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2012年工作总结
2012年已近尾声，回首这一年，虽然在工作中磕磕碰碰，有一时的挫折、有暂时的失败、有当下的不知所措，但总的来说应该是在前进中的。怀着饱满的工作热情，与上级领导及同事深入沟通和学习，先后从事雨滴广场项目的招商以及下半年开始的联荷广场项目的招商工作。现将自己这一年工作的收获与感悟做一个全面的总结，鞭策自己，再接再厉。
一、
1、 招商工作及进展 雨滴项目
从去年开始我们就一直在进行雨滴项目的招商，此项工作应该是上半年的重中之重。从刚开始的都可茶饮到后来的老板恋上鱼、鸿鲲楼三汁焖锅以及雨滴最后租出去的一个铺位谷香九号，能通过自己的努力将这些品牌引进到雨滴，心理还是挺开心的，虽然这些品牌都不算是目前市场上炙手可热的知名品牌，但是在丰富雨滴餐饮品类上还是略有帮助的。
从目前来看，老板恋上鱼的经营效益是几个品牌中最好的，铺位面积不到200㎡，三个月的营业收入在50万左右，此项数据中还不含其外部营销，如：团购的营销收入。虽然刚开始时我自己都不是很看好这个品牌，因为其铺位本身所在位置就不是很好，位于角落中，仅有一个小门头；紧邻时尚餐饮品牌九月天，但自身品牌却缺乏亮丽的装修；员工的服务意识还有待提高；在三楼一众品牌中其知名度最低，等等。但是目前看来，老板恋上鱼的市场接受度远超过我们的预期。我个人分析后认为：其主打菜品在口味上较为独特，在雨滴众多餐饮品牌中比较特殊，能在消费者心中留下较深印象；菜品的分量及价格也很占优势；由于
座位数较少，饭点时常常造成一位难求的现象，勾起食客兴趣。但如果从装修、服务、运营等角度看，该品牌目前还达不到雨滴的要求。
其次是轻餐饮品牌都可。虽然铺位很小，仅占16平米，但是从开业至今也有22万左右的收入。同样，该数据中不含团购等外部营销的收入。但是对方山东区域代理人曾表示目前的营销成绩尚不尽如人意，相较其他分店的业绩，雨滴店还有提升的空间。尤其是在办公室外送这一块，业绩还有待提高。
已开业的品牌中业绩一般的就属鸿鲲楼了，这个当时我最看好的品牌结果让我失望了。与其加盟商最开始接触时觉得她是个很有想法的经营者，也有相应的管理经验。在装修时发现的问题与她沟通，她也愿意听取我们的建议，做出相应的改进。某种程度上我认为鸿鲲楼比老板恋上鱼更上档次。但是与老板恋上鱼同期开业，至今其营业收入只有老板恋上鱼的一半多。让我有点失望。我也同样分析了下原因。首先，餐饮品牌味道是首选，此家鸿鲲楼的菜品口味没有遗传到总店的精髓，较为一般，并没有出彩之处，顾客吃过一次之后很难有吃第二次的冲动。虽然其标榜焖锅为健康餐饮，但是没有好的味道再健康也没有多少回头客；其次菜量及价格是其软肋。相同的价格在别家可以吃的很好，吃的很饱，所以选择鸿鲲楼的可能性就相应的减少了。与对方沟通过此问题，她却坚持餐饮要做出文化内涵，要将焖锅的饮食文化做出小资情调，要区别于普通鲁菜的分量。其实我很赞同在餐饮品牌中注入某些文化因素，这样对于自身品牌的推广也是有好处的。但是对方的执着却与市场实际走向相逆，实则为丢西瓜捡芝麻之举。也许对方再过一段时间就发现她的坚持有所偏差。如果还是执迷不悟，那么可能我们就需要重新筛选品牌了。毕竟雨滴的整体品牌效益更为重要。
目前仅剩下谷香九号尚未开业。说实话我挺忐忑的，毕竟对方济南的首家店
铺也尚未正式营业，仅能从对方的简介中了解北京几家分店的运营状况。有些餐饮品牌在异地连锁时可能会或多或少因为某些因素遇到水土不服的状况，希望谷香能尽量避免这种情况的发生，即使遇到水土不服的状况，我们也要及时予以提醒、帮助、扶持。
