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2015房地产估价师:房地产经营与管理资料汇总考试试题
一、单项选择题（共27题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：0.95
B：0.99
C：1.01
D：1.05
E：工业用地的监测点评估价格
2、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理
B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法
C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等
D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
3、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
4、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是__。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．快速变现价值
D．投资价值
5、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
6、土地增值税的课税对象是。
A：无偿转让房地产所取得的土地增值额
B：赠与转让房地产所取得的土地增值额
C：继承转让房地产所取得的土地增值额
D：有偿转让房地产所取得的土地增值额
E：执行层的组织协调
7、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法__。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟合法
D．中位数法
8、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。
A．毛租金乘数法
B．潜在毛收入乘数法
C．有效毛收入乘数法
D．净收益乘数法
9、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
10、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
11、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
12、某房地产的土地面积为500 ㎡，土地价格为2 000元／㎡，建筑面积为1 000 ㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1 800元／㎡，市场上同类房地产的正常房地价格为2 500元㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低．【2006年考题】
A：200元／㎡
B：300元／㎡
C：700元／㎡
D：1 000元㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
14、房地产中介服务不包括房地产__。
A．咨询
B．经纪
C．价格评估
D．销售
15、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
16、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年
B．在5～6年之间
C．在6～7年之间
D．在7～8年之间
17、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。
A．相邻土地的权利界线
B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
18、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。 A：贴现债券
B：附息债券
C：抵押债券
D：浮动利率债券
E：执行层的组织协调
19、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》【房产权登记什么时候实施】
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。 A：40 ㎡
B：8 ㎡
C：16 ㎡
D：5 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
21、违章建筑是指。
A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71.84
B．74.47
C．75.23
D．80.00
23、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
24、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。
A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
25、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】
A：6 400元／㎡
B：6 800元／㎡
C：6 960元／㎡
D：7 600元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
26、影响房地产价格的环境因素不包括（）。
A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
27、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。
A：7．5％
B：8．3％
C：12．5％
D：16．7％
E：借款合同
二、多项选择题（共27题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）
1、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。
A：房地产供求结构
B：房地产投资结构
C：房地产数量结构
D：房地产总量结构
E：借款合同
2、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。
A：拖欠建设工程价款
B：已抵押担保的债权数额
C：房地产变卖处置费用
D：诉讼费用
E：其他法定优先受偿款
3、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是 A：出租率
B：基准收益率
C：成本利润率
D：财务杠杆比率
E：借款合同
4、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。 A：建设项目
