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长 沙 学 院
CHANGSHA UNIVERSITY
本科生毕业论文
长沙学院教务处
二○一一年二月制
（2013届）
本科生毕业论文
新调控政策对长沙市房地产市场的
影响
2013年5月
摘 要
经过二十多年的发展，我国的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，在经济建设领域起着举足轻重的作用。但由于房地产市场在发展过程存在这样那样的问题，阻碍了房地产市场顺利发展，中央政府出台完善的公共政策予以解决。
论文以长沙市房地产市场影响为主，先通写2013年前后房地产调控政策的情况，再分析长沙市房地产市场的基本情况，最后得出长沙市房地产市场在新调控政策下的影响。结合长沙市的实际发展情况，深入分析了调控政策对房地产市场的影响。
关键词：长沙市，房地产市场现状，政策调控，影响
ABSTRACT
After twenty years’ development, China's real estate industry has become a pillar industry in the field of national economy and plays an important role in economic construction. However, due to the existence of some problems in the development process of the real estate market, which hinders the smooth development of the real estate market, the central government has introduced a sound public policy.
Based on the impact of real estate market in Changsha City, this papers first write-through real estate control policies around 2013, then analyzes the basic situation of the real estate market in Changsha, the basic situation, and finally concludes the impact and trends of the real estate market in Changsha under new regulatory policies. Combined with the actual development of Changsha, this paper conducts in-depth analysis of control policies on the real estate market.
Keywords: Changsha，real estate market， macro-control policy, impact
目 录
摘 要 ......................................................... I ABSTRACT ......................................................................................................... II
一 绪 论 ...................................................... 1
（一）研究背景 ........................................................ 1
（二）研究意义 ........................................................ 1
（三）主体内容及研究思路 .............................................. 2
1 主体内容 ........................................................ 2
2 研究思路 ........................................................ 2
二 房地产市场调控政策的分析 ................................... 4
（一）2013年以前房地产调控政策的分析 ................................. 4
1 房地产市场调控政策总汇 .......................................... 4
2 房地产市场调控方法 .............................................. 6
（二）新调控政策出台的必要性 .......................................... 8
1 抑制房价过快上涨 ................................................ 8
2 房地产市场投资严重状况的改善 .................................... 8【房地产法论文】