通过了解雨滴各品牌目前的经营状况，我也略微总结了一下。品牌的核心是产品，只有产品优秀，顾客才会对这个品牌保持长期的消费意愿，才会不断来消费。雨滴有些经营不佳的餐饮品牌，其产品质量呈日益下降的趋势，与消费者的口味、饮食习惯也存在很大的距离，消费者的新鲜感过后，难以引起再次消费的意愿，顾客就会逐渐减少。同时有些餐饮品牌分为直营和加盟两种形式。如果以加盟的形式参与，总公司就只收取加盟费，对前期的开业进行培训后就撒手不管，加盟者抱着想当然的态度想怎么做就怎么做，那么难免会出现维护品牌意识淡漠或者说对品牌的忠诚度不够、管理不到位、经营理念走样等现象，产品质量难以保证。餐饮品牌要扎根市场，一定要树立坚持的信念。遇到困难，要学会变通，在保持原有特色基础上，实行错位竞争，做足特色，要根据市场变化及服务对象的消费习惯、口味、喜好等特点，设计一些新的饮食品种，不断推陈出新，才能良性发展。
2、 联荷项目
下半年开始逐步接手联荷项目的招商工作。前期通过数次市调，我们了解了北京、上海、沈阳等数个知名购物中心的招商状况，不仅开阔了自身的招商眼界，增加了品牌认知度、熟识度，同时就部分购物中心的业态组合、品牌落位、布局规划、推广活动等做了详细的分析，拟出了图文并茂的市调报告供联荷广场参考。根据联荷广场自身的定位及特殊性，与招商部的同事经过数次分析讨论，做出来
联荷广场初步的品牌落位图。根据品牌布局图，我们联系相应品牌的开发负责人至项目现场，并做相应的推荐。同时，与李莎一起合作出联荷广场的项目推荐PPT。区别于推广部的招商手册，项目推荐PPT更有针对性，所出具的数据更加详细，介绍的内容更有侧重点，能让推荐品牌更多地了解联荷广场的自身及周边的状况，更迅速地看到本品牌的契合点。
目前主要进行中的是服饰、餐饮、娱乐品牌的甄选及洽谈。服饰类接洽的品牌包括：百丽旗下的耐克、阿迪、新百伦、李维斯、百丽、天美意、TATA等；绫志公司旗下ONLY、VERO MODA、JACK JONES、SELECTED等；依恋及其副牌；拉夏贝尔及其副牌、HOPERISE、太平鸟、自然元素、淑女屋、MOTIV、集迦、HONEYS、GXG、ZARA及其副牌等；餐饮类接洽的品牌包括：必胜客、小肥羊、大食代美食广场、DOZO料理、本家料理、闫府私房菜、玲珑泰等；娱乐品牌包括：好乐星KTV、好乐迪KTV、香港帝一麦、幸福时光、汤姆熊等；以及其他品牌包括：竹叶青、毫厘眼镜等。因为处于年底，不少品牌今年都已暂停开发拓展计划，很多品牌的正式敲定可能需要到年后了，年前我们就需要做好铺垫，以便来年能更好地开展工作。
3、 日常工作
更新有关的租户信息表格；做好周例会前的总结计划报表；制作已确定签订品牌的各类合同，并跟进保证金的到位；协助物业部做好铺位交付、进场装修、消防报验等事宜；协助推广部做好前期的推广工作；协助商管部收纳当季度的租金；等等。
二、
1、 存在问题 业务
目前在招商工作方面，虽然能独立去洽谈一些较为知名的品牌，做到详细的推荐，良好的沟通，但是在整体进程的把握上还是略欠火候。什么时候该放，什么时候该收我还是拿捏不准，需要领导的及时提醒。租金的洽谈还是需要请示领导，自己心里并没有确切的定位，不知道某些品牌谈这个价格是否合适。简言之就是自己对于项目的把握度欠佳。仅仅有洽谈技巧还是处于招商的初级阶段，接下来的成长还有的努力！同时一些办公技巧也略有欠缺，比如：无法熟练地用CAD软件改图，每次需要更改铺位信息时都需要麻烦推广部的同事；PPT技巧也欠缺，即使有想法，没有好的PPT展示也不可，所以在制作联荷项目推荐PPT时需要李莎的帮助才完成。这些都是需要自己慢慢积累、熟练运用才可以。
2、 态度
