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契税知识讲座
契税基础知识（一）
第一部分 契税的概念、契税的特点、契税的发展史、契税的纳税义务人、契税的征收对象及契税的征收范围
一、契税的概念及其特点
（一）契税的概念及释义
１、契税的概念
⑴基本概念
契税是指土地使用权、房屋所有权权属转移时，国家按照当事双方所签订的合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税收。
⑵、契税概念的不同定义
⑴契税，简单地说，契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
⑵契税是对转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，向权属承受人征收的一种财产税。
⑶契税指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
２、契税概念释义
从这个定义中我们可以看出这几个方面的内容：
⑴契税的征收对象是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象；
⑵契税的征收对象土地、房屋在国内。
⑶契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
⑷契税是对土地、房屋权属的承受人征收（即缴纳契税的是承受土地、房屋权属的单位和个人）；契税的属于财产税。
⑸契税征收对象的应具备的条件。转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。
⑹权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个
权属人变更到另一个权属人。
⑺权属发生转移必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
二、契税的特点
契税除了具体其他税种的强制性、无偿性、固定性等税收共性外，还有以下特点：
第一，契税是在房产地的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于契地占用税等行为税；
第二，契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别。例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。
二、 契税的发展史
1、契税的产生
契税起源于东晋（公元317年或公元318年）的“估税”。“估税”规定：凡买卖田宅、奴裨、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者输三百，买者输一百），名叫“输估”；无契券者，从价百抽四即4%，名叫“散沽”，这是对田宅买卖征收契税的开始。“民凭文契官凭印”的说法从何而来？契税在我国有悠久的历史。起源于东晋的“估税”，到宋代逐渐趋于完备。北宋开宝二年（公元969年）规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验印，名“印契钱”。此后，历代沿袭，并不断改进，各个时期办法不一，税率也常变动。由于契税是以保证产权名义征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，请求验印或发给契证（也称“税契”），以确保产权，因此，契证就成了产权的象征，在群众中的印象是很深的，得到产权时依法向政府纳税领契，也就成了很自然的事。这也是民产谚语常说： “民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的由来。
2、契税的发展
这里只介绍建国以来契税政策的演变过程。 建国以来契税政策的演变分这样几个阶段：
第一阶段为新中国成立至1954年。这期间，政务院于1950年颁布了《契税暂行条例》。此条例对旧中国的契税制度进行了改革。在纳税人、征税对象、税率、税目、纳税期限和违章处罚等方面，都重新作了明确的规定。条例规定：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，均应凭土地、房屋的产权证，由当事人双方订立契约，由产权承受者缴纳契税；税目设置为四个：买卖、典当、赠与和交换；税率为：买卖、赠与为6%；典当为3%；交换价值相等者，免征契税，不相
等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。
第二阶段为1954年至1978年新宪法公布。1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》条例进行了部分修改。修改后，产权转移的土地不征税。到了1962年以后，契税的征收范围进一步变成了只对个人房产征税。
第三阶段自1978年到1990年。 1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖又重新活跃起来。1990年，全国契税征收管工作全面恢复。
第四阶段。1990年至1997年是全面完善契税征管政策与措施的最重要的阶段。从1990年开始，由于《契税暂行条例》立法年代久远，大多数规定已不适应当时的实际情况，实际工作中难以操作，契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能逐步丧失，修改《契税暂行条例》的工作被提上了议事日程。经过大量调查研究，数易其稿，1997年7月7日国务院令第224号颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》。1997年至今为第四阶段。新的《契税暂行条例》中重新明确规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，征收契税，承受权属的单位和个人为契税的纳税人。条例颁布后，契税在调控房地产市场，增加地方财政收入方面发挥的作用越来越积极，成为最俱发展潜力的税种。
