【www.gbppp.com--工作报告】
中国物业管理行业未来发展10大关注点
2014-11-06
沈建忠会长在2014年10月28日中国物业管理协会第四次会员代表大会上，作的《继续发扬中国物协好作风 努力在行业转型升级中再做新贡献》工作报告。报告对新一届理事会提出十个方面具体工作内容，希望与全体会员单位一道，共同形成推动物业管理健康发展的合力，共同汇聚行业发展的正能量，共同开创协会工作的新局面！
继续发扬中国物协好作风 努力在行业转型升级中再做新贡献
(节 选)
新一届理事会的任期，是我国全面建成小康社会和深化改革的重要时期，是国家“十二五规划”转向“十三五规划”的关键节点，更是物业管理行业转型升级发展的重要战略机遇期。新一届理事会将继续发挥协会在提供服务、反映诉求、规范行为的作用，充分发挥在组织协调、信息交互和人才凝聚等方面的优势，与全体会员单位一道，共同形成推动物业管理健康发展的合力，共同汇聚行业发展的正能量，共同开创协会工作的新局面。
（一）以深化改革为契机，促进行业转型升级
顺应国家经济改革发展方向，积极促进物业管理向现代服务业转型升级。以《物业管理向现代服务业转型升级》课题研究成果为基础，重点参考全国第三次经济普查数据，参与制定物业管理行业五年发展规划。客观、真实反映我国物业管理行业发展的现状与面临的形势，明确指出行业管理规模、经济产值、企业数量、人力资源和技术应用等发展目标，重点开展提升服务专业化水平、创新多元商业模式、加强新技术应用、推进区域协调发展、鼓励企业做大做强、发展绿色物业管理等方面工作，积极完善扶持政策、规范市场秩序、强化理论研究和人才培养等保障措施。通过行业五年发展规划的制定和宣传，统一全行业的发展观念，准
确把握行业转型升级的发展方向。
（二）以服务会员为宗旨， 提高会员服务水平 协会将继续发挥联系政府和企业的桥梁纽带作用，以加强行业服务和自律管理为核心，以提高会员服务水平为重点，进一步解放思想，转变工作方式，不断扩展服务领域、增强服务功能、提升服务水平，适应行业发展的新形势。一是进一步扩大协会的凝聚力和影响力，扩大协会会员覆盖面，吸引更多的物业服务企业及相关行业企业加入协会。二是建立健全会员联系机制，密切与会员单位间的信息联络，为会员需求提供全方位、多样化的服务。三是完善协会会员信息管理系统，建立健全会员信用信息记录，推动行业信用信息系统的建设工作，营造诚信、守信、互信的行业信用环境。四是通过建立适合分支机构发展的工作机制，切实发挥各分支机构的作用，使分支机构工作统筹有序、充满活力。五是创新合作机制，建立与地方协会组织更加长效紧密的合作关系，促进行业组织间的协同发展。
（三）以课题研究为先导，推动行业理论创新
协会将继续加强对大、中、小型物业服务企业的实地调研，深入调研和学习大型企业的管理模式和经验做法、了解中小型物业服务企业的发展瓶颈和发展需求。收集和梳理物业管理相关的政策法规、管理案例、企业经验等参考资料，为课题研究提供有价值的理论支撑。注重智慧社区、居家养老、移动互联技术等新课题的先导性研究，着力开展行业调价机制、维修资金使用、保障性住房管理等热点难点问题的理论研究，客观准确地反映行业发展过程中的问题，形成以数据为支撑、有分量的专题调研报告。鼓励广大会员单位、大中专院校、研究机构和从业人员，自行或联合组织开展有关课题研究工作，并将定期组织课题成果征集和行业专家对课题研究成果进行评审与表彰，大力促进研究成果转化，破解制约行业发展的难题，推动物业管理行业的健康和可持续发展。