雨滴招商的后期有过一段迷惘期，除了对于引进的品牌没有好好思考，盲目引进外，工作的态度有时还不够积极主动，只是在完成分内的工作，并没有做到主动去思考，去挖掘探索，浮于表面的应付行为较多。就像领导之前说的，如果继续这般工作的话，那也许10年之后我将仍旧是个招商代表，而不能提升自己。因此做事之前要仔细想想，多预想一些可能出现的情况及应对策略，事后也思考一下这事做的对不对，完善不完善，还有没有什么地方没有考虑周全，下次再出现这种情况我应该怎么做。总之，不会思考就没有进步，没有进步就等于退步。
三、 来年计划
1、招商计划
明年的工作重心就是联荷广场项目，目前跟进联系的品牌不算少，但是签约确定进驻的还没有，需要优先考虑定下一两家大型的主力店，只有主力店定下之后才能确定其他品牌的落位，具体的租金、租期、扣点等都需要自己好好斟酌拿
篇一：商场招商部年终总结
商场
招商部年终总结 -总结
[] 篇一：百货商
场招商 招商是一个商场成立之后要面对的一项重要工作，。
招商人员首先要具
备良好的心理素质和知识。对于商场的要做详细的了解。在招商过程中可
能会遇到许多事先
没有准备的问题，要灵活变通，把客户的利益放在第一位。招商是以双赢
为目的的。如果其
中一方没有利益，他不会决定要投资，只有双方都有利益，才可能谈成。 招商谈判过
程中，要有充分的，要有底气。如果客户提出质疑，要耐心详细的讲解客户的疑
问，给客户当地的
消费群体和市场目前的占有份额，和我们商场的优点和前景给客户树立起
对我们商场的信心。
尽量不要和客户正面争论一个问题，可以用变通的说法争取客户的认同。
有的客户会不间断
的来商场实地查看，要用耐心和客户沟通，并加以引导要让客户清楚的知
道，他如果来我们
商场投资会给他带来多大的利益。 在谈判过程中，对方反应充
分了解对方的心理
需求。不要一次性的给他太多的余地，针对他的需求只提供几个不一样的
位置或者不同的面
积给他让他在几个之间做一个选择。要适时的让对方知道他所选择的这个
位置同时几个客户
有意向。更加让他确定自己选择的正确性。 商场开业筹备的一
项重要工作是招商，
但绝不仅仅是招商。招商只是开业筹备工作的一项重要内容。在商场开
业筹备过程中，与
招商工作同等重要的还有市场定位、、组织建设、制度建设、工作流程设计、
员工、空间美陈、
二次商装、信息系统建设、企业文化建设、企业形象推广、制定、策略制
定等等。我们可以
一下，如果对商场没有一个明确的业态定位、市场定位、定位、客层定位，【购物中心招商年度工作总结】
我们知道招什么品
类的商品？招什么档次的商品？各品类和品种的比例结构是多少？如果对
商场没有一个科学
的卖场规划、合理的商品布局，我们招的品牌和商品放在哪个区位？不同
楼层和区域之间的
品种、品牌关系是什么？我们再想：如果没有一套现代的商业管理体系、
制度体系、流程设
计，我们又怎能保障招商、营销、管理 、运营和服务的呢？还有，即使招
商完成了，但卖场
如何美化？专柜如何？商品如何陈列？从基层营业员到中高层管理干部要
不要培训？开业的
庆典方案、方案要不要制定和？??等等，诸如此类问题，绝不仅仅是招
商的问题！
所以，我们说，商场的开业筹备工作，是一项系统工程，必须全面考
虑、统筹设计、系
统实施、整体保障。因此，要保证一个商场的成功招商和成功开业，一定
要做到以下几点：
一、进行充分的市场、准确的市场定位、合理的卖场布局；
二、建立现代的商
业组织体系、管理体系、制度体系和流程体系； 三、建立一支
有现代商业管理意
识、服务意识、有素、岗职明确的管理团队和基层员工队伍； 四、
成功的招进一批符
合业态定位、市场定位、客层定位的品牌和商品； 五、严格地
进行品牌专柜的设
计、装修和商品陈列，营造浓郁、现代的卖场氛围，美化卖场内部空间环
境和商场外观商业
环境； 六、建立一套适合现代商业管理、现代商业营销和现代
商业服务的商业
