【www.gbppp.com--服饰搭配】
区域购物中心某某项目规划定位思考与建议
某百2011营（3）号 密级
目 录：
第一部分、项目介绍
一、路桥区概况：常住人口、外来人口、城区人口、经济概况„„„„□
二、零售市场概况：精品百货、服饰一条街、大型服饰市场„„„„„□
三、路桥未来零售市场发展前景展望和潜在竞争：
四、项目位置概况：
第二部分：本项目总体定位建议：
一、项目总体定位：
二、业态定位：模式一、模式二、模式三„„„„„„„„„„„„ □
三、市场定位：
四、经营定位：
五、形象定位：
六、功能定位
七、目标客层定位：
第三部分 项目的功能布局和楼层布局 ：
一、总体布局说明：
二、各楼层功能定义及说明：模式一、模式二、模式三„„„„„„„□ 第四部分：项目的招商思路 ：
一、招商政策：（略）
二、招商原则：（略）
三、招商中风险规避（略）
四、项目最后定位思考：„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„□
区域购物中心某某项目规划定位思考与建议
第一部分、项目介绍
一、路桥区概况：
常住人口：2009年末，全区户籍总人口439588人，其中男性人口221694人，
女性人口217894人，男女性别比为101.7：100。
外来人口：全区2009年末共登记外来流动人口254167人，比2008年底减少11758
人，减少幅度为4.5%。受金融危机的影响，去年底外来人口数量首次出现下滑。随着经济的回暖，预计今年外来人口总量将恢复到往年数量甚至超出。外来流动人口占全区户籍人口的57.8%，
城区人口：除去金清镇44669、蓬街镇68498、横街镇29745、新桥镇28022等
四镇的人口总量为：268633人+外来人口172768人=441401人
教育情况：全区现有幼儿园78所，在园幼儿21808人，比上年增加3929人；普
通小学44所，在校生41137人，比上年减少102人；普通中学17所，初中段在校生17871人，比上年增加260人，高中段在校生7071人， 在校生总数：87887人
路桥白话：路桥人泥腿子上岸了,路桥人腰包鼓了,路桥男人先开始比了,买衣服
要品牌了,手上不夹个上万元的包没档次了，脖子上没事带根粗金链显显富了,抽烟不是中华拿不出手了,车子从皮卡到帕萨特到路虎了。 路桥的女人也要打扮了,男人有钱都出去玩了,女人不能老是黄脸
婆了，她们有钱的当回淑女也舍得投资花钱了，没钱的也要美美容逛逛街了„„
经济概况：
·2009年，全区实现生产总值278.57亿元，
·2009年，全区实现财政总收入36.12亿元，比上年增长10.4％。地方
财政收入17.86亿元，
·2009年，全年城镇居民人均可支配收入30461元，比上年增长4.6%。
全年农村居民人均纯收入12735元，比上年增长8.1%。城乡
居民收入差距倍数由上年的2.47缩小到2.39。全年城镇以上
单位职工平均工资34061元，比上年增长10.4%。物价总水平
有所下降，
·2009年，每100户城镇居民家庭和农村居民家庭分别拥有生活用汽
车49辆和32辆。
·2009年，全区现有3.45万家民营企业【台州核心商业广场】
二、零售市场概况
· 2009年，全区实现社会消费品零售总额146.45亿元，比上年增长14.7%，
扣除价格因素，实际增长15.5%，零售业实现零售额106.54亿
元，增长14.8%；
·2009年，全区拥有各类商品交易市场80家，成交额达298.47亿元，年成
交额超亿元的市场达20家。
·城区大型商业板块：
1、中盛百货：经营面积：12000㎡，定位高端精品百货。140个品牌
左右.
2、东森百货：经营面积：21000㎡ 定位体验式主题精品百货，160
个品牌左右.