3、为什么要设立或者说要征收契税呢？
契税之所以长期存在，并成长为地方财政收入的主要税种，其原因有以下三个方面：
⑴契税历史悠久，税制不断完善，适应社会经济发燕尾服需要。契税作为一个古老税种，在中国不同的历史时期，税收制度不断改革，使其更加适合当时社会经济发展的需要，经过多次调整，使其逐步成为公民认可度高，符合国际惯例，征收成本低，调节功能强的税种。
⑵契税具有保障不动产所有人合法权益的功能。历史上契税是以保护产权名义而征收的，长期以来大都是纳税人自动向政府申报纳税，就是求得验印或发给契证，来保护自己的财产。因此，契税在群众中影响较深，素有“民凭文契官凭印”、”买地不税契，诉讼没凭据“的谚语为证。
⑶契税筹集财政收入的功能起来越强。不论是在历史上还是现在，契税都是对财产征收的一种税，是国家税收的组织部分，是国家筹集收入的手段。特别是随着经济形势的发展和改革开放不断深入的现在，房地产业已成为地方财政收入的重要来源。从全国情况看，自1990年恢复征收以来，当年完成37亿，2011年度全国完成契税2764亿元，增长之幅度连年列地方税种之首。
三、契税的纳税义务人
1、契税的纳税义务人
契税纳税义务是指在中华人民共和国境内承受所转移的土地、房屋权属的单位和个人。
⑴所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
⑵所称个人，是指个体经营者及其他个人。
2、契税纳税义务人的特殊规定
⑴以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
⑵地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，并负责拆迁和办理灭籍手续，其前期支付的拆迁补偿费，无论政府返还与否，都应计入其契税计税依据，照章征收契税。
⑶房地产开发公司通过挂牌方式取得土地使用权，不负责拆迁和办理灭籍手续的，其契税计税依据为缴纳的土地出让金和其他土地出让费用，不包括代为支付并由政府返还的拆迁补偿费。拆迁环节契税纳税人为签订拆迁补偿协议和办理灭籍手续的单位和个人。
⑷土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
⑸以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。
四、契税的征收对象
1、契税的征收对象
契税的征收对象是指在中华人民共和国境内所转移的土地、房屋权属。
2、契税的征收对象应具备的三个条件
⑴转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。
⑵权属转移必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更到另一个权属人。
⑶必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
五、契税的征收范围
1、契税的征收范围
⑴国有土地使用权出让；
⑵土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
⑶房屋买卖；
⑷房屋赠与；
⑸房屋交换；
⑹以土地、房屋权属作价投资、入股；
⑺以土地、房屋权属抵债；
⑻以获奖方式承受土地、房屋权属；
⑼以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
2、相关概念的解释
⑴国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
⑵土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、 交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
⑶土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
⑷土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
⑸房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
⑹房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
⑺房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
3、契税征收对象与征收范围的区别
契税征收范围总的来讲是土地、房屋权属转移。但决不是所有的土地、房屋权属转移都征收契税，如对法定继承、离婚房屋财产分割而将原共有房屋归属一方、棚户改造用地、公司制改造、企业合并与分立、股权变动导致企业法人房地产权属更名等等就不征收契税，典型是条例提到的农村集体土地承包经营权的转移；所以契税条例只在契税征收范围内确定了出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋这几种行为征税。
契税的征收范围是纲，契税的征收对象是目。这一点，也可以从契税条例的第一条和第二条验证：
第一条是规定对境内转移土地、房屋权属，承受者征收税；
一、政策变化点
1、财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部委 发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭 住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
二、政策变化后能省多少钱
1、首套房：
假如购买南中环丰隆集团“中环丰锦”155平米的房子，假设均价15000元/平米，总房款需要232.5万，原来需要交纳契税6.975万，新政之后，只需要缴纳3.4875万，少缴3.4875万。
2、二套房：