pos和mis系统； 七、建立一套现代商业文化体系、营销体系，
制定阶段性的系列
营销推广策略和开业促销方案。 只有这样，才能真正实现商场
的招商成功、开业
成功，也才能真正保障商场今后的运营、管理和服务。 篇二：
招商部工作总结
商百购物休闲广场招商部，于2006年7月中旬在商百开发商的筹
备下组建。隶属于
商百经营管理筹备处。现有编制3人，招商部经理一名，招商主管2名。
招商部自组建以来，
在公司和经管处领导下，主要开展了以下工作： 招商前期准备
工作： 1、深
入了解本物业结构和面临市场现状进行分析 2、对商丘本地
零售市场开展市场
调查 3、根据市调情况对本物业进行主体业态定位 4、
充分分析了本物业
结构和市场需要，确立了项目主体业态为销品茂形式的购物中心业态。
5、根据项目主体业
态进行业种分布和区域划分。确立了主力店加名品专业店的业种配置
6、根据项目业态定
位及业种配置制定了两套招商框架条款。 现阶段开展工作： 进入8月份，招商
部根据公司总经办制定的招商框架条款，展开实质性工作，在筹备中心领
导下开展框架条款
业主认可工作。召开了首次业主招商工作恳谈会，招商部人员负责的通知
和现场持续的维护。并收集了业主对招商工作的意见、建议并进行了有效的解答，使首次业
主招商洽谈会顺利
召开，并完成了到场业主对本框架条款的签字认可。目前签字率以达70%
以上，后续补签工
作正在积极有序的开展，为以后招商工作打下良好的基础。 8月
中旬，深入落实经
管公司的筹备工作，并制定完善招商部各职责，招商流程。通过岗位职责
和招商流程的制定，
对招商现场进行了部署。利用现有人力资源开展现场招商接待工作，除
了完成筹备中心领
导安排的日常性工作。招商部积极开展针对中央商场主力店招商目标信息
收集工作。根据信
息收集情况，迅速分析消化，并锁定目标，开展了首次外联工作。目标区
域为商丘周边地市
毫州盖胜祥，永城永煤集团下属公司先帅百货。重点展开了徐州方向的招
商。 根据首次
外联招商情况，有意向与本项目合作为徐州的新一佳。通过与其部联
系沟通，得知其有
在商丘拓展。8月15日徐州新一佳拓展部经理首次对本物业进行了实地考
察，现场参观了物
业，进行了拍照记录，并向公司领导提出了建议和入驻所需物业标准。 8月中旬根据徐州
新一佳和银座的沟通，公司负责人会同中央商场业主主要负责人，对上述
两家展开首轮接确
性谈判。并对其主力业态、经营情况，进行了实地考察了解。徐州新一佳
主力店拓展以大卖
场为主力店拓展，要求营业面积在1万平米以下，对于本物业提出租一层
中庭街和中央商场
一层、二层全部的合作意向并建议公司进行多业态组合。银座主力店拓展
以超市加百货的复
合型业态，作为其主力店拓展计划，营业面积1---2万平米，对本项目有
意全部承租，但是
其提出两个问题1、改造费用1500万，2、小业主问题。公司招商将银座
列为接洽第一目标，
新一佳列为第二目标。 8月份招商部按照总经办对以往主力店
招商目标不明确，
招商目标资源匮乏的现状和要求积极通过网络查询商丘周边地市大型零售
商，广泛收集他们
的拓展计划和开店信息，为下步招商储备商户资源便于主力店招商开展。
结合招商工作开展
发现本项目的招商有以下特点： 一、目标客户主次分明 首先是确定主力店，其作用主
要有四个：·· 一. 是有助于稳定整个项目的经营，
主力店占有整个项目一半左右的营
业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩
项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 二. 是知名的主力
店的入驻能够吸引
投资商的眼球，刺激未铺位的销售，以及对中小店群的招商。 三.