（四）以行业活动为载体，搭建业界交流平台
协会将持续开展物业管理行业年度主题活动，倡导企业精耕细作物业管理基础服务业务，构建和谐客户关系，夯实行业发展根基。扎实推动各地物业管理协会及物业服务企业组织开展“物业服务质量提升年”、“幸福物业”、“幸福邻里关系”等行业主题活动，立足提高物业服务质量，提升业主满意度和幸福指数，培育和建设具有物业管理特色的行业文化，共同营造有利于物业管理行业发展内外部环境。
同时，协会将面向行业发展需求，每年组织举办“中国物业管理发展论坛”，每两年发布《物业管理行业发展报告》、《物业服务企业发展报告》等系列品牌活动；面向地方行业组织，组织召开全国物业管理协会工作会，共同研讨行业发展走向、交流先进的管理理念和经验办法，共同建设服务型行业组织；面向会员单位，组织开展不同地区、不同主题、不同层次的专题研讨会、交流会和考察参观活动，以此拓宽会员单位交流途径，促进企业管理水平的
提高。 （五）以人才培养为重点，提高从业人员素质
协会将根据会员单位的需求，进一步在提高培训质量、理顺培训机制、创新培训方式和
服务上下功夫。一是持续开展物业管理师继续教育工作，根据学员需求升级在线学习系统并完善课程设置；二是依托地方物业管理行业协会和相关培训机构，继续采取“送教上门”的方式，做好项目管理、设施设备管理、人力资源等专业岗位培训工作。适时开发科技、经济、人文等范畴的培训课程，丰富行业从业人员学习内容，提升人员整体素质水平。三是响应会员需求，继续与优秀物业服务企业合作开发课程，剖析企业成功发展模式，用行业先进的管理理念引领行业前进。同时关注中小型物业服务企业发展，针对其发展阶段、企业规模、人员状况，开发针对性强、受众面广的培训课程。
（六）以扩大宣传为渠道，改善社会舆论氛围
行业的发展需要社会舆论的关注、认同和支持。协会将加强与业内全国人大代表和政协委员沟通联系，通过他们向两会提交反映行业诉求的提案，扩大行业外部对物业管理的认知，争取有利于行业发展的扶持政策。加强与主流媒体和大型网媒的互动沟通，提高行业报道的专业性、客观性和公正性，宣传优秀企业和先进人物，树立行业良好形象。邀请相关媒体参与行业活动和企业调研，了解企业运作和行业从业人员工作生活情况，感受积极进取、科学创新、吃苦耐劳的行业风貌。加强中国物业管理协会网和协会微信公众平台建设，完善“中国物业管理协会行业报刊协作网”的运作机制，建立畅通的协会与各地协会及企业间的信息沟通渠道，确保行业信息传播的及时性和准确性。
《中国物业管理》杂志社将围绕行业发展大势，加强行业调查类选题的采编力度，进一步重视案例类选题的组织，通过行业里真实、典型的案例剖析，启发业界企业学习和借鉴。积极关注行业的新观点、新经验、新技术，特别是以“移动互联技术”为核心的信息技术，促进行业借力科技力量实现商业模式创新和行业转型升级。积极探索网站、微博、微信等新媒体，促进杂志业务的全面发展。进一步提高《白蚁防治》、《房屋安全》、《维修资金动态》刊物和网站的专业水平，加强研究成果交流与推广。
（七）以科学技术为支撑，倡导践行绿色管理 协会将继续引导物业服务企业的经营管理模式向绿色物业管理发展模式转变，促进物业管理与房地产业、建筑节能产业等上、下游产业的合作，推动物业管理与绿色地产、建筑物节能改造、低碳智慧社区建设、智慧城市建设等领域的紧密结合。按照住房城乡建设部工程建设标准规范制修订计划，与中国建筑科学研究院共同完成《绿色建筑运行维护技术规范》的编制工作。加大对绿色物业管理的宣传力度，增进行业在绿色物业管理实践经验方面的交流与借鉴。通过科学管理、技术改造和行为引导，提高企业及业主对绿色物业管理的认识，有效降低各类物业运行能耗，提高物业管理对可再生能源、资源的循环利用率，为绿色物业管理发展创造必要的社会环境。同时，协会将协助企业积极争取鼓励既有建筑节能改造相关政策（资金与税收等）支持，鼓励有条件的企业积极主动付诸行动，调动起更多的企业参与到