（1）假如购买南中环丰隆集团中环丰锦98平米的房子，假设均价15000元/平米，总房款需要147万，原来需要交纳契税4.41万，新政之后，只需要缴纳2.94万元，少缴1.47万元。
（2）假如购买南中环丰隆集团中环丰锦155平米的房子，假设均价15000元/平米，总房款需要232.5万，原来需要交纳契税6.975万，新政之后，只需要缴纳4.65万元，少缴2.325万元。
（3）“面积越大，房值总价越高，省的越多。”加之新政降息、降首付政策的出台，优惠更多更大。
三、新政的意义
1、刺激改善需求。
2、营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。
3、政策继续绕开了一线城市，整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。
4、这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。
5、中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。
2014契税新政策是什么?财政部近日发布《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，对符合条件的改制重组行为进行了契税减免，执行期限到2014年年底，持续时间为3年。
通知中规定的改制重组包含：公司制改造、公司股权(股份)转让、合并、分立、出售、破产、债权转股权、资产划转及事业单位改制这九种行为。
中国社科院财贸所税收研究室主任张斌认为，这是针对改制重组这项行为的、围绕契税的配套政策，能降低企事业单位改制的成本。
通知中反复强调“投资主体不变”，或者“原投资主体存续”，在这种情况下，可免征契税。张斌认为，改制重组行为，在主体不变的情况下，相当于更换名称，并不构成实质的交易行为，对此免征契税是合理的。
如，非公司制企业整体改建为公司制企业，改建后的企业承受原企业的土地、房屋权属等，免征契税。事业单位改制为企业时，投资主体没发生改变的，改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
针对国有独资或控股企业，则有如下安排：对于国有独资企业以其部分资产与他人组建新公司，则要求该国有独资在新设公司中所占股份超过50%，才能对这个过程中发生的土地、房屋权属转移，免征契税;至于国有控股公司以其资产组建新公司，则要求国有控股公司占新公司股份超过85%，才能免征契税。
原土地、房产权属不变的，还有公司股权(股份)转让、公司合并、公司分立、债权转股权、资产划转，以及事业这些行为，都免征契税。除此之外，还有企业破产时，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，也免征契税。
对于发生实质性权属改变的行为，如企业破产、企业出售、事业单位改制，则规定了减免的条件，基本上与安置原企业职工就业程度有关。
事业单位改制中，若投资主体发生变化，契税减免政策与上雷同。即与原事业单位全体职工签订不少于三年劳动合同的，契税免征;与超过30%的职工签订不少于三年劳动合同的，契税减半。
张斌认为，在职工安置方面，存在一定税收优惠，这部分鼓励性政策是阶段性的，未来是否延续有一定变数。
契税是在土地使用权、房屋所有权等不动产的所有权发生转移时，向产权承受人征收的一个税种，税率为3
2014契税新政策是什么?房屋契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。房屋契税怎么算?房屋契税的计算方法为：
房屋契税征收范围及纳税人：主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。
地方政府规定2014契税新政策不一,缴纳房产契税也不一样，具体请查询地方国土局缴纳标准：(地方规定如下，只适合广东地区房产计算)
90平方以下(不包含90平方)契税1%。
90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。
144平方以上(包含144平方)契税3%。
房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。
小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%。
房产单价超过地方政府规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%，单价界限请询问地方国土局。
2014契税新政策优惠：普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。
地方政府规定不一缴纳房产契税也不一样，具体请查询地方国土局 缴纳标准：(西安地方规定如下，只适合西安地区房产计算)
90平方以下(不包含90平方)契税1%。
90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。
144平方以上(包含144平方)契税3%。
房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。
小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%。
房产单价超过地方政府规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%，单价界限请询问地方国土局。
2014契税新政策优惠：普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。
近日，河南省地方税务局发布了《关于调整契税纳税期限的公告》，对我省契税纳税期限进行了调整，即契税纳税期限由纳税人完成纳税申报20日内缴纳税款调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。购房合同后而没有按期缴纳契税的，其滞纳金怎么算?