是主力店各自拥有
一定忠诚度的消费群体，这一优点可以项目在日后的营运中，能在保持一
定量客流的基础上
发挥更大的效用； 四.是主力店的进驻能够影响中小店的租金平，
提高项目整体租金
为下一项目打下基础. 其次是在确定了主力店之后，再确定中小
店群。其作用是按
业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消
费群的购物或消费
需求。 二、租金高低悬殊，租期长短不一 主力店投资
大，投资回收期长，
其租期要求一般需八年、十年，有的 长达十五年、。其租金
相对便宜的得多，
一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%~10%。由于本物业小业主较多
业主文化与实力掺
差不齐使主力店招商工作难度加大，但是成功经营的主力店最终是有利于
项目的可持续性发
展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增
租金。但是分块招
商是一项长期永续的工作对经营管理公司管理水平,经济实力要求较高,现
阶段公司不具备这
样的管理实力和精力,也不可能长期负担下去搞不好又会出现以前万隆的
状况. 三、招
商长 地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始
至项目全面营业，
它可分为主力店和中小店群二个招商阶段。由于主力店决定项目成败与否,
我们要先确定主力
店，并按其要求重新规划设计业态布局、改造相适应商业设施，但这样招
商落地周期较长；
而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可
使主力店群确定之
后才正式进行，当然项目在主力店招商期间可进行各类中小店的招商咨询
登记工作。 四、
招商难度大 招商的难度大主要原因在于如下四个方面：
一.是项目已建设
完工， 主力店对项目中央商场的现有面积和情况不满意后期改造费用较大，
二.主力商家从项
目谈判到装修落位周期太长影响中小店群的入驻。 三.功能分区的
招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务
经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助。而一旦某一类商店或服务
机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽，特别是能够吸引人气的各类主力精品店.餐饮
店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。 四.是项目
较低的宣传费用造成项目在商业圈里知名度较低，加上经管公司缺乏，使招商难度进一步提
高。 五．主力店招商困难重重项目招商最佳时机已过，需要尽快展开全方位招商工
作。 五、招商技术要求高 招商技术要求高主要表现在四个方面：
一.是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商
品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识；掌握市场
学、经济学、管理学中的一些基本原理；了解、消费、产品、销售等相关的法律法规。 二.
