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二手房买卖贷款知识大全
房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有
房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大
部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。 房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境
、物业、水电气、装修。顶楼，比如8楼的8楼(简称8/8)，或9/9，无电梯，一梯多户(6-8户)楼道黑、楼梯陡
、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90年代初80年代末)、没有物业、容积率高。家
里有老人，爬楼不方便，朝向不好，通风采光差，有黑房意味着东西容易长霉，顶楼意味着夏天热冬天冷，厨
房厕所朝向走道，意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。
一、产权情况
房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对
该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权的类型有很多，包括：私产房(合同房)、公产房、经
济适用房、房改房、集资建房等；房屋的产权性质不同，其价值也不尽相同。
日常交易中“私产房”最为常见，私产房的权属证明文件有两个，俗称两证：《房屋所有权证》《国有土
地使用证》；也有老百姓称三证的，其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。由于银行贷款政策影响，大量投资者开始关注商务楼市场。2011年二月份青岛高端写字楼在地方政府托市下，放盘量上升两成，并且这种上升状况还将持续。【工具】上海房地产交易中心地址 联系方式 天津写字楼
我们在查明房屋产权时要要注意以下情况：
1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；
2.产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等；
3.产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；
4.产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；
5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；
二、房屋外部情况
1.地段及繁华程度：地段是房屋最重要的固定属性，也是所有购房者在购房时都很关注的，买家一但圈定
了一定的地段区域，需求较难引导；选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。
2.交通便捷程度；交通是买房者会考虑的重要因素，包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数，
与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，从房子所在地到各公交点的距离，公交工具运行起止时间、
运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠，居住的便利性才
能得以体现；
3.公共生活配套：调查公共生活配套应关注以下各要素；
1)教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等；
2)医疗卫生设施：医院、卫生站、社区门诊等；
3)文化体育设施：公园、体育场、综合文化活动中心等；
4)商业服务设施：商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施；
5)金融邮电设施：银行、邮局等；
6)行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。
4.周边环境：
查看小区的环境要从以下几个方面入手：
1)安全性：小区是否封闭、安全防盗措施等；
2)小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等；
3)内部生活配套，会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等；
4)物业管理：管理状况，服务质量、收费。
5)环保情况：
a)卫生状况：关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水
等情况；
b)噪音：安静与否？有无临马路、铁路、餐饮、集市等？
c)用水：饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱？
d)空气：注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染；
e)其它：有无通信接收设施、高压变电装置等？
三、内部情况
1.户 型：户型的分类形式很多
1)按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；
2)按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫)，四室两厅两卫等
；