纳税人缴纳契税将更灵活、便捷
契税纳税期限调整对纳税人有两大好处：
一是纳税人缴税时间更加灵活，在2014年1月1日后购房的纳税人可以在办理房产证前缴纳契税，缴税时间完全自己做主。
二是省去了纳税人办理补退税的麻烦，不再二次跑腿。
楼主
财政部、国家税务总局13日发布《关于棚户区改造有关税收政策的通知》。通知明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税;购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。》》购房契税怎么算？
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
两部门明确，通知自2013年7月4日起执行。2013年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定
财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知
财税〔2014〕4号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 经研究，现将夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策通知如下：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
本通知自发布之日起施行。《财政部 国家税务总局关于房屋 土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）同时废止。【契税政策】
清溪存疑：
1、是取得与变更都要在婚姻关系存续期间才能免征契税，还是只要变更时在婚姻关系存续期间就可以免征契税？
2、出台政策时，何不将营业税、个人所得税等相关税种一并明确征免税？
2014/3/2
潍坊推出房地产市场优惠政策 首套房不超90平契税全补
2014-10-19 15:36 来源:潍坊新闻网
潍坊市推出一系列房地产市场优惠政策,个人购买90平方米以下首套房,按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。
18日,记者从市建设部门了解到,我市推出一系列房地产市场优惠政策,个人购买90平方米以下首套房,按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分,在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时,由所在区财政部门给予等额补贴。政策已开始实施,有效期为一年。
《意见》部分优惠政策
对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的,给予实缴契税额100%补贴。 对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的,给予实缴契税额50%补贴。
对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分,在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时,由所在区财政部门给予等额补贴,跨区的不予补贴。
在为职工发放公积金购房贷款的同时,提供更多配套资金供给渠道。近期,由市住房公积金管理中心联合中信银行,推出住房公积金缴存职工网络消费贷款业务(待双方系统联网测试完成后推出)。
在认定办理住房公积金业务的购房人的住房套数时,不得将原有房改房、继承房或受遗赠住房、征迁安置房、已偿清贷款的二手住房和集体土地上的住房计算在内。 提倡经济适用住房进行货币化补贴,鼓励房屋征收采用货币化补偿。筹集危房拆除和棚户区改造安置房、公共租赁住房等保障性房源时,除企业投资以外,主要通过政府集中采购或租赁现房方式解决。
首套房
144平方米以下至少能补贴一半契税
18日,记者了解到,市建设局、市财政局、市住房公积金管理中心制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》正式对外公布,内容包含多条楼市优惠政策,适用范围为奎文区、潍城区、高新区、经济开发区、综合保税区,其它县市区可参照执行。
优惠政策的焦点为首套房,对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的,给予实缴契税额100%补贴;对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的,给予实缴契税额50%补贴。
