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生态养生养老建设项目可行性研究报告
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目 录
1 总论 .................................................................. 4
1.1 项目背景 ......................................................... 4
1.1.1 项目名称 ................................................... 4
1.1.2 项目承办单位 ............................................... 4
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍 ............................... 4
1.1.4 项目建设规模与目标 ......................................... 4
1.1.5 项目投资资金及效益情况 ..................................... 5
1.1.6 承担可行性研究工作的单位 ................................... 5
1.2 研究工作概况 ..................................................... 5
1.3 编制依据 ......................................................... 5
1.4 可行性研究结论 ................................................... 6
2 项目背景、市场预测与分析 .............................................. 8
2.1 项目背景 ......................................................... 8
2.1.1 政策背景 ................................................... 8
2.1.2 项目建设的重要性和必要性 .................................. 11
2.1.3 项目的由来 ................................................ 12
2.2 项目市场预测与分析 .............................................. 14
2.2.1 养老产业背景 .............................................. 15
2.2.2 国内外养老产业模式 ........................................ 16
2.2.3 生态旅游概述 .............................................. 22
2.2.4 现有基本游客结构 .......................................... 23
2.2.5市场趋势分析 ............................................... 23
2.2.6项目建成时市场容量与游客结构 ............................... 23
2.3项目发展优势 .................................................... 23
2.3.1独特的市场卖点 ............................................. 24
2.3.2资源优势 ................................................... 26
2.3.3政府的大力支持 ............................................. 27
2.4 投资必要性 ...................................................... 27
3 建设项目选址 ......................................................... 28
3.1 场址位置 ........................................................ 28
3.2 项目区的建设条件 ................................................ 28
3.2.1 项目区地理位置 ............................................. 28
3.2.2 自然条件 ................................................... 28
3.2.3 社会经济状况 ............................................... 29
3.2.4交通运输情况 ................................................ 33
3.3 项目选址意见 .................................................... 35
4 项目总体方案设计 ..................................................... 36
4.1 项目建设总体方案 ................................................ 36
4.2项目定位、建设理念及目标 ........................................ 36
4.3 总平面布置 ...................................................... 41
4.4工程建设方案 .................................... 错误！未定义书签。
4.4.1主体工程建设 ............................... 错误！未定义书签。
4.4.2配套工程建设 ............................... 错误！未定义书签。
5 环境保护 ............................................................. 46
5.1 项目主要污染源和污染物评价分析 .................................. 46
5.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析 ...................... 46
5.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析 ...................... 48
5.2 项目拟采用的环境保护标准 ........................................ 50
5.3 环境保护措施 .................................................... 51
5.3.1 施工期环境保护措施 ........................................ 51
5.3.2 运行期环境保护措施 ........................................ 53
5.3.3节能措施 ................................................... 56
5.3.4节水措施 ................................................... 57
5.3.5消防工程 ................................................... 57
6项目的组织管理 ....................................................... 59
6.1工程项目管理 .................................................... 59
6.2组织机构 ........................................................ 61
6.3人力资源 ........................................................ 61
6.4员工培训 ........................................................ 61
6.5管理机构和设置 .................................................. 62
6.6劳动定员 ........................................................ 62
7 项目施工条件和进度计划 ............................................... 63
7.1 施工条件 ........................................................ 63
7.2 进度计划 ........................................................ 63 8 项目投资估算和资金筹措 ............................... 错误！未定义书签。
9 项目招标 ............................................................. 78
9.1项目招标范围 .................................................... 78
9.2招标单位资质要求 ................................................ 78
9.3发包方式 ........................................................ 79
9.4项目招标的组织形式 .............................................. 79
9.5项目招标方式 .................................................... 79
9.6评标组织、原则及评标 ............................................ 79
10 项目经济评价 ........................................................ 80
11 项目经济效益、社会效益和生态效益 .................................... 82
12 项目主要风险分析 .................................................... 85
12.1 政策风险 ........................................................ 85
12.2 市场风险 ........................................................ 86
12.3 财务风险 ........................................................ 86
12.4 社会风险 ........................................................ 87
12.5 经营风险 ........................................................ 87
13 结论 ................................................................ 88
1 总论
1.1 项目背景一、项目概要
1.1.1 项目名称
某某生态养生养老建设项目
1.1.2 项目承办单位
某某生态农业有限公司
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍
某某智慧生态农业谷位于某某市某某区某某镇，该项目规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩
区域介绍： 某某镇位于某某区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是江苏省回族人口集聚地之一，是某某市唯一享受民族乡待遇的镇。2010年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，现代农业实验区。某某镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是江苏省空气质量监测对照区
1.1.4 项目建设规模与目标
项目建设单位介绍
项目建设单位为某某生态农业有限公司，注册资金20000万元。公司建的“某某生态谷”项目，位于某某市某某区某某镇。根据项目的总体规划，通过3-5年的努力奋斗，将某某智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化”特色的，集看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。园区内规划有三大产业板块：现代旅游观光葡萄产业（含生态养生养老中心）、现代农业文化体验产业、现代都市牧场科技产业。将引进国内外一流的高科技农业项目落户园区，开展园区加农户的方式带
动周边农民共同发展农业产业，同时打造优质农产品品牌，解决项目区农民务工问题，带动项目区农民持续稳定的增收。形成真正的示范平台和技术交易平台。
某某智慧生态农业谷的建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，企业运作，产业经营”为运营理念，计划2年内在园区孵化培育10余个新兴农业科技企业，5年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。在推进现代高效农业建设的同时，也将领会贯彻某某市委《关于加快推进全域统筹 建设城乡一体化发展的新某某行动纲要》（宁委发[2010]29号）精神，积极参与城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。
某某智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿元人民币，
1.1.5 项目投资资金及效益情况
项目总投资约人民币 150.1 亿元，其中养老投资约人民币110亿元
项目建成后产值 509214.44 万元/年，解决就业人口 2000人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 5 年，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。
1.1.6 承担可行性研究工作的单位
某某生态农业有限公司
1.2 研究工作概况
该项目经某某市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。
我公司接受委托后，在系统收集某某市某某区某某镇及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2015 年 4 月 上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。
1.3 编制依据
1、政策性依据
（一）国家依据
养生养老项目可行性研究报告
养生养老项目可行性研究报告
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目 录
第一章 总 论 .............................................................................. 1
1.1 项目概况 ............................................................................. 1
1.1.1 项目名称 ...................................................................... 1
1.1.2 建设单位 ...................................................................... 1
1.1.3 建设地点 ...................................................................... 1
1.1.4 项目概述 ...................................................................... 1
1.2 建设规模及内容 .................................................................. 2
1.2.1 建设规模 ...................................................................... 2
1.2.2 建设内容 ...................................................................... 3
1.2.2 项目总投资 .................................................................. 5
1.2.3 主要评价指标 .............................................................. 6
1.3 项目建设单位介绍 .............................................................. 6
1.3.1 某某文化传播有限公司 .............................................. 6
1.3.2 某某集团有限公司 ...................................................... 7
1.4 项目提出背景和项目建设的必要性 ................................... 8
1.4.1 项目提出背景 .............................................................. 8
1.4.2 项目建设的必要性 ...................................................... 9
1.4.3 项目建设的可行性 .................................................... 12
1.5 研究依据及范围 .............................................................. 13
1.5.1 研究依据 .................................................................... 13
1.5.2 研究范围 .................................................................... 14
第二章 中国养老产业总体市场状况 ...................................... 15
2.1 中国养老产业发展历程 .......................... 15
1
2.1.1 我国的人口发展历程 ....................... 15
2.1.2 我国养老产业发展历程 ..................... 16
2.2 中国养老产业市场发展现状 ...................... 17
2.2.1 市场需求状况 ............................................................ 17
2.2.2 市场供给状况 ............................................................ 18
2.3 养老产业市场发展趋势 .................................................... 20
第三章 中国养老产业细分市场分析 ...................................... 22
3.1 老年疗养市场分析 ............................................................ 22
3.1.1 市场需求状况 ............................................................ 22
3.1.2 市场供给状况 ............................................................ 23
3.2 老年公寓市场分析 ............................................................ 25
3.2.1 市场需求状况 ............................................................ 25
3.2.2 市场供给状况 ............................................................ 28
3.3 老年服务市场分析 ............................................................ 33
3.3.1 市场需求状况 ............................................................ 33
3.3.2 市场供给状况 ............................................................ 34
3.4 老年娱乐文化市场分析 .................................................... 35
3.4.1 市场需求状况 ............................................................ 35
3.4.2 市场供给状况 ............................................................ 36
3.5 老年旅游市场分析 ............................................................ 38
3.5.1 市场需求状况 .......................................................... 38
3.5.2 市场供给状况 .......................................................... 39
第四章 生态养生养老综合示范区项目目标和意义 ................ 42
4.1 开办生态养生养老综合示范区目标 ................................. 42
4.1.1 服务宗旨 .................................................................... 43
2
4.2 开办生态养生养老院的社会意义 .................................... 44
4.2.1 农场式养生养老院开拓新模式，探索经验，吸引投
资，增加就业岗位 ........................................................................ 44
4.2.2 农场绿色食品开发带动地方农业科技发展 ............. 45
4.2.3 建立面向全国招生的老年专业护理人才的职业培训
机构 ............................................................................................... 45
第五章 建设条件和选址方案.................................................... 47
5.1 建设条件 ........................................................................... 47