3)按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。
a)平 层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其
最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够
丰富，建筑外形比较单调。
b)错 层：错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户
型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。不足是错层
降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住
房的售价。
c)跃 层：跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的
区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住
宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。
d)复 式；是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个
或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的
空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、
二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。
4)无论何种户型，最好能最大限度的满足以下功能：
a)实用经济、功能分室；
b)面积适当、尺度适宜；
c)分区合理(动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区)；
d)朝向合理、日照充足，光线充分；
e)通风良好。
2.面 积：理想的房屋建筑面积，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。
以3居室为例，理想的面积为：
客厅 ：21—30平方之间，开间不小于3.9米
卧室 ：12—15平方之间，双人卧室开间不小于3.6米
卫生间、厨房：4—5平方米左右
储藏间、阳台：5—6平方左右
3.楼 层：楼层是大部分客户都特别关注的点，而且对房屋的价值影响较大。
1)一般住宅按照楼层分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，其中： 1-3层为：低层住宅
4-6层为：多层住宅
7-9层为：中高层住宅
10层及以上为：高层住宅
2)客户选择楼层时一般会结合考虑以下几个因素：
a)通风、采光、日照情况；
b)家庭人口、年龄构成及健康状况；
c)安全性、生活的便利程度；
d)给、排水；
e)景观、环境；
f)住宅总层数
4.朝向：房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题，特别是在冬冷夏热的武汉。 但是，如何判断房屋的朝向呢？
1)一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝向；(如单元门朝南或北的为南北朝向)
2)对于一梯多户的房屋，也可以房屋主要采光面所面对的方向为房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出
，则以主卧室的朝向作为房屋的朝向；
3)按合理布局的设计，一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面向南为宜；次卧室、厨房、卫生间、储藏间
可次之；
4)最佳的房屋朝向当然是南北向，东西向则是客户比较忌讳的(如西向有建筑物遮挡稍好)；如房屋为塔楼
，则朝向优劣排序一般为：东南、西南、东北、西北(也就是俗称的金、银、铜、铁角)；
5.房屋结构：一般而言，房屋结构能够反映房屋的开间、空高、采光、抗震、房龄等。房屋的结构分类一
般有以下四类；
1)砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水
平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点是：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，【上海二手房贷款年限】
20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
2)砖混结构：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板或屋顶板，少量的屋顶采
用木屋架。特点是：98年以前的房屋基本上都是砖混结构，一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，正
逐步被钢筋混凝土结构所替代。从内部结构上来看一般砖混的开间、进深的尺寸、层高、采光面都受到一定的
限制不是很开阔，没有明显的柱、横梁，较老的房屋能够从天花板上看到很明显的条型预制板。
3)钢筋混凝土：承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护
构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点是：结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。一般8