是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用
一些技巧，如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等；在招商前期，主力店的招商工作异
常艰难，要在了解招商目标之后制定出吸引其入驻的条件和谈判策略，并争取同时分别与不
同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。 三.是需具备较强的评估能力。对租户的评
估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、
营业额及其增长率、状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户
决策提供科学的数据及。 四.是需合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到
资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合招商内容的要求，并围绕项目的市场定位、功【购物中心招商年度工作总结】
能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。 根据上述分析制定下步工作计划： 一. 八月中旬完成招商项目业态定位： 整体定位为购物中心，内含超市主力店，百货主力店，专业主力店。 二.八月底完
成项目招商基本原则制定： 第一基本原则：行业态设计和招商工作，后进行规划设
计。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统
一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中
招商部年底总结报告
尊敬的各位领导、同事们：
大家好！光阴如梭，匆匆而过。我来到***转眼快一年了，在这一年中我认真履行职责，在公司领导的信任和同事们的帮助下，我很快适应了新环境。通过了解，不断地学习该行业的知识，拓展自己的视野，总结经验，总结自己，加强自身思想修养，努力提高个人综合素质，怀着饱满的工作热情，与领导及各部门同事深入沟通学习，着重负责“***”项目的一系列招商，从项目定位、广告宣传到签订房屋租赁合同这是非常重要的过程，非常感谢各位同事在这一年当中对我的帮助和配合，现将自己这一年工作收获与感悟做一个全面的总结，鞭策自己，再接再励！
一、招商项目及销售工作
***项目从*年*月至今，所经历的整个项目招商的筹备及签订各项合同，我部门严格按照招商流程及领导安排的各项任务积极落实，把计划落实到每日、每周，把控招商中的各个环节，从招商前期的市场调查及制定招商策略方案，在项目定位时始终不忘：“人无我有，人有我精”的原则。现已顺利完成***出租率100%。市场调查、项目定位、广告宣传、来电及现场来访洽谈（对周边各大购物区和临街商铺的商户走访调查，形成有效的商户资料和回访记录，招商部接待来访商家的同时，对商家做出有效的引导和正确的选铺方案）。招商一年中来电客户达*位，现场接待客户*位。在招商过程中，我部门始终
坚持宁缺毋滥，引进特色商户的招商理念，在领导的带领各部门的配合下，工作有条不紊的顺利进行，也有了新的突破，更加明确了自身的发展方向和不足之处。在以后的工作中我会更加努力做好本职工作，并为公司创造更大的价值和更多的财富。
二、招商洽谈主要商家
通过对***的考察，最终与***签订门面房租赁合同；相继与***品牌签订租赁合同。***成功入驻购物中心的*楼。我商务中心已顺利招商、引进*家具有不同特色的美食商铺。我商务中心已出租面积为*平方米，共收*%的定金* 万元，剩余租金*万元，签订合同共为*份，其中包括零售、服饰、餐饮、金融等行业，不断地了解市场新的动态和经营模式以及竞争对手。
三、***项目
目前我部门主要进行***项目的火爆招商，总面积为*平方米。通过积极地市场调查、定位，分户招商以男装、女装、内衣、饰品、美甲、化妆、美容等为主，或整体出租。现已有***电话来访者了解招商详情，我部门也接待十余名客户陪同其选铺、定铺。
四、工作中存在的不足之处
1、提高自身的专业水平，多外出实践，多交传递正能量的朋友，多看关于招商的信息，做到触类旁通，不断为自己充电。为自己制定高目标高标准，锻炼自己拥有一颗强大的内心，激发自己的潜能力。
2、自身和团队的商户管理水平，在商户维护过程中可能有些不妥之处，在管理上需加强，做到条理化、清晰化。
3、公司内部团队合作意识需加强提高，相互取长补短，学习更多的工作经验，丰富行业经验。
五、2016年度工作计划及目标
1、完成其余商铺的出租，协助商户的进场装修和开业计划，完成与之相关的手续和办理。