除了首套房免契税政策外,《意见》还提出在为职工发放公积金购房贷款的同时,提供更多配套资金供给渠道。
据悉,近期,待系统联网测试完成后,将由市住房公积金管理中心联合中信银行,推出住房公积金缴存职工网络消费贷款业务。
在认定办理住房公积金业务的购房人的住房套数时,不得将原有房改房、继承房或受遗赠住房、征迁安置房、已偿清贷款的二手住房和集体土地上的住房计算在内。 《意见》提倡经济适用住房进行货币化补贴,鼓励房屋征收采用货币化补偿。筹集危房拆除和棚户区改造安置房、公共租赁住房等保障性房源时,除企业投资以外,主要通过政府集中采购或租赁现房方式解决。
二手房
卖后同区再买,政府补贴部分营业税
尤其值得注意的是,《意见》中对二手房市场的鼓励,提出对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分,在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时,由所在区财政部门给予等额补贴,跨区的不予补贴。
对于购房时间的认定,预售商品住房以购房人与开发企业签约并备案时间为准,现售商品住房和二手住房以过户后的新房屋所有权证记载时间为准。
房龄不满五年的二手房营业税税率为5.6%,30万元的房子就要缴1.68万元,这部分费用在买卖时一般会转嫁到购房者身上。
潍坊鑫锦盛房产经纪公司总经理刘顺方认为,如果二手房营业税给予补贴,我市二手房市场房源数量将增加,部分房龄近乎于新房的二手房将无负担入市,“崭新现房”将成为二手房市场主打产品。而在市场上,次新的普通住宅恰恰是
市场上最受欢迎的。因此,政策调整对二手房市场是个重大利好。
营业税在二手房交易成本中占最大一块,营业税优惠将有效降低部分购房者的购房成本,同时传递出一个重要信号,当前促进房地产市场发展的所有措施,始终是在支持居民购买普通住宅、合理改善居住条件的范围内实施的。有利于提振信心、促进市场交易量回升。【契税政策】
算账
购45万元首套房,最多补近7000元
记者从市房产交易中心了解到,《意见》是为了进一步鼓励合理消费,保持房产市场平稳健康发展,所以一方面对有刚性需求的购房者加大补助力度,另一方面严格设限,将炒房者拒于门外。
今年上半年,市区90平方米以下住宅销售量为4663套,销售面积为361110平方米,90—144平方米的住宅销售量为14365套,销售面积为1595358平方米,而144平方米以上住宅销售量仅为1713套。可见,中小户型刚需占了我市楼市的主流,《意见》将惠及大多数买房置业的市民。
首套房契税优惠政策对购房者的影响有多大?记者算了一笔账:一套90平方米的房子,按5000元/平方米计算,总价45万元,实行契税补贴政策之后,相当于免交了6750元契税。
在市房产交易中心,刚买了新房的牛先生告诉记者,他的这套住房大约50平方米,总价28万元,契税是4200元。“交不交契税不影响我买房,与几十万元的房款相比,几千元其实也不算大数,该买还得买。”牛先生说。
另一名在市房产交易中心办理房产证的市民许先生于9月中旬购买了新房,他表示,契税新规并非推动购房者决心买房的主因。“我的房子总价67万,契税才1万多元,平均到每平方米才100多元。”许先生说。对于新规对楼市的刺激,他认为影响有限
离婚协议书算离婚证
男方：金××，男，汉族，××年××月××日生，住××市××区××路××号××房，电话：…… 女方：林××，女，汉族，××年××月××日生，住××市××区××路××号××房，电话：…… 男方与女方于年月认识，于年月日在登记结婚，婚后于年月日生育一儿子/女儿，名。因致使夫妻感情破裂，已无和好可能，现经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：
一、男女双方自愿离婚。
二、子女抚养、抚养费及探望权：
儿子/女儿由女方抚养，随同女方生活，抚养费(含托养费、教育费、医疗费)由男方全部负责，男方应于年月日前一次性支付元给女方作为女儿的抚养费(/男方每月支付抚养费元，男方应于每月的1-5日前将女儿的抚养费交到女方手中或指定的xx银行帐号：)。
在不影响孩子学习、生活的情况下，男方可随时探望女方抚养的孩子。(/男方每星期休息日可探望女儿一次或带女儿外出游玩，但应提前通知女方，女方应保证男方每周探望的时间不少于一天。)
三、夫妻共同财产的处理：
⑴存款：双方名下现有银行存款共元，双方各分一半，为元。分配方式：各自名下的存款保持不变，但男方/女方应于年月日前一次性支付元给女方/男方。