楼以上、98年以后的房屋基本上都是钢筋混凝土结构，从内部结构上看，即使是装修过的房屋仍能看到立柱或
从吊顶的层次中看到较明显的横梁。
4)钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。特点是：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业
建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。受到银行贷款政策影响，大量实体资金开始关注高端写字楼市场。2011年第二季度成都市中心顶级写字楼在地方政府托市下，租金同比下跌5%，预计这种下跌行情还将持续。房贷、理财产品咋都“嫌贫爱富” 成都写字楼
6.房 龄：房龄是指房屋从正式建成之日起至今的时间，是客户非常关心的、对房屋价值产生重大影响的
一个因素；如果办理抵押贷款，也是银行审批贷款时非常关注的一个问题。有时房主为了让房屋卖个好价钱也
会刻意把房龄报“年轻”些。；置业顾问要了解房屋的真实房龄可以采取以下方式：
1)社区积累：在日常社区时应对每一社区的房屋基本情况(包括房龄)做细致的调查、记
录，这是作为置业
顾问的基本功；注意有些比较大型的小区，分几期建成、或后期又有拆建的，有时房龄跨度会有十几年的差异
。
2)产权证办证日期：如是商品房，正常办证、从未交易过，从产权办理时间前推一两年时间，基本为此房
的房龄；
3)观察不易改造处：从房屋的外立面、楼道、楼梯台阶、厨房、卫生间管道、水、电表等不易改变的地方
的实际状况也可大致判断出实际房龄；
4)咨询相关人士：对于楼栋外墙面有过粉饰和内部有装修的房屋，可以从内部业主、周围居民或房管部门
那里确认房屋的真实年代。
7.配 套：一般的房屋配套设施包括：
1)给、排水：
a)给水系统：关注水量、水质、水压。
b)排水系统：包括生活污水、雨水等排水系统；要求安装正确、牢固、不渗不漏、管道运行正常；
2)用电：用电的便利与安全也是很重要的一个问题，包括导线、配电箱、电开关、电表各部分的设计、使
用状况等。
说明：我们常说的一户一表即一户1水表 1电表。要注意的是有的小区水、电表是一个单元共用一个总表
，然后每户再有一个分表，这不是实际意义上的一户一表。
3)气：购买二手房时，房屋有无天然气、煤气供应管道是客户较关注的一个问题，其使用方便，费用较低
的特点是房屋的一个卖点。
4)电话线、宽带线、有线(数字)电视线等。
5)电梯：用户对电梯的要求主要要是考虑安全可靠、舒适、方便；
以上是二手房常用的一些配套设施，部分较高档小区还设有以下配套：
1)采暖：近年，一些有条件的区域、单位或较高档的小区开始采用供暧设备。分别有集中采暖、局部采暖
、区域供热等；
2)供水：除了供应自来水外，部分高端社区还供应热水，分质供水(一套供应生活用水，另一套提供高质
、净化的直饮水)；
3)楼宇智能化配套设施：即在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通
信系统、办公自动化系统和各种建筑设备(空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)等的
综合管理。
8.装修程度：房屋的装修一般分为毛坯、简装、中装及精装，但以上分级没有十分清晰的标准，按照行业
惯例分类如下：
上海二手房交易流程和注意事项
随着经济的发展,房价也相当昂贵,很多购房者将目光投向二手房,购买二手住房,虽然比较新房价格较低,但容易引起许多不必要的麻烦和错误,甚至产生了一些风险。下面来解说一下购买二手房的流程并且教大家如何二手房交易避免初学者的风险。
第一步:出售房地产审计
注意事项：担心有缺陷的房子购买房地产,是买家的主要原因并非独立的交易。但是做准备工作的,这个问题将不是问题。首先,应该仔细检查房地产的所有者许可,关注房地产执照是由几个人签名。如果有两个人,在后面的合同签署需要两个人的名字;其次,看房子当相关的凭证,如购买发票、增值税专用发票、支持证据初步认可房产的所有权。 第二步:交定金和签合同
注意事项：好房子,确定房产,定金是理所当然的事。但不要忽略这个支付定金的诀窍。具体的方法是:买家和卖家银行签订监管协议,同意在交易中心完成交付过程中,给到卖方的帐户。
第三步:首付和金融监管
注意事项：除了产权，第二个需要担心的主要问题是资金的监督和控制。事实上,金融监管已成为系统,双方依照本法规定做,风险很小。是否的方式交易,付款必须放在银行监管。具体操作是:卖方和买方资金监管的银行签署了一项协议,然后每个银行开户,同意买家转让完成后,得到新的房产证,支付给卖方。如果成功完成交易,银行会把钱给卖家,如果出现在中间的终止交易,买方的定金打回。银行提供这种服务,一般将收取一个监管费500元,但如果你通过抵押贷款银行资金的监督和控制,你可以节省钱。平的角度考虑,银行需要买方和卖方在签署贷款监管协议签署第一,此类贷款买家和卖家不需要去银行,也可以避免买家不的时候贷款给卖方带来了麻烦。
第五步:签订销售合同
注意事项：签订书面协议,最重要的要注意四个方面,房地产,房地产价格、交易税费和日期。每个人都应该注意是明确的书面协议交易税双方如何分享。日期也是非常重要的,交订金,转让、交货时间,日期,确保交易的顺利进行,如果不是一次性付款,买家还需要向银行做抵押贷款。买方需要贷款申请到银行,把原来的身份证,证明收入,销售合同。直接向银行申请贷款的客户经理,说做房地产抵押贷款,他会有所帮助。至于选择银行和中介人员建议,四大国有银行,贷款额度将会更加放松,工作效率会更高。至于利率是否能下降,各家银行政策基本上是相同的,所以不需要更多的考虑。
第七步:转移和纳税