2、***项目招商的任务完成，商铺的销售和签订合同并办理相关手续。
3、协助其它部门负责人做好***项目的管理和运营策划。最后，感谢公司各位领导及同事的帮助和支持，是大家的支持让我部门取得了这样的成绩。随着公司业务的不断增加、扩大、规范和完善后续工作将会更加繁重，要求也将提高，需掌握的知识更加广阔，为此，我部门将更加勤奋学习，提高自身各项素质和技能，适应公司的发展，用全部的激情创造价值，让公司充满生机和活力。
招商部：*** ***年*月*日
招商部工作总结
招商部，于2014年7筹备组建。隶属于。现有编制3人，招商部经理一名，招商主管2名。招商部自组建以来，在公司领导和经管处领导下，主要开展了以下工作：
招商前期准备工作：
1、深入了解本物业结构和面临市场现状进行分析
2、对襄阳本地零售市场开展市场调查
3、根据市调情况对本物业进行项目主体业态定位
4、充分分析了本物业结构和市场需要，确立了项目主体业态为shopping mall形式的购物中心业态。
5、根据项目主体业态进行业种分布和区域划分。确立了主力店加名品专业店的业种配置
6、根据项目业态定位及业种配置制定了两套招商框架条款。 现阶段开展工作：
招商部根据公司总经办制定的招商框架条款，展开实质性工作，在筹备中心领导下开展框架条款业主认可工作。召开了首次业主招商工作恳谈会，招商部人员负责会议的通知和现场持续的维护。并收集了业主对招商工作的意见、建议并进行了有效的解答，使首次业主招商洽谈会顺利召开，并完成了到场业主对本框架条款的签字认可。目前签字率以达70%以上，后续补签工作正在积极有序的开展，为以后招商工作打下良好的基础。
3月中旬，深入落实经管公司的筹备工作，并制定完善招商部各岗位职责，招商流程。通过岗位职责和招商流程的制定，对招商现场进行了部署。利用现有人力资源开展现场招商接待工作，除了完成筹备中心领导安排的日常性工作。招商部积极开展针对中央商场主力店招商目标信息收集工作。根据信息收集情况，迅速分析消化，并锁定目标，开展了首次外联工作。目标区域为商丘周边地市毫州盖胜祥，永城永煤集团下属公司先帅百货。重点展开了徐州方向的招商。
根据首次外联招商情况，有意向与本项目合作单位为徐州的新一佳。通过与其拓展部联系沟通，得知其有在商丘拓展计划。8月15日徐州新一佳拓展部经理首次对本物业进行了实地考察，现场参观了物业，进行了拍照记录，并向公司领导提出了建议和入驻所需物业标准。
8月中旬根据徐州新一佳和山东银座的沟通，公司负责人会同中央商场业主主要负责人，对上述两家展开首轮接确性谈判。并对其主力业态、经营情况，进行了实地考察了解。徐州新一佳主力店拓展以大卖场为主力店拓展，要求营业面积在1万平米以下，对于本物业提出租一层中庭街和中央商场一层、二层全部的合作意向并建议公司进行多业态组合。银座主力店拓展以超市加百货的复合型业态，作为其主力店拓展计划，营业面积1---2万平米，对本项目有意全部承租，但是其提出两个问题1、改造费用1500万，2、小业主问题。
公司招商将银座列为接洽第一目标，新一佳列为第二目标。 8月份招商部按照总经办对以往主力店招商目标不明确，招商目标资源匮乏的现状和要求积极通过网络查询商丘周边地市大型零售商，广泛收集他们的年度拓展计划和开店信息，为下步招商储备商户资源便于主力店招商开展。
结合招商工作开展发现本项目的招商有以下特点：
一、目标客户主次分明
首先是确定主力店，其作用主要有四个：
一. 是有助于稳定整个项目的经营，主力店占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。
二. 是知名的主力店的入驻能够吸引投资商的眼球，刺激未销售铺位的销售，以及对中小店群的招商。
三.是主力店各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用；
四.是主力店的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金表现为下一项目打下基础.
其次是在确定了主力店之后，再确定中小店群。其作用是按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。
二、租金高低悬殊，租期长短不一
主力店投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%~10%。由于本物业小业主较多业主文化与经济实力掺差不齐使主力店招商工作难度加大，但是成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。但是分块招商是一项长期永续的工作对经营管理公司管理水平,经济实力要求较高,现阶段公司不具备这样的管理实力和精力,也不可能长期负担下去搞不好又会出现以前万隆的状况.