5.1.1 项目区简介 ................................................................ 47
5.2 项目评估 ........................................................................... 49
第六章 建设规模及建设方案 ................................................ 50
6.1 建设规模 ........................................................................... 50
6.1.1 项目用地 .................................................................... 50
6.1.2 用地性质 .................................................................... 50
6.2 建设方案 ........................................................................... 50
6.2.1 项目总体定位 ............................................................ 51
6.2.2 建设内容及规模 ........................................................ 51
6.3 项目主要经济技术指标 .................................................. 52
第七章 总平面布局 ................................................................. 56
7.1 老年公寓户外环境设计原则 ............................................ 56
7.2 设计理念 ............................................................................. 58
7.3 现状分析 ........................................................................... 58
7.4 总平面布局 ......................................................................... 59
3
7.4.2 道路系统设计 ............................................................ 60
7.4.3 公共服务设施设计 .................................................... 61
7.4.4 某某生态养生养老综合示范区大门及入口设计 ..... 63
7.4.5 某某生态养生养老综合示范区绿地设计与植物配臵
....................................................................................................... 64
8.1 给水工程 ........................................................................... 66
8.1.1 规划依据 .................................................................... 66
8.1.2 水源 ........................................................................... 66
8.1.3 给水系统 .................................................................... 66
8.2 污水工程 ........................................................................... 68
8.2.1 设计依据 .................................................................... 68
8.2.2 排水系统 .................................................................... 68
8.3 雨水工程 ........................................................................... 68
8.3.1 雨水量计算 ................................................................ 68
8.3.2 雨水管网 .................................................................... 69
第九章 电力工程 ..................................................................... 69
9.1 设计依据 ........................................................................... 69
9.2 电源 ................................................................................... 69
9.3 线路 ................................................................................... 70
9.4 道路照明 ........................................................................... 70
第十章 电信工程 ..................................................................... 72 10.1 工程概况 ......................................................................... 72 10.2 设计范围 ......................................................................... 72 10.3 规划 ................................................................................. 72
4
养老养生项目建议书
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概 要
某某养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了《某某养老养生项目可行性研究报告》。
报告共分九章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托某某的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择某某项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：
我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。
以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投
入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。
规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。
把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资“窗口”期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。
从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物【养生养老项目,】
业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。
养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以某某项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。
在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。
报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。
目录
前 言 ........................................... 6
第一章 背景及意义 ................................... 6
一、发展养老产业的背景 ................................. 8
二、发展养老产业的意义 ................................ 10
第二章 国内外养老市场概况 .......................... 14
一、国外养老市场概况 .................................. 14
二、国内养老市场概况 .................................. 21
三、国内外养老市场比较分析 ............................ 26
第三章 总体规划 .................................... 29
一、市场定位与经营理念 ................................ 29
二、区域规划及选址原则 ................................ 31
三、项目功能设计 ...................................... 33
四、配套服务 .......................................... 34
五、项目发展思路 ...................................... 37
六、项目发展目标 ...................................... 38
第四章 核心竞争能力 ................................ 39
一、市场先发优势 ...................................... 39
二、整体资源优势 ...................................... 40
三、项目内涵优势 ...................................... 43
第五章 运作模式 .................................... 45【养生养老项目,】
一、发达国家养老社区运作模式 .......................... 45
二、国内养老社区运作模式 .............................. 47
三、项目总体运作模式 .................................. 49
第六章 盈利模式 .................................... 55
一、国外养老社区盈利模式 .............................. 55
二、国内养老社区盈利模式 .............................. 59
三、项目盈利模式 ...................................... 62
第七章 投入产出分析 ................................ 65
一、某某项目概况 ...................................... 65