注意事项：产权转移登记,房产坐落的地方需要办理转移手续。双方都需要把原来的身份证,房地产执照,最初的二手房的销售合同。通用交付业主前可以收到允许银行把监管存款。
第八步:后续事项
注意事项：一般涉及到财产转让,水,电,有线电视,天然气和其他,如果房地产室内和家具,家电,我们必须验证是否被替换或移除,交换钥匙,正式完成交易。
雪山贷提醒，这些就是买卖二手房的基本交易，八个基本步奏和注意事项让你在二手房交易过程中能规避各种风险。
上海的老房子可以抵押贷款吗 有哪些条件
什么样的房子可以用来办理房产抵押贷款呢？上海的牢房子可以办理抵押贷款吗？
收先房金所小编告诉你什么样的房字可以办理上海房屋抵押贷款：
(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;
(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年;
(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
房金所温馨提醒：用来抵押的房产的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
老房子想要办理房产抵押贷款买房，是需要根据房子的具体情况来判断的。老房子的地段、产权、面积都是贷款机构需要评估的条件。
1、房龄没有超过20年。办理房产抵押贷款，银行首先是要求房子的房龄不能超过20年，超过了20年的房子一般不能在银行办理房产抵押贷款。
2、产权清晰。老房子的产权如果清晰，没有产权纠结的话，会比较好申请贷款。如果有产权纠纷，就会影响办理房产抵押贷款。
3
、不是小产权房。老房子能不能抵押贷款，还要求房子是大产权房，房子有房产证的情况下才好办理住房抵押贷款。
4、房子不是在抵押中。如果房子是申请个人贷款房屋按揭贷款买的，房子最好已经还清了欠款才好申请贷款。
5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
6、房屋的地理位置以及面积如何。房屋的地理位置越好，面积越大，申请到贷款的机会越高，贷款越多。
所以，房子就算是老房子，只要房子的证件齐全，产权清晰，上海贷款房子的房龄没有超过20年，就可以找当地的银行申请房产抵押。
买房除了满足上述条件之外，一般申请房产抵押贷款，要求借款人目前有稳定的工作和收入，信用记录良好，有还款能力才好申请贷款。更多央行贷款资讯，关注房金所！
住房按揭贷款各大银行细则
中国银行细则
贷款套数的认定范围：以家庭为单位来认定。
首套认定：
1、无房无贷的：即主贷人、主贷人配偶、未成年子女名下，全国无住房按揭贷款记录的，上海无住房的。
2是上海户口，现房贷已结清且现在名下无房的，离婚协议上显示房屋全部给前配偶。
（就是平时说的“净身出户”在离婚时将房产和贷款均分割给对方，认定依据：法院判决书、财产公证书、民政局存档的离婚协议书）。
3、婚前男女双方2套的（即1+1、0+2）且无住房按揭贷款记录，可以认定为首套。
二套认定原则：
1、家庭名下多套贷款结清，无房的，算2套。
2、多套住房贷款结清且现有1套在还的，算2套。
3、多套住房贷款结清且家庭名下现有1套住房无贷的，算2套。
4、孙子同爷爷有1套房，儿子儿媳无房无贷的，算2套。
5、借款人夫妻双方和父母共有不超过2套，小家庭最多有1套的，算2套。 按揭贷款成数及利率：
首套：利率采用基准，成数最高7成【上海二手房贷款年限】
二套：利率最低基准利率上浮10%，成数最高3成
按揭贷款准入条件：
1 、主贷人为上海户籍（包括集体户口）
2 、主贷人为非上海户籍的，需有在上海24个月的个税或社保缴纳记录。
3、境外人士婚姻无限制，境外收入证明不认可，须有连续满一年的税单。 还款相关：
1、还款满3年方可提前还款。
2、未满3年提前还款违约金计算：
A：第1年：贷款余额3%【上海二手房贷款年限】
B：第2年：贷款余额2%
C：第3年：贷款余额1%
D：第4年：无违约金。
其他：
接力贷：子女无能力还贷，父母可以做参贷，可以不上产证，但年龄在65岁前。子女也要有收入证明。
农业银行细则
贷款套数的认定范围：以家庭为单位来认定。
首套认定原则：
1、无房无贷的：即主贷人、主贷人配偶、未成年子女名下皆全国范围内无住房按 揭贷款记录，上海市无住房。
名下无房的，离婚协议上显示房屋全部给前配偶，并且新产证办好。
（如是法院判决的离婚需要提前和银行说清）。
3、限购前，夫妻双方各自和父母共有不超过1套的，且无贷款记录的。 二套认定原则：
1、多套结清，现名下最多可有一套房（可以不结清贷款），算2套。
2、多套结清，名下无房。算2套。
按揭贷款成数及利率：
首套：
贷款金额80万以上，利率下浮15%，成数最高7成
贷款金额50-80万，利率下浮12%，成数最高7成
贷款金额20-50万，利率下浮10%，成数最高7成
2套：利率最低基准利率上浮10%，成数最高3成
按揭贷款准入条件：
1 、主贷人为上海户籍（包括集体户口）
2 、主贷人为非上海户籍的，需有在上海24个月的个税或社保缴纳记录。 还款相关：
1、还款满1年方可提前还款。
2、未满1年提前还款违约金：加收1个月的月还款额。
工商银行细则
贷款套数的认定范围：以家庭为单位来认定。
首套认定：
1、无房无贷的：即主贷人、主贷人配偶、未成年子女，名下皆全国范围内无住房按揭贷款记录，上海市无住房。
结清（无工行贷款记录）且现在名下无房的，离婚协议上显示房屋全部给前配偶。（就是平时说的“净身出户”在离婚时将房产和贷款均分割给对方，依据：法院判决书、财产公证书、民政局存档的离婚协议书）。
3、未成年之前名下房产不计入套数，可以认定首套。
4、借款人目前未婚单身的，且仅和父母共有1套住房的，无贷款记录的，可按首套。
二套认定：