⑵房屋：夫妻共同所有的位于xx-x的房地产所有权归女方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责。女方
应于年月日前一次性补偿房屋差价元给男方。
⑶其他财产：婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有(附清单)。
四、债务的处理：
双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。(/方于年月日向xx-x所借债务由方自行承担……)
五、一方隐瞒或转移夫妻共同财产的责任：
双方确认夫妻共同财产在上述第三条已作出明确列明。除上述房屋、家具、家电及银行存款外，并无其他财产，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产的真实性。
本协议书财产分割基于上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前二年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。
六、经济帮助及精神赔偿：
因女方生活困难，男方同意一次性支付补偿经济帮助金元给女方。鉴于男方要求离婚的原因，男方应一次性补偿女方精神损害费元。上述男方应支付的款项，均应于年月日前支付完毕。
七、违约责任的约定：
任何一方不按本协议约定期限履行支付款项义务的，应付违约金元给对方(/按支付违约金)。
八、协议生效时间的约定：
本协议一式三份，自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起生效，男、女双方各执一份，婚姻登记机关存档一份。
九、如本协议生效后在执行中发生争议的，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向xx-x人民法院起诉。
男方： 女方：
年 月 日 年 月 日
注意事项：
办理离婚登记后，备案于民政局的离婚协议是生效的，反悔是非常难的，因此，签订协议时要有心平气和、保持理智，同时，协议内容要有操作性，不要过于简单，条款的约定不能过于宽泛。比如协议约定，财产已分割完毕，双方对此无异议。由于有哪些财产、如何进行分割没有在协议当中体现出来，因此双方意见很容易产生分歧，一方认为财产分割已完毕，说明财产已没有必要分割，在谁名下就归谁所有，另一方却认为既然没有明确约定财产的具体项目和处理方式，应当视为约定不明没有分割，应当依法分割。这样在不能协商一致情况下，只能诉诸法院。 另外，还要防止签订离婚协议时一方隐匿财产，因此，不能做类似“男女双方名下的其它财产归各自所有”、或“男女双方无其它财产争议”的约定，以避免离婚后丧失起诉分割对方隐匿的其它财产的机会。下面从几个具体方面来探讨如何签订离婚协议:
(1)离婚协议内容过于简单，不具有可操作性。 比如，协议约定： “双方同意离婚；女儿归男方抚养；财产已分割完毕，双方对此无异议。” 子女抚养问题争议不大，即使有争议，也可以很容易通过法院解决。但财产问题却漏洞较大，“财产已分割完毕”意味着双方对财产的数额、分割的方案、分配的数目均已协议一致，并处置完结。但是，有哪些财产、如何进行分割协议当中却没有体现。这样，会产生两种对立的观点： 第一种，既然财产分割已完毕，说明财产已没有必要分割，在谁名下就归谁所有； 第二种，既然没有明确约定财产的具体项目和处理方式，应当视为约定不明没有分割，应当依法分割。 由于争议较大，难以协商，因此，一般解决的方法只能诉诸法院。
(2)离婚协议某些概括性条款的约定过于宽泛，可能会伤害弱势方。 比如，协议约定：“男女双方名下的其它财产归各自所有”、或“男女双方无其它财产争议”等。一般情况下，在协议离婚时双方签订的协议，是建立在签订时双方已知对方财产情况下的意思表示，但离婚后，一方发现另一方隐匿了房产或存款，但根据这一条款，就极有可能失去了索要胜诉的机会，因此，该条款风险性较大。
(3)贷款房屋的约定和处理。 一般而言，只要夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，有些夫妻贷款周期较长，比如三十年还贷期间，并且每个月还款额较高，比如四千元以上，而变更后的还贷人月工资收入不足贷款金额的二倍，银行一般不会同意变更主贷人或减少共同抵押人，除非当事人另行提供担保人，或采取其他保险措施。因此，夫妻在协议分割房产前要注意银行变更主贷人或减少共同抵押人是否同意。 另外，在办理银行贷款变更手续中，银行一般会严格要求当事人双方到场，一方到场银行会拒绝办理变更手续。如果一方当事人不到场，可以委托代理人（包括律师）委托办理变更手续，相关委托书必须办理公证。