（三）2013年房地产调控新政策 ......................................... 8
1 新房地产调控政策出台的背景 ...................................... 9
2 新调控政策的主要内容 ........................................... 10
3 新调控政策发布之后房地产的市场反应 ............................. 12
三 长沙市房地产市场现状的分析 ................................ 13
（一）长沙市房地产市场的基本情况分析 ................................. 13
1 长沙市房地产开发的投资状况 ..................................... 13
2 长沙市房地产价格状况 ........................................... 14
3 长沙市房地产销售状况 ........................................... 14
（二）长沙房地产市场当前存在的问题分析 ............................... 17
1 商品房供应结构的不合理 ......................................... 17
2 部分楼盘显现投机的现象 ......................................... 17
3 住宅供应市场化程度不高 ......................................... 17
4 住房的一、二级市场发展不平衡 ................................... 18
5 开发企业规模偏小 ............................................... 18
四 在新的调控政策下长沙市房地产市场影响 ...................... 20
（一）长沙市的房地产市场价格分析 ..................................... 20
《房地产法》公选课
课程考察论文
我国土地出让制度存在的问题
学院： XXXX学院
专业： XXX
姓名： XXX
学号： XXXX
导老师： XXX
我国土地出让制度存在的问题
XXX学院XX级XXX专业 XXX XXX
摘要：地价与房价之间息息相关，土地出让制度对房地产市场及其他很多行业的发展都是至关重要一个环节。故此土地出让制度的改革始终是我国整体改革中的重要一环。大量观察表明，土地制度直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展及其整个国民经济的宏观运行和行业效率等方面，它的影响小到集体甚至个人利益关系，大到关系中国社会的政治稳定。本文将分析我国土地出让制度存在的问题给予论述。
关键词 ：土地出让制度 改革 土地价格
一、农村土地：
1、我国农村土地制度的演变：
新中国成立后,农村土地制度经历了四次较大演变，四次演变中，家庭联产承包责任制的实行,无疑是中国土地制度变迁成功的范例。在一定程度上适应了经济主体的内在要求,从而解放了生产力,促进了农业的发展。但从20世纪80年代末开始, 承包责任制的缺陷开始显现,特别是随着我国社会主义市场经济的发展,其弊端更加突出,现已成为制约农民增收的瓶颈。以下为四次土改：
（1）第一阶段是土地改革阶段。从1947年开始,到1952年结束。这一阶段的任务,就是从封建土地所有制向农民土地所有制的根本变革,土地的使用权和所有权合一。
（2）第二阶段是农业合作化阶段。从1952年开始,到1956年基本告一段落。这一阶段的主要任务, 是从农民个体土地所有制变为农民集体土地所有制。
（3）第三阶段是所谓的“人民公社化”阶段。从1958年开始至1978年基
本结束,延续了近二十多年。实践证明,这是一个不成功的实践,是我国农地制度的一次畸形变革。
（4）第四阶段是农民家庭联产承包责任制阶段。1979年以后,我国总结了历史的经验教训,对农村土地产权的制度安排作了一次重大的调整,将土地使用权分离出来交还给农民家庭承包经营。
2、土地所有权与土地经营权的矛盾：
我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》等重要法律都明确规定我国农村的土地属于农民集体所有,从这一点来说,农村土地产权是明确的。但“集体”是指哪一级,法律规定却又很不明确。如在《宪法》中,被笼统规定为“集体所有”;在《民法通则》中被界定为乡(镇) 、村两级集体;而在《农业法》和《土地管理法》中则是乡(镇) 、村或村内农业集体经济组织。由于没有具体规定农村土地所有者是谁,导致所有者缺位或“虚位”。同时,土地使用权的主体、地位、界限、获取与转让的法律程序、法律形式及法律保护手段也都没有明确的法律规定。法律规定的不清晰及农民的多种理解使得农村土地关系极为混乱,村干部进行“寻租”,农民对土地使用权存在很强的不稳定感,进而对土地长期投入预期不足,直接影响着农民对土地的经营热情和农业生产的发展,致使有的农地出现盐碱化、沙化、甚至荒漠化现象。除此之外,农村土地权利残缺,其中最有实质意义的是处分权集体不能行使。国务院在《关于发展房地产若干问题的通知》中规定:“集体所有的土地必须先行征用转为国有土地后才能出让。”