节能减排工作中来。 （八）以法律服务为依托，加大行业维权力度
维护会员单位合法权益是协会的中心工作之一。协会将加大行业维权的力度，加强与专
业法律服务机构合作，调整和充实协会下设法律咨询机构的组成成员，建立健全工作运作机制，摸索行业维权范围和维权程序。对一些在经营风险和法律风险上普遍存在的共性问题，如项目交接、业主欠费、客户投诉、损害索赔等，进行原因分析和对策研究后，及时以网络或书面提示的方式告知会员，增强会员的风险防范意识。对于一些会员企业合法权益受到重大侵害以及对行业发展有重大影响的事件，协会要积极介入，以适当的形式组织剖析和评议，主张行业立场，表达行业观点，施加行业影响，维护行业利益。
（九）以专业委员会为推手，提升专业服务能力 白蚁防治专业委员会将以学习贯彻《全国白蚁防治事业“十二五”发展规划纲要》为契机，加强各地白蚁防治管理的规范化和制度化建设，提高白蚁防治工作的覆盖面，推动会员单位职工整体知识和业务水平的提高和行业科技工作的发展。深入调查研究，反映白蚁防治单位诉求和情况，组织制定“行规行约”并监督实施，协调维护会员单位利益，形成推进全国白蚁防治工作规范、有序、健康发展的合力。
房屋安全鉴定委员会将继续加强行业调研工作，稳健培育房屋安全鉴定市场，完成行业调研报告。初步建立房屋安全鉴定机构等级评定体系，完成《房屋安全鉴定机构等级评定办法》及其配套方案的制定和意见征集工作。完善房屋安全鉴定专家库。编写全国房屋安全鉴定职业教育教材并开展培训工作，加快从业人员的知识更新。
物业维修资金研究专业委员会将加强政策研究和专项课题研究，进一步深化对全国各地维修资金疑难热点问题的调查研究工作，组织收集维修资金交存、使用、管理中的各种案例并撰研究报告。进一步加强行业信息交流和宣传工作，引导全国各地维修资金管理制度更加规范化和科学化。
设施设备技术委员会将集中资源重点推广行业急需、企业期盼的相关设备设施及技术。逐步建立主要类型物业的建筑完好率和相关大修、单项目修理及日常维修保养的标准，编制主要设施设备的检测、诊断与维修标准或操作指南。收集物业设施设备节能减排的优秀范例，编制《物业设施设备节能减排操作指南》。推进物业设施设备运营管理专业化培训与知识库建立，不断扩大业内设施设备方面的专业交流和学习。
（十）以能力建设为核心，强化秘书处服务职能
新形势、新任务对协会秘书处工作人员能力建设提出了新要求。协会秘书处将加强协会党支部建设，充分发挥党组织的核心作用和党员的先锋模范作用。建立健全内部规章制度，明确各部门责任和部门之间关系，形成协调配合、相互联动的工作格局，营造想干事、能干事、干成事的工作氛围。主动走访其他优秀行业协会组织，学习借鉴先进的管理理念和管理方式。加强秘书处工作人员在政治理论、业务知识、公共管理等方面学习，注重学以致用，努力培养造就一支高素质、专业化的专职工作人员队伍，切实提高秘书处服务能力。
物业公司成立十周年纪念晚会致辞
当新年的钟声即将敲响，我们都在为贵州钢绳2009年创造的29.8万吨生产经营历史纪录所欣喜，为我们的企业跃上持续发展新台阶所感动。物业公司全体职工由衷的向这项纪录的诞生表示热烈的祝贺，并祝贵州钢绳在新的一年创造新的业绩，在未来取的更大更好的发展。