B：单项工程
C：单位工程
D：分部工程
E：分项工程
5、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。
A．开发利润
B．销售收入
C．投资收益
（1）不动产的概念
不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权、如建筑物及土地上生长的植物。
我国规定不动产的类型有：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。最核心的是土地、最复杂的是房产。
不动产与动产的划分是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。
（2）不动产登记的概念和内容
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
登记的权利包括：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产登记的内容：
1.不动产的坐落、界址、空间界址、面积、用途等自然状况。
2.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利等变化等权属状况。
3.涉及不动产权利限制、提示的事项。
4.其他相关事项。
不动产登记的确是房地产税向存量环节征收的必要前提，但并不是充分必要条件。
2013年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。
2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
《不动产登记暂行条例》由国务院签发，于2015年3月1日起施行。
国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。
具体时间表为：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
不动产登记的作用：
（1）不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。
（2)为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。
（3）将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。
（4）建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。
（5）推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。
伴随着《不动产登记暂行条例》的出台，不动产登记对房地产市场的影响又成为热点话题。有人认为，不动产登记条例的实施，会逼出房叔、房姐，使以人查房落到实处；也有人认为会因此而导致房价应声而落；还有人认为，为房产税征收打下了基础。那么，不动产登记条例的实施到底会有什么作用呢？到底会触动谁的利益呢？
（3）不动产登记的步骤
原则：新申请办理的将不再是过去的“房本”，而是不动产权证书。另外，原有的房屋、土地等权利证书继续有效，遵循“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不用更换。
登记步骤：
应买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情况之一的，可由当事人单方（这里不是指一个人，当权利人为多人时应当有多人共同）申请：
1.尚未登记的不动产首次申请登记。
2.继承、接受遗赠取得不动产权利的。
3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。
4.权利人姓名、名称或者自然状态发生变化，申请变更登记的。
5.不动产灭世或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的。
6.申请更正登记或者异议登记的。
7.法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
（不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办理，法律另有规定的除外。）
（4）不动产数据库整合、权籍调查、业务登记、资料汇交
不动产数据库整合：
2015年5月国土资源部出台《不动产登记数据库整合建库技术规范（征求意见稿）》规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。
目标：
通过将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑。
任务：
1.对土地、房产、森林林木、海域等已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理和规范，形成符合相关技术标准的数据集。
2.依据不动产登记数据库标准通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。
农村土地承包经营权、草原所有权和使用权、取水权、探矿权、采矿权等数据整合另行规定。
不动产数据整合建库的步骤：
资料准备：（电子数据信息、纸质登记薄、电子化档案、技术规程等）
数据库设计：（空间数据库分层方案、数据库平台和地理信息平台、根据《不动产登记数据库标准》设计具体数据库表、建立数据字典）
制定实施方案和技术细则；
技术培训：（建库、质检等）
内容：
空间数据、非空间数据、不动产历史档案、逻辑关系
逻辑关联后阶段性成果：
1.土地登记数据集
2.房产登记数据集
3.林权登记数据集
4.海域登记数据集
数据整合后阶段性成果：
1.空间信息数据
2.不动产登记薄信息数据
3.不动产登记业务数据
最终成果：
1.不动产空间信息数据库
2.不动产登记电子登记薄
3.不动产登记历史档案数据库
4.不动产登记信息元数据
5.各类文档资料
权籍调查
2015年3月30日，国土资源部下发关于做好不动产权籍调查工作的通知。指出建立不动产权籍调查体系和工作机制的重要性，并下发《不动产权籍调查技术方案》，有效期为8年。
权籍调查的内容：
不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。
（一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。
（二）宗海信息。查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面积、构（建）筑物基本信息等内容。
（三）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。
（四）森林、林木信息。查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。
