考核标准；
八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。
行政人事部
■ 部门职能
行政人事部负责对内、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手
1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情况；
2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传达至有关部门和相关人员；
3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作；
4、负责公司的合同管理工作；
5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作；
6、负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作；
7、负责公司印章、印信的管理和使用工作；
8、负责各部门之间有关问题的协调；
9、负责公司车辆的管理工作；
10、负责公司的接待工作。
■ 岗位职责
一、行政人事部主管
1、组织制定、执行、监督公司的各项管理制度；
2、组织制定各岗位职责，并根据公司职位调整进行相应的变更，保证与实际工作相符；
3、负责编制公司员工的薪酬方案，并组织制作公司每月的工资报表及用工成本、用工费用的分析报告；
4、根据现有编制及业务发展需求，组织协调、统计各部门的招聘要求，及时督促与招聘相关岗位的缺岗人员；
5、组织检查制度的贯彻执行情况；
6、组织、协调公司年会、员工活动及各类会议，负责外联工作；
7、搜集整理公司内部信息，及时组织编写公司大事记；
8、负责组织编制公司月度、年度工作总结和计划；
9、负责组织编制公司行政费用开支计划；
10、考核和指导行政人事部工作人员的工作并给予业务指导；
11、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；
12、管理公司重要资质证件及办理公司所需各项证照；
13、负责公司印信和印鉴的管理工作；
14、负责办公用品的保管与发放工作；
15、完成上级领导交办的其它工作。
四、司机
1、认真贯彻执行公司车辆管理的有关规定，及时安全地完成行车任务；
2、严格执行公安部门的交通管理规则，杜绝事故发生；
3、定期进行车辆维修、检查，力求节约，合理用油；
4、熟悉所驾驶车辆的构造、性能，掌握各种条件下的操作要领和排除常见故障的技术；
5、爱护车辆，经常保持车况良好，车容整洁，工具和附件无损坏丢失；
6、出车时如实填写《派车单》。
客户服务部【物业归哪个部门管】
■ 部门职能
1、对所辖物业实施一体化综合管理，推进公司质量方针、质量目标、管理目标以及经济效益指标的实施；
2、落实公司关于所管项目的有关规定、决议，有计划、有步骤地完善所管项目的房屋公共设施和综合服务管理。
3、定期向公司各职能部门和公司领导汇报本部门的工作情况，听取公司领导的意见和要求，并负责贯彻实施。
什么是前期物业管理？
前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
它有以下的特点：
1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
6、住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
7、前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
住宅出售单位违反上述条款，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
保安部是物业管理企业中非常重要的部门，肩负着大厦的治安、消防、监控、车场管理等多项工作，在这半年中，我部员工本着“业主至上，服务第一”的企业宗旨作好每一件事，站好每一班岗，确保了大厦的安全并通过日常的服务与沟通赢得广大客户及业主的一致好评，在这半年里保安部的工作有得有失、有好有坏，下面就半年来的工作做一下简单汇报。
1、治安方面
2006年3月28日保安员xxx、xxx因与来大厦送快递的人员发生冲突被治安拘留，后按部门规定两人被开除，当时队长xxx在现场而未制止事件的发生，从侧面纵容保安员的气焰，事后队长xxx也被劝退。这是我部上半年比较严重的一次治安事件，给我部造成了非常被动的局面，产生了很坏的影响。为教育员工扭转部门被动的工作局面，我部多次开会、培训并请老员工在此事后发言总结教训，深入剖析检讨产生此次事件前因及后果，以老员工带动新员工避免以后再次发生类似事件。
在此期间我部还处理了我公司及xx公司印章被冒用一事并多次到网通调查，此事后公司加强了印章、营业执照复印件的管理完善了签字不确认制度。
在工作期间组织保安部员工多次进行治安演习，如发现可疑物品的处理、在楼层内发现可疑人员监控跟踪等。在演习中锻炼了员工之间的协调能力、团队合作精神、熟悉了各个人员在突发事件中应做的工作。
2、消防工作方面：
消防工作作为日常保卫工作的重点，我部对大厦敏感单位每月进行多次检查，下达隐患整改通知单10余份并督促相关单位进行了整改，其中工作重点为xxx酒家及B1施工现场。多次组织本部门员工进行消防常识培训、灭火实战技能演习，在培训中员工掌握了基本的消防常识。与工程部配合每月对消防设备进行测试、保养、维护，达到了消防设备完好率100﹪，保障了在紧急情况下消防设备的灵敏度。
烟感探测器由于长时间未做清洗，部分已经开始出现误报、错报、不报警现象。经公司同意我部正在考察厂家调研价格、质量及保修时间，调研结束后计划在近期对大厦所有烟感探测器进行清洗，工期约30天左右。同步还在进行中控室维保事宜的洽谈，与维保单位已基本达成一致意见，计划近期内签署维保合同并对中控室设备开始维修保养工作，确保设备的正常运转。
3、日常管理工作
保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、车场岗、许可证局大堂岗，岗与岗之间密切联系，对大厦实行全方位365天24小时的安全保卫，严格的管理制度确保了上半年本大厦无治安、刑事案件、火灾事故的发生。对新招聘的保安员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职保安员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等多项培训，从而增强保安员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，保安人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了一道亮丽的风景线。
4、警队管理：一是抓队伍建设。一支过硬的队伍是做好工作的重要保证，从保安队组建开始，我部在队伍建设上就坚持“两手抓”：一手抓人员的配备，一手抓素质的提高。在队伍建设上，我部把“相马”、“赛马”、“驯马”、“养马”相结合。在多渠道引进队员的同时，高度重视队员综合素质的提高。凡新队员进来后，我部都要组织为期半个月的保安业务素质的训练。队员上岗后，我部还坚持每周2天的技能训练，风雨无阻，冷热不断，使队员的业务素质不断提高。半年来，保安队已成为一支拉得出，打得响，有较强执行力和战斗力，能出色完成任务的队伍。二是抓制度建设。工作的规范有序、卓有成效的关键是靠科学适用的制度作保证，“不以规矩，不成方圆”。团队组建后，对值班、交接班、学习、训练等方面都出台了一整套严格、实用的制度，对团队实行准军事化管理，用制度来规范大家的行为，用制度来保证工作任务的完成。三是抓思想建设。由于队员来自不同的地方，不同的岗位，各人的综合素质、性格、爱好均不相同。更重要的是他们都刚20出头，血气方刚，这既是保安工作的需要，同时，也是我们在日常工作、生活中需要注意的。青年人可塑性很大，但是可变性也很大。因此，我们在队伍建设工作中，要把思想道德建设贯穿始终，紧抓不放。在工作方法上，我们根椐不同队员，不同情况，灵活机动地在班会、业务会上插入思想教育的以会代训，与队员个别谈心，交心，典型案例教育等多种形式，灵活多样地实施思想品德的教育。如我们抓住警队先进人员xxx、xxx同志拾金不昧的事迹，组织全体队员在学习的基础上，展开“人的价值在
哪里？”、“怎样做一名政治合格、业务过硬的保安队员？”每个队员都能在学习、讨论的基础上写出有深度、有价值的体会文章，并且大多数队员都能把学习体会落实到具体的行动上。对工作中出现的问题和差错，我们要求：不得隐瞒，及时上报，有错必纠，有错必改，惩前治后，引以为鉴，强化精神，改进工作。形式多样的思想品德教育，收到了实实在在的效果。无论在工作上，还是在日常生活中，我们的队伍中出现了“三多三无”的喜人局面。即：工作积极主动的多，消极应付的少；干事情吃苦在前的多，讨价还价的无；做好人好事的多，违纪背法的无。回顾半年来的工作，在取得成绩的同时，我们也清楚地看到自身存在的差距和不足。突出表现在：一是由于队员来自四面八方，综合素质参差不齐；二是我们的工作方法还有待进一步的创新和改进；三是工作上还存在一些不如人意的地方。所有这些，我们将在今后的工作中痛下决心，加以克服和改进，全力以赴把今后的工作做得更好、更出色。下半年及今后的工作要求将会更高，难度将会更大，这就对我们的工作提出了新的更高的要求。我们一定正视现实，承认困难，但不畏困难。我们将迎难
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