1、多套贷款结清，无房：即主贷人、配偶及未成年子女名下多套贷款全部结清（前提是：结清的贷款中没有工行贷款记录的），且在上海最多只能有一套住房的。
其他：
1、总价低于100万的房屋，面积需大于70平方米，高于100万的则无面积要求。 按揭贷款成数及利率：
首套：利率采用基准利率基准，成数最高7成
二套：利率最低基准利率上浮10%，成数最高3成（网签日期：11月9日后的） 按揭贷款准入条件：
1 、主贷人为上海户籍（包括集体户口）
2 、主贷人为非上海户籍的，需有在上海25个月的个税或社保缴纳记录。 还款相关：
1、还款满1年方可提前还款。
2、未满1年提前还款违约金：月还款额的6倍。
政策优势：
接力贷；由名下无房或无贷款的直系亲属（父母、子女）作为主贷人，以参贷人名下资产或收入作为主要还款来源的一种信贷产品。
1、参贷人名下原贷款套数、住房套数均不计算。
2、参贷人可以不上产证。
3、贷款期限按年龄较小的借款人计算。
◆贷款首套、2套，只依据主贷人的情况认定，与参贷人无关。
备注：接力贷两者为非直系亲属的，主借人必须上产证但可以不公证
比如：男女朋友，男方名下N套贷款记录结清或在还（但需不限购），女方名下无房无贷的，可做首套。
存贷通：存贷通业务是工行为节省借款人贷款利息、灵活有效运用资金而提供的业务。
1、存贷通账户的日收益率=（存贷通账户存款余额-5万）*80%*（存贷通账户关联贷款的贷款日利率-活期存款日利率）
例如：贷款金额200万，贷款利率：6.55，持有流动资金105万（客户把该部分资金全部存入还款卡并开通存贷通业务）
则：（105万-5万） *80% =80万
当天银行贷款利息计息部分金额：200万-80万=120万（120万计息） 其他类型贷款：
1、08年以后的房屋可以办理消费贷加按揭
A：贷款金额，（原房屋价值-贷款余额）房屋价值参照买卖合同、发票、契税单。 B：贷款利率，上浮20%
C：贷款年限，15年
2、月供2万以下或5成贷款以下一张收入证明即可。
3、存30%的房款金额，可以视为优质客户，一张收入证明即可。
建设银行细则
贷款套数的认定范围：以家庭为单位来认定。
首套认定：
1、借款人无房无贷的：即主贷人、主贷人配偶、未成年子女名下皆全国范围内无住房按揭贷款记录，上海市无住房，算首套。
2、借款人限购前（即2013-1-31日前）夫妻双方2套住房的（2+2，1+1、2+0）且无贷款记录的，算首套。
3、借款人目前未婚单身的，且在限购前与父母共有住房不超过2套的。
4、净身出户的：主贷人婚后购买的房屋、上海户口、离异、离婚协议上显示分割给前配偶的房屋不超过1套的，且只有1套贷款记录的，算首套。 （依据：法院判决书、财产公证书、民政局存档的离婚协议书）。
二套认定：
1、主贷人、配偶及未成年子女名下累计不超过3次住房贷款记录的、且贷款已结清、在上海只有1套住房的，算2套。
2、非沪籍的家庭在外地有1套住房贷款在还的，上海无房的，可以做2套。 按揭贷款成数及利率：
1套：利率采用基准利率，成数最高7成
2套：利率最低基准利率上浮10%，成数最高3成
按揭贷款准入条件：
1、主贷人为上海户籍（含上海集体户口）
2、主贷人为非上海户籍的，税单或社保3年内累计满2年
3、18-65岁，房龄＜20，面积＞60，房价＞100万。
4、福建人：3509、3522开头的不做，其他身份证号开头的需要比较优质的客户。
5、外籍人、港澳台无需税单、社保，境外收入证明不认可。
还款相关：
1、还款满3年后方可提前还款。（可申请满1年提前还款）
2、提前还款违约金计算：
A：第1年：贷款余额3%
B：第2年：贷款余额2%
C：第3年：贷款余额1%
政策优势：
合力贷；主推年满18岁的学生，无收入证明可作主贷人（仅限上海居民户口）由直系亲属（父母、子女）作为担保人，以担保人名下资产或收入作为主要还款来源。
1、担保人名下原贷款套数、住房套数均不计算。
2、担保人可以不上产证。
3、贷款期限按年龄较小的借款人计算。
4、若年满18岁的成年子女且已参加工作的，必须工作满1年。
5、主贷人父母年龄须在65岁以下。
6、男女朋也可以做合力贷，需要做共同还款公证，费用500元。
7、转按揭可以做。
放款：
1、收件收据放款：担保公司出担保函即可放款。
2、组合贷款：针对公积金放款延迟的问题，可以将公积金与商贷分开发放。 其他：
1、评估费合同价千分之一。
中国银行**分(支)行：
本人系xx(单位)人员，现任xx职务，家庭平均月收入xx元，为购买xx(公司)开发的商品住房(商铺)套， 房产编号为xx，特向贵处申请住房(商铺)按揭贷款xx万元，期限xx年，并同意以所购房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签定的借款合同项下借款保证;同意贵单位xx(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。
本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是家庭以贷款(不含公积金贷款) 所购的第xx套住房。本人按照贵行要求在所在分(支)行开立了还款帐户，帐号为xx，并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该帐户中扣收贷款本息(包括逾期利息及罚息);如果更换还款帐户，本人将及时提供新的帐户资料;如果帐户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵单位(行)的所有合法催收措施并自愿承担一切后果。
申请人(签字及手印)：
有效身份证号：
申请日期：
本文来源：http://www.gbppp.com/ss/408396/
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