调查的基本方法：
1.不动产单元的设定和编码。
2.不动产权属调查。
3.不动产测量。
不动产单元编码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码和定着物代码构成。
谈房地产权统一登记制度
在现实工作中，争论已久的有关不动产登记的制度问题，成为人们关注的热点问题之一。本文拟从我国现行房地产登记历史渊源、现状以及存在的问题入手，对我国不动产权登记制度设计的若干问题做一浅析。
一、现行房地产登记制度的历史和现状
（一）我国房地产权登记的历史渊源
我国的房地产登记始于新中国成立初期，在接管原国民党政府地政局的基础上，组建了房、地合一的房地产管理局，在接管城市的同时开展了房地产的清查、登记和核发房地产权属证明的工作，实行以土地登记为核心、房地合一的产权统一登记制度。社会主义改造开始后，国家宣布土地收归国家和集体，建设需要的用地由国家无偿划拨提供，土地的产权管理逐步弱化，并一度中断。
我国关于房产、地产登记的立法起步于20世纪80年代中期。1986年《土地管理法》颁布实施，同年国家土地管理局设立，国家实行城乡土地的统一管理，重新建立了土地登记制度并日趋完善。1989年国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，规定了国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。由于职能划分的原因，《土地登记规则》仅规定了土地权利登记，没有规定房屋产权登记。1995年，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等的有关规定，国家土地管理局对《土地登记规则》作出修订，1996年2月1日起实施并延续至今。
房屋所有权的登记始于1986年城乡建设环境保护部的一个规范
性文件，即1986年2月15日印发的《关于城镇房地产产权登记、核发产权证工作的通知》，1987年4月21日城乡建设环境保护部发布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，对房屋所有权的登记进行了规定，没有涉及房屋他项权利的规定。1990年12月，建设部发布了《城市房屋所有权产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋所有权及他项权利的登记作出了规定。1994年，《城市房地产管理法》和《担保法》出台，对城市房地产的权属登记分别从管理的角度和抵押权登记的角度作出了规定。1997年，建设部制定发布《城市房屋权属管理办法》，对城市房屋的权属登记作了明确的规定，但仅涉及城市规划区范围内国有土地上的房屋权属登记，没有就其他房屋产权的登记作出规定。
（二）当前我国房地产登记发证的主要法律规定
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属管理办法》等十多部法律、行政法规、部门规章中的几十项条款对房地登记分别作出了详细的规定，其中同时涉及房、地登记问题及房地登记方式与房地产登记机构问题的是《城市房地产管理法》的第六十条的一般规定和第六十二条的特别规定。第六十条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书，向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用证书。”第六十二条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，政府可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法六十条的规定将房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证
书”。
各地在地方性的立法中，也对房地产登记问题作出了不同的规定，因大多数的省（市）房、地机构分设，大多规定房、地分别登记，如江苏、浙江、北京等地，少数省市规定统一登记，如：上海、重庆、广东、安徽等地。
（三）我国现行房地产登记发证的主要做法
1.房、地机构分设，规定房、地分别登记并实际执行。
目前，我国大多数省市自治区、地方行政主管部门分设，按照城市房地产管理法的六十条的一般规定，实行房、地分开登记发证。但是，近几年我国一些省市为体现便民高效的立法理念，做了广泛的讨论，经过调研、听证、省人大三次审议通过，对机构合一前提下的房、地统一登记做出了前瞻性的规定，设立一个专门的窗口，统一接受房、地登记申请，并明确了办理时限。这种做法实施三年来，房、地两个部门本着高效便民优质服务的精神，严格按照要求时限办结。特别是土地的登记发证，由于建立了较为完备的地理信息系统，推广和采用了预分割登记技术，将大量的技术性工作提前，房地产涉及的土地登记，已经做到立等可取。2002年，国土资源部在全国推广了土地分割登记技术，目前这项技术已在实际中应用并在全国范围内广泛采用。
2.机构合一，统一登记并实际执行。【房产权登记什么时候实施】
我国部分直辖市和特区，房、地管理部门机构合一，同时，通过地方法规定房、地产实行统一登记并实际实施。虽然机构合一，登记合一，但其中在登记的实质上仍有差异。一个登记机构，颁发统一的一个证，但实际上是“一本两证”，一个本子里分别登记土地、房
屋的产权状况，在技术上仍然是两条线，只是在发证形式上实现了合一。
深圳的情况有所不同。虽然也是机构合一、登记合一的模式，但在机构的设臵上，单设事业性质的住宅局，政府将房产权登记的职能交给国土局负责，在具体的登记方式上，采用了国际通行的不动产登记模式，房地产权证以土地登记为核心，房屋做为地上附着物登记，实施的效果较好。
3.房、地产机构分设，规定房地统一登记但并未实际执行。
在机构分设的情形下，通过地方性法规规定房地产统一登记，但由于实施过程中遇到的种种问题，而实际并未得到实施。如安徽省在实际操作中遇到多方面的问题，时至今日，“两证合一”的规定基本没有实施。因此，在实施过程中仍然延续两证分发的做法。
4.机构分设、规定合一，实际由房产部门负责统一登记的情形。 如广东省等十几个市（地区）为代表。由房管部门制发的“房地产权证”无法涵盖土地登记的内容，所谓的“房地产权证”实际还是“房屋所有权证”，同时城市之间还存在大量非房产用地，因此，在这些地方虽然房管部门负责“房地产权证”的登记发证，但土地使用证也同时发放。这种产权登记的状况，在实施过程中遇到了大量的问题，房、地双方都认为这一方式导致了产权管理的混乱，不具有操作性，弊大于利，均不认同。
5.机构合一，分别发证的情形。
如北京和广东的中山市为代表。北京的房地管理机构合一，但房产、土地两证分别发放的情形延续多年，2004年7月，为落实中央关于土地体制改革的精神，土地与房产部门正式分家，成为分设
的两个部门。
二、现行房地产登记存在的问题
（一）房地产权属登记的法律基础不统一