二、基本参数假定及测算 ................................ 67
养老养生度假村项目
商
业
计
划
书
时间：二O一五年
目录
第一章 总论 ................................................................................................................... 1
1.1 项目名称 ...................................................................................... 错误！未定义书签。
1.2项目概述 ....................................................................................... 错误！未定义书签。
1.2.1核心理念 ................................................................................ 错误！未定义书签。
1.2.2商业模式 ................................................................................ 错误！未定义书签。
1.3项目的优势 ............................................................................... 错误！未定义书签。
1.4 建设规模 .................................................................................. 错误！未定义书签。
1.5 融资需求 .................................................................................. 错误！未定义书签。
1.6 财务预测 .................................................................................. 错误！未定义书签。
第二章 公司简介 ............................................................................................................ 2
2.1 基本信息 ........................................................................................................................ 2
2.2 发展历程 ........................................................................................................................ 2
2.3公司发展规划 ................................................................................................................. 2
2.4 组织结构 ........................................................................................................................ 2
2.5 管理团队 ........................................................................................................................ 2
第三章 产品与服务 ........................................................................................................ 3
3.1项目概况 ......................................................................................................................... 3
3.2项目规划 ......................................................................................................................... 3
3.2.1 硬件设施及基础服务 ............................................................................................. 3
3.2.2 特色服务 ................................................................................................................. 5
3.3 核心价值 ........................................................................................................................ 7
第四章 市场分析 ............................................................................................................ 8
4.1客源定位 ......................................................................................................................... 8
4.2政策的支持 ..................................................................................................................... 8
4.3市场容量 ......................................................................................................................... 9
4.3.1. 目标消费人群现状 ................................................................................................ 9
4.3.2 养生旅游市场容量变化趋势 ............................................................................. 10
4.4 市场的竞争分析 .......................................................................................................... 11
4.4.1 产品与服务特色 ................................................................................................... 11
4.4.2市场的竞争格局 .................................................................................................... 12
4.5 市场分析结论 .............................................................................................................. 13
第五章 商业模式 .......................................................................................................... 15
5.1运营模式 ....................................................................................................................... 15
5.2 盈利模式 ...................................................................................................................... 15
5.2.1养老养生收入 ........................................................................ 错误！未定义书签。
5.2.2旅游度假收入 ........................................................................ 错误！未定义书签。
5.2.3商铺招商收入 ........................................................................ 错误！未定义书签。
5.2.4会议接待收入 ........................................................................ 错误！未定义书签。
5.2.5推荐费 .................................................................................... 错误！未定义书签。
第六章 发展规划 .......................................................................................................... 16
6.1 SWOT分析 .................................................................................................................... 16
6.1.1优势 ........................................................................................................................ 16
6.1.2 劣势 ....................................................................................................................... 16
6.1.3 机会 ....................................................................................................................... 16
6.1.4 威胁 ....................................................................................................................... 16
6.2 竞争策略 ...................................................................................................................... 16
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