对此，应该明晰土地所有权,加快实行地权登记,确保农民的土地权益。我国《土地管理法》要求:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。”但是,自1988年至今,为农民集体所有的土地核发证书的工作却一直没有全面开展起来。当前,应加快这一工作进程。国家成立专门的地权登记机构,对每一块土地都必须登记,明确所有权人,在此基础上由政府颁发土地所有权证。地权登记,给土地所有者发地权证,是防止政府强占土地所有者地权的基础之基础;明确集体土地所有权的所属范围,至于“集体”指哪一级,乡镇难以了解各村具体真实情况,村委会担当比较合适。村委会成员由村民选举产生,上级加
以任命,任期五年一届。其主要职责是从事农村土地的分配调节、计生、基建、科普、文教等事务管理。村委会人员要纳入国家公务员编制,发放工资,工资额度应高于村人均收入水平。
3、土地承包经营与土地利用效率之间的矛盾：
规模化生产和专业化分工是现代农业的基本要求。规模化生产将促进农业机械和现代农业技术的推广与应用，从而大幅度提高农业劳动生产率和边际效益。农业的经营规模达到一定的程度，会促进专业化分工的发展。专业化分工优化了生产组织内部的资源配置，同样是提高农业劳动生产率和边际效益的有效途径。但是，在我国现阶段的农业生产中，规模经济和专业化分工的优势受到了过于分散的农地产权制度安排的制约。
我国现行的《土地管理法》是针对当时乱占滥用耕地的严重情况而制定的,偏重于土地使用的审批管理,对土地经营和流转的管理以及土地有偿有期限出让转让和抵押等缺乏必要的规定。《土地管理法》虽然规定:“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。”但到目前为止,国务院只对城镇国有土地如何依法进入市场问题制定了条例,即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对农村集体所有的土地使用权如何进入市场,至今尚未制定出相关法规。在现行土地制度下,除了国家低价征用集体土地以外,集体所有的土地是不能通过市场而流动的。虽然农户也在进行不同形式的流转实践。但从整体上看,农地还是没有真正流转起来,现代意义上的集中经营更是很少发生。
这使得土地的生产要素功能不能充分发挥，制约农民增收。
对此，应循序渐进地推进农业用地流转,使农业用地生产要素功能伴随着城乡一体化进程而不断提高；可将农业用地抵押权利还给农民,这对于留在农业内部的劳动力和待转移农村劳动力来讲都是亟待解决的问题,如果农村土地可以抵押,就可以克服农业生产中的资金瓶颈问题,有助于提高土地生产效率;也可以提供到城市创业的资本,加快农村劳动力转移的步伐。鉴于完善的社会保障制度在短期内还难以覆盖农村,以及城乡统筹发展目标的实现也需要较长时期,近期重点应放在促进农村土地在集体范围内自由流转,使土地经营规模比原来有所扩大,
待时机成熟,再促使农村土地流转突破集体界限,实现农业用地在农民之间自由流转和规模经营。
4、农村土地征收、征用制度：
现行土地管理法关于土地征收范围的界定在一定程度上不够适当。一、法律关于土地征收范围的规定过宽,把不应该引入征收程序的部分建设用地如把商业性建设用地纳入征地范围,损害了农民权益;二、关于土地征收范围的规定又过窄,对于应该引入征收(或征用)程序的生态林建设用地,则没有纳入其规定的征收(或征用)范围。世界上多数国家和地区都是以土地的市场价格为基础来确定补偿额度的,有的国家和地区还根据土地未来的价格以及征地对土地所有权人和使用人造成的其他间接损失来确定补偿额度。然而,我国土地管理法第47条规定的征地补偿标准是:土地补偿费为被征耕地前三年平均产值的6—10倍,安置补助费为被征耕地前三年平均产值的4—6倍。如按以上标准支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费二者的总和最高不得超过被征耕地前三年平均年产值的30倍。这完全是一种与市场无关的政策性价格,而且过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期。同时,我国的征地补偿范围仅包括了直接损失,没有包括间接损失,尤其是没有包括农民的择业成本和从事新职业的风险金,这些都导致了农民日后的生活困难。改革开放以来通过低价征地从农民那里拿走的资金至少在3 万亿元以上。
这规定对农民利益的侵害比较严重,影响了农民增收。
对此，可按照市场化原则,对农村集体土地征用依法公平补偿,促进农民增收，尊重农民集体土地财产权利,按照市场化原则确定征地补偿标准,对农村集体土地征用公平补偿。所谓公平补偿是指按照反映土地真实价值(按土地的最高机会成本即可能带来的最高收益计算)的市场价格来进行。同时,在制定征地补偿标准时,不仅要考虑现实土地用途的补偿,也要让农民分享用途转化后的收益。征地补偿费不仅要体现土地作为生产资料和生存保障资料的价值,还要保证对土地追加投资能得到补偿。要以使农民生活水平发展提高为征地补偿原则,充分考虑农
我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究
摘要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。近年来我国房地产价格持续上涨，影响价格变动的因素及它们的影响度已经成为热点问题。本文就以房地产价格为研究对象。 关键词：房地产价格；价格影响；控制对策