1999年12月，我们物业公司在企业的改革大潮中应运而生，至今已与（集团）公司一起相伴走过了风雨十年。
十年来，物业公司全体职工承受巨大的压力，忍受难言的苦痛，饱尝求生的艰辛，经受创业的考验，开创了发展的新局面。
改革年代，求变求新，物业十年，风雨兼程。
十年中，我们有迷茫和彷徨，有蹒跚和坎坷，但最终走了出来，站了起来，我们坚定信念，在发展中促转变，在转变中谋发展，我们紧紧依靠企业，精心服务企业，为企业生产营和社区建设提供了良好的后勤保障。
回首十年，我们感慨万千，我们识大体，顾大局，负重前行，迎难而上、奋力争先，直至发展到现在。这之中蕴含着一种精神，那就是“事不畏难，排难争先”的精神！
十年来，这种精神早已深深的浸透到物业公司的血液中，融进了物业公司的骨髓里。我们虽然没有正常的假日和休息，但我们给职工生活创造的是安稳与祥和，我们虽然从事的工作
又脏又苦，但给职工生活的环境带来的是清洁与美丽。
2002年的风灾， 物业公司站在抢险救灾的第一线，2008年的雪凝灾害，物业公司仍然站在抢险救灾的第一线；正是有了这支拖不烂，打不垮的队伍，才保证了整个公司正常的生产和生活的有序局面。
今天我们怀着感恩的心，举办这场迎新晚会，以此感谢公司党委和行政的正确领导，感谢各兄弟单位十年来对物业公司的倾力支持。
今天我们隆重纪念，就是要总结、发掘和提炼物业公司优秀的文化，在以后的工作中发扬光大，不断的进步、提高，为贵州钢绳提供更好的服务，为物业公司的科学发展增强动力。
十年的诚挚携手，十年的亲密合作，十年的风雨同舟，成就了物业公司十年收获的今天。此时此刻，我代表物业公司全体员工，用一颗感恩的心，向十年来给予我们关心、支持，呵护、培育的领导、同事、朋友们再一次表示深深的感谢！同时，我代表物业公司党政工团，向曾经和正在为物业公司工作、奉献的新老员工，表示深切的慰问！
新的一年开启新的希望，新的历程承载新的梦想。值此年末岁首之际，祝大家新年快乐，合家幸福，万事如意！
成都高端住宅物业 10年发展简史
熟悉成都历史的人都知道成都的文明起源于城西青城山下，在长达数千年的城市演变中形成了源远流长的城市居住文化。明清时期的达官显贵们聚集的少城居于城西核心之地，是成都重要的政治、经济、文化中心。
改革开放后，成都顶级高端住宅在浣花溪畔扎堆，舜苑、草堂之春、金林半岛。同时起步的城南版图也亮出了桐梓林、神仙树两大高端居住区。锦绣花园、中华园、银都花园、中海名城，大批高端居住区也应运而生，形成了成都高端市场“南富西贵”格局。
关键词--发起
在成都房地产最初发展的几年，人们是没有高端的具体概念的。对于当时还在福利分房的人们来说，能够自己给钱买一套房子，已经很高端了。所以在最初棕北、玉林等地的房屋中，成都第一代的富人们大都在此产生。
当然，刚刚对房子有点概念的富人们从外界媒体的点滴中，得知了“别墅”的片段，于是成都高端市场萌芽从别墅蓬勃发展起来。在还没有生活方式的那几年间，有天有地，小洋楼一样的别墅从形式上终于让他们得到了最初的高端心理“安慰”。【物业公司10年发展规划】
2000年间崛起的高端产品们可以说在产品上与过去的“伪别墅”、“伪豪宅”划清了界限，在产品上有了极大的创新，一些新概念和新产品类型逐渐进入市场。