三、招商时间长
地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店和中小店群二个招商阶段。由于主力店决定项目成败与否,我们要先确定主力店，并按其要求重新规划设计业态布局、改造相适应商业设施，但这样招商落地周期较长；而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目在主力店招商期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。
四、招商难度大
招商的难度大主要原因在于如下四个方面：
一.是项目已建设完工，主力店对项目中央商场的现有面积和情况不满意后期改造费用较大，
二.主力商家从项目谈判到装修落位周期太长影响中小店群的入驻。
三.功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助。而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力精品店.餐饮店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。
四.是项目较低的宣传费用造成项目在商业圈里知名度较低，加上经管公司缺乏经验，使招商难度进一步提高。
五．主力店招商困难重重项目招商最佳时机已过，需要尽快展开全方位招商工作。
五、招商技术要求高
招商技术要求高主要表现在四个方面：
一.是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识；掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理；了解租赁、消费、产品、销售等相关的法律法规。
近年来，沭阳县紧紧按照“苏北全面争第一、全省年年有进位”的工作定位，秉承“全方位、全领域、全激活”发展理念，更高举起“工业强县”大旗，全面做活“投资拉动”文章，坚持以科学发展观为指导，大力发展现代服务业，主动适应宏观调控政策，扎实推进经济结构调整和发展方式转变，服务业保持了平稳较快增长。
一、2016年全县服务业发展情况
（一）总体情况
1、总量保持较快增长。2016年，我县服务业预计实现增加值223、44亿元，比2016年增长12、2%，是2016年的3、3倍。预计实现社会消费品零售总额125、89亿元，增长16、2%。
2、拉动经济作用明显。2016年服务业增加值占GDP比重为39、9%，比2016年上升0、8个百分点。服务业的发展，使城镇居民收入大幅度增加。2016年，沭阳县城镇居民人均可支配收入预计达到19040元，比上年增长10、6%；人均消费支出预计达到14500元，增长10、8%。
3、行业结构不断完善。批发、零售、餐饮等传统服务业占GDP的比重逐渐下降，现代物流业、商务服务业、软件服务外包业等新兴服务业所占比重逐步上升。据资料预计，除批零、住餐等传统服务业和非营利性服务业以外的服务业逐渐成为拉动服务业增长的重要力量。
4、投资结构不断优化。不仅传统服务业投资保持了较高增长，信息、咨询和技术服务等行业投资也快速增长。
（二）服务业各产业发展情况
1、商贸流通行业经济实体在原有基础上迈上了新台阶。南京东路精品服饰一条街、金鼎商城女人街、中华路娱乐一条街、公园路文化用品一条街等一批特色商业街已经形成；大润发、上海华联、乐天玛特、香港久盛百货等商贸巨头和肯德基、亚诺咖啡以及各类国内外知名餐饮休闲连锁店纷纷落户沭阳，梦溪假日大酒店、汇峰大饭店、万豪国际大酒店等五星级酒店的建设，完善了我县的旅游公共设施，提升了沭阳的接待水平。中国·沭阳国际花木城、新城市广场、乐之地商业广场等项目正在推进；月星国际家居广场、三匹马商业广场、中央广场等项目基本完工，维也纳商业广场、蓝天国际商贸城已全面竣工投入运营。
通过完善规划引导、推动载体建设、搭建商务平台、发展连锁经营、规范市场秩序等措施，商贸流通行业得到迅速发展，目前全县拥有大型本土连锁经营超市10余家，年销售额超过30亿元；“万村千乡”农家店207家，乡镇覆盖率100%，年销售额达2、3亿元；全县建成交易市场142个，其中消费品市场122个，生产资料市场9个，生产要素市场（房地产开发）1个。
2、软件产业发展和软件产业园建设突飞猛进。沭阳软件园计划总投资5亿元，规划建筑面积17万平方米，目前已建成6、7万平方米三栋大厦，集聚华军软件园、北京CSDN软件社区、学易科技等企业入驻，注册资本7、1亿元。截止11月22日，软件园现有入驻企业已达168家，从业人数已达2000多人。经过几年的建设与发展，软件园在促进就业、增加税收、提高城区品味等方面，目前已成为苏北最大的软件产业园区，正在为地方社会经济发展发挥着积极作用。
3、现代化物流业发展方兴未艾。现代物流业呈现积极态势，泰捷信码头、神舟物流、恒通物流等重点物流企业发展势头良好，开始采用现代物流管理理念、方法和技术，积极向现代物流企业转型。近200家中小型物流企业分布在全县，形成立体式物流网络。县百盟物流产业园集仓储、运输、配送、装卸搬运、分拣加工、信息交换、物流设计、商品销售、餐饮住宿等服务功能为一体的现
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