3、农工商 ： 经营面积：11000㎡ 定位传统式大卖场
4、华联超市：经营面积：4000㎡ 定位传统式综合超市
5、集聚型松散型品牌服饰一条街：（银座街、富仕路、商城路）
模式：品牌专卖店为主 单位：万元【台州核心商业广场】
附：市场调查明细表格资料
6、大型中低端商业广场：富仕广场
富仕广场是一座以商贸为主，集公寓办公、餐饮、娱乐、健身为一
体的现代化多功能商厦。主楼 B区高九层：一层为珠宝商行；二层
为大型连锁餐饮“世纪百盛”；三层、四层为富仕大酒店；五层至八
层为单身公寓（富仕新光宾馆）和写字楼。裙楼A区为五层：一层为
精品服装百货市场，三条精品步行街，共有商铺400个，经营户380
户；二层为鞋革市场和华联超市，其中鞋革市场共商铺120个，经营
户118户，华联超市经营面积4000㎡ ；三层、四层为家私市场，共
有经营户6户，经营面积 16000㎡；五层为娱乐与健身房，经营面
积6000㎡ 。C区为三层；一层经营服装、百货；二层、三层为国内
家电连锁业巨头——国美电器，经营面积4000㎡ 。
市场制度完善，管理规范，环境整洁，布局合理。经过近九年的
发展，已日益繁荣兴旺。经营商品辐射从原三区逐渐向全市乃至周边
县、市辐射。2009年市场交易额达10亿元。
坊间盛传：是周边地区打工族时尚风向标
7、集聚式女性服饰一条街：路桥“十里长街”
以路桥古街道遗迹为品牌依托，经修葺改建成女性服饰一条街，品牌结构以中低端为主，集聚了近200多个女性类服饰柜位，面向周边中低端消费群体。
三、路桥未来零售市场发展前景展望和潜在竞争：
路桥迫切寻求“后危机时代”和“人均GDP突破1万美元时
代”转型升级的新路径。现代服务业作为结构调整的战略重点，培育壮大城市经济，大力发展现代服务业，使之成为经济转型的新引擎、产业升级的新支撑。一是锁定消费升级的热点亮点，发展现代批发零售业。加快台州世贸购物中心等项目建设，做好城市商业综合体的项目筹划和招商，积极引进现代购物中心、大型超市和精品百货商场。结合旧城二期改造和南官大道综合改造，加快银座街、富仕路、邮电路等特色商业街建设
—来源于路桥区区委副书记、区长陈才杰
的讲话。 2010.3月，在全区三级干部大会上
四、项目位置概况：
华联购物中心位于路桥区富仕广场后面，座拥繁华中心，比邻富仕路、
商城路后接羊毛衫市场，周边商业氛围浓厚、人流如潮，车流不息。
项目配套设施完善。所以我们不用担忧商业过剩的问题。“商业体越是
集中，才越可能营造出良好的商业氛围，这对整个富仕板块的价值也会起到推动作用。”
第二部分：本项目总体定位建议：【台州核心商业广场】
在前期华联超市团队对该项目定位分析的基础上，百货团队又采取“同 行业交流”、 “商场专柜品牌商及专卖店业主接触访谈、台州网络白领
群回访调查”以及“路桥女性顾客群需求调查”等方式进行了大量的市场调研工作。
我们的定位思考在综合分析了“路桥区综合状况”、“消费者需求习
性”、“企业内部资源整合”、“商场自身的经营风险”、“商业模式的核心竞争力”、 “未来路桥市场潜在的竞争因素”以及企业可持续发展的长期战略目标等主要因素的基础上，
建议：“新入市的商业项目必须要与周边原有的商业业态有所区别。并且充分考虑未来3—5年内本区域可能出现的竞争对手”
华联购物中心的商业业态：
要区别于中盛百货、东森百货纯精品百货的商业模式
要区别于富仕广场中低端纯市场化操作的运营模式
要区别于农工商传统化的大卖场运营模式
要区别于银座街、富仕路、十里长街等集聚式松散型的专卖店的经
营模式
因为路桥区的人口总量支撑因素，现有的各商业业态因素及企业自身