如果不涉及银行贷款，当事人到房地产交易中心办理产权变更手续，房地产交易中心一般也要求夫妻双方均到场。因此，离婚协议的签订固然重要，但离婚协议的执行更为重要。离婚后的双方当事人应当以诚信为本，相互配合。但在很多时候诚信只是一句空话，男女离婚后常常还有怨恨的交融，一方不履行离婚协议的现象比比皆是。因此，离婚协议中应该明确一方没有履行义务的惩罚措施，这样，才能促使义务人履行义务。比如，逾期不支付房屋对价的惩罚办法、不配合办理产权变更手续的法律后果等。
最后提醒一点，根据国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函〔1999〕391号 1999年6月3日）的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移
行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。因此，如果因为夫妻离婚房屋产权人变更，是不用交契税的。这样，就可以避免房价1.5%-3%的契税。 (4)银行存款的约定和处理。 夫妻共同生活中，一般银行存款主要存在一方名下，而另一方，特别是有些不太在意而整日忙于事业的男士，往往还不知道家里的积蓄被存于哪个银行，甚至家里有多少存款都不知道。为了使财产分割透明化，以及防止财产的漏分，在离婚协议中明确共同存款的数额，以及现存于谁的名下、存于哪一个银行也是非常有必要的。如果给付义务方在离婚后不履行义务，另一方也好及时到法院起诉，根据离婚协议记载的存款信息及时查到存款的支取情况及钱款的去向。
在很多离婚协议中，对于银行存款的处理往往这样约定：“各自名下的存款归各自所有”。我们认为这样约定有好有坏，好处在于这样简单写省事儿又省力，节约墨水；不利之处在于，如果一方还有另一方不知道的存款，这样约定处理方法后，即使离婚后另一方又知道一方还有银行存款，也很难要求分割，毕竟，已经同意“离婚时各自名下的存款归各自所有”，因此，这样的约定对有钱不报者有利，这样的约定，可能会使夫妻的财产分割实际上不公平。因此，为达到公正公平的目的，我们还是建议夫妻在离婚协议中，将截止到离婚协议签订之时，双方名下的银行存款情况详细列出，包括开户行、开户名、账号、存款余额、币种等。这样，离婚后一方若发现另一方没有记载在离婚协议上的存款，便可以通过诉讼形式要求分割甚至要求故意隐匿一方予以少分甚至不分。
(5)股票的约定和处理。离婚协议中，当事人一般只会笼统地约定一方名下股票的总市值，这样，如果一方不履行给付义务，而另一方再起诉到法院，由于不知对方的具体股市信息，查询起来就会比较麻烦和困难。因此，在离婚协议时，如果写明股东代码、账号，以及在何证券交易所开户，将会大大省去不必要的麻烦。
另外，现实中常常有请他人代为炒股的情况，即夫妻一方用共同财产炒股，但不是以自己的名字开户，而是借他人的名义，在他人账号下用夫妻双方共有的资金进行股票炒作。很多当事人在离婚协议中注意到这一点，并明确约定这部分股金为共同财产。但是，这样的约定不能被法院直接采
纳，如果代炒人不承认代炒关系或户头借用关系，或对代炒的资金数额、股票种类有异议，法院将很支持夫妻一方的要求。因此，在离婚协议中上，制订必要的条款让代炒人签字，甚至另行制订一个关于股票情况的协议由三方签字，是完全必要的。
(6)公司股权的约定和处理。 越来越多的婚姻纠纷涉及到公司股权的分割。如果遇到夫妻一方或双方在公司拥有股份时，通常的做法是，夫妻共同约定一方持股，给予另一方对价补偿。如果这样约定，只需双方协议并收面明确价款及支付方式即可。但是，如果夫妻双方经过约定，决定将一方拥有的公司股权部分或全部给付另一方的，还必须符合《公司法》的相关规定。 最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）规定，审理离婚案件中，涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在有限责任公司的出资额，另一方不是该公司股东的，按以下情形分别处理：
(一)夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶，过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的，该股东的配偶可以成为该公司股东；