房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
一、影响因素
（一）人口因素
现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。
（二）制度政策因素
近日，房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。住建部政策研究中心主任秦虹表示:今年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。
全国政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前几日全国政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，调控不应松动而是应继续加大调控力度。
据北京中原市场研究部统计，包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等，但这些微调政策最终都被中央制止了。像去年末佛山发布“限购放宽令”，不到一天便被禁停；今年初，安徽芜湖楼市新政4天就“流产”；近日，上海楼市限购新解释也7天即夭折。可见，
国家对房地产调控的态度很坚决。住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停”。他强调，露头就打，决不允许地方政府在房地产调控上“唱反调”。
（三）经济因素
利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产成本。从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的升降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。房地产价格也是物价的一种。但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，因此当一般商品物价上涨时，房地产价格也随之变动。例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长，都会引起房地产价格的进一步增长。但另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺激投资和消费，使得一般物价上涨。因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小，但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。
（四）房地产自身因素
所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。
1、房地产实物因素
①土地实物因素
②建筑物实物因素
2、房地产权益因素
拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。
3、房地产区位因素
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
二、房地产的价格变化
（一）对物价水平的影响
因为房地产的价格波动对物价产生比较大的影响，所以必须维持物价水平的稳定。如果房地产的投资放缓，对物价的总体是可以控制的，为了维持物价的平稳，必须加强对房地产的管理和控制。
（二）对宏观经济的影响
房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。
（三）对房地产销售的影响
因为现在人口越来越多，地方就越来越少，每个人都希望有间屋子住，所以许多百姓都非常愿意去购买房子。但是房地产的价格是一个很重要的问题，前几年房地产的价格一直在上升，使得销售的情况不是很好。近几年国家对房地产的调控做得越来越好，房地产的价格开始平稳起来，许多百姓都开始有买房子的念头，所以房地产的销售情况不会很差。所以说价格会对房地产有一定的影响。
三、我国房地产价格控制对策建议
（一）金融机构方面
1、取消原税收优惠政策
2、房产税的潜在增收
（二）交易登记方面
1、限制外地人在当地的购房套数
2、严控预售环节，对开发商预售价格异常、捂盘惜售、提前预售、暗箱操作等行为施行延缓销售、停售等行政强制措施
3、施行预售价格调整报备与控制，严禁开发商随意调价
四、对房地产企业价格或者销售的建议
因为现今阶段的国民生产总值不是很高，而且我国又不是发达国家水平，所以不能盲目地将房地产的价格提得太高，这样的话会影响房地产的销售情况，所以作为一间房地产企业应该在有利润的前提下，适当地改变一下价格，当价格与其市值相搭配又或者比其他公司的便宜的话，人们就很乐意在这里购买，对销售有非常好的帮助，所以在一定程度上，房地产的价格与销售的情况是成反比关系的。
五、小结
总之，国家一定要加大力度对房地产的严格调控，防止房地产的价格波动太大；作为企业一定要遵守国家的法律法规，不能乱地提高房地产的销售价格，要根据我国的实际情况；作为销售者不能盲目地跟风，要认真了解情况，清楚地知道房地产的一些重要知识，在购买之前要做好充分的准备。
参考文献：
[1]金月萍.房地产价格变动因素及趋势.浙江统计,2006年第三期.
[2]姚玲珍.房地产市场营销.上海财经大学出版社,2004.
[3]许昌兴.我国房地产的现状及问题分析,当代经济,2005年第二期.