现有资源等因素，都不能为我们这样大型的项目提供细分市场的先决条件。我们的选择只有是整合市场、企业内部多元业态，做强互补市场弱项，占领市场高端，成为业态标杆，最大限度的抢占市场现有的和未来的份额。
一、项目总体定位：综合的多元的中高端大型购物中心，
名称：东方华联购物广场
整合企业内部和外部的各种业态在一块提供多元化服务，创路桥商业新业态先河，与政府总体规划吻合、期望与周边如中盛百货、银座街、富仕路、农工商包括富仕广场、羊毛衫市场这些大型传统商业项目达到业态互补互动的目的，进一步丰富路桥区这一难得的黄金商圈的商业氛围，为路桥区消费者及外来流动消费者提供一个升级转型的集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验于一体的时尚中高端消费场所。
用一句通俗的话说就是：“人气为王，打造时尚前沿版的新商业中心”
二、业态定位：
dfD>
2015年是“十五”计划的最后一年，是继续贯彻中央宏观调控政策的关键之年，也是区委换届之年。做好2015年工作对路桥经济社会保持较快协调发展至关重要。2015年工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届三中、四中全会、中央经济工作会议和省、市系列重要会议精神，坚持以人为本，全面落实科学发展观，紧中求活，加快转型，重点推进，再造优势，继续大力推进制造路桥、商贸路桥、都市路桥、开放路桥、人文路桥、一体化路桥和平安路桥建设，切实加强党的执政能力建设，全力打造工贸互动的区域性现代商贸中心和先进特色制造业基地。
2015年主要预期指标建议为：全区生产总值增长12.5%、争取15%。全社会固定资产投资增长10% ，争取15%，其中工业性投入增长15%，争取20%。财政总收入增长13%，争取15－18%，其中地方财政收入增长13%，争取15－18%。全区外贸自营出口增长20%，争取25－30%；实际利用外资增长15%，争取20%。城镇居民可支配收入增长9%，农民人均纯收入增长8%。社会消费品零售总额才长14%。人口自然增长率控制在6‰以内。为保证顺利完成上述任务，着重抓好以下几方面工作：
一、着力于推进先进特色制造业基地建设，不断加快产业集聚和经济增长方式转变。
1、加快重点产业和骨干企业培育。根据市政府《关于加快我市五大主导行业发展的若干政策意见》，结合路桥制造业实际，制定产业培育规划，出台产业扶持政策，重点扶持汽车整车及零部件产业、模具及塑料制品产业、空调及制冷配件产业、机电产业及建材产业的发展。以实施“1212”工程为载体，采取切实有效措施，促进企业上规模、上档次、上水平，争取新增规模企业35家以上，新增亿元企业5家以上。
2、积极推进产业集群发展。加快产业基地建设，全面完成吉利汽车城二期工程，确保生产汽车2.5万辆，争取3万辆；强势推进中部工业园区建设，着力做好企业入园工作，实现从投入到产出的跨越；尽早启动沿海产业带路桥区块6.68平方公里首期区块，加快路网、水电管网等设施建设，努力形成产业新增长点。放手发展中小企业，使之成为主导产业、骨干企业的配套“车间”。加快黄礁涂和三山涂围垦速度，加大土地整理和收储工作力度，尽最大努力争取保障工业用地；充分利用闲置、废弃土地，多渠道筹资，继续大力推广多层厂房和标准厂房建设；探索工业用地制度改革，让市场机制在土地资源配置中发挥更多的作用，努力提高土地利用率；加强对已供土地项目的稽查，加快建设进度，缩短产出周期。
