【www.gbppp.com--经典语录】
万科经营分析
生 学 号： 3100808062 生 姓 名： 张彦伟 业 班 级： 财务1002
2014 年 1月
学学专
摘要：随着社会主义市场经济的进一步发展和经济全球化进程的加快,企业间的竞争日益加剧。企业要在激烈的国际、国内市场竞争中生存和发展,必须有效利用各项经济资源,认真做好企业营运能力分析工作,不断提高营运能力。这对加强企业经营管理,提高企业的竞争能力,促进企业的长远发展具有重要意义。对企业经营能力分析与评价，是实现企业资源合理配置，保证企业持续经营的有效手段。
关键词：营运能力；万科企业；销售能力；
加入世界贸易组织后,我国将实行全方位的对外开放,经济将逐步融入世界经济的大循环和大竞争,为此,企业领导者必须全面、客观、辩证地分析加入世贸组织对我国企业管理产生的影响,积极应对经济全球化的挑战,充分利用各项经济资源,搞好企业营运能力评估,提高企业营运能力,企业营运能力体现着企业的综合实力，企业营运能力强，就会在激烈的市场竞争中取胜。从而推动我国企业管理的变革与创新。
研究企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。营运能力分析可评价企业资产营运的效率；可以发现企业在资产营运中存在的问题；营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。 一 企业经营分析的意义
1 有利于企业管理当局改善经营管理
（1）优化资产结构
资产结构即各类资产之间的比例关系。不同资产对企业经营具有不同影响，所以，不同性质、不同经营时期的企业各类资产的组成比例将有所不同。通过资产结构分析，可发现和揭示与企业经营性质、经营时期不相适应的结构比例，并及时加以调整，形成合理的资产结构。
（2）改善财务状况
企业在一定时点上的存量资产，是企业取得收益或利润的基础。然而，当企业的长期资产、固定资产占用资金过多或出现有问题资产、资产质量不高时，就会形成资金积压，以至
营运资金不足，从而使企业的短期投资人对企业财务状况产生不良的印象。因此，企业必须注重分析、改善资产结构，使资产保持足够的流动性，以赢得外界对企业的信心。特别是对于资产“泡沫”，或虚拟资产进行资产结构分析，摸清存量资产结构，并迅速处理有问题的资产，可以有效防止或消除资产经营风险。
（3） 加速资金周转
非流动资产只有伴随着产品(或商品)的销售才能形成销售收入，在资产总量一定的情况下，非流动资产和非商品资产所占的比重越大，企业所实现的周转价值越小，资金的周转速度也就越低。为此，企业必须通过资产结构分析，合理调整流动资产与其他资产的比例关系。 有助于投资者进行投资决策
2 企业营运能力分析有助于判断企业财务的安全性、资本的保全程度以及资产的收益能力，可用以进行相应的投资决策。一是企业的安全性与其资产结构密切相关，如果企业流动性强的资产所占的比重大，企业资产的变现能力强，企业一般不会遇到现金拮据的压力，企业的财务安全性较高。二是要保全所有者或股东的投入资本，除要求在资产的运用过程中，资产的净损失不得冲减资本金外，还要有高质量的资产作为其物质基础，否则资产周转价值不能实现，就无从谈及资本保全。而通过资产结构和资产管理效果分析，可以很好地判断资本的安全程度。三是企业的资产结构直接影响着企业的收益。企业存量资产的周转速度越快，实现收益的能力越强；存量资产中商品资产越多，实现的收益额也越大；商品资产中毛利额高的商品所占比重越高，取得的利润率就越高。良好的资产结构和资产管理效果预示着企业未来收益的能力。
二 企业经营分析的主要内容 1存货周转率的计算方法和分析
存货周转率是指企业在一定时期内存货占用资金可周转的次数，或存货每周转一次所需要的天数。它是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。存货周转率快,表示存货量适度,存货积压和价值损失的风险相对降低,存货所占资金使用效益高,企业变现能力和经营能力强。但存货周转率与企业生产经营周期有关。生产经营周期短,表示无需储备大量存货,故其存货周转率就会相对加速。因此，存货周转率指标有存货周转次数和存货周转天数两种形式： 存货周转次数=销售成本/平均存货
其中：平均存货＝(期初存货+期末有货)÷2
存货周转天数=计算期天数/存货周转次数=计算期天数×平均存货/销售成本
应当注意，存货周转次数和周转天数的实质是相同的。但是其评价标准却不问，存货周转次数是个正指标，因此，周转次数越多越好。（但过高的周转率也可能说明企业管理方面存在其他的一些问题）
2
图：1 万科集团销售成本率趋势分析图
由图：1可以看出万科集团的销售成本率呈先上升再下降，再上升的趋势。07-09的上升趋势明显，其原因是金融危机使得它的销售量下降，房价下降，从而是主营业务收入的增长幅度低于往年水平，同时它的销售成本的增长幅度高于往年；2010年的销售成本率有较大的下降幅度，其原因是加强了万科在成本控制和费用的管理上努力取得的成绩；2011年的增长幅度较小，不为明显。从上可以看出，万科的销售成本率控制的较为稳定，趋于0.60，但是还是较高，应加强销售和成本管理，降低销售成本。
3
图：2万科集团营运资金趋势图
由图：2可以看出万科企业五年内的营运资金均为正数，而且自2007-2011年的营运资金呈明显的上升趋势，07-08年因受美国金融危机的影响，中国的金融业也受到了影响，首当其冲的就是房地产市场，所以在这两年的营运资金的增长幅度较小，09-11年的增长幅度较大。这表明万科集团的短期债权人的安全边际逐年提高，而且11年相较于07年营运资金增长了175%，这说明随着企业营运资金增大，债权人无法获得清偿的风险较小。
总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是“人”的问题。就拿我国目前一些企业来说，内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍营体系的正常运转，尤其是在当今这个飞速发展的时代，错过一步就可能使企业在竞争中处于劣势。所以，要使营运能力体系得到良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的“墙”，再则就是在保持良好的营运能力的条件下，还要确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平。因此，一个良好的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺利进行。
财务报表分析课程论文
2014年万科企业股份有限公司
财务分析报告
学生姓名
学 号 12991052
系 别 经济管理系
专 业 物流管理
指导教师
2015年7月
目 录
一、公司概况................................................................................................................ 4
1.1公司简介（历史发展及经营范围） .................................................................... 4
1.2公司战略 .......................................................................................................... 5
二、行业分析................................................................................................................ 6
2.1万科地产：SWOT分析 .................................................................................... 6
2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法） ......................................................... 7
三、会计分析................................................................................................................ 8
3.1资产负债表分析 .............................................................................................. 8
3.1.1趋势分析 ................................................................................................ 8
3.1.2结构分析 ................................................................................................ 9
3.2利润表分析 .................................................................................................... 10
3.2.1销售收入和净利润趋势分析 .............................................................. 10
3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 .......................................... 11
3.3现金流量表分析 ............................................................................................ 11
3.3.1现金流量表增减变动分析 .................................................................. 12
3.3.2现金流量结构变动分析 ...................................................................... 12
四、财务比率分析...................................................................................................... 13
4.1偿债能力分析 ................................................................................................ 13
4.2营运能力分析 ................................................................................................ 15
4.2.1存货周转率 ........................................................................................ 16
4.2.2总资产周转率 .................................................................................... 16
4.2.3流动资产周转率 .................................................................................. 16
4.2.4固定资产周转率 .................................................................................. 16【万科经营状况,】
4.3盈利能力分析 ................................................................................................ 17
4.4发展能力分析 ................................................................................................ 20
4.5分析结论及建议 ............................................................................................ 21
4.5.1财务问题： .......................................................................................... 21
4.5.2改善建议 .............................................................................................. 21
五、总结与展望.......................................................................................................... 22
5.1总结 ................................................................................................................ 22
5.1.1公司综合分析 ...................................................................................... 22
5.1.2财务综合分析 ...................................................................................... 23
5.2未来展望 ........................................................................................................ 24
结束语.........................................................................................................................25
2014年万科企业股份有限公司
财务分析报告
摘 要
财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，
对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2014年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。
关键词：财务报表；地产行业；万科集团；
一、公司概况
1.1.1公司简介（历史发展及经营范围）
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代
码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十
余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。
1.1.2基本财务状况
注册资本：110.1亿
营业收入：1463.9亿（2014）
营业利润：249.8亿（2014年）
净利润：157.4亿（2014年）
公司市值：1056亿
1.2公司战略
1.2.1 战略定位
根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。认为万科集团所
采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发
挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。
1.2.2战略重点
根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与
原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”
1.2.3战略建议
随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。
只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。
万科集团环境分析报告
引言：
房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。
近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。
万科集团简介:
全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。
万科2013年在美国市场的举动主要是：在2月与铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。
1.万科外部环境分析
1.1政治环境分析
房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。整体来讲，国家对房地产的政策是经历了这样一个思路：扶持——抑制房价过快增长——打压房价。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
1.2经济环境分析
房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。
国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
1.3社会环境分析
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。
各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。
城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。
随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。
1.4技术环境分析
技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。
我国房地产行业经过20多年的快速发展，总体框架已经建立，技术体系正在集成。低碳建筑成为未来的发展趋势，房地产业数字化和住宅产业化正在形成和发展。
信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
住宅产业化采用工业化生产的方式来建造住宅，提高住宅的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效的提高了房地产建筑企业的竞争力。
我国城市用地矛盾日益突出，购房者住宅的品质的要求逐渐提高，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅品质和性能，成为我国房地产开发企业和建筑企业新的挑战。
2.房地产行业的分析
2.1行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。
2.1.1房地产市场存在着多个巨头
如万科集团、合生创展、保利地产、中海地产等。其中至2008年末万科在全国商品住宅市场的占有率为2.34%，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2.1.2行业增长程度
房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小.竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。
2.1.3高额固定成本
作为固定资产的房地产，耗资大，风险大，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。
2.1.4高的退出成本
房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的。
2.2潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。
2.2.1海外竞争加强
中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。
2.2.2产品差异化
房地产的性能风格差异化和品牌形象差异化明显，对市场竞争力有较大的影响。
2.2.3资本要求
房地企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，资本要求的限制使进入房地产业有一定的困难。
2.2.4政府政策
国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。
2.3替代品分析
严格来说，房地产作为商品而言几乎没有可以替代的产品，政府出台了各项政策，关注低收入家庭，并推出各类“政策保障房”，但市场中，商品房的地位仍不可动摇。但是，我们也必须认识到，商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：
2.3.1二手房市场的活跃
具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为上海住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。
2.3.2租房意识的兴起
年轻的消费者开始逐步转变观点，考虑到依然难以承受高昂的首付价格，越来越多消费者选择在市中心租房，在享受优越地段带来的居住舒适，同时避免了承担过重的房贷压力。
2.3.3消费观念的转变
居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。
2.3.4供应商议价能力分析
对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。
土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。
在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价
空间。
在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。
总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
2.3.5购买者议价能力分析
由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房
地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。 在未来一两年内，我国政府将继续严格控制房价过快上涨，调控政策会使购房者的观望情绪更加浓厚，房地产消费也将更加理性，购房者的议价能力将有所增强。但我国商品房在未来十年内仍将供不应求，房地产企业在房价的走势中仍会占主导地位。
3.万科内部环境分析
3.1企业组织结构
创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。
3.2企业人力资源
“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，万科尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境。
万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。
万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。
3.3企业财务状况
公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。
3.4企业文化现状
万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”，万科把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生”，万科企业文化案例为业界所推崇。
以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。【万科经营状况,】
4.环境综合分析—SWOT分析
4.1.自身优势分析
经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。
1) 中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。品牌知名度高，顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。
2) 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。
3) 万科集中采购装修部品 凸显规模效应--降低采购成本约10％，技术、环保指标高于行业标准。
4) 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
5) 公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4.2自身劣势分析
1) 土地储备不足，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
2) 重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。
3) 各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。
4) 与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
4.3面临机会分析
1) 世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。
2) 政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。
3) 中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
4) 万科获建设银行500亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度。而500亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作用。
5) 中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。
4.4潜在威胁分析
1) 政府管制的力度正在逐步加强。房地产开发企业所受到的政策制约已大大影响到企业的生产力和竞争力，而且持续的行业政策的变动还会使企业在今后或者更长一段时间内处于不利的发展地位。
2) 政府金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也在一定程度上(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。政府对土地供给的调控以及土地招拍挂的市场运作方式，增加了开发企业获取土地的难度，加大了开发企业的资金需求。
3) 市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。来自境外的房地产企业则通过各种方式，试图加入战局，使得原本激烈的竞争更趋白热化。
5.影响组织的关键性因素
万科集团盈利能力分析
第一节
盈利能力分析的目的与内容（略）
第二节 资本经营盈利能力因素分析
1.资本经营能力因素分析表
据上表对万科公司资本经营盈利能力进行分析如下： 分析对象=19.51%-20.89%=-1.38% 连环替代分析：
2012年：[6.47%+(6.47%-0.26%)*3.96]*（1-32.72%）=20.90%
第一次替代（总资产报酬率）：[5.87%+(5.87%-0.26%)*3.96]*（1-32.72%）=18.90% 第二次替代（负债利息率）：[5.87%+(5.87%-0.24%)*3.96]*（1-32.72%）=18.95% 第三次替代（杠杆比率）：[5.87%+(5.87%-0.24%)*3.99]*（1-32.72%）=19.06% 2013年：[5.87%+(5.87%-0.24%)*3.99]*（1-31.09%）=19.51% 总资产报酬率变动的影响为：18.90%-20.90%= -2% 负债利息率变动的影响为：18.95%-18.90%=+0.05% 资本结构变动的影响为：19.06%-18.95%=+0.11%
税率变动的影响为：19.51%-19.06%=+0.45%
可见，万科公司2013年净资产收益率比2012年降低1.38%，主要是由于总资产报酬率的降低引起的，总资产报酬率的贡献为-2%；其次，企业负债筹资成本降低对净资产收益率带来正面影响，使得其提高0.05%；负债与净资产比率的上升发挥了一定的财务杠杆作用，但由于比率变化较小，故作用不是很明显，使得净资产收益率仅上升0.11%；所得税税率的降低带来净资产收益率的提高，提高了0.45%。
2.现金流量指标对资本经营盈利能力的补充
由上表分析可知，万科公司的净资产现金回收率有一定程度的下降，说明公司的净资产收益率下降的同时，盈利质量也有所下降。
万科公司近两年盈利现金比率均小于1，说明利润中存在尚未实现的现金收入。2013年较2012年相比，盈利现金比率有所下降。从资产负债表中，我们可以看到万科的存货是比较多的，应收帐款的相对比率不是很多，在当今房地产行业，存货实际变现能力还是很强的，所以万科的现金比率逐年下滑是企业用于建造房产，开发土地，在一定的程度上淡薄了偿债风险。
3.资本经营盈利能力的行业分析
万科公司属于房地产行业，取2013年全国房地产综合排名前五名的公司，根据年报数据制得上表。
由上表可以看出，万科公司总资产规模位于第一位，但其净资产收益率并不是最高，说明其盈利能力与同行业大规模公司相比，优势不明显。
第三节 资产经营能力分析
注：利息支出按照财务费用计算。
平均总资产为当年年末和上年年末数值的平均值。
1. 资产经营盈利能力因素分析 分析对象=5.87%-6.47%=-0.60% 因素分析：
（1）总资产周转率变动的影响=（0.3157-0.3055)*21.18%=0.22% （2）销售息税前利润率的影响=（18.60%-21.18%)*0.3157=-0.81%
分析结果表明，万科2013年全部资产报酬率比上年降低了0.60%，主要是受销售息税前利润率的影响。使总资产报酬率下降2.58%，而总资产周转率的影响较小，仅有0.0101.所以接下来的分析重点为销售利润率。
息税前利润率=息税前利润率/营业总收入
万科13年的营业总收入增幅为31.33%，息税前利润率增幅为15.33%。因为息税前利润率的增幅小于营业收入增幅将近一半，导致销售前利润率出现减少情况。经查2013年万科合并利
润表，我们发现主要是因为万科在13年的成本费用由大幅增加，进而影响利润总额引起的。虽然利息支出也会有一定影响，但是因为占比较小，并不算重要项目。
成本我们从分地区看，万科收入和成本较12年都有增加，但是成本收入增加的幅度赶不上成本增加的幅度，这些对利润是不利的影响。其中以北京地区的销售情况最不乐观。而从分行业来看，万科房地产业也并不是很理想，唯有物业管理的经营状况表现乐观，再次验证万科的物业管理有着良好的盈利前景。虽然现在物业管理的营业收入占比不算很大，但是我们可以预期未来万科一定会在物业管理上下工夫。
此外，从利润表的水平分析中，万科13年的销售费用增加幅度达到26.45%。而销售费用变动的主要原因：一是品牌宣传推广费用有较大增长，较上年增长35.04%；销售代理费用及佣金也有大幅增长，较上年增长34.39%。这是因为，2013年房地产宏观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。此内容我们在利润表分析中有做详细说明，这里简要说明。
总的来说，万科成本的大幅增加在于它投资在宣传上和扩大规模所引起的。虽然目前来看，销售率润率不理想。但是从长远看，所带来的是好是坏
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