TOWNHOUSE等产品类型在2000年左右崛起，类别墅让高端市场需求对象进一步扩大。风格雅园、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象等项目成为当时市场的热点。与早期的高端住宅物业相比，这一阶段的产品可以称得上是真正意义高端产品了。它们更注重交通条件、自然环境、景观打造，既不脱离公寓的生活配套，又不缺少别墅物业有天有地、低密度、低容积率、大花园等特点。
此时的高端产品，开发规模更大，小区配套也更完善，游泳池、网球场、超市等开始出现。业主安全性和私密性等成为物业关注重点，并率先引入了当时市场上较少的智能化管理服务设施。从居住品质上看，这些小区与普通商品房小区出现明显差距；大露台和大花园、大面积的绿化、一个或两个独立车库是这类产品的特征。
关键词--发展
因为有了初期的良好积累，成都的高端市场正式形成，在规模化房地产开发的同时，成都有一部分开发商醉心于高端市场中高端产品的研发。
尤其是随着成都城市化进程加速，交通格局的变化，成都人生活半径扩大后，一些自然资源丰富的郊区逐渐成为发展高端物业的热土，如牧马山、青城山、龙泉山脉等板块，迅速崛起大量高端住宅项目。最为重要的是城西的草堂—浣花溪板块的高端价值也迎来黄金时代。
“当年走马锦城西，曾为梅花醉似泥。二十里中香不断，青羊宫到浣花溪。”陆游名句道尽了当年成都锦西的繁华，名士在锦西挥斥方遒，激扬文字，何等的豪迈与不凡。历史记
忆与今日城西城市建设的融合，穿越古今，城西所拥有历史和现实价值以几何的速度飞升。尤其是浣花溪边的开发更将成都高端发展推向了一个新高度。
城西高端的“浣花溪时代”，城西所建立起的种种对于高端住宅的开发理念就相当可观了。据悉，当年，浣花片区的各个高端项目在那个时候，几乎都是聘请了国际一线的设计师，物业管理也邀请了国际一线品牌，就连置业顾问的培训也是与中国高端品牌星河湾一脉相承„„这样的理念不要说在当年，即使是现在的楼市也是非常有前瞻意义的。或许，浣花环境和产品风骨让今天的高端开发商们依然顶礼膜拜，“浣花遗风”依然是它们在传颂中希望能够借力的标杆。
关键词--进化
不过在成都高端的历史上，我们也看到了不断进化的痕迹，而这种进化的动力在越来越多的产品中得到了显现。甚至于在中国楼市中，成都高端住宅也被放在了一线城市高端住宅同样的舞台上。一个具有成都特色又兼有国际气质的高端住宅体系正在完善中。尊贵感、人性化且能享受城市便利的生活休闲配套，成为新一代豪华住宅要解决的重要问题。除了生活便利、交通快捷、完全针对“第一居所”设计外，时尚、现代、都市文化气息等都是现代别墅的标志。它不仅将城市与别墅两种功能合二为一，也是根据现代都市人对居住提出的要求，在规模化的配套基础上，使别墅居住完成从此前的“度假型”向“常住型”转型，实现了别墅从“第二居所”到“第一居所”的转变。
麓山国际社区、龙湖·长桥郡、置信香颐丽都、观岭国际社区等往往能起到定位区域居住氛围，推动区域崛起的作用。在别墅项目涌动的同时，高层电梯住宅项目的加入让高端市场越来越丰富。誉峰、城南一号„„这些高层豪宅并非单纯追求大规模、大面积、大景观等表面元素，对园林景观参与性、配套设施丰富性、户型设计人性化、物业服务高标准化等更为苛刻。
进入到2011年，以金悦湾、雍锦汇、望今缘等为代表精装系的高层豪宅的兴起将成都的高端住宅市场带入了一个更为细腻的时代。通过不断地进化，我们看到了成都高端市场创新的活力，也看到了这座西部第一城的蓬勃生机。
关键词--代言
每一个城市都有一段属于高端的“历程”。在狭义上，开发商留给一座城市的往往是一个一个的建筑实体。人们对于这个开发商的了解往往都是从这些建筑开始的。但是仅仅是一座建筑又怎能体现出一个开发商对这个城市的思考，尤其是高端市场。