我国目前尚无一部规范不动产登记问题的专门法律，现行法律中虽然有不少关于不动产登记的相关规范，但都较为零散，涉及不动产登记的法律主要集中在土地和房产管理的法律、法规之中。由于我国立法工作的特点，这些法、法规中涉及不动产登记的规定难免出现相互冲突、相互矛盾、不合理的情形，一些规定在实际工作中缺乏可操作性，构成不动产登记中的不少问题。此外，由于没有系统的关于不动产登记的法律法规，某些领域的不动产，如农村的房屋，仅仅是在着手开展产权登记的试点，几乎是房屋产权登记中的一个盲点，在立法层面上来说，也是一个盲点。
（二）房地产权的登记形式、登记内容、登记机关不统一
由于房地产权属登记的法律规定不统一，使得我国房地产登记形式、登记内容、登记机关等问题都难以统一。这样必然出现由于登记效力不统一、登记程序不统一等问题带来的不动产产权在取得、保护、抵押、转让等过程中的一系列问题和混乱。
（三）房地产权登记城乡管理不统一
从土地产权管理方面来看，1986年《土地管理法》颁布实施以后，我国土地管理已实现了城乡统管，城乡土地的产权管理均由土地行政主管部门统一登记、管理。依据《土地管理法》及《土地登记规则》，由产权所在地的地方人民政府颁发相应的土地权利证书，城市土地为国有土地使用证，农村集体土地为农村集体土地所有证和农村集体土地使用证，此外还有土地他项权利证明，实现了土地产权管理
房屋登记办法实施细则（暂行）
第一章 总 则
第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律、法规、规章，结合武汉市实际情况，制定本细则。
第二条 本市行政区域范围内的房屋登记适用本细则。
第三条 武汉市国土资源和房产管理局（以下简称市国土房产局）负责全市范围内的房屋登记工作。
武汉市房地产登记发证中心、武汉市房地产交易管理中心和区房产管理局受市国土房产局委托，按规定的职责范围具体办理房屋登记工作。
第四条 本细则所规定房屋登记范围包括：
（一）本市行政区域内的国有土地、集体土地上的房屋；
（二）具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物。
第五条 房屋应当按照基本单元进行登记，并设定唯一的登记编码。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第六条 房屋登记簿是物权归属和内容的根据，全市建立统一的房屋登记簿（登记簿管理办法另行制定）。
第七条 从事房屋登记的人员应当按照规定经过统一培训，考核合格后方可上岗。
第二章 一般规定
第八条 房屋登记包括
（一）所有权登记
1、房屋所有权初始登记；
2、房屋所有权转移登记；
3、房屋所有权变更登记；
4、房屋所有权注销登记。
（二）抵押权登记
1、一般抵押权设立、变更、转移、注销登记；
2、最高额抵押权设立、变更、转移、确定、注销登记；
3、在建工程抵押权设立、变更、转移、注销登记。
（三）地役权登记
地役权设立、转移、变更、注销登记。
（四）预告登记
1、预购商品房预告登记设立、变更、注销登记；
2、预购商品房抵押权预告登记设立、变更、注销登记；
3、房屋所有权转移预告登记设立、变更、注销登记；
4、房屋抵押权预告登记设立、变更、注销登记。
（五）其他登记
1、更正登记；
2、异议登记及注销；
3、撤销登记 第九条 房屋登记程序一般包括: (一)申请； (二)收件受理；
(三)审核(初审、复审、审批)；
(四)校对记载于登记簿；
登记机构在登记登记完毕后，要根据登记簿的记载缮写证书向权利人发放房屋权属证书或登记证明，并立卷归档。
第十条 申请房屋登记，当事人应当向负责该房屋登记的登记机构提出书面申请。 当事人委托代理人申请登记的，代理人应当向登记机构提交当事人的身份证明、代理人身份证明和委托书。
未成年人由监护人向登记机构申请登记，监护人应当提交户籍身份证明、人民法院指定监护人的生效判决等证明监护人身份的材料；因处分房屋申请登记的，还应当提交为被监护人利益的书面保证。
第十一条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记，并提交按份共有或共同共有的书面协议或证明文件。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有份额变更申请登记的，应当由共有人共同申请。
第十二条 申请人申请房屋登记的应向登记机构提交有效的身份证明。
内地居民身份证明为《居民身份证》、《军官证》、《士兵证》、《护照》等。
港、澳特别行政区居民的身份证明为《特别行政区身份证》、《港澳同胞回乡证》、《港澳居民来往内地通行证》；台湾居民的身份证明为《身份证》、《台湾居民来往大陆通行证》。 外国人身份证明为《护照》。
境内企业申请登记的，应向登记机构提交《营业执照》；机关、事业、社团等法人单位或其他组织申请登记的，应向登记机构提交《组织机构代码证》、《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》；外国企业驻国内机构申请登记的，应当向登记机构提交代表机构登记证。
第十三条 有限责任公司、股份公司处分其房屋，应根据公司章程提交加盖公司印章的董事会或股东会有关决议。
国有独资公司、国有企业处分其管理的房屋应提交国有资产监管部门同意的文件。 中外合资、合作经营企业及外商独资企业处分其房屋的须提交加盖申请单位印章的董事会决议通过的文件。
集体企业处分其房屋的应提交职工代表大会决议通过的文件。
合伙企业处分其房屋的应提交全体合伙人同意的书面文件。
第十四条 申请人应当向登记机构提交申请登记材料的原件；登记机构需留存复印件的，应当对复印件与原件的一致性进行核对，并在留存复印件上加盖核对无误专用章。 申请登记文件是外文的，应当同时提交经有涉外公证资格的公证处翻译的与原文内容相符的中文译本。
第十五条 有下列情形之一的，申请人应当办理公证手续：
（一）因房屋继承、受遗赠申请登记的，申请人应当提交继承权公证书；
（二）委托他人处分房屋，应当提交委托公证书；
（三）法律、法规规定的其他情形。【房产权登记什么时候实施】
第十六条 境外申请人委托他人办理申请房屋登记的，还应当按下列规定办理手续：
（一）境外申请人可向中国驻该国使领馆办理公证或者认证证明，当事人向当地公证人申办公证的，该公证书须经中国驻该国使领馆认证；
（二）境外申请人在与我国无外交关系的国家办理公证文书，须经与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使领馆认证，再交由中国驻该第三国使领馆认证；
（三）在香港、澳门申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）公司加章转递确认；
（四）台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证书的，须经湖北省公证协会核对。 第十七条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具收件凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
