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建筑设计、选楼选房遇到的阳光规律问题：
一、大多购房者不知道一年四季太阳光在当地的照射行走角度规律。
购房时人们大多不知道每个楼层一年阳光照射的精确规律，有对阳光照射较细心的人，也往往只是凭个人感觉。但更多人买了房后，住了一年后，才知道冬天某时开始太阳光照射被前面的房子档住了，或被太阳光照射的时间很短，有的买了低层的住户根本照不到阳光，这种房子买了是很难再卖出手的。
二、上了房地产商的当。现在有许多楼盘开发商，为节省土地，提高容积率，设计时采取对客户欺骗的手法，号称为体现楼盘的立体感，楼房整体是不规范的、弯弯的一排，不是一个平面朝南，有的是凹型楼，有的是凸型楼，太阳光不是上午被档住，就是下午被档住；但人们在选房时却不留意这个问题，只有等到入住后，才如梦初醒，但为时以晚。为什么你不在选房时事先考虑这事？
三、建筑设计者无知。有的建筑设计师根本不懂当地太阳光照射运行规律，只是将他在别地的德意之作照搬照抄，在设计时有意画蛇添足，将整个楼有的房子缩进很多，有的房子伸出很多；有的将阳台上方的档雨设计突出很多，但阳光被大面积遮档。有的在南面突出一块建筑物，结果不是上午左侧、就是下午右侧的住户太阳光被建筑物遮档。等住进后才发现失误。
四、现在有的楼盘相互间距很小，后排的房子，低层的房子，不知道一年阳光如何照射规律。有的人买了高层的8楼以上，总以为是不会被前面的高楼档住太阳光了，但真住进后，在一整个冬季都被被前面的高楼档住了太阳光。房子就只能选择夏天卖，不然冬天买家一看没有太阳，就不会买。
五、房地产商都不愿向业主说明自己楼盘阳光采光不足或阳光照射缺陷，更不肯讲精确的阳光照射走向。不然有阳光照射问题的房子还卖得出？只有让不明白的人盲目上当购房。
六、在不同纬度地点上建房，太阳的行走规律是不一样的。如何在不同的纬度地点选价格适中、阳光又好的房，这是一门学问，涉及太阳与地球一年的运行轨道、房产所处的经纬度、所选房产的楼层高度、前面楼层的高度、位置角度、与本楼的距离等。有一个简单快速的计算方法，帮助人们迅速确定自己所选房子一年四季的阳光照射情况，何月、何日、何时自己南面的房子会被遮档，所选房子价值才会有保障。有一次一个朋友找我诉苦，他讲他买二手房时，他只有下午2点后去看房才有时间，但每次约房东看房，房东总是推来推去，一定要让他上午11时看房。最后他只是在11时看了房，看见阳光照在室内。等付钱过户后住进去才发现到下午1点太阳就被前面的楼档住了。上了大当啊！
七、选楼、选房首先要关注太阳光照射，这是选择硬件。一旦选定今后是永远不可能改变的，因为它不象装修，不满意还可以重来一次。
大家要知道阳光对健康的利弊和解决的方法
在天寒地冻、北风凛冽的冬天，当金灿灿的太阳光洒满大地时，人们都喜欢躲在避风向阳之处，晒晒冬日珍贵的阳光，接受大自然恩赐的“日光浴”。
“万物生长靠太阳”。太阳光能给人以温暖，可有效地增强人体免疫功能，刺激人体皮肤和内脏器官的血液循环，提高机体的造血功能，促进内分泌激素的分泌，促使机体新陈代谢。因此，在一定意义上说，冬阳是天然的“强壮剂”，是难得的天然“营养品”。太阳辐射的多种光线，包括可见光、红外线、紫外线和射线。太阳照射人体时，可见光有改善人的感觉、提高情绪、驱散忧郁和兴奋机体等功能，对预防“冬季抑郁症”大有益处。红外线有强烈的热效应，可使机体深层组织温度升高，血管扩张，血流加快，从而促进新陈代谢，提高杀死体内细菌和多种病原体的能力。医疗单位所用的紫外线杀菌消毒，正是鉴于这个原理。紫外线还能使皮肤里的去氢胆固醇合成为维生素D3，促使骨基质钙化和骨骼发育，帮助钙、磷吸收，这对预防小儿佝偻病（软骨病）有着决定性的意义。
现代科学证实，在一定程度上，日照时间的长短与人体身材的高矮成正比，其原因除紫外线合成维生素D3以促进骨骼发育外，还有紫外线能促进机体免疫反应，增强机体的抗病能力，并加强甲状腺素的分泌功能，从而促进人体发育和长高。所以，寒冬季节常到室外活动，多晒太阳，尤其对处于生长发育旺期的少年儿童，是十分有利的。
但任何事物都是对立统一的，冬阳对人体健康也是有利有弊。气象学证实，大气高层的臭氧层，
由于近几十年人类活动导致大自然生态环境的破坏而出现巨大的“漏洞”，使大量紫外线长驱直入，直射地球表面，给人类健康带来潜在威胁。而臭氧层的浓度和分子结构等，随纬度、季节和全球气候因素的变化而变化，而在冬季地球的臭氧层最薄，所以，冬天的太阳对人体除了有益的一面外，毫无疑问地也存在不利之处。据专家观察，目前，太阳活动正处于鼎盛时期。因此，必须提醒人们注意——
1.天文医学认为，人类的许多疾病都与阳光辐射有关。紫外线过度的侵袭，可使人反应迟钝、记忆力下降、易激动、烦恼、失眠等，甚至诱发人的心脑血管病、白内障、胆石症和静脉曲张，特别需要警惕的是诱发皮肤癌、白血病、乳腺癌和肺癌等。 2.紫外线可使皮肤中黑色素增多，出现褐斑，使皮肤粗糙。日晒可使皮下胶原纤维断裂，失去弹性，使皮肤提前出现皱纹。
3、现在世界上已有能排除大部分紫外线的安全阳光设备-太阳光导入器，有条件的家庭、经济条件好的单位可以考虑在出访美国时买回使用，以提高自身的健康，更好地度过美好人生。 一时还不会将几张太阳光角度计算的图表制作配套传上来，待送上太阳光在当地精确计算角度的方法，以避免人们在建楼、选房时错误选房，造成终身遗憾。
杭州个税起征点是3500
1、工资个税的计算公式为：
应纳税额＝（工资薪金所得－“五险一金”－扣除数[3500]）×适用税率－速算扣除数
2、2011年 9月1日起执行7级超额累进税率：扣除数为3500元。
房贷计算公式
贷款主要有两种类型的公式,分别称为公式和标准的本息还款的贷款贷款计算公式。最大的两个不同的公式:在于计算利息的方式不同。是复合使用的方法(即前计算利息。,本金和利息是产生利息),后者采用简单方式计算利息(即。,只有利益的主体)。因此,在其他条件相同的贷款,贷款等额本息贷款比标准更清晰了很多兴趣。此外,贷款等额本息的还款金额计算在每个都是平等的,和标准的贷款还款金额计算在每个都是不同的,从所有延期支付,逐步减少金额。
1。贷款等额本息计算公式:
(以下简称每月本金和利息)=每月还款金额
贷款本金和利息X X /(1 +月)^还款月]
————————————————————————————————————————————————————————————————————
(1 +月)^还款月)1
2。贷款标准的计算公式:
(以下简称每月本金和利息)=每月还款金额【杭州买房计算器】
(主/偿还贷款月)+ X(主-已累计金额返还本金)利率每个月
后来,逐渐减少金额。
贷款和贷款的标准比较的等额本息
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关键词:平等的本金和利息的贷款,贷款,贷款标准,预付货款
序列
国内银行推出了首个贷款相当于贷款本金和利息。但是在2003年6月,当突然媒体透露说,银行仍然有一种标准的贷款不告诉消费者。和计算一个法案,买房子贷款400000元,30年来,前者比后者更感兴趣的是100000元。消费者投诉。所以媒体总结如下:
银行在信贷额度
销售佣金
开发者想借
买家的利益关怀还款方式没有选择
贷款人不能选择
按揭律师不要报复
谁知道你的兴趣
平等的本金和利息的贷款与标准的贷款,正常还款的情况下,匹配主要贷款真的可以省下一大笔利息。但为什么在国外,采用平等的本金和利息贷款借款人比一个平等的主要贷款利息存更多的钱呢?当您了解了贷款,您会发现目前国内每年成千上万的借款方会不必要地支付成千上万的利息。
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下面,我深入分析了两个贷款,可以得出一个结论,平等的本金和利息的贷款还款方式,通过调整为了节省利息和节省时间,比标准的贷款。 两种贷款利息计算
下面我们首先来分析这两个区别传统方式下的贷款的偿还。
从计算利息,为什么标准本息还款的贷款贷款有这么大差异?原因是,在不同的方式计算利息。
贷款等额本息是复利。在每一期的报销和结算时间,和其余的剩余的利益主体的本金(贷款余额)是有息一起未付利息还想画,似乎比“复利”。在国外,它被公认为银行贷款的利益。
使用一个简单的贷款利率通过标准的计算利息。在每一期的报销和结算的时间,只有在剩下的本金,贷款余额计息,这是未支付贷款的利息是不与贷款余额未支付的利息计算,只有校长利益计算。
在传统的支付模式,因此,贷款周期越长,平等的本金和利息的贷款比一个平等的资本生成更多的贷款利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式,借款人贷款周期越长,越应该选择标准的贷款。
每一期的两个特点为偿还贷款
让我们继续分析区别两种贷款。
虽然匹配主要贷款可以拯救很多人的兴趣,但贷款标准的“缺点”是数量的还款在每个都是不同的,而且它是早期还款金额较重,已故的支付。这需要借款人的还款能力适应形势。和一个平等的本金和利息的贷款却没
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有这样的“缺点”,它的数量在每个是相同的还款。借款人可以更容易地根据他们的偿还能力,使贷款计划。但请注意,每一期的标准贷款支付虽然,但贷款等额本息还款金额较低平均在每批。下面两个截图来自“信用分析师”软件,显示了两种类型的贷款偿还每一时期的特点。
•贷款偿还等额本息表(部分):每一期付款都是一样的
•标准的贷款还款表(部分):每个不同的金额
下面的分析,能够进一步揭示的秘密贷款。
两种付款方式
前面介绍了两个贷款字符,我用表总结如下。
一个平等的本金和利息贷款匹配原理
计息方式单利计息利率复利利率计息
期的本息还款匹配是不相同的(晚前期重,光)
晚早期偿还本金在每个光,沉重的匹配
每个还款利息早期重,光重,早迟晚
利率飙升的速度加速度和速度
国内主流流行的弱电(?,?,?,?,?)
国际主流的受欢迎程度弱流
操作灵活性的强弱
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计算困难问题是更加困难
评价可以使最好的建议,也可以做最坏的打算。选择是正确的,但可能不是最好的
注意上面的表,普及和操作灵活贷款等额本息是超过标准的贷款。由于贷款等额本息占据着主导地位, （房贷利率网）因此许多数学家的深入研究,发现了一个平等的本金和利息的贷款,除了利率、还款法和贷款周期影响的兴趣也非常大。
超出标准的贷款:一个两周的加速还款
由于电脑的普及,软件工程师的努力,现在人们可以像贷款精算师,轻松掌握各种计算方法的贷款,仔细分析和比较,进一步了解贷款的贷款方法多样性。这使得借款人可以根据自己的经济情况,灵活地使用一些还款方式,以减少利息,缩短贷款期限,降低贷款利率变动所带来的压力。
双周加速偿还贷款等额本息可以用来降低贷款利息,缩短期限,达到相同的有效性为标准的贷款。
在这里,我使用一个简单的例子来说明。杭州斯莱特泵业有限公司分别用贷款标准的每月等额本息,双周加速偿还贷款等额本息,贷款三种方法计算的标准。贷款利率为6.39%。在这里,我使用了信用分析师软件版本(个人)2截图来说明区别。
•平等的本金和利息贷款捕获:每月分期付款的标准(等于本金和利息贷款计算器)
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楼盘成本怎样计算
记者在采访过程中了解到，由于归整方式的不同，目前各个公司对于楼盘成本的计算也各有差异。而比较常用的两种，则是投资分析法和财务分析法两种。
以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，各盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。
8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
标 题
发 布 机 构
发 布 日 期
发 布 文 号
发布部门级别
市法制办： 杭州市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则 杭州市房产管理局 2003年11月11日 杭房反馈（2003）129号 房管局及其他部门
根据 11 月 5 日会议精神，我局经整理、研究，现将房屋建筑面积分摊规划上报如下：
一、一般规定：
1 、房屋面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2 、房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上（含 2.20m ）的永久建筑。
3 、房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
4 、房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市县房地产行政主管部门登记确权认定。
5 、房屋的共有建筑面积
房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6 、面积应分层计算。面积以平方米为单位，结果取至 0.01 平方米。 7 、房屋层高是指房屋内地面至楼面，楼面至楼面，楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。
8 、凡有层高高度“大于”、“超过”、“以上” 2.20 米者均含 2.20 米，而“小于”、“不大于”、“不超过”以下 2.20 米者均不含 2.20 米。
9 、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。【杭州买房计算器】
二、筑面积测算的精度要求
1 、对新建商品房（含此前末测绘的）精度要求采用《房产测量规范》中第二等级限差，计算公式为 0.04 √ s+0.002s 。
2 、其它房屋精度采用《房产测量规范》中第三等级限差，
计算公式为
0.08 √ s+0.006s 。
三、计算全部建筑面积的范围
1 、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2 、房屋内的夹层、插层、阁楼、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在
2.20m 以上部位计算建筑面积。
3 、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅、均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。
4 、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
5 、房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20m 以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
6 、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7 、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按楼梯所在的房屋自然层水平投影面积计算。
8 、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9 、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10 、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
11 、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影
面积计算。
12 、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 13 、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平面积计算。
14 、依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在
2.20m 以上部位的外围水平面积计算。