从广义上来说，任何一个城市的高端市场都是这座城市最为重要的部分。它聚集了这座城市的精英，不论是物质还是精神上，他们都代表着这个城市最前端的思维和最先进的理念。要了解这个市场不是一朝一夕，也不是一个项目可以尽数的。所以一个真正意义上的高端市场是优秀开发商在这座城市留下的一段高端历程。而这一段历程代表了这座城市的开发商对城市文化，尤其是精英文化的思考，所代表的也应该是这座城市的人居价值。
PS：建筑风水师－查俊27后生注
目 录
1.项目年总结………………………………….2
1.1前言………………………………………..2
1.2日常工作汇报……………………………..3
1.3美学化管理成果…………………………..3
1.4项目大事记………………………………..5
1.5二装管理…………………………………..8
1.6节约能源…………………………………..9
1.7培训管理…………………………………..9
1.8品质控制………………………………….10
2.各部门工作汇报…………………………....12
3.2009年各部门工作计划……………………34
1.1前言：
回顾一年来的工作，可以用两句话来概括：总的形势是好的，取得了一定的成绩。但同时还有很多方面需要我们完善。
一年来，在公司的领导下，东山墅团队紧紧围绕公司“创造完美，永争第一”的目标，同心同德，开拓进取，在大家的共同努力下，我们取得了令人满意的成绩：本年度圆满完成收费工作，同时，在达文物业各项目中每季度评选的业主满意率多次蝉联第一，取得0投诉的优异成绩。本年度完成80多项美学化创新工作，在园区增加了VI标识牌填补了园区无标识的空白，人性化服务方面增加了方便业主出行的电瓶服务车，针对园区夜间昏暗的情况，西门、北门、鳄鱼池、木桥增加LED轮廓灯，通过达文国际管家服务大大提升东山墅尊贵品质，赢得了业主的赞扬，这一切为公司的持续健康发展奠定了扎实的基础，这一切都是与东山墅全体员工共同努力分不开的，并感谢公司领导这一年来对东山墅物业处工作的大力支持！
服务目标？
1.2日常工作汇报：
1.2.1经营指标：目前共办理入伙手续77户，全年物业管理服务费收入
5674857.6元。截止本年度12月份绩效考核均已超额完成既定的98％的缴费指标。承接园林养护5户，全年服务费收入 15280元。
1.2.2 2009年全年共计开出“服务派工单”36481张，经过详细分类统计共分为；外墙漏水、设备故障、回填土层下陷三大类。经过客服管家辛辛苦苦，兢兢业业的及时跟进所有返修问题，现已全部维修完成，得到了业主的认可。
1.3美学化管理成果
本年度东山墅美学化管理工作取得了丰厚的成果，得到业主的认可，美学化管理工作涉及园区增设VI标识、园区灯光改造、办公区粉刷、员工仪容仪表、礼仪礼貌、温馨提示、绿化改造、节日装饰等众多内容，共实施80于项美学化工作成果，从而提升东山墅尊贵品质。现将重要美学化管理成果汇报如下：
1.3.1制作VI标识牌
为展现达文公司的物业管理形象，物业处本年度通过对项目内各区域和设施的勘察了解后进行汇总，与本年度12月份制作完成整体系符合东山墅特点的VI标识牌，内容有防止人员落入水面的落水提示牌，方便访客查找住宅的房号牌、方便访客停车的等候区域牌，每日告知业主车辆限行的限号牌，通过标示牌的投入使用填补了东山墅标示牌体系不足的缺点，更体现出物业公司的管理痕迹，提升了东山墅整体服务品质。
1.3.
2服务电瓶车的投入使用
为提高人性化服务，东山墅物业处在今年10月联系广告公司为物业公司无偿提供电瓶车一辆，用于业主及家人购物与出行，电瓶车的投入至今受到业主的广泛欢迎，极大的提升物业服务的便捷性。
1.3.3新建宠物厕所
东山墅现有70多户业主，养宠物的人不少，每天都会有一些业主出来遛宠物，好多宠物都会随地大小便，对园区环
境有很大的影响。对此，物业公司经过多
次观察和讨论想到了新的办法，为园区内
的宠物建设“宠物卫生间”解决了这个问
题。宠物卫生间地面所用的白沙由专门的
清洁人员负责每日更换，定期打扫。现在
“宠物卫生间”已安放在园区内，往日随
地“方便”的宠物也将会讲起 “绅士风度”，讲究公共卫生，相信这将成为达文物业服务的一个新“亮点”。
1.3.4安装暖光轮廓灯
物业管理处发现东山墅门头夜间照明富丽感不足，为此物业管理处多方查找厂家确定方案，西门、北门、鳄鱼池、木桥增加LED轮廓灯，运用新型高科技材料改善园区夜间视觉效果，彰显东山墅作为顶级高档社区的风貌，使园区整体装饰风格靓丽，提升东山墅业主的尊贵品质。
1.3.5自制圣诞树
为了给居住园区业主提供一个圣诞节日气
氛，物业处工程员工开动脑筋，自行设计出了可
拆装高度6米的大型圣诞树，即节约了材料又缩
短了加工工时。为节日期间的东山墅增添了美学
化元素，得到业主及公司领导的高度评价。
1.3.6为了园区的整体美观，安排员工检修园区
配电箱并完成了清扫各配电柜、箱的清洁工作，
粉刷配电柜、木质设备的保养工作。
1.3.7视觉美：通过为礼仪岗保安员配发新式夏装制服、前台接待人员更换新款工服极大的提高了员工的外部形象。
1.3.8办公环境美：东山墅物业处及生活区已投入使用4年，办公区及生活区墙面破损严重，为此特安排人员对办公区以及生活区墙面进行粉刷，
提高了美学化【物业公司10年发展规划】
办公管理的标准。
1.3.9工具管理美：工程部工具箱统一制作带有公司logo的标识贴，保安部调换掉露天摆放的褪色灭火器箱，保洁部对现有的工具车进行美学化改造增加新款带有公司标识的收容袋，使业主感受到物业管理工作的周到和细微之处。
1.3.10员工仪容仪表、着装美学化：
为使员工更加明确仪容仪表的重要性和相关规定，今年陆续开展了主题为“礼仪礼貌”全员专项培训。内容涉及仪容仪表、服装服饰、环境卫生等内容。
1.3.11员工宿舍的美学化管理：
住宿员工生活用品的统一规范，制定统一的卫生标准，严格执行管理条例。
1.3.12专业服务用语美学化：
员工仪容仪表、礼仪礼貌培训内容是长抓不懈的工作，09年加强培训，使东山墅员工仪容仪表、礼貌用语水平更上一层台阶。并制定统一规范的专业服务用语，回答业主的问题、接听业主的电话等统一语言，将业主的问题进行汇总，整理成册便于员工岗上学习和查阅使用，培训使每一名员工按统一的标准回答业主的问题。
1.4项目大事记：
1.4.1东山墅荣获“首都绿化美化花园式
单位”
2009年达文物业东山墅项目参加了
由北京市政府、首都绿化委员会主办的
“首都绿化美化花园式单位”的评选活
动，经过近一年的逐层筛选，东山墅最
终获此殊荣。
1.4.2为业主配发车证
为了提高服务品质，加强园区车辆管
理，方便业主进出园区，2009年2月物
业公司在征集广泛意见的情况下，制作
了新款通行证，在体现东山墅高雅品质
计划一：物业公司年度工作计划
20xx年，物业公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了全年工作任务。20xx年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面:
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍
物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”
这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有:
(1)开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。
(3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
计划二：物业公司年度工作计划
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划
z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期（独立运营，自负盈亏），z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%.
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈"，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
计划三：物业公司年度工作计划
为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心）一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元（..×20%），一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内（不包括..元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：..万元（按现48人计算）
2.自担水电费：..万元。
3.税金：..万元。
4.其它..万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
计
本文来源：http://www.gbppp.com/fw/386507/
推荐访问:物业公司五年发展规划 物业公司发展战略规划