第十八条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，登记机构应根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
委托他人申请登记的，由代理人接受询问。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，询问结果与申请提交材料一致的可以受理。
第十九条 办理下列房屋登记时，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
登记机构实地查看时，应当由两名以上工作人员进行，拍照作好书面记录并由查看人员和申请人签章。
第二十条 登记机构应当对申请人申请登记的事项和提交的申请材料是否符合下列条件进行审查：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请人提交的房屋权属证书、登记证明是否真实、有效；
（三）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（四）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（五）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（六）不存在本细则规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本细则规定的其他不予登记的情形。
第二十二条 申请人可以在登记机构将登记事项记载于房屋权属登记簿前，撤回登记申请，申请时应当提交下列材料：
（一）撤回登记申请书（原件留存）；
（二）申请人身份证明（核对原件、复印件留存）；
（三）登记出具的收件凭证（原件留存）。
登记机构接到撤回登记申请后，应当查阅登记簿，申请事项已记载于登记簿的不予受理，并告知申请人；申请事项未记载于登记簿的，受理撤回登记申请，同时通知经办人停止办理,并将所收申请登记文件在三日内退还当事人。
当事人就撤回申请有争议的，登记机构可以中止登记程序，超过十五个工作日当事人未就撤回申请达成一致意见，或者未向法院、仲裁机关提起诉讼或仲裁的，登记机构继续登记程序。
第二十三条 登记机构依据登记簿的记载向权利人发放房屋权属证书和登记证明。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。登记证明包括预告登记证明、在建工程抵押登记证明、武汉市商品房权属证明书。
第二十四条 房屋权属证书、登记证明应当由房屋权利人领取，领证人应当提交身份证件和收件凭证，并签名或者盖章确认、注明领证日期。
代理领证的，代理领证人应当提交权利人身份证件、代理人身份证件、收件凭证和委托书。
如收件凭证丢失，还须提交收件凭证丢失，证书已领的具结书。
第二十五条 房屋权属证书、登记证明破损的，房屋权利人可以向登记机构申请换发。 第二十六条 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋权利人可以向登记机构申请补发。
申请人提交的申请文件齐备的，且登报的声明已满一个月可以补发，在补发的房屋权属证书或者登记证明上注“补发”字样，原房屋权属证书、登记证明作废。
集体土地范围内村民住房申请补证的，在补发房屋权属证书、登记证明前，登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告六个月。
第三章 国有土地范围内房屋登记
第一节 所有权登记
第二十七条 所有权登记，登记机构应自受理之日起30个工作日内将申请事项记载于登记簿或作出不予登记的决定。
第二十八条 办理房屋所有权初始登记时，登记机构在实地查看时应对房屋坐落、规划、竣工情况进行核对。
第二十九条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。房屋登记机构在房屋共有部分的登记簿记载属于全体业主共同所有，不颁发房屋权属证书。
房地产开发企业应明确本企业保留自有的房地产、用于销售的房地产、业主共有房地产和公益性公共服务设施的范围并提交规划、销售许可等证明材料。
第三十条 办理房屋转移登记时，登记机构除按第十八条询问外还就房屋是否有承租人、承租人是否放弃优先购买权等进行询问。
第三十一条 发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换； （三）赠与； （四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）法人或其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第三十二条 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，经抵押权人同意并告知受让人抵押情况后先办理转移登记，再办理抵押变更登记。
第三十三条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十四条 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 办理房屋灭失登记，实地查看时应查看房屋是否灭失。
第三十六条 经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据司法机关或行政机关提供的发生法律效力的文件办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，并书面通知当事人，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第二节 抵押权登记
第三十七条 登记机构应当自受理申请之日起10个工作日内将申请抵押登记事项记载于房屋登记簿或作出不予登记的决定。
第三十八条 债务人或者第三人有权处分的下列房屋可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）正在建造的建筑物；
（三）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十九条 下列房屋不得设定抵押：
（一）所有权、使用权不明或者有争议的房屋；
（二）用于学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等房屋；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房屋；
（五）被依法查封或者以其他形式限制的房屋；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他房屋。
第四十条 申请人提供的抵押合同应包括下列内容：
（一）被担保债权的种类和数额；
房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。
一