3、继续推进企业整体创新。着力构建区域科技创新体系，鼓励、支持企业多形式建设技术研发中心；立足于用先进适用技术改造传统产业，坚持先进技术引进和消化、吸收、创新相结合，完善鼓励创新的政策体系；坚定不移地走品牌发展之路，引导企业确立品牌意识，培育更多的省市名牌和全国名牌。坚持以信息化带动工业化，引导企业对研究开发、工艺设计、生产过程控制和营销环节的信息化改造，鼓励企业引进国内外先进技术和先进设备，提高我区制造业的总体装备水平。积极引导企业进行产权制度改革，加快股份制改造步伐，逐步建立现代企业制度。积极拓宽企业融资渠道，重点抓好金龙、三鸥、通宇的股票上市工作。加强企业管理改革，通过推进管理信息化、引进职业经理人、推广精益生产等方式，切实提高企业的科学管理水平。继续加强企业家队伍建设，充分利用好中外名家系列讲座、总裁高级研修班、企业家俱乐部等载体，积极培养企业家的战略思维、开放眼光、创新冲动和诚信理念。
4、全力推进对外开放步伐。继续加大招商引资力度，强化政府推动，扩大招商领域，综合运用以会招商、以商招商、以业招商、以点招商等多种手段，构建大招商格局。进一步扩大外贸出口，积极培育生产企业和外贸流通公司两大出口主体，扶持清洗机、电机、空调器、电脑绣花机等机电产品出口，鼓励企业开展加工贸易出口。建立驻沪外贸促销、招商、信息服务三大窗口，加速接轨大上海、融入长三角步伐；鼓励企业在境外设立办事处、贸易机构、研发中心和加工中心；继续推进对台经贸交流，通过邀请路桥籍在外知名人士回乡讲学、技术辅导，积极开展经济、文化、科技合作。
5、努力发展节能清洁生产。坚持开源与节流并举，全面节约使用各种生产要素，提高资源利用效率。着力推进工业节水、节电，努力降低万元工业增加值耗水量、耗电量。广泛推行清洁生产，强化企业环保管理，完善清洁生产的评价指标体系和技术导向，支持发展低污染和无污染产业。
二、着力于推进区域性现代商贸中心建设，不断加快现代商贸业态培育和商贸转型。
6、积极推进商贸功能区块布局优化。全面实施《路桥区商贸发展规划》，加快构建完善中心商业区、远东商务区、生产资料市场区、生活资料市场区与物流园区五大商贸功能区块。加快银座街、富仕路、邮电路等传统商业街的改造，不断提升中心商业区档次。加快人气集聚，进一步促进十里长街的兴旺和繁荣。加快中国建筑装饰城二期、台州电子数码城、台州塑料城、耀江新世纪广场、台州市粮食批发市场等商贸项目建设。抓紧实施生产资料市场区首期工程，动工兴建钢材、二手车交易等市场，启动中部工业区欧式商业街。着手生活资料市场建设前期工作，抓紧完成选址、项目论证和规划设计，争取早日动工。
7、加快发展物流业和会展业。依托甬台温铁路台州货运场站建设，加快规划建设集运输、储存、装卸、包装、流通、加工、配送、信息处理于一体的现代综合物流中心。坚持“政府引导、企业运作、规范市场、配套服务”的原则，努力构筑以现代交通体系为主的物流运输平台、以邮电通讯及网络为主的物流信息平台和以引导、规范、扶植为主的物流政策平台。继续大力发展会展业，在重点办好塑交会、汽车展等大型展会的同时，努力吸引一批展会在路桥举办，做到“月月有会展”。管理运作好台州市国际会展中心，强化会展业与本地优势产业的联动。加快会展主体的培育，积极引进和发展会展企业，加强会展组织和人才队伍建设。
8、大力提升商贸业态。加快零售业态转型，积极发展连锁超市及各类便利店、专业店和专卖店，大力发展仓储式超市、大卖场、购物中心等新型业态，积极引进沃尔玛国际连锁超市。不断完善商贸功能，建设一批高档次的餐饮、休闲、娱乐设施，重点抓好远东区块精品写字楼、商住楼、星级酒店的建设。提升市场发展层次，建立与现代流通方式相适应的商品检测、物流配送、流通加工、网上交易、金融结算等服务体系，积极发展总经销、总代理、连锁配送、电子商务等现代经销手段，加快“数字市场”建设。积极扶持商贸优势企业发展，通过若干年的努力，培育和发展一批在全省乃至全国具有影响力的商贸企业。加强市场整合，充分发挥中国日用品商城的龙头骨干作用，树立路桥商贸整体品牌，增强市场整体竞争力。