10级《房地产法》课程论文选题
1.“小产权房”法律问题探讨
2.城市房屋拆迁中土地使用权的补偿问题探析
3.论城市土地使用权出让制度
4.房产税法律问题探析
5.房地产合作建房合同效力的认定及处理
6.房地产纠纷中的法律风险及其防范
7.房地产纠纷仲裁
8.划拨土地使用权转让的法律问题探析
9.农村土地使用权有偿转让法律问题探析
10.论情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用
11.论商品房预售中的预告登记制度
12.论商品房预售中买受人的法律风险及对策
13.房地产纠纷的行政处理探析
14.商品房预售合同法律问题探析
15.完善我国商品房预售制度的法律思考
16.我国住房公积金制度的完善
要求：以上课程论文选题可以结合典型案例来定题，论文字数3000字左右，观点明确，逻辑性强。
摘要：国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理,为在源头上尽量有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考
关键词：房地产，价格，地方政府，城市扩建改造
第一章:绪论章
1.1 研究背景
改革开放以来，我国沿海地区,特别是长江三角洲地区,随着其工业化与城市化进程的不断推进，房地产市场得到了迅速的发展与壮大。尤其是受到购房需求高涨、人民币升值、前期股市低迷等多种因素的刺激，近几年长江三角洲地区房地产市场出现了空前的火热。这种火热最直观地体现在部分城市非正常的持续上涨的房价上。近年来，笔者所知道的上海、杭州、宁波等沿海大中城市的房地产市场出现的房价非正常上涨、供给结构失衡、资源配置不合理等问题，始终是舆论关注与争论的焦点。而房地产价格的变化规律，是复杂的；但其影响机理，也就是影响因素和各种效力，却是有规律可循、有值得研究的价值的。
对于国内房地产价格持续走高的问题，可以说是全国的学术界都存在不同的观点。探究长江三角洲地区甚至是全国，影响房地产价格的各种机理中，应该说是有其多样性、复杂性的。作为市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。笔者认为，从主动因素考虑，地方政府的影响力，可以说是影响房地产价格的关键因素。本文将拟紧密结合长江三角洲地区的实际，以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。将从地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。并分析目前社会上各界学者研究地方政府影响房地产价格机理的各种观点着手，进行剖析，深刻揭示事物的本质，进而提出笔者自身的观点，即捕捉出地方政府影响房地产价格的最关键的机理。
由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义.
本文拟对长江三角洲地区房地产市场中的地方政府行为为研究对象，探究并解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，寻找促进房地产市场平稳发展、保障居民生存条件的政策措施，为规范我国房地产市场提供一种思路。
1.2 文献综述
地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.
对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义.
国内许多专家、学者对地方政府影响房地产价格的机理都做过各个方向的研究，无论何种研究，影响机理大都涉及到了3个方面：土地市场全面控制、城市建设及改造、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。这些影响机理的研究也大都围绕着这3个方面展开。
一. 地方政府对土地市场征购、土地出让定价等角度的全面控制.地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者.这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。地方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模，增强市场垄断力量，而且提高房地产业的进入壁垒，在一定程度上造成房地产价格形成机制的扭曲。 伍德业、刘红①认为, 在城市国有土地管理体制改革中，财税的外在压力使各级地方政府产生扩张用地的内在动力。由于从中央到地方并未形成完整统一的土地所有权收益预决算体系，地方政府在此环境下将该项收益中的大部分进行“体外循环”，可以更为灵活地进行地方财政支出安排，而不受中央财政的约束。具体表现为:
⑴、土地征购。土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上。但由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿。由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益。
⑵、土地出让定价。地方政府有着强烈的实现和维护地方经济利益的动机。存在通过大量出让土地以获得更多财政收入的内在冲动。对地方政府而言，土地竞买参与人数越多，地方政府能得到的价格就越高。在土地招标和拍卖出让的过程中，存在地方政府和房地产企业的双方博弈。为使土地出让毛收益最大化，地方政府通过限制土地供给量，造成两者相互博弈的结果表现为土地价格的提高。马崇明②提出，土地价格是房地产开发成本中最主要的一部分，在市场繁荣过程中有不断扩大的趋势，即使劳动力、水泥、钢铁等建设成本短期内升幅不大，但由于土地供给的弹性不足会导致市场繁荣与衰退期内有较大的起伏，土地价格一旦形成也会在一定时期形成价格粘性，从而影响人们对未来的预期.