当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：
（一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。
（二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。
（三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、
菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。
〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证。1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知》（1988
年6月24日），《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作了规定。
在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国
家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，规范土地
登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体改委1995年1 月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，其中对土地使用权登记作了相应的规定
，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。1995年10月1 日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强农村集体土地管理，贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。
关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》，规定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的
凭证，实行两证合一。
二
一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。
从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。
（一）关于房地产权属登记机关
房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任，下设地方法务局、分局和办事处办理登记事务；〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后由地政局接收）；〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。（4）这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管
商品房产权登记办理流程
1、到三楼地税缴纳契税
2、到一楼建行缴纳物业维修基金（非住宅不缴）
3、到一楼测绘公司资料室调取房屋测绘图纸
4、到一楼咨询台取号
5、到二楼受理前台受理
6、转测绘公司配图科配图
7、转审核科审核登记
8、向市房管局送审报批
9、打印房屋权属证书
10、到二楼发证科领取房屋权属证书
商品房按揭贷款办理流程
1、到三楼地税局缴纳契税
2、到一楼咨询台取号
3、到二楼受理前台受理
4、转抵押科办理登记
5、到二楼抵押科前台领取按揭贷款登记证明
6、将按揭贷款登记证明等材料交贷款银行
商品房办理要件
1、权属登记申请书（2009年6月1日当天及以后签订商品房合同的需加盖开发商公章）
2、商品房销售合同三份（原件）
3、购房发票、产权人身份证明复印件（产权人本人到场申请验原件）
4、备案证明或产权证明书（原件），如是2006年85号以后（含85号）预售证的需提供商品房初始登记证，2005年8月1日后预售的房屋需提供商品房网上备案证明
5、房屋图纸（一楼测绘窗口调取）
6、缴纳房屋契税、物业维修基金（2002年11月1日后购买的商品住宅房）
7、特殊情况还需提供其他必要资料
《住宅经济学》期末论文
不动产登记制度对房地产市场发展的意义
土地资源管理1班 32012010138 杨琛
去年3月，国务院办公厅发布机构改革和职能转变任务分工的通知，“出台并实施不动产统一登记制度”被列入2014年完成的任务。我国对不动产的登记一直处于相当不成熟阶段，对各种不动产的记录都非常不完整。而近期出台的不动产登记制度，是一块难啃的骨头，对我国全部不动产一一进行登记，无疑会耗费大量的财力，人力，物力。房地产登记是不动产登记中重要的一部分，但如果顺利实施，将为我国对不动产的管理提供了良好的基础，更加规范房地产市场，促进其良好发展。
一、不动产登记主要目的
不动产登记的目的或者说主要功能并不是针对房地产市场调控，而是一个长效的制度性设计和政策改进。从一个更长阶段的市场影响看，不动产登记是有效保护产权人相关权利的基础，是进一步完善我国市场经济体系的重要举措。通过明确界定住房产权，并将其纳入法律保护框架，有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序，降低住房市场交易双方的产权风险。这对于活跃交易、降低交易成本是利好，对促进房地产市场平稳运行具有积极意义。
二、不动产登记制度对房地产市场的影响
1、为开证房产税奠定基础。
按照目前上海的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。房地产登记制度的实施，对人们造成的最直接影响就是房产税的开证。我国一直以来都在努力实现房产税的征收，但是不完整的房产登记成为房产税征收的最大阻碍。一旦不动产登记制度不断完善，既能对房产税提供良好的基础。房产税本身不是为了调控房地产市场及控制放假而产生，但是房产税的开证会增加人们持有房产的成本，影响百姓是否继续持有房产的决策，从而影响房地产市场上的供给量。税收变化的确会对短期市场价格产生冲击。不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍，如果将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显，从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲，条例公布的确是间接地增加了房价下行压力。
2、带动二手房市场的繁荣
不动产登记一定会对房价产生影响，但是不会在短期内立刻显现出来。很多人认为一旦不动产登记开始施行，将会促使一大批拥有多套房产的人进行抛售，从而拉低目前的
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