(二)夫妻双方就出资额转让份额和转让价格等事项协商一致后，过半数股东不同意转让，但愿意以同等价格购买该出资额的，人民法院可以对转让出资所得财产进行分割。过半数股东不同意转让，也不愿意以同等价格购买该出资额的，视为其同意转让，该股东的配偶可以成为该公司股东。
(7)给付金钱义务约定和处理。
一般在离婚协议中，夫妻双方仅对给付另一方的数额和给付期限做了约定，比如，男方在办理完离婚手续后的一个月内向女方支付人民币十万元。可是，这样约定对于故意迟延履行一方没有惩罚措施，因此，建议再加上一句：“若不按期支付，延期给付部分按同期银行贷款利率的双倍计算罚息”，这样，若给付义务人不按期履行，自己就会感到罚息的压力，从而可以达到惩戒的目的。
(8)孩子抚养费的约定和处理。
一般可以约定抚养费给付到 孩子十八岁，或独立生活为止。 根据最高院的司法解释（一），到孩子完成高中教育阶段时，父母就没有义务再对孩子进行抚养费的支付，但从现实情况看，上大
学的阶段甚至大学毕业后尚不能完全独立生活阶段，父母资助的情况相当普遍。我们认为，在父母对抚养期限没有约定的情况下，父母抚养期限适用法定的高中教育阶段完毕后；在父母对抚养期限有明确约定的情况下，适用父母的约定。比如，父母约定支付抚养费至孩子大学毕业止，若一方在孩子上大学后拒不履行，孩子有权向其主张抚养费用。 实践中很多当事人特别是女方希望一次性支付孩子的抚养费用，根据有关司法解释和司法实践来看，当事人的这种要求往往得不到法院的支持。法院判决或调解一次性支付孩子的抚养费的情况往往具备以下几个条件： 一方要求一次性支付； 另一方同意一次性支付； 另一方完全有一次性支付的能力； 不损害他人权益。 也就是说，如果另一方不同意一次性给付孩子的抚养费，法院很难支持一方一次性支付抚养费的诉讼请求。
(9)探视权的约定和处理。 婚姻法规定，离婚后不带孩子的一方有探视孩子的权利，带孩子一方及其家人不得阻挠。在离婚协议中，探视权往往不被当事人所重视，只是在离婚协议中简单写上孩子归某方抚养，对于探视的时间、地点、方式有明确约定的不多，导致离婚后一旦产生争议，还要再次通过法院确认，增加了当事人的经济成本和时间成本。我们婚姻律师在为当事人起草离婚协议时，对于探视权往往这样书写： 双方婚生女/子 （ 年 月 日出生）随女方生活，男方每月支付抚养费 X 元，直到独立生活止。男方每月享有两次探视权，在每个月的单周五，根据女儿的意愿，在协议的地点探视女儿。遇有特殊情况，探视时间、方式由双方约定。 双方也可以约定由另一方将孩子周五接走，周六或周日送回，不妨再具体明确一下接送的具体地点和方式。 一般而言，每月探视的次数不宜过多，若探视过度频繁，会给双方带来很多不便，并会影响孩子的正常生活和学习。等孩子十周岁以上了，具体探视的时间及方式，还可以听取孩子的意见，以孩子的独立意志为转移。
(10)关于户口的约定处理 离婚后，户口迁移的问题也是离婚案件的难点。比如，离婚了，女方的户口仍在男方为产权的房子里。而根据离婚协议的约定，女方应该在办理完毕离婚协议手续的一段时间后将户口迁出，而女方拒不迁出，给男方造成一定的损失或麻烦的情况如何处理。根据现
在的户口管理规定以及法院的审判实践，法院一般不会受理以户口强迁为诉讼请求的侵权案件，而是以归口管理机关为公安机关为由让当事人找公安管理部门解决。而公安机关的答复往往是此类请求不符合强迁的法律规定，因此往往也是难以办理。
此类纠纷在离婚案件中的比例虽然不大，但时常也有此类情况的发生，因为缺乏有效的相关规定，导致当事人投诉无门。那么，如何预防此类纠纷的发生呢？我们认为，办法还是有的，就是在离婚协议中明确约定有义务迁出方不履行迁出义务的惩罚措施。户口拒不迁出造成当事人最大的问题就是心理的困扰和房屋转让的不便。不妨在离婚协议中约定： 若女方在离婚手续办理完毕的三个月内不能自行将户口迁出，每逾期一日应向男方支付X元的不便补偿；若男方在转让该房时，因为女方户口不能迁出原因对房价产生影响，女方应赔偿男方差价部分。 需要注明的是，逾期的补偿不应写成违约金，因为户口迁出具有人身性质，若写成违约金法院支持可能会有难度。而写成不便补偿，合情合理，同时也不违反法律规定，法院支持的可能性较大。
另外，若男方转移该房屋，而在转移时因女方户口没有迁出对房价产生影响，具体影响的数额应由买卖双方在购房合同中明确约定，并书面告之女方。 一般情况下，有了这样的约定，有义务迁出一方，会积极配合另一方将户口在最短时间内迁出，不一定要走到上法庭那一步。当然，协议时如果迁出义务一方不肯加上延时补偿条款，另一方就得自己衡量是否愿意承担法律风险了。如果上法院，法院可能会在判决书中加
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