⑶、实物地租转嫁。房地产业的发展可增加地方政府税收，同时也会带来地方政府财政支出的增加，包括对环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出及各种公共设施的支出等。地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标，不愿承担由房地产开发而带来的外部性，只有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下，开发商才愿意接受这种成本分摊。
二. 地方政府对城市建设带来的隐性影响.
城市新的建设能给房地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等.张鸿俊③认为,地方政府能够为房地产开发创造良好的外部发展环境。房地产开发能否成功与城市公共设施配套程度的高低密切相关。地方政府在已经推出或即将推出的房地产地块周边兴建与之相配套的公共设施，以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。
崔光胜，莫光财④提出,中国的城市化步入快速推进的重要时期，地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加。
祁泉淞⑤认为, 通过城市建设干预房地产市场。地方政府对政绩的追求，会使其通过对公共资源的掌握和决策权力，上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程，则为房地产市场提供了大量的需求方。
三. 地方政府实施的各种利好政策对房地产市场的有效刺激.
王浩倩⑥提出, 中国的房地产市场发展到目前，仍然是一个半市场化的市场。只有本应该作为市场秩序维护者的政府，由于直接参与了市场的利益分配，采取各种措施推高房地产价格，才使其一路高涨，难以抑制。
朱文生⑦认为, 地方政府有以下几个政策方面的作用机制:(1)异化土地储备制，从源头制造房地产泡沫一些地方政府实施“非饱和供应，保持卖方市场”的土地供给政策，同时，通过核定基准地价、招拍挂等方式控制及抬高土地价格。这样，异化的土地储备制成为从源头制造房地产泡沫的最基本方法;(2)住房公共品供给,一些地方政府无视国家在完善住房保障制度上的努力，一味强调住房“市场化”。由于经济适用房会使原本;(3)竭力扩大辖区内房地产需求，些地方政府大搞城市拆迁，加大当地房地产供求缺，以此拉高房价.引入外部富人需求，攫取更高的保留价格准备购买商品房的消费者分流.
莫光财,陈照琳⑧在房地产市场升温的过程中．除了存在市场这只“无形之手”的基本作用外．地方政府这只“有形之手” 更是“功不可没”。由于在贯彻落实中央宏观调控政策和规范房地产市场秩序方面的重要职能，地方政府成为推动房地产升温．拉动房价非正常上涨的首要因素。
1.3 研究目的和方法
1.3 .1 研究目的
由于地方政府影响房地产价格的机理既涉及到了地方政府对土地市场全面控制方面,也涉及到了城市建设、各种利好政策刺激等方面，产生的影响越来越受到社会的关注。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理,对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义. 本课题通过全面、系统的研究，探寻地方政府影响房地产价格深层次原因,为在源头上尽量有效减少地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考。【房地产法论文】
1.3 .1 研究方法
本课题的研究方法为：（1）重视系统分析。以系统科学的思想为指导来分析地方政府影响房地产价
格的因素, 并研究影响因素间的内在联系, 确定其相互之间的重要度。（2）重视案例研究。从国内地方政府在城市房地产开发建设中渗入影响的案例中, 发现问题、分析问题, 归纳和总结出具有共性的东西。
（3）理论和实践相结合。将研究工作与具体实际相结合, 进行实证研究, 在实践中丰富和完善, 研究出具有科学性和实用性的成果，得出自己的结论。
1.4 研究内容