15 、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
四、计算一半建筑面积的范围
1 、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2 、独立柱、单排柱的门廊、车棚、棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3 、未封闭的阳台、挑廊，车棚、按其围水平投影面积一半计算。
4 、无顶盖的室外楼梯按楼梯所在的房屋自然层水平投影面积的一半计算；当上层楼梯能覆盖下层楼梯的，其下层楼梯视作有顶盖楼梯。
5 、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
五、不计算建筑面积的范围
1 、层高小于 2.20m 以下的夹层、插层、技术层和高小于 2.20m 的地下室和半地下室。
2 、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3 、房屋之间无上盖的架空通廊。
4 、房屋的天面、挑台、挑檐、天面上的花园、泳池。
5 、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6 、骑楼、过街楼的底层用作公共道路街巷通行的部分。
7 、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8 、活动房屋、临时房屋。
9 、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人地防干、支线。
10 、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
11 、无顶盖的或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积 1/2 的阳台、挑廊。（浙建房 [2001]130 号）
12 与室内不相通的类似于阳台、挑廊的建筑。（建住房 [2002]74 号） 13 、利用屋顶空间、四周设置围护结构的晒台、露台。（浙建房 [2001]130 号）
14 、楼梯已计算建筑面积的，其下方利用空间不论其高度多少均 不计算建筑面积。（ [2002]74 号）、（ [2001]130 号）
15 、用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯。
六、特殊房屋的建筑面积计算
1 、对倾斜，弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度） 2.20 米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜、超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。（建住房 [2002]74 号）
2 、阳台、挑廊顶盖投影面积。挑廊围护结构外围水平投影面积不一致的，按少的投影面积一半计算建筑面积。（浙建房 [2001]130 号）
3 、阳台的上口水平投影面积与阳台底板水平投影面积不一致的，按少的投影面积一半计算建筑面积。（浙建房 [2001]130 号）
4 、上有阳台，具有围护结构的底层平台，视作底层有阳台。（浙建房
[2001]130 号）
5 、底层无柱廊的上盖设在三层以上，二层阳台顶盖设在四层以上，类似情况均视为阳台无上盖，不计建筑面积。（ [2001]130 号）
6 、封闭阳台是指原始规范设计为封闭的阳台，原始规划设计未封闭的阳台，在施工中凭变更设计单改为封闭阳台计算面积。
七、成套房屋建筑面积的测算
1 、房屋的建筑面积
成套房屋的套内面积由套内房屋的使用面积，以水平投影面积，套内阳台
建筑面积三部分组成。
2 、套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
（ 1 ）、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总的。
（ 2 ）、套内楼梯按自然层数的面积套总和计入使用面积。
（ 3 ）、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
（ 4 ）、内墙面装饰厚度计入使用面积。
3 、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
4 、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
八、有共用面积的处理和分摊公式（国标）
1 、共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
（ 1 ）、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 （ 2 ）、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
3 、共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有共用面积分摊，按下式计算：
δ S i =k · S i
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