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弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告 本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：1、常熟市立新后
勤服务有限公司，2、常熟市蓝星物业管理有限公司，3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。
由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。 参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：
1、 常熟市立新后勤服务有限公司 服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人（其中3个管理岗），员工年
龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫
生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体
现公司为员工的生活保障到位。 另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安
排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。
2、 常熟蓝星物业管理有限公司 服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。
保洁员工13人（含1名主管），现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。
员工精神面貌较好。
3、 苏州艳阳天物业管理有限责任公司 服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所
以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。 服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗
位认真负责，工作较有计划，管理有序。
4、 综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服
务的
质量一般；常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面
貌较好；苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。
后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。 考察人员签字：篇二：保洁外包调研报告 保洁外包调研报告 业务外包（outsourcing）是近几十年发展起来的一种新的经营策略。即企业由内部生产
的投入品（有形商品、知识产权、服务等）转变为从外部供应商处购买。其实质是企业重新
定位，重新配置企业的各种资源，将资源集中于最能反映企业相对优势的领域，塑造和发挥
企业自已独特的、难以被其他企业模仿或替代的核心业务，构筑竟争优势，获得使企业持续
发展的能力。
20世纪80年代中期，专业的清(转载于:保洁公司考察报告)洁公司从环境卫生单位、房
地产、物业管理公司中脱离出来，专业的清洁行业逐步形成。目前，上海市有500多家专业
的清洁公司，从业人员8万余人，创造产值10个亿，占据50%左右的市场份额。 保洁外包的有利影响
1、实行业务外包，可以降低成本。 源于专业化分工带来的效率提高，许多保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织，
尤其是在保洁方面专门化的知识和经验。通过承揽较多外包服务，他们可以通过规模经营的
实现而获得比单个企业生产高得多的经营效率。通过他们来提供服务，可以取得较大的价格
优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。纽约业务外包研究所的一项调查
表明，节约经费是企业“外包”的最重要的原因，有64％的被调查企业是由于“经费问题”
而实施外包。
从目前外包前后的费用对比来看，大部分项目在外包前后，保洁费用都有较大幅度的下
降。
集团内现有两种计算外包成本的方式，一种是以单位保洁面积的成本来计算，另一种是
以单位人员成本（将材料费折合在人工费用里）来计算。如以人员单位成本为计算，深圳地
区大部分项目的外包成本为1250元/人·月，而自管项目，光是保洁人员的费用就达2000
元/月。
近几年，随着各地最低工资收入的提高，以及保险规范的力度的加强，保洁自管的项目，
保洁人工成本在不断上升，以深圳特区为例，最低工资标准由2000年的547元/月上升到610
元/月，而深圳地区保洁外包的人均单位成本基本没有受到这方面的影响。
2、实行保洁业务外包，提高了保洁业务的专业性，降低了人员管理的难度。 专业清
洁行业已经有几十年的历史，业已在许多发达国家整合成一条分工细致的产业链，形成了庞
大的产业大军。保洁业务外包，促进了专业性的提高，特别在特殊的保洁业务方面，如晶面
处理、大理石翻新、地毯清洗，物业公司配备的专业人员和专业工具不足，保洁公司更能体
现出专业性。
由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到项目人数的
25——30左右%，对这部分人员的培训和管理，是需要投入大量的资源的。并且由于人员数
量增加，也会带来管理难度的增加。保洁外包的项目，基层的管理人员在能力上更加侧重于
业务监控能力，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控能力外，还需要注重管理能力，
尤其是人员管理方面的能力。
3、实行保洁业务外包，可以集中资源，提高核心业务的竟争优势。 业务外包能促进企业集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。在国际打印机市场
上处于领先地位的惠普公司打印机和计算机分公司，打印机的年销售额超过80亿美元，其中
70％以上来自过去3年中推出的新产品。因而，对惠普公司来说，成功的关键在于不断地开
发出新产品。为了形成核心竞争力，1998年惠普公司实施 了精简，精简后的公司只保留了后方的研究开发部门和前方的销售部门，附加值较小的
中间生产环节的工作则由其他公司来分包。 保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务
外包给专业机构完成，我们就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服
务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。深圳物业自1999年将保洁业务外包后，
通过内部资源的整合，逐步地将绿化养护、设备设施维护等业务进行了内包，目前管理处的
各项工作围绕着客户服务来开展，更好地为客户提供了服务，客户满意度逐年提高。
4、实行保洁业务外包，可以提高调度的机动性。 专业公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。尤其
是在项目入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调
派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点，在保洁自管的公司里，则较为困难。集
团内一些未将保洁业务外包的公司如武汉、沈阳物业也将入住前的保洁开荒工作进行了外包。
三、保洁外包的不利影响 尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也会遇到问题。对保洁外包产生的不利影响的讨
论，最主要还是集中在是否会影响万科物业（虹桥机场）的品质，以及带给客户的感受方面。
主要原因有：
1）外包方的管理机制和管理水平 万科作为一家规范化管理的公司，在管理机制上和管理水平上要高于外包方。在保洁业
务外包之初，为了确保外包后的服务品质，物业公司通常都会投入较大的精力，协助外包方
建立和完善管理制度，分析工作中的问题并协助其纠正。
2）员工的服务意识和客户理念 通常来说，万科物业的员工对业主体现出来的尊重、关心，是外包方的保洁难于做到的。
一方面源于万科对员工的培训和教育，另一方面也来自员工对公司的强烈归属感。由于公司
规范化运作管理的要求，保洁员在万科的收入在市场上还在有较强的竞争优势的，保洁员流
动率较低，对业主的熟悉程度较高，常此以往，万科物业的员工与业主之间形成的信任，也
是在较长时间内不容易被替代的，故目前一些特殊的政府项目，甲方对我们的要求还是自管。
外包方员工的客户意识比不上我方员工，是经历过保洁自管到外包过程的客户在早年较为普
遍的反映。
4）关注细节的精品意识 万科关注细节的精品意识，通常需要一定时间才能灌输给外包单位，如路灯的打理、休
闲椅的打理，楼梯扶手的打理，外包方通常会只关注到表面，我们却要关注到每一个棱角，
关注到正面反面、上面下面等。
5）队伍的纯洁性方面 在保洁队伍的纯洁性方面，万科的保洁队伍纯洁性更高，经常会看到有客户对我们的保
洁员拾金不昧提出表扬，但是在外包的项目里，近几年曾经出现过几起保洁外包方盗窃客户
财产的事件。
6）外包方员工的生存状况 在万科的以人为本的理念的要求下，我方的保洁员在吃、住方面都较外包方的状况要好
很多。项目上，通过地产提供管理用房，或者管理处在外面租房的方式来解决员工的住宿问
题，通过自办或联系员工食堂解决员工的吃饭问题。而这些，外包方解决起来相对我们难度
就会更大，可能性就会更低，员工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城乡结
合部位的项目，此类问题会表现得更加突出一些。
四、外包工作经验总结 业务外包服务质量的好坏，物业公司应负主要的责任，因此在制定外包策略时应注意以
下问题:
1、选择合适的项目外包。 实施业务外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、
专业公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。如深圳
物业的俊园项目，因考虑其楼盘的定位、客户的需求等因素影响，保洁业务一直是自管；深
圳天景项目，因其面积较小，人员较少，保洁、绿化和家政等业务工作交叉，保洁业务也一
直没有外包。
2、选择合适的外包方。 外包商选择的好坏直接关系到外包业务成功与否。应全面考虑外包方的专业能力和经验、
财务状况、人力资源、信誉、管理及效率、服务质量、价格水平等条件。北京星园和深圳四
季花城项目，引入竞争机制，将保洁外包给两家单位，现场的效果和客户的满意度均表现出【保洁调研的总结】
良好的状态。
在审慎评估外包方各方面的条件后，签订外包合同，作为双方共同遵守及管理的依据。
合同的内容应包含：合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的
方法等内容。对外包方服务质量要求的相关服务标准，以及对外包方的监控处罚办法，外包
方提供的一些作业说明书等内容，也是合同的重要组成部分。天津物业在外包前几年，未将
服务标准和处罚办法落实到位，直接影响到现场保洁业务的品质。
3、注重与外包方的沟通，注重双赢。 与外包方的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方在充分的沟通与相互理解基础
上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。通常在项目上，除了在日常巡查中要求外包方
参加外，我方的班长、主管会与外包方的现场班长、主管每周进行一次沟通，每月项目的工
作例会，外包方的现场主管也要列席参加，与业主的恳谈会涉及到保洁内容的，也要求外包
方参加。
4、对外包方的控制和管理水平，决定业务的品质。 业务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外包方进行各项活动，对外包
方进行有效的监督，重视业务外包的管理。 保洁外包后，要达到万科物业的品质，满足客户需求，这就对我方监控人员的监控能力
和监控方式有了更高的要求。由自管转为外包，通常我们把原来负责现场业务监控的主办和
班长，直接转为监控外包方工作质量的监控人员。随着项目保洁外包的情况增加，新项目保
洁外包时，可能会出现监控人员不能自供的时候，如果从外部招聘，那么监控人员的万科化
过程，也是对业务外包的一个考验。深圳四季花城项目在基层员工进行监控人员的竞争上岗
活动，一方面为基层员工在公司内部的发展创造了机会，另一方面也解决了人员外部招聘引
发的问题。篇三：保洁外包调研报告 保洁外包调研报告 充分利用优秀的市场资源将物业公司非核心业务外包给专业、高效的服务供应商，是降
低物业公司成本、提高公司核心业务竞争力的有效办法。也是目前物业行业发展的大趋势。
本次通过对几家大的物业公司保洁服务外包情况的考察，综合分析目前xxxx保洁外包市场的
现状如下：
一、保洁服务外包的优势
1.随着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越来高。物业公司要满足
各种服务需要，必然要配备各类专业人员及设备。但单一一家公司的任务量相对不足，这将
大大增加物业公司的管理成本。 专业的保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织。通过承揽较多外包服务，可以
通过规模经营来获得比单个企业高得多的经营效益。物业公司通过聘请专业公司来提供服务，
可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。从目前已实
行保洁外包的企业外包前后的费用对比来看，大部分公司在实行保洁服务外包后，管理费用
都有了较大幅度的下降。
2.专业清洁服务行业已经过几十年的成长，业已形成一条完整的分工明细的产业链，聚
集了庞大的专业从业人员。保洁服务外包，促进了物业公司服务专业性的提高，特别在专业
保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，保洁公司更能体现出专业性。 专业
保洁服务公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面， 比一家物业公司有着更大的优势。尤其是针对项目保洁开荒等时间紧任务重的作业，保
洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点在保洁自管的公司里，则较【保洁调研的总结】
为困难。
3. 由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到物业公司
人数的25—30%左右，对这部分人员的培训、管理，是需要投入大量的资源。同时由于人员
数量增加，也会带来管理难度的增加。 物业公司通过将服务外包可以逐渐从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理服务
的组织者、监督者和协调者。组织和落实专业资源为业主提供服务，这样公司的职能变得更
单一，组织结构变得更简化，编制大幅缩减，从业人员更专业 通过本次调研保洁服务外包的公司，项目基层的管理人员在能力上更加侧重于专业业务
的管理协调，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控外，还需承当很多日常其他事务
的管理。【保洁调研的总结】
4、非核心业务的外包能促进物业公司集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。保
洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给
专业公司完成，物业公司就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务
工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。 综合而言保洁服务外包能使服务趋于极致、降低公司成本，从而让客户、物业公司、外
包服务商共赢。
二、保洁服务外包的不利因素 尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也存在问题。对保洁外包产生的不利影响最主要
集中在保洁服务外包后是否会影
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