1，从地方政府影响房地产价格原因形成阶段可分为房地产开发用地出让原因和房地产开发用地使用环境原因。用地出让原因涉及地方政府的土地征购、土地出让定价、实物地租转嫁等问题，用地使用环境原因有房地产开发的外部发展环境、城市新综合开发建设干预等问题。【房地产法论文】
2， 体案例为背景，通过对案例的深度分析，说明影响房地产价格原因的持续性、多样性和共同作用的关
系。提出影响房地产价格原因不能只看所有原因的表面现象而忽视其内部更隐性的因素。
3，对房地产开发用地使用环境的原因从综合角度论证地方政府在房地产开发整个过程中其影响策略的特殊性和复杂性，但同时其又具有可预防性。从地方政府在房地产开发用地使用环境中所扮演的角色的角度，阐述做为城市主宰的地方政府，如何表性和隐性造成房地产价格受其影响的原因。
4，进一步探求相关文件对限制地方政府影响房地产市场的相关措施及其深层背景。
1.5 技术路线
第二章 相关研究理论知识章
对于地方政府有形无形影响房地产价格的问题,其实许多专家学者都作过深入的研究和探讨.国内专家学者对地方政府影响房地产价格的机理各个方向的研究，从结果上来说,无论何种研究，影响机理大都涉及到了上述已经说过的3个方面：土地市场全面控制、城市建设、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体-地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。这些影响机理的研究也大都围绕着这3个方面展开。
比如,学者伍德业、刘红①认为土地征购使得地方政府可以从房地产市场中获得非常大的收益,他们认为: 土地出让的市场价格往往达到补偿价格的几倍乃至10倍以上,由于集体产权人的缺失，农民集体始终处于征购谈判的劣势地位，仅能获得较低的土地补偿,由于溢价出让土地的收益分配目前没有成熟的制度规定，作为土地出让执行者的地方政府实际获得了由于城市增长带来的大部分土地增值收益①。这些论述，充分体现出学者对于土地市场研究的敏感性,他们这也从另一个方面说明,目前长江三角洲地区,特别是上海、杭州等城市土地征购、定价等政府行为，已经直接或间接的形成了明显结果：为城市增长带来的大部分土地增值收益。伍德业、刘红还在文中提出：地方政府对土地出让的绝对垄断，使地方政府有条件将房地产开发的负外部性转嫁给开发商，地方政府努力寻求将财政性支出范围内的基础设施建设负担转移给房地产开发商, 开发商总是以利润最大化为目标，不愿承担由房地产开发而带来的外部性，只
有在能将这种附加成本顺利转嫁给消费者的情况下①。笔者认为，说到这里，可以明确的肯定，伍德业、刘红认为他们把握了土地市场、实物转租的本质，那就是地方政府去主动影响房地产市场的最大原动力—低付出、高回报。其实这个观点，暂且不去论述它的长期可靠性，至少，学者们从侧面反映出，长江三角洲地区大部分较发达城市，地方政府已经无法避免这种市场操作模式了。因为它给地方政府财政上带来的利益是非常可观的。
还有一种社会观点，那就是地方政府对城市建设及改造带来的隐性影响。城市新的建设能给房地产市场带来巨大的潜在影响.能从根本上影响房地产的地段环境和群众生活配套等当然，目前学者，重点阐述地方政府新投入新城市建设居多，也就是大都认为新扩建、新发展的开发区和新区甚至是综合体，比较能最大限度刺激房地产市场（通过开发新区带动人气）。比如，前面提到过的学者张鸿俊③认为，房地产开发能否成功与城市公共设施配套程度的高低密切相关。地方政府在已经推出或即将推出的房地产地块周边兴建与之相配套的公共设施，以此推进市场发展已经成为城市房地产开发的有效措施之一。 而上面也提到过，崔光胜，莫光财④研究认为：地方政府以经营城市为理念，把推动城市化作为公共行政的重要内容，能够改善城市的居住环境和投资环境，促使房地产投资和其他投资增加。但同时他们又提出了这些问题的危害性：推动城市化要求地方政府加大强制拆迁和土地征用力度，使大量居民失去原有住所，产生大量被动性住房需求，进一步推动房地产市场升温。同时，地方政府对强制拆迁和土地征用的补偿过低，难以达到保障公民合法权益的标准，引起失地农民的不满和抗议，使公众与政府关系恶 化。
还有学者朱文生⑦认为
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