9、加快发展金融业与现代服务业。积极引进异地知名金融机构在路桥落户，千方百计提高资金供应能力。深化金融企业改革，支持泰隆城市信用社组建商业银行，鼓励和支持金融机构多元化经营，努力开拓中介业务，提升金融核心竞争力。整合信贷资源，突出解决好先进制造业基地建设、外向型经济发展和重大基础设施建设三个重点的资金供需问题，继续加强对“三农”和中小企业的信贷支持。大力推进金融安全建设，积极防范金融风险。研究制订服务业发展规划和推动服务业发展的政策，加快信息和技术咨询、旅游等服务业发展；积极推进服务业对外开放，主动承接国际服务业特别是现代服务的转移，努力扩大服务贸易。
10、努力营造良好的商贸发展环境。规范市场行为，维护市场秩序，加强市场监管，严厉打击制售假冒伪劣产品、欺诈交易等不法行为，积极引导行业自律，提高各专业市场和专业街商业声誉，努力营造诚信经营氛围。设立商贸业发展专项资金，扶持第三产业发展中具有全局性且带动作用大的项目，推动商贸业结构调整和升级。
三、着力于完善城市功能，不断提升城市品位和丰富城市内涵
11、继续完善城乡规划。根据路桥分区规划，加快编制控制性详规，重点抓好给排水、道路、绿化、燃气等专项规划和路桥远东商贸广场西扩区块、螺洋火车场站区块、台州沿海产业带路桥区块和几个入城口控制性详规的编制，加快编制镇村规划。加强规划管理，严格项目审批制度，强化审批后管理。
12、加快城市建设步伐。完善城区路网，完成财富大道、银座街北延、南官大道南延、双水路东西延、石浜路拓宽、文化路延伸等城市道路建设，加快完善停车设施，切实解决“行车难、停车难”问题；实施东方大道二期、甬台温高速公路连接线院桥至路桥一级公路、椒新公路机场北段改建、路泽太一级公路北延等建设，做好台州沿海高速公路路桥段、104国道西复线等项目前期工作，争取早日动工建设。大力推进世纪大厦、刚泰大厦、玉宏大厦、双菱大厦、永源大厦、泰隆新大厦等40多幢20层以上高楼建设，丰富城市内涵；加快三大工程、马铺、螺洋三个入城口的建设和改造，彰显城市形象。加快城市配套设施建设，协助台州市做好樟岙水厂工程及管线建设，完成自来水厂沉淀池建设，加快推进“一户一表”改造，实施城区和部分村庄供水管网改造；加快城乡电网改造和中低电网建设，完成220KV双水变和110KV横街变，启动110KV广场变建设；建设垃圾填埋场三期工程，规范垃圾填埋管理，在城区新建若干座垃圾中转站和公共厕所；启动污水处理厂二期工程建设，继续实施城区三级管网建设；建设液化天然气站，推进供气管网建设，实现管道向外供气。尽力发展房地产业，抓紧完成10多个拆迁安置小区和山水华庭、水天一色等高档次小区建设，推动我区住宅开发档次的整体提升。启动十里长街二期改造工程，加快旧城改造步伐。
13、大力优化城市环境。加强城市绿化，重点做好沿路、沿山、沿河绿地建设，抓好中央山公园、石浜公园二期等项目建设，实现新增绿地30万平方米，建成区绿地率达33%，绿化覆盖率达37%，人均绿地达8平方米。设计、建设一批城市雕塑，完善城市亮化系统，美化城市景观。继续实施河道整治，将河道整治、河岸绿化与自然环境和城市面貌有机组合起来，优化水系功能，提供绿化和造景平台。
14、努力提高城市管理水平。积极配合台州市争创中国优秀旅游城市，继续做好全国文明城市工
推荐访问: