【www.gbppp.com--经典语录】
2015.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期；从拿地到交付
【最全】第一部分：龙湖标准工序与工期
一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期
1、龙湖投资决策
本阶段以获得土地信息为工作编制的
2、土地购买
本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地
本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件
本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
二、报建阶段标准工序及工期
重点提示：
增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方
案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建
本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方
案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建
本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
2014.龙湖.恒大.万科三巨头标准工序与工期；从拿地到交付【最全】
完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......
第一部分：龙湖标准工序与工期
一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期
1、龙湖投资决策
本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点
2、土地购买
本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地
本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件
本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
二、报建阶段标准工序及工期
重点提示：
增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建
本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建
本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建
本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期【万科拿地,】
1、开发预案阶段
龙源期刊网 .cn
看万科、中海如何科学拿地
作者：刘策
来源：《中国房地产·市场版》2015年第05期
在房地产开发链条之中，拿地是首要也是风险最高的工作环节。不少企业在快速扩张、高歌猛进的过程中由于地块投资失误从而导致一蹶不振，错失发展良机，成为昨日黄花，这样的例子比比皆是，令人扼腕叹息。那如何规避拿地风险，为企业发展保驾护航，快马加鞭呢？ 本文针对行业龙头万科、中海等标杆企业进行了横向对比分析和研究，研究发现，在拿地过程中，龙头企业不约而同的采取了“拿地连连看”的方式，从宏观到微观层层筛选，以此来规避投资风险，支撑企业持续健康发展。
一、看城市
在企业规模扩张的过程中，哪些城市应该进入哪些城市应该规避，这是首先需要回答的问题。城市选择直接影响投资效益和企业持续发展，因此，对企业如何评价和选择进入的城市等问题，需要根据企业自身实力和市场特点进行综合考虑。
为解决这个问题，龙头企业一般根据自身管理关注点开发一套能够评价和衡量城市房地产开发投资潜力的统计指标群，概括而言可以从城市可进入性、市场成长性和市场风险程度三个方面着手分析。
1.城市可进入性
首先，企业在调查城市社会发展和房地产市场的基础上，结合自身实力，评估市场的进入门槛，判断企业能否进入该市场。城市房地产市场的可进入性主要可以从政策环境、社会经济环境以及资源的可获得性三个方面评估（见表1）。
通过上述指标，各个企业基本可以明确哪些城市是有自己发力空间的，比如北上广深这四大城市，土地市场异常激烈，总价和单价都很高，历来是龙头房企以及百亿军团的主战场，对于成长型房企来说除了旧改以外很难介入到这些土地资源的争夺中来。
而对于龙头企业来说，由于自身竞争实力强，考虑到三四线城市市场需求有限，城市库存压力较大，后期去化困难，同时售价较低利润微薄，目前也大部分伸缩阵线重返一二线城市。
2.市场成长性
其次，企业要评估房地产市场的成长性。城市房地产市场的成长性主要是由城市的房地产发展趋势和社会发展水平所决定的。成长性好的市场有助于企业深耕细作，进一步开拓和开发业务。如果市场的成长空间已经不大，那么企业进入该市场也会受到各方面的约束。可以从房
观点地产网讯：3月7日，万科业绩发布会在深圳召开。万科总裁郁亮现场表示，万科会继续强调做主流需求地，买地不会按照一、二、三、四线城市的划分去区分。
在业绩介绍中，万科董秘谭华杰提到，万科拿地策略是快速周转，谨慎投资，不拿地王。
据其介绍，2013年万科新进入了泉州、常州、漳州三个城市圈内的周边城市，同时也进入了郑州和南宁两个城市。但由于土地市场偏热，万科去年拿地总量较少。
“我们一贯以来不主张太多的土地储备，我们认为两到三年的土地储备就是比较合理的水平”，谭华杰称，2013年底万科全部土地储备权益建筑面积是4495万平方米，保持在两到三年的开发水平。
其称，万科坚持快速周转策略，不囤地、不捂盘。其次是谨慎拿地，不拿地王，通过PIE模型综合评估地块的人口、产业和配套，聚焦主流市场地块。
对于三四线城市拿地风险的问题，万科总裁郁亮表示，“万科买的地是盖有人用的房子，我们会继续强调做主流需求地，不是按照一二、三四线城市去区分。”
郁亮称，在今年的拿地策略上，万科不会去区分城市等级，“万科在大家一窝蜂去三四线城市的时候也没放弃一二线城市的投资，现在大家都回到一二线城市的时候，万科同样还会关注三四线城市。”
房地产企业拿地策略
国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。
2006年，
7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。 9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。
10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。 11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。 而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。
自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。
19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。
一、中国式土地供应
1、土地市场化中的里程碑
1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。
1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。
同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。
1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。
2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。
2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。
政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。
在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。
2、企业拿地三招式
行政命令式。
政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。
资本市场。
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为：
A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。
这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。
B、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10%。
C、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 土地市场。
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。
回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。
二、PK：招标、拍卖、挂牌
招标。
招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。
在今年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。
而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。
挂牌。
土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。
它有以下三个优势：
1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；
2、是操作简便，便于开展；
3、是有利于土地有形市场的形成和运作。
拍卖。
“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。通过拍卖，真正使发展商在同一条起跑线上起跑。而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。
从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各执一词。
拍卖VS挂牌：究竟哪种方式更有利？
正方代表：
陈少湘：“对于开发商来说，通过招标拍卖挂牌的方式获得土地，大家都在同一个起跑线上，是公平的交易，而且以这种方式拿到的地，政府已经做好了前期工作，如规划、拆迁等，是可以直接建设的，不需要开发商一个部门一个部门地跑，缩短了建设周期。”
对于坊间所说的“拍卖抬升地价”的说法，国土资源部副部长李元认为：房价上涨过快，主要是土地供应量过少。
土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。
反方代表：
王石：“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”
部分业内人士认为，土地拍卖的结果之一是致使房价快速上升，因为土地拍卖方式在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。
土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。
挂牌和拍卖，究竟孰优孰劣，无法一言以蔽之。我们知道的是，2006年8月，深圳市国土资源和房产管理局首次以招标形式推出6幅居住用地。
招标的目的是为了控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。而拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。
在中国房地产市场发展的初级阶段，招挂拍同时并存，和谐共生，以适应市场发展阶段的实际情况，并促进房地产市场朝着良性健康的方向发展。在此条件下，发展商的土地储备及资金渠道将成为地产企业竞争的核心要素。
三、地产企业土地储备各不同
1、开发商拿地时的关注点
土地供应判断。
（1）土地有效存量：在建项目量、企业的土地储备量；
（2）土地潜在供应量：可转性质的工业用地、可拆迁的土地。
市场需求研究。
（1）市场现状：每年销售量、增长速度；
（2）市场潜力：潜在消费有多少、区域产品的同质化状况。
资金解决方案。
（1）当地融资渠道；【万科拿地,】
（2）基金偏好。
从发展商拿地时的关注点来看，已经开始全面关注城市、市场、客户及资金等与土地发展方向等息息相关的因素，拿地前期的研究工作也日趋缜密，将问题聚焦于土地价值判断，理性地根据土地价值进行决策。
2、土地价值判断的八个方面
作为专业拍卖师的中拍联主席陈少湘，对于土地的价值有自己的判断：拍卖前，我要花大量时间去考察拍卖的地块。因为每一宗土地都有不同的特点、不同的规划、不同的价值，这样更有助于掌握开发商的利益点和政府的投资回报要求。
在现场看完拍卖地块之后，还要细致了解周边的楼价、城市规划等，根据政府评估的地价估算出可能的成交价范围，将这一区间内所有的成交价格和相应的地价和发展商获得的利润空间熟稔于心。
作为专业的地产服务商，不仅要在土地价值进行判断上具备清醒的认识，更要站在发展商的角度来思考这个问题，从以下问题中体现自身的价值。
（1）发展商很大程度赚的是土地增值带来的利润；
（2）土地价值的升值空间要为发展商描绘出来；
（3）土地使用计划决定了项目的发展定位；
（4）对土地的优势要放大，劣势要找出解决办法；
（5）发展商关心的是能否推动政府的政绩；
（6）如何结合城市规划来看土地的升值空间；
（7）结合市场、客户的研究来提供产品的建议；
（8）对土地价格导致的产品的梯次变化进行说明。
目前中国房地产的利润关键在于土地的增值，而作为服务商，首先需要明确的目的便是使土地价值增值，并从城市的高度上审视项目，以获得政府的支持或是整合政府资源加以利用，从立意上占据有利地位。
其次需要对土地价值进行清晰的判断，包括对区域规划、周边环境、土地自身条件等条件，明确土地价值的优劣势，进而放大优势，弥补或改善不足，并根据现实条件和资金状况对土地的使用进行规划，对土地的使用进行方案设想。
最后则需对市场、客户进行深入研究，从市场竞争风险和客户需求容量的角度明确项目产品的发展方向，并通过客观条件及未来可能的提升空间对不同产品进行有梯次
的价格设定，对项目可能实现的经济效益和社会效益进行预判，为拿地提供科学合理的依据。
从国内主流的开发企业拿地前期的准备工作可以看出，对实现土地价值这一环节中，对前期的设计和终端客户的投入正逐步加大，中海、万科上百名的建筑师服务于整个集团的前期的设计，而万科的客户细分，对生命周期的研究，都无不显示中国的房地产开发企业正朝着专业化运作的方向发展，对于区域和城市，则更多根据企业自身战略和可持续发展的要求进行选择。
3、主流开发商土地储备状况
区域三分天下
一分：以长三角、珠三角、环渤海区域为主。
比如万科，2006年的全国战略布局是“3＋X”，即三大区域中心外，加上成都、武汉。
比如招商地产，其全国版图也是“3＋X”，除了相似的三大区域中心，包括重庆、苏州、南京、天津、漳州等城市。
二分：一线城市做商业，二线城市做住宅。
比如香港恒基等。
三分：以省域为战略，纵深发展。
比如河南建业，其公司定位就是专业化领袖型区域品牌地产开发商。 二线城市的繁荣
从以上主流开发商的战略版图可以看出，像武汉、成都、重庆、天津等这样的二线正越来越受到各方的青睐。究其原因，大概有这么4个：
1、经济充满活力，居民购买力迅速提高；
2、城市发展快，市场空间及前景广阔；
3、都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；
4、本地房地产业起步晚，市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势。
根据英联国际不动产分析，目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。
而更有专家预测，在未来20年内，二线城市的城市化率将增长到60%。 主流开发商的拿地之道
地产开发企业要拿地时考虑的因素是多方面的，归纳为外因与内因两大类别。 外因是指宏观政策及市场等，包括城市的未来土地供应量、土地供应方式、城市内旧城改造进展、房地产二级市场的发展趋势等，这些外因是导致土地价格上涨的重要因素；
内因是指拿地企业的整体发展战略，包括为企业持续开发进行土地储备、企业进入陌生区域撬动房价等。
土地是地产开发企业得以生存和壮大的根本，各企业也有自己不同的策略。 万科的拿地之道
万科123亿元拿地1小时后退地 融创等联手接盘
2016年10月11日08:07 证券日报
9月30日，北京发布楼市新政的同时，今年5月份拍出的全国总价地王有了新归属。
9月30日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告称，拟与浙江信达地产有限公司、融创房地产集团有限公司签订《关于浙江省杭州市杭政储出【2016】9号地块之项目投资合作协议》。
根据合作协议的约定，三方计划按一定的权益比例合作开发杭政储出
【2016】9号地块——浙江信达占50%，公司占10%，融创地产占40%。 值得关注的是，有业内人士称，在10天内，20多个城市发布限购、信贷从严性政策的背景下，地王的日子更难过了，这个“地铁上盖物业”项目能否按期完成现金回收目标已存不确定性。此外，信达这个今年斩获多幅地王的房企黑马，在新一轮调控政策打压下，能否安全运转也遭到质疑。 万科拿地一小时后退地
5月27日下午，万科-信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米竞得杭州滨江区奥体单元一宗起价62.86亿元的商住地块，造就了2016年全国总价地王，溢价率高达95.95%。
然而，该地成交一个小时后，万科就宣布退出该地块，对于退出原因，万科称此次价格超出了万科的预期。据市场传言称，万科本次授权价为110亿元。 而杭州市国土资源局公布的最后土地成交结果也显示，拿下“地王”的只有信达一家，万科已不在其列。此后，据说有多家房企向信达地产伸出橄榄枝，表示合作开发意愿。
当时有业内人士向《证券日报》记者表示，虽然是全国总价地王，但楼面价尚有可操作空间。因为该地块就在杭州奥体中心主体育场旁边，而G20峰会和亚运会相继花落杭州，这个奥体中心，就是两大国际盛会的主场所在。
不过，在20多个城市连发限购政策的背景下，地王是最等不起的，虽然联合开发能够摊薄风险，但压力仍在。
三家企业搭伙接盘
万科退出后，信达与杭州第二大开发商滨江集团和融创达成合作意向。 9与30日，滨江集团发布另一公告称，在上述合作协议约定的交易完成后，滨江集团及融创地产将分别直接持有杭州东睦投资管理有限公司20%和80%的股权；同时，滨江集团将通过东睦公司间接持有信达奥体10%的股权。而信达奥体为杭政储出【2016】9号地块的开发主体。
据公告披露，滨江集团将按持股比例向东睦公司提供不超过14亿元的财务资助，该等财务资助款主要用于支付杭政储出【2016】9号地块的土地出让金（及契税）及其他相关费用。融创地产将按持股比例以同等条件提供不超过56亿元的财务资助。
据公开资料显示，信达首次闯入杭州拿下的南星地王同样也是与滨江合作。按照相关消息显示，双方合作的模式是联合入股，其中滨江占股20%，团队共同组建。
值得注意的是，业内对于信达今年在土地市场的迅猛出击颇为担忧，有母公司中国信达(2.9, 0.01, 0.35%)资产管理股份有限公司的强大资本背书，信达在上海、深圳、广州、合肥、杭州等城市频频出手造就“地王”。
据信达地产2016年中报显示，截至2016年6月底，信贷地产持有待开发面积225万平方米，规划计容建筑面积430万平方米。信达地产表示， 在一些有经济活力、市场前景良好、库存压力较小的一线城市和部分自身实力较强的二线城市收获了项目，即是补充公司项目储备，优化了土地储备和投资布局。
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/468608/
推荐访